PÜ BH 2012/198
PÜ BH 2012/198
2012.08.01.
Az eladó nem csak akkor köteles a foglaló kétszeres összegének a megfizetésére, ha a szerződés neki felróható – kártérítési felelősségét megalapozó – okból hiúsul meg, hanem abban az esetben is, ha ahhoz egyéb, az ő érdekkörében bekövetkezett olyan ok vezetett, amelyért felelőssége fennáll [Ptk. 244. §, 245. § (1) bek.].
A felperes 2003. március 14-én eladta a 65768/1. hrsz. alatti ingatlanát az alperes részére. A szerződésben rögzítették, hogy az eladó tulajdonosa a 65768/2. hrsz. alatti ingatlannak is, amelynek elhelyezkedése miatt az eladott ingatlanra csatorna és vízvezetésre vonatkozó szolgalmi jogot alapítanak. Az alperes a szolgalmi jog alapításához a szerződés aláírásával hozzájárulását adta.
A felperes 2005. június 10-én előszerződést kötött a 65768/2. hrsz. alatti és egy azzal szomszédos másik ingatlan adásvételére T. L.-lel. A szerződésben a felperes vállalta, hogy 2005. december 31. napjáig az ingatlanok egyesítése, építési telekké való átminősítése és az ingatlant megillető szolgalmi jog bejegyzése megtörténik. A vevő 3 000 000 forint foglalót adott át a felperes részére.
Az alperes azonban megtagadta a szolgalmi jog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez szükséges vázrajzhoz való hozzájáruló nyilatkozatát és azt a bíróság egy peres eljárás végén, a 2006. augusztus 16-án jogerőre emelkedett ítélettel pótolta. T. L. – miután a felperes nem tudta teljesíteni a vállalt kötelezettségeit – 2005. december 30-án elállt az adásvételi előszerződéstől, és kérte a foglaló kétszeres összegének a megfizetését. A felperes visszafizette az átvett 3 000 000 foglalót és részletekben teljesített a vevő felé további 3 000 000 forintot.
A felperes keresetében kérte, hogy a bíróság kötelezze az alperest a jogellenes magatartásával okozott 3 000 000 forint kár és kamatai megfizetésére.
Az alperes a kereset elutasítását kérte, álláspontja szerint nem csak a felperes által kiragadott ok, hanem az vezetett a végleges szerződés meghiúsulásához, hogy a felperes a három általa vállalt kötelezettség egyikét sem teljesítette. Azon az útszakaszon, ahol a szolgalmi jog szerint lennie kellett volna, csatorna nem volt, míg a telek másik oldaláról a rákötés megvalósítható lett volna.
Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felperes részére 3 000 000 forint tőkét és annak kamatait. Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
A jogerős ítélet indokolása szerint az alperes a szolgalmi jog bejegyzéséhez szükséges nyilatkozat megtagadásával szerződésben vállalt kötelezettségét szegte meg, a Ptk. 318. §-a (1) bekezdésének megfelelően, ezért ez a magatartása már önmagában jogellenes volt. Ennek megfelelően a perben csak azt kellett vizsgálni, hogy a felperesnek ezzel a magatartással okozati összefüggésben keletkezett-e a kára.
A felperes és T. L. között a végleges szerződés megkötése azért hiúsult meg, mert az annak létrejöttéhez szükséges feltételt, a szolgalmi jog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését a felperes a kitűzött határidőre nem teljesítette. A Ptk. 245. §-ának (1) bekezdése nem a fél felróható magatartásához köti a foglaló kétszeres összegének a visszatérítését hanem ahhoz, hogy kinek az érdekkörében hiúsult meg a szerződés teljesítése. A szerződésben a felperes által vállaltak nem teljesültek, ezért az ok az ő érdekkörében merült fel, függetlenül attól, hogy a szerződés teljesítésére nem neki felróható módon, hanem az alperes magatartásának eredményeképpen nem volt képes. Hivatkozott e körben a Legfelsőbb Bíróság BH 2002/225. számú eseti döntésére.
A jogerős ítélettel szemben az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte annak hatályon kívül helyezésével az elsőfokú bíróság ítéletének a megváltoztatását és a felperes keresetének az elutasítását.
A felülvizsgálati kérelem indokolása szerint a Ptk. a foglaló szabályozása során úgy rendelkezik, hogy annak szankciós jellege valamelyik fél felelősségéhez kötődik, míg ha a szerződés megszűnéséért az egyik fél sem felelős, akkor a foglaló visszajár. Amennyiben a teljesítés érdekében mindkét fél úgy jár el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható, a Ptk. 244. §-a szerint csak a kapott foglalót kell visszaadni.
A foglaló kétszeres összegét az eladó az elálláshoz vezető felróható magatartása esetén köteles megfizetni, de ha a vevő elállása nem az felperes, hanem az alperes felróható magatartásának a következménye, akkor őt felelősség nem terhelheti. Az elállás során tehát nem lett volna alkalmazható a Ptk. 245. §-ának (1) bekezdése, mert csak a foglaló összege járt volna a vevő részére vissza. A jogerős ítélet tehát e tekintetben ellentmondást tartalmaz, mert a bíróság megállapította, hogy a felperest nem terheli felelősség a szerződés meghiúsulásáért, de bekövetkezett kárként azt a kifizetett foglalót vette figyelembe, amely a vevőnek csak akkor járt volna, ha a felperes felelőssége megállapítható. A felperes kára tehát abból ered, hogy a vevővel nem a jogszabályoknak megfelelően számolt el, az alperes magatartása és a kár között tehát okozati összefüggés nem áll fenn.
A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott.
A másodfokú bíróság által kifejtetteknek megfelelően az alperes a szerződésben vállalt kötelezettségét szegte meg a jognyilatkozat megtagadásával, így a Ptk. 318. §-ának (1) bekezdése alapján felel az ezzel a jogellenes magatartásával okozati összefüggésben a felperest ért károkért.
A Ptk. 245. §-ának (1) bekezdése alapján a teljesítés meghiúsulásáért felelős személy veszti el az adott foglalót, vagy köteles a kapott foglalót kétszeresen visszatéríteni. A felperes és T. L. között létrejött szerződés a felperes hibájából hiúsult meg, nem tudta ugyanis határidőre teljesíteni az általa vállalt kötelezettségeket. A vevő a maga részéről készen állt a teljesítésre és nem gátolta a felperes szerződésszerű teljesítését sem, ezért az ő szempontjából már közömbös volt az, hogy a felperes miért nem tudott eleget tenni a szerződésben foglaltaknak, így a szerződés meghiúsulása folytán alappal tarthatott igényt a kikötött foglalóra. Helyesen hivatkozott ebben a körben az alperes a Legfelsőbb Bíróság EBH 2003/851. számú eseti döntésére. A Ptk. – a másodfokú bíróság által helyesen kifejtetteknek megfelelően – nem a fél felróható magatartásához köti a foglaló kétszeres visszatérítésének kötelezettségét, hanem ahhoz, hogy a meghiúsulás melyik fél érdekkörében felmerült ok miatt következett be (BH 2002/225.).
Az adásvételi előszerződésben a meghiúsulásért felelős fél nyilvánvalóan a felperes volt, így a szerződő felek nem értelmezték tévesen a Ptk. szabályait akkor, amikor annak a 245. §-ának (1) bekezdésében foglalt rendelkezéseit tartották irányadónak. Az alperes T. L.-lel semmilyen jogviszonyban nem volt, így T. L. vele szemben a szerződés meghiúsulása miatt kárigényt sem érvényesíthetett volna.
Jogosult volt azonban a felperes a T. L.-lel fennállt jogviszonyban általa elszenvedett kárt a vele szerződéses viszonyban álló alperesre továbbhárítani, mert ha az alperes szerződésszerűen teljesít, akkor ő is képes a T. L.-lel kötött szerződés teljesítésére és ez a kára nem következik be.
Nem állt fenn tehát logikai ellentmondás a jogerős ítéletben, az alperes tévesen egybemosta a két külön szerződés alapján fennállt eltérő kötelezettségeket, és az azokért fennállt felelősséget. A Legfelsőbb Bíróság ezért a jogszabályoknak megfelelő jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Legf. Bír. Pfv. VI. 20.227/2011.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás