PÜ BH 2012/263
PÜ BH 2012/263
2012.11.01.
A szerződéses kötelezettség egy részének határidőn túli teljesítése az elállási jogot nem szünteti meg akkor, ha a kötelezett a szerződés egészének teljesítésével késedelemben van [Ptk. 298. § a) pont, 300. §, (1)–(2) bek., 320. § (1) bek.].
A peres felek 2007. szeptember 20-án ingatlan adásvételi előszerződést kötöttek, amelyben kölcsönösen kötelezettséget vállaltak arra, hogy az előszerződésben meghatározott feltételek bekövetkezte esetére az előszerződésben meghatározott feltételek mellett a felperesek mint vevők és az alperes mint eladó végleges adásvételi szerződést kötnek egymással.
Az ingatlan adásvételi előszerződés tárgya a G. belterület, 6801/160 hrsz.-ú ingatlan 1. számú 88,57 m2 bruttó alapterületű lakás és a lakáshoz tartozó tulajdoni hányad volt. A felperesek az ingatlan adásvételi előszerződés tárgyát képező ingatlannak fele-fele arányban lettek volna tulajdonosai.
A vételár 23 900 000 forint volt, és ennek 10%-át azaz 2 390 000 forintot mint foglalót a felperesek megfizettek az alperes részére 2007. szeptember 20-án.
Az előszerződés 4.1 pontjában a felek megállapodtak abban, hogy amennyiben (4.1.a.) a lakóépület megvalósításához szükséges finanszírozási hitelszerződést az alperes mint hitelvevő a finanszírozó takarékszövetkezettel megköti és a biztosítékok bejegyzésére irányuló kérelem széljegyként feltüntetésre került és a hitelkeretből való lehívás kezdeményezhető az eladó kezdeményezése szerint, vagy az eladó által elfogadhatónak ítélt más finanszírozási forrás az eladó rendelkezésére áll és (4.1.b.) a vevők a lakásvásárláshoz szükséges bankhitellel kapcsolatos pozitív banki előbírálattal rendelkeznek és (4.1.c.) az eladó társasház alapítás feljegyzése iránti kérelme a telek tulajdoni lapján széljegyként feltüntetésre kerül, egymással adásvételi szerződést kötnek a birtokbaadást megelőzően legkésőbb 60 nappal.
Az előszerződés 4.2. pontja értelmében a felek megállapodtak abban, hogy amennyiben a 4.1.a. pontban szereplő feltétel legkésőbb 2008. február 1. napjáig nem teljesül, a felek bármelyike jogosult az előszerződéstől egyoldalú írásos nyilatkozattal elállni azzal, hogy amennyiben bármelyik fél él az ebben a pontban meghatározott elállási jogával, úgy azt a felek nem tekintik az eladó hibájából történt meghiúsulásnak, azaz az eladó kizárólag a foglaló és a már befizetett vételárelőleg összegét és annak az elállásnak a közléséig számított évi 10%-os kamatát köteles a vevők részére visszafizetni.
Az alperes 2008 februárjában kezdte meg az összesen körülbelül 47 000 000 forint beruházású lakóépület kivitelezési munkáit.
2008. február 1-jéig a kivitelezéshez szükséges 47 000 000 forint nem állt az alperes rendelkezésére.
2008. február 8-a és 2008. július 9-e között 30 626 900 forint tagi kölcsön folyósítása történt meg az alperes részére, aki ezen összegek jóváírását követően fizetett az előszerződés tárgyát képező ingatlant magában foglaló lakóépületet kivitelező M. Art. Kft. részére.
Az előszerződésben meghatározott időpontig (2008. április hó 30. illetve 2008. június 30.) az ingatlan birtokbaadása nem történt meg.
2008 augusztusában az ingatlan adásvételi előszerződés tárgyát képező ingatlan első emeletének falai álltak födém nélkül.
Az alperes 2008 augusztusában finanszírozási hitelszerződést kötött a H. és Vidéke Takarékszövetkezettel, és a pénzintézet 2008. augusztus 7-én 21 064 000 forintot, 2008. szeptember 17-én pedig 3 960 000 forintot utalt át az alperes részére.
Az ingatlan adásvételi előszerződés 4.2. pontja alapján a felperesek 2008. augusztus 18-i keltű okirattal az előszerződéstől elálltak. Az elállási nyilatkozat az alpereshez 2008. szeptember 8-án érkezett meg.
A felperesek keresetükben kérték, hogy a bíróság kötelezze az alperest 2 390 000 forint és ezen összeg után 2007. szeptember 20-tól 2008. október 9-éig az előszerződés 4.2. pontja alapján évi 10%, majd 2008. október 10-től a kifizetésig a Ptk. 301. § (1) bekezdése szerinti késedelmi kamat megfizetésére egymás között egyenlő arányban arra hivatkozással, hogy az előszerződéstől a felperesek az előszerződés 4.2. pontja alapján elálltak. E körben előadták, hogy az ingatlan adásvételi előszerződésben foglalt határidőig az alperes részére a finanszírozási forrás nem állt rendelkezésére.
Az alperes érdemi ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte arra hivatkozással, hogy a tagi kölcsönökből rendelkezésére állt a finanszírozási forrás, a kivitelezést végző MűVÉP Art Kft. részére 2008 februárja és augusztusa között 23 000 000 forintot fizetett ki, amely a vállalkozói díj 50%-a. A felperesek az elállási jogukat tehát az előszerződés rendelkezéseivel ellentétesen gyakorolták, hiszen az előszerződés 4.1. pontjában vállalt feltételek maradéktalan teljesítését követően került sor a felperesi elállásra.
Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alperest 2 390 000 forint és ezen összeg után 2007. szeptember 20-tól 2008. október 9-éig évi 10%, 2008. október 10. napjától pedig a kifizetésig járó, a késedelemmel érintett naptári félévet megelőző utolsó napon érvényes jegybanki alapkamattal megegyező mértékű kamat megfizetésére.
Az ítélet indokolása szerint a felpereseknek az előszerződés 4.2. pontja alapján történő elállása jogszerűen történt, hiszen a beruházás finanszírozási igénye az alperes által előadottan körülbelül 47 000 000 forint volt, mely összegnek legkésőbb 2008. február 1-jéig rendelkezésre kellett volna állnia, azonban ez az összeg bankhitelből eddig az időpontig nem állt rendelkezésre, tagi kölcsönök pedig 2008. február 8-a és július 9-e között folytak be 30 626 900 forint erejéig, majd 2008. augusztus 1-jén került sor az alperes előadása szerint a hitelszerződés megkötésére.
Az alperes által nem vitatottan az elállási nyilatkozat hatályosult annak átvételével, így az előszerződés 4.2. pontja alapján a felperesek által foglalóként megfizetett 2 390 000 forint visszafizetésére alappal tarthattak igényt. A kamatok tekintetében a szerződéses kikötésre figyelemmel 2007. szeptember 20-ától 2008. október 9-ig évi 10%-os kamat, míg ezt követően a Ptk. 301. § (1) bekezdése alapján késedelmi kamat jár a felperesek részére.
Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és az I–II. r. felperesek keresetét elutasította, és kötelezte a felpereseket, hogy egyetemlegesen fizessenek meg az alperes részére 75 000 forint elsőfokú és 180 900 forint másodfokú perköltséget.
A jogerős ítélet indokolása szerint az elsőfokú bíróság által megállapított és helyes tényállás szerint a felek között létrejött ingatlan adásvételi előszerződés 4.2. pontjában foglalt finanszírozási feltételnek legkésőbb 2008. február 1. napjáig kellett az alperes rendelkezésére állnia. Az alperes részére ehhez képest 2008. február 8. és 2008. július 9-e között 30 626 900 forint tagi kölcsön folyósítása történt, majd az alperes a finanszírozási hitelszerződést 2008 augusztusában kötötte meg a H. és Vidéke Takarékszövetkezettel, és a pénzintézet 2008. augusztus 7-én 21 064 000 forintot, majd szeptember 17-én további 3 960 000 forintot utalt át az alperes részére. A becsatolt G., belterület 6801/166 hrsz.-ú tulajdoni lap másolat szerint a H. és Vidéke Takarékszövetkezet 2008. augusztus 4. napján 50 000 000 forint és járuléka erejéig jelzálogjogot jegyeztetett be az érintett ingatlanra.
Az I–II. r. felperesek 2008. augusztus 18-án kelt okiratban foglaltan álltak el az előszerződéstől, mely nyilatkozatuk az alpereshez 2008. szeptember 8-án érkezett meg, azaz ekkor hatályosult.
Az előszerződés 4.2. pontjában rögzített elállási jog tekintetében a felpereseknek azt kellett alátámasztaniuk a kereseti kérelmükhöz kapcsolódó bizonyítási teher folytán, hogy ezen szerződéses kikötésben foglalt feltételek az elállásuk időpontjában nem álltak fenn. A felpereseknek ezen szerződéses kikötéshez kapcsolódó elállási joga csupán addig állt fenn, amíg az alperes e tekintetben szerződésszerűen nem teljesített. A felperesek elállási nyilatkozatának kelte időpontjában a felek közti előszerződésben a 4.2. pontban rögzített 4.1.a. pont már szerződésszerűen teljesült.
A Ptk. 320. § (1) bekezdése értelmében aki szerződésnél vagy jogszabálynál fogva elállásra jogosult, e jogát a másik félhez intézett nyilatkozattal gyakorolja. Az elállás a szerződést felbontja. Arra figyelemmel azonban, hogy a felperesek elállására – az általuk felhívott indokokat érintően – az alperes szerződésszerű teljesítését követően került sor, a felperesek a bizonyítási terhüknek eleget tenni nem tudtak.
A jogerős ítélettel szemben a felperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérték a másodfokú bíróság ítéletének hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását, valamint az alperes perköltség fizetésére kötelezését.
Álláspontjuk szerint a jogerős ítélet a tényállás adataiból helytelen jogi következtetést vont le, hiszen a felpereseket az előszerződésben kikötött elállási jog illette meg, amely az alperes által sem vitatottan hatályosult, így a felperesek elállása a szerződést felbontotta, amely olyan jogi helyzetet teremt, amely alapján a szerződés megkötése előtti helyzet visszaállításának van helye, tehát azt a felet, aki pénzt kapott, visszaszolgáltatási és kamatfizetési kötelezettség terheli. Az alperes nem vitatta a szerződés visszamenő hatályú megszűnését, az ingatlant másnak értékesítette, azonban az általuk teljesített szolgáltatást nem fizette vissza. Álláspontjuk szerint az alperes csupán azon az alapon vitatta az elállásuk jogszerűségét, hogy részére tagi kölcsönökből rendelkezésre állt az építkezés finanszírozásához bizonyos forrás. A rendelkezésére álló hitelkeretre előadásuk szerint az elsőfokú eljárás során egyáltalán nem hivatkozott, ezt csupán fellebbezésében említette. Hivatkozásuk szerint nem teljesíthetett az alperes szerződésszerűen, hiszen 2008 augusztusában csupán a főfalak álltak a perbeli társasházi lakás vonatkozásában, és a perbeli ingatlan birtokbaadására sem az előszerződés szerinti határidőben, sem pedig az alperes által meghosszabbított határidőben nem került sor, tehát ilyen értelemben az alperes által kitűzött póthatáridő is eredménytelenül telt el. Mindezeket figyelembe véve tehát az elállás időpontjában az alperes teljesítése már megkezdődött, de az nem fejeződött be.
Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítéletet kérte hatályában fenntartani, és a felpereseket perköltség megfizetésére kötelezni.
A felülvizsgálati kérelem alapos.
Az eljárás során a tényállás az ügy elbírálásához szükséges mértékben feltárásra került, a másodfokú bíróság által abból levont jogi következtetésekkel azonban a Kúria nem értett egyet, a jogerős ítélet jogszabálysértő.
A felek között létrejött előszerződésben a felek szerződéses elállási jogot kötöttek ki arra az esetre, ha az alperes számára nem áll rendelkezésre az építkezés finanszírozásához szükséges hitelkeret, akár banki kölcsön, akár más elfogadhatónak ítélt finanszírozási forrásból 2008. február 1-jéig.
A tényadatok szerint eddig az időpontig semmilyen finanszírozási forrás nem állt az alperes rendelkezésére. A felperesek ezen szerződési kikötésre hivatkozással az elállási jogukat 2008. augusztus 18-án kelt, és 2008. szeptember 8-án hatályosult elállási nyilatkozatukkal gyakorolták. Ebben az időpontban az adásvételi előszerződés tárgyát képező ingatlan első emeletének falai álltak csupán födém nélkül, tehát az előszerződés szerinti 2008. április 30-i, illetve a 2008. június 30-i birtokbaadási határidők is eredménytelenül teltek el. Mindezen tényadatokból megállapítható, hogy szerződésszerű teljesítés nem történt a felperesek elállásáig.
A Ptk. 320. § (1) bekezdése szerinti elállási jog rendeltetéséből következik, hogy az a szerződésszerű teljesítés után már nem gyakorolható, mert ilyen teljesítés a szerződést megszünteti, tehát már nincs mitől elállni. El lehet állni ugyanakkor a szerződéstől abban az esetben, ha a teljesítés már megkezdődött, de még nem fejeződött be.
A perbeli esetben – ahogyan arra a felperesek felülvizsgálati kérelmükben utaltak – az alperes teljesítése a felperesek elállásakor ugyan megkezdődött, azonban nem fejeződött be, hiszen nem történt meg az ingatlan birtokbaadása, márpedig a perbeli szerződés teljesítése ezt jelentette volna.
Önmagában az előszerződés 4.1.a. pontjának teljesülése a felperesek elállásakor nem jelenti az egész szerződés teljesítését, tehát a felperesek elállási jogát sem szünteti meg.
Téves a másodfokú bíróságnak az a megállapítása, hogy felperesek elállására az alperes szerződésszerű teljesítését követően került sor.
A perbeli szerződés vonatkozásában az alperes szerződésszerű teljesítése szóba sem kerülhet, hiszen az alperes minden, az előszerződésben foglalt határidő tekintetében – így a 4.1.a. pont vonatkozásában is – késedelemben volt a Ptk. 298. § a) pontjában foglaltak alapján, hisz' a szerződésben megállapított teljesítési idő eredménytelenül telt el mind a jelen perben kérdéses finanszírozási hitelkeret rendelkezésre állása tekintetében, mind pedig az ingatlan birtokba bocsátása tekintetében. A Ptk. 300. § (1) bekezdése akként rendelkezik, hogy a jogosult – függetlenül attól, hogy a kötelezett a késedelmét kimentette – követelheti a teljesítést, vagy ha ez többé nem áll érdekében, elállhat a szerződéstől. A (2) bekezdés szerint nincs szükség a teljesítéshez fűződő érdek megszűnésének bizonyítására, ha a szerződést a felek megállapodásánál vagy a szolgáltatás felismerhető rendeltetésénél fogva meghatározott időpontban – és nem máskor – kellett volna teljesíteni, vagy ha a jogosult az utólagos teljesítésre megfelelő határidőt szabott és az is eredménytelenül telt el. A perbeli esetben a felek megállapodásánál fogva meghatározott időpontban kellett volna teljesíteni mind a finanszírozási hitelkeret rendelkezésre állását, mind pedig az ingatlan birtokba bocsátását. Ezek egyike sem történt meg a szerződésben foglalt időpontokban, tehát a felperesek nem csupán a szerződéses kikötés, hanem a Ptk. fent ismertetett rendelkezései értelmében is elállásra voltak jogosultak, bár keresetükben elállási okként erre a jogcímre nem hivatkoztak. Elállásuk azonban jogszerű volt, mert az alperes a szerződés 4.1. pontja tekintetében nem vitásan késedelemben volt. A szerződéses kötelezettség egy részének határidőn túli teljesítése az elállási jogot nem szünteti meg akkor, ha a kötelezett a szerződés egészének teljesítésével késedelemben van. Ennek megfelelően a már ismertetett Ptk. 319. § (3) bekezdésében foglaltak alapján az általuk az alperes részére megfizetett 2 390 000 forint visszajár, és az előszerződésben foglaltak alapján az elállás hatályosulásának időpontjáig évi 10%, illetve ezt követően a törvényes mértékű késedelmi kamat megfizetésére is köteles az alperes.
A Kúria a kifejtettekre tekintettel a jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának (4) bekezdése szerint hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. §-ának (2) bekezdése alapján helybenhagyta.
(Kúria Pfv. VI. 21.229/2011.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás