PÜ BH 2012/219
PÜ BH 2012/219
2012.09.01.
Az albérleti szerződés hatályosulásához szükséges bérbeadói nyilatkozat jogszabály által megkívánt jognyilatkozat. Ez nem szerződéses nyilatkozat, mert a bérbeadó – még ha tulajdoni jogosítványát gyakorolja is – nem válik a jóváhagyni kért szerződés alanyává [Ptk. 5. § (3) bek., 215. § (2) bek., Lt. 38. § (2) és (3) bek., 42. § (1) bek., 2005. évi CXXXII. tv. 19. §].
Az I. rendű felperes már az 1996. március 22. napján megkötött bérleti szerződést megelőzően bérlője volt az Ny.-i Piaccsarnok 14. számú elárusító pavilonjának. A 6,7 négyzetméter alapterületű üzlethelyiségnek ekkor még Ny. város volt a tulajdonosa.
Az 1996. március 22-i bérleti szerződés 7. pontja biztosította az I. rendű felperes részére, hogy a pavilont a bérbeadó engedélyével albérletbe adhatja azzal a feltétellel, hogy ebben az esetben a bérbeadó részére az általa egyébként fizetendő bérleti díj másfélszeresét köteles a használat ellenértékeként megfizetni.
Az I. rendű felperes az időközben az alperes tulajdonába került pavilonra 2009. szeptember 15. napján albérleti szerződést kötött a II. rendű felperessel, amely szerződéshez való hozzájárulását az alperes nem adta meg.
A felperesek keresetükben kérték, hogy a bíróság a Ptk. 5. §-ának (3) bekezdése alapján ítéletével pótolja az alperes hozzájáruló nyilatkozatát a közöttük létrejött albérleti szerződés kapcsán.
Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Érvelése szerint a jognyilatkozat pótlására – a további feltételek fennállása esetén – abban az esetben kerülhet sor, ha a jognyilatkozat megtagadása nyomós közérdeket vagy különös méltánylást érdemlő magánérdeket sért, ami az adott esetben nem áll fenn. Ezen túlmenően hivatkozott arra is, hogy az albérleti szerződéshez való hozzájárulás a tulajdonosi jogai gyakorlása körébe tartozó döntés, a szerződéskötés megtagadása pedig nem minősülhet joggal való visszaélésnek.
Az elsőfokú bíróság ítéletével pótolta az alperesnek a 2009. szeptember 15. napján a felperesek között létrejött, a Ny.-i Piaccsarnok 14. számú elárusító pavilonjának bérletére vonatkozó albérleti szerződéshez való hozzájárulását. A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lt.) 42. §-a (1) bekezdését idézve kifejtette: a felperesek keresete nem szerződési nyilatkozat, hanem a felperesek által megkötött szerződéshez való bérbeadói hozzájáruló nyilatkozat pótlására irányult, amelyet az adott esetben jogszabály kíván meg, így a Ptk. 5. § (3) bekezdése alkalmazhatóságának ez a feltétele fennáll. További indokai szerint az albérletbe adáshoz az I. és a II. rendű felperes különös méltánylást érdemlő magánérdekét a megélhetéshez, a vállalkozás fennmaradásához fűződő személyes és gazdasági érdekeltségük teremti meg. Az alperes viszont rendeltetésellenesen gyakorolta a jogait, amikor a hozzájárulást megtagadta, ennek oka ugyanis az volt, hogy a piaccsarnok korábbi bérlőinek a gazdasági érdekét védje, amely az Alkotmányba, valamint a tisztességtelen piaci magatartás és a versenykorlátozás tilalmáról szóló törvénybe ütközik.
Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság megváltoztatta az elsőfokú bíróság ítéletét és elutasította a keresetet. Az Lt. 38. §-a (2) és (3) bekezdésére hivatkozással kihangsúlyozta, hogy a felperesek keresetükben nem jogszabály által megkívánt nyilatkozat, hanem a bérbeadó szerződési akaratának a bíróság általi pótlását kérték. Egyetértett az alperesnek a fellebbezésében kifejtett álláspontjával, amely szerint a tulajdonos a Ptk. 112. §-ában megfogalmazott rendelkezési jogából eredően jogosult határozni arról, hogy az üzlethelyiségben albérlőként más végezhet-e tevékenységet. A jogerős ítélet megfogalmazása szerint: a ,,bérbeadónak szerződési akarata kell, hogy legyen arra, hogy az adott bérleményt albérlőként más üzemeltesse''. A bírói gyakorlatot tükröző eseti döntésekre hivatkozással kifejtette, hogy szerződéses nyilatkozat bíróság ítéletével nem pótolható még akkor sem, ha a szerződési nyilatkozat megtétele jogszabályi felhatalmazáson alapul.
A felperesek felülvizsgálati kérelme alapos.
Az I. rendű felperes és az alperes között 1996. március 22. napján létrejött bérleti szerződés megkötésének időpontjában hatályos Lt. a 42. §-ának (1) bekezdésében a helyiségbérletre vonatkozóan csak arra nézve tartalmazott szabályozást, hogy a bérlő a helyiség bérleti jogát a bérbeadó hozzájárulásával írásban másra átruházhatja, vagy elcserélheti. Az Lt. alapvetően diszpozitív rendelkezéseire figyelemmel azonban a szerződő felek az őket megillető szerződéskötési szabadsággal élve már ekkor úgy rendelkeztek bérleti szerződésükben, hogy a felperes a bérbe vett pavilont az alperes engedélyével albérletbe adhatja. A bérlőnek ez a jogosultsága azonban az I. rendű felperest 2006. március 31. napjától kezdődően nemcsak a szerződéses kikötés, hanem törvényi rendelkezés alapján is megillette, miután az Lt. 42. §-ának (1) bekezdését a 2005. évi CXXXII. törvény 19. §-a módosította és kiegészítette azzal, hogy a bérlő a helyiséget a bérbeadó hozzájárulásával albérletbe is adhatja. A módosító törvény hatályba léptető rendelkezéseinek együttes értelmezéséből az következik, hogy a módosított rendelkezést nemcsak a törvény hatálybalépését követően létrejött új szerződésekre, hanem a már korábban megkötött szerződésekre is alkalmazni kell. Ebből eredően viszont a perben eljárt bíróságok közül az elsőfokú bíróság foglalt el helytálló álláspontot akkor, amikor az albérleti szerződéshez történő bérbeadói hozzájárulást jogszabály által megkívánt nyilatkozatnak tekintette.
Nem értett egyet a Kúria a másodfokú bíróság azon álláspontjával sem, hogy a bíróság a hozzájáruló nyilatkozat ítélettel történő pótlásával a bérbeadó szerződéses nyilatkozatát pótolná. Az adott esetben a szerződési nyilatkozatot ugyanis a bérlő és az albérlő tette meg, amely közöttük az albérleti szerződést létrehozta, és amelynek kapcsán a jogszabály a bérbeadótól hozzájárulást kíván meg. Ez a bérbeadói nyilatkozat a Ptk. 215. §-ának (1) bekezdéséből következően az albérleti szerződés hatályosulásához, az abból származó jogkövetkezmények beállásához szükséges. A bérbeadó hozzájáruló nyilatkozata ettől azonban nem válik szerződéses nyilatkozattá, hiszen a bérbeadó – még ha a jóváhagyó nyilatkozatát tulajdonosi jogkörében eljárva gyakorolja is – ő maga nem válik a jóváhagyni kért szerződés alanyává.
A kifejtettekre tekintettel a Kúria a jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és a másodfokú bíróságot új eljárásra, új határozat hozatalára utasította.
(Kúria Pfv. I. 20.228/2011.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás