PÜ BH 2012/242
PÜ BH 2012/242
2012.10.01.
A vételi jogot alapító szerződés hatálytalansága ellenére gyakorolt vételi jog alapján történt érvénytelen ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlése [Ptk. 228. §, Inytv. 62. §, 63. §].
A perbeli – 32 000 000 forint és járulékai jelzálogjoggal terhelt – ingatlan a F. Hotel Kft. tulajdonában állt, amelynek az ügyvezetője az alperes volt. A 2003. április 28-án létrejött szerződéssel a II–VI. r. felperesek átvállalták a Kft. ingatlant terhelő tartozását, ennek összegét a teljesítés pontos elszámolásáig 32 000 000 forintban jelölték meg, és megállapodtak abban, hogy ennek, illetve a tartozásátvállalás alapján kifizetett összegnek, mint vételárnak a teljesítésével megszerzik – egymás között egyenlő arányban – az ingatlan tulajdonjogát.
Megállapodtak abban is, hogy az ingatlanon elkülönülő felépítményeket létesítenek, amelyek közül az „A” és „B” jelű az I. r. felperes, a „C” jelű pedig a F. Hotel Kft. beruházásában és költségviselése mellett készül el. A szerződés V. pontja szerint, amennyiben az ingatlanfejlesztési határidőn belül az alperes az érdekkörében megvalósult „C” épületre a használatbavételi engedélyt megszerzi és az ingatlan társasházzá alakítása megkezdődik, akkor az alperest az ingatlan 2267/10.000 tulajdoni hányadára vételi jog illeti meg. A vételi jog érvényesítésének határidejét 2008. március 10. napjában határozták meg. Megállapodtak abban is, hogy ha a II–VI. r. felperesek a tartozásátvállalás alapján a közösen meghatározott 32 821 296 forintnál többet fizetnek meg, akkor a vételi jog érvényesítésének további feltétele az is, hogy a F. Kft. vagy az alperes a különbözetet a határidőn belül a részükre megfizesse.
A „C” jelű épület építése nem kezdődött meg, az alperes azonban a 2008. március 4-én tett nyilatkozatával gyakorolta a vételi jogát és kérte tulajdonjoga bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. A földhivatal határozatával az alperes tulajdonjogát az ingatlan 2266/10.000 tulajdoni hányadára vétel jogcímén bejegyezte. A határozatot a megyei földhivatal megsemmisítette és a körzeti földhivatalt új eljárásra utasította. A megismételt eljárás során a körzeti földhivatal az eljárását felfüggesztette, de az alperes javára szóló tulajdonjog bejegyzést változatlanul hagyta.
A felperesek keresetükben kérték az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 62. §-a (1) bekezdésének a) pontja alapján az alperes tulajdonjoga törlését az ingatlan-nyilvántartásból és az eredeti állapot helyreállítását. Előadták, hogy a vételi jog gyakorlásáról szóló okiratok jogszabályba ütközésük folytán semmisek, mert a 3/2007. számú Közigazgatási – Polgári Jogegységi határozat értelmében tulajdonjogot egyoldalú kérelemre csak akkor lehet bejegyezni, ha az eladó a jogosult javára történő bejegyzéshez hozzájárult. Kérték továbbá annak megszűnte folytán az Inytv. 62. §-a (1) bekezdésének b) pontja alapján az alperes javára bejegyzett vételi jog törlését. A vételi jog gyakorlásának a feltétele ugyanis nem teljesült, az alperes azzal a megjelölt öt év elteltével kívánt élni, vételi joga tehát már a gyakorlását megelőzően megszűnt.
Az alperes a kereset elutasítását kérte. Álláspontja szerint a kereset benyújtása az Inytv. 47. §-ának (3) bekezdésében, illetve a 63. §-a (1) és (2) bekezdésében foglaltakra tekintettel elkésett. Előadta továbbá, hogy öt éven belül, 2008. március 10. napját megelőzően élt a vételi jogával, a nyilatkozata pedig nem ütközött jogszabályba. A „C” jelű épület megépítése és a használatbavételi engedély beszerzése mint feltételek valóban nem valósultak meg, de azok meghiúsulása a felpereseknek róható fel, az építési engedélyt ugyanis nem szerezték be.
Az elsőfokú bíróság ítéletével törölte az alperes javára a perbeli ingatlan 2266/10.000 tulajdoni hányadára vétel jogcímén bejegyzett tulajdonjogot, valamint a bejegyzett vételi jogot. Felhívta a földhivatalt az alperes javára bejegyzett tulajdonjog és vételi jog törlésére és a felperesek tulajdonjoga visszajegyzésére, valamint kötelezte az alperest mindezek tűrésére.
Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
A jogerős ítélet indokolása szerint nem volt helye az ügyben a per megszüntetésének, mert az Inytv. 47. §-ának (1)–(3) bekezdésében szabályozott határidők nem jogszabály által a keresetindításra előírt határidők. Az Inytv. 63. §-ának (1) bekezdése értelmében pedig az érvénytelen bejegyzés törlése iránti keresetet mindaddig elő lehet terjeszteni, amíg a bejegyzés alapjául szolgáló jognyilatkozatok érvénytelensége megállapításának helye van. A felperesek az okiratok semmisségére hivatkoztak, amelyre a Ptk. 234. §-ának (1) bekezdése szerint határidő nélkül van lehetőségük.
Az Inytv. 63. §-ának (2) bekezdése a keresetindítási határidőt azzal szemben állapítja meg, aki az előző bejegyzés érvényességében bízva, további bejegyzés folytán szerzett jóhiszeműen jogot. Ez a határidő a kereset benyújtásakor hatályos jogszabályi rendelkezés alapján az érvénytelen bejegyzésről szóló határozat kézbesítése esetén a kézbesítéstől számított 60 nap. Az alperes azonban nem hivatkozott az eljárás során olyan tényre, amely alapján megállapítható lett volna az, hogy a felperesek a határidőt elkésték.
A követelés jogcímének hiányos vagy helytelen megjelölése a bíróságot nem köti, a felhozott és bizonyított tényekre a jogszabályt a bíróságnak kell alkalmaznia. A jogvita keretét a kereset és az ellenkérelem jogi hivatkozásai határozzák meg. A jognyilatkozathoz való kötöttség nem jelenti azt, hogy ha valamelyik fél a jogviszonyt rosszul minősíti vagy rossz jogcímet jelöl meg, akkor a bíróság – amennyiben a szükséges tény, bizonyíték, adat a rendelkezésre áll – ne minősíthetné a jogviszonyt a jogszabályi rendelkezéseknek megfelelő módon.
A Megyei Közigazgatási Hivatal megsemmisítő határozata ellenére az alperes tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzése változatlanul fennáll, ezért a felpereseknek törlési keresetet kellett előterjeszteniük. A kereset tényállítása mindvégig arra irányult, hogy a vételi jog gyakorlásának a feltételei nem álltak fenn és ezáltal az nem hatályosult. Nem terjeszkedett ezért túl az elsőfokú bíróság ítélete a kereseten akkor, amikor a hatályosság tárgyában döntött.
Az alperes nem vitatta, hogy a vételi jog gyakorlásához szükséges – szerződésben rögzített – feltételek nem következtek be, ezért e körben bizonyítási szükséglet nem állt fenn, így a bizonyítási kötelezettségről való tájékoztatásnak sem lehetett jelentősége. A felek – ha jogszabály a szerződésekre vonatkozó rendelkezésektől való eltérést nem tiltja – szabadon alakíthatják ki szerződésük tartalmát, így annak hatálya beálltát feltételtől függővé is tehetik.
A szerződés szerinti feltétel megvalósulása esetén az alperes 2008. március 10. napjáig gyakorolhatta vételi jogát. A feltételek felfüggesztő feltételnek minősültek és azok – a felek egyike által sem vitatottan – nem következtek be, így mivel a nyilatkozat hatályának beálltát olyan feltételhez kötötték amely nem teljesült, a nyilatkozat hatálya nem állhatott be és joghatást sem válthatott ki. Nem hatályosult tehát az alperes vételi jog gyakorlására irányuló nyilatkozata, 2008. március 10. napjának elteltével pedig az alperest megillető jogosultság elenyészett. Az alperes tehát olyan vételi jogot gyakorolt, amely tekintetében a joggyakorlásának lehetősége meg sem nyílt, majd azóta el is enyészett. Alappal követelték tehát a felperesek az ez alapján bejegyzett tulajdonjog és vételi jog törlését.
A jogerős ítélettel szemben az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte annak hatályon kívül helyezésével a per megszüntetését vagy – másodlagosan – az ítélet megváltoztatásával a felperesek keresetének elutasítását. Harmadlagosan kérte a jogerős ítélet elsőfokú bíróság ítéletére is kiterjedő hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság új tárgyalásra és új határozat hozatalára utasítását.
A felülvizsgálati kérelem indokolásában kifejtette, hogy a bejegyző határozat kézbesítésre került a felperesek részére, ezért az akkor hatályos Inytv. 63. §-ának (2) bekezdése szerint 60 napos keresetindítási határidő állt a rendelkezésükre. A felperesek ezt a határidőt elmulasztották, a 2008. október 28-án benyújtott keresetük nem irányult törlésre, csak 2009. szeptember 10-én terjesztettek elő ilyen irányú keresetváltoztatást. A pert tehát meg kellett volna szüntetni, a jogerős ítélet ezért sérti az Inytv. 63. §-ának (2) bekezdésében, továbbá a Pp. 251. §-ának (1) bekezdésében, 157. §-ának a) pontjában és a 130. § (1) bekezdésének h) pontjában foglaltakat.
A jogerős ítélet az opciós jog gyakorlásáról szóló okiratokat az előterjesztett keresettel szemben nem az ott megjelölt érvényességi alapon bírálta el, hanem azok hatályosságáról döntött. Túlterjeszkedett ezáltal a kereseti kérelmen, megsértve a Pp. 3. §-ának (2) bekezdésében foglaltakat is. Téves a másodfokú bíróság azon álláspontja, amely szerint a felperesek eltérő jogcímre való hivatkozása ellenére a bíróság a jogkérdést egészen más alapon is elbírálhatja, az alperesnek pedig ebből eredően nem volt alkalma e körben előadni érveit, bizonyítékait. Az Inytv. 62. § (1) bekezdésének a) pontja szerint a bejegyzés törlése érvénytelenség címén kérhető, a keresetnek ezzel az átminősítésével tehát nem lett volna lehetőség ilyen tartalmú ítélet meghozatalára.
Az alperes a vételi jogát határidőn belül, szabályszerűen gyakorolta. Amennyiben hatályosságra hivatkozással kérhető lenne a törlés, akkor is csak a bejegyzés alapjául szolgáló nyilatkozat hatályossága lenne vizsgálható, amely azonban hatálytalannak nem minősülhet. A jogerős ítélet ezzel szemben a vételi jogról rendelkező szerződés hatályosságát vizsgálta, ami azonban törlési kereset alapjául nem szolgálhatott.
Tévesen állapította meg a jogerős ítélet azt is, hogy a felek a vételi jog gyakorlását felfüggesztő feltételhez kötötték és így a jog nem nyílt meg, nem is jött létre. Ezzel ellentétes a felperesek képviselőjének a tárgyaláson tett nyilatkozata és a felek szerződéskötést követő azon magatartása is, hogy intézkedtek az alperes opciós jogának azonnali bejegyzéséről. A perbeli esetben csak a vételi jog gyakorlását szabályozó szerződési feltételekről volt szó, amelyek megsértése esetén a felpereseknek szerződésszegéssel kapcsolatos igényük merülhetne fel. Nem volt tehát ok a vételi jog gyakorlásáról szóló nyilatkozat hatályosságának a megkérdőjelezésére, amivel a jogerős ítélet megszegte a Pp. 163. §-ának (2) bekezdésében foglaltakat és a felek akaratától és a kérelemtől eltérő alapon hozott – a bizonyítékok téves mérlegelésén alapuló – döntést. Megsértette mindezzel Pp. 206. §-ának (1) bekezdésében, az Inytv. 5. §-ának (1) és (2) bekezdésében, továbbá a Ptk. 375. §-ának (1) bekezdésében és 214. §-ában foglaltakat.
A felperesek felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására és az alperes perköltségben történő marasztalására irányult.
A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott.
A jogerős ítélet a helyesen megállapított tényállásból lényegében helytálló jogi következtetéseket vont le és helyes az arra alapított érdemi döntés is, annak indokaival azonban a Kúria csak részben értett egyet.
Alaptalanul hivatkozott az alperes a felperesek keresetének elkésett voltára, az Inytv. 63. §-ának (2) bekezdésében meghatározott 60 nap, majd három év keresetindítási határidő a felperesek tekintetében ugyanis nem irányadó. Ez a határidő azzal szemben áll fenn, aki további bejegyzés folytán szerzett, az előző bejegyzés érvényességében bízva, jóhiszeműen jogot. Amennyiben tehát az alperes az ingatlan tulajdonjogát harmadik személyre ruházta volna át, akkor állt volna fenn ez a határidő a további jogszerzővel szemben. Az alperes azonban közvetlen jogszerző, így az ő tekintetében az Inytv. 63. §-ának (1) bekezdése szerint addig indítható meg a per, amíg a bejegyzés alapjául szolgáló jognyilatkozat érvénytelensége megállapításának van helye. Ez a rendelkezés – szövegezését tekintve is – összefüggésben áll az Inytv. 62. §-a (1) bekezdésének a) pontjában foglaltakkal, ezért szükséges az értelmezését megelőzően érdemben is áttekinteni a keresetben foglaltak megalapozottságát.
Az Inytv. 62. §-a (1) bekezdésének a) pontja érvénytelenségen nem csak az alapul szolgáló jogviszony, hanem a földhivatali bejegyzés érvénytelenségét is érti. A bejegyzés lehet azért érvénytelen, mert a szerződés, amelyre tekintettel a bejegyzés történt érvénytelen, de lehet annak több egyéb oka is. Érvénytelen pl. a bejegyzés akkor is, ha az nem létező szerződésen alapult, amikor a szerződés nyilvánvalóan nem lehet érvénytelen, vagy – utóbb megsemmisített árverés esetén – az árverési vevő javára szóló bejegyzés esetén. Ez a következménye azonban annak is, ha az alapul szolgáló jognyilatkozat hatálytalan.
A perbeli esetben a szerződés a vételi jogot alapító részében nem lépett hatályba és hatálytalan volt ezért az alperes azon alapuló nyilatkozata is, hiszen e jog gyakorlását felfüggesztő feltételtől tették függővé [Ptk. 228. § (1) bekezdés]. A felek ilyen irányú szerződéskötési szándéka nem volt vitás, az nemcsak magából az okiratból derült ki, hanem a felek és így az alperes tárgyaláson tett nyilatkozataiból is. (A 9. sorszámú jegyzőkönyv 2. oldal 3. bekezdés, 3. oldal 8. bekezdés). A „C” jelű felépítmény nem épült meg, így a szerződés szerinti feltétel nem következett be, a szerződéses kikötés tehát nem hatályosult. Ennek következtében a hatálytalan szerződéses kikötés alapján az alperes nem juthat tulajdoni hányadhoz az ingatlanon, így a vételi jog gyakorlásáról szóló nyilatkozata is hatálytalan volt.
A szerződés helyes értelmezése során figyelemmel kellett lenni arra, hogy az opciós vételár azért nem került kikötésre, mert a megszerzett tulajdoni hányad az alperes vagy a cége által ráépített „C” jelű épület ellentételezése volt. Az egyébként fizetendő különbözet csak arra az esetre szólt, ha az ingatlan terhei magasabb összeget tesznek ki, mint a felperesek által az ingatlanért fizetni vállalt vételár. Ez a különbözeti összeg nem az opciós vételárat jelentette, az épület megvalósítása nélkül az alperes a vételi jog gyakorlásával ellenérték nélkül jutna tulajdoni hányadhoz az ingatlanon.
A felperesek keresete – a jogszabályhely pontos megjelölése mellett – az alperes javára szóló bejegyzések törlésére irányult, ténybeli alapját pedig az képezte, hogy a szerződés szerinti feltétel nem következett be, és ennek teljesítésére az alperes részére nyitva álló határidő pedig eredménytelenül eltelt. Nem terjeszkedett túl ezért a jogerős ítélet a kereseten akkor, amikor részben eltérő indokolással ugyan, de helyt adott a törlésre irányuló kereseti kérelemnek.
Az a körülmény, hogy miért nem valósult meg a „C” jelű épület, az ügy elbírálása szempontjából közömbös. Amennyiben ehhez a felperesek magatartása vezetett, úgy velük szemben a szerződésszegés jogkövetkezményei lennének alkalmazhatóak. A feltétel bekövetkeztének hiányában azonban ezzel a joggal az alperes akkor sem élhetne, ha az kizárólag a felperesek magatartására lenne visszavezethető.
A kifejtettek alapján lehet levonni azt a következtetést, hogy a közvetlen jogviszonyban álló felek esetén irányadó Inytv. 63. §-a (1) bekezdése szerinti igényérvényesítési határidő addig áll fenn, amíg az érvénytelen bejegyzés alapjául szolgáló jognyilatkozat vitássá tehető. Amennyiben ez az alapul szolgáló szerződés érvénytelenségét jelenti, akkor a határidő addig terjed, amíg ennek a megállapítását lehet kérni. Az érvénytelen bejegyzés törlése azonban a már kifejtettek alapján nem csak a szerződés vagy a jognyilatkozat érvénytelensége alapján, hanem más jogviszonyokból eredően is kérhető, ezért eltérő hivatkozási alap esetén – ezzel összefüggésben – az igényérvényesítési határidő is más lehet. A perbeli esetben ez a hatálytalanság, tehát egy kötelmi jogi jogviszony, amely alapján ez a határidő az általános elévülési határidőt, öt évet jelent, így a felperesek keresete nem késett el.
Utal a Kúria arra is, hogy elkésettség esetén sem lett volna lehetőség a Pp. 130. §-a (1) bekezdésének h) pontja, vagy a Pp. 157. § a) pontja alkalmazására, így csak a kereset érdemi elbírálása során lett volna az elkésettség jogkövetkezménye levonható. A 3/2003. Közigazgatási – polgári jogegységi határozat nem vételi jog, hanem elővásárlási jog gyakorlása esetén irányadó.
A jogerős ítélet tehát helyesen járt el akkor, amikor érdemben vizsgálta a keresetet és megalapozottan adott helyt annak, a Kúria ezért a jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. VI. 21.509/2011.).
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás