PÜ BH 2012/289
PÜ BH 2012/289
2012.12.01.
Szempontok az ingatlan közös tulajdonának természetbeni megosztással való megszüntetéséhez [Ptk. 5. § (2) bek., 147-148. §-ok, 1/2008. (V. 19.) PK vélemény VII. pont].
A felperes önkormányzat képviselő testülete 2007. február 14. napján hozott határozatával kinyilvánította azt a szándékát, hogy – a 2000. évben elfogadott rendezési tervvel összhangban – a belterület és a külterület határán új lakótelkek kerüljenek kialakításra. Ennek érdekében a felperes két belterületi ingatlan megvásárlásáról határozott, továbbá arról, hogy kezdeményezi a perbeli közös tulajdonban lévő, 112 hektár 6354 négyzetméter térmértékű szántó ingatlanból 6 hektár terület megvásárlását, 40 forint/négyzetméter áron. A tulajdonostársak nyilatkozatának ismeretében 2008 februárjában közös tulajdon megszüntetéséről szóló megállapodás készült, amelyet az I. és a II. rendű alperes nem írt alá.
A felperes a megállapodás aláírásának meghiúsulását követően – még 2008-ban – csereszerződéssel, majd további öt esetben adásvétel útján összesen 241992/2566968 illetőség tulajdonjogát szerezte meg a perbeli ingatlanból. Tulajdonszerzését követően telekalakítás iránt kérelmet terjesztett elő, amelynek alapján az illetékes jegyző – a földhivatal által záradékolt vázrajznak megfelelően – engedélyezte az ingatlan megosztását: a 06/4. helyrajzi számú, 105 hektár 8897 négyzetméter nagyságú szántó, továbbá a 06/5. helyrajzi számú, 6 hektár 7457 négyzetméter nagyságú szántó kialakítását.
A telekfelosztási engedély birtokában a felperes keresetében a perbeli ingatlanon fennálló közös tulajdon természetbeni megosztással történő megszüntetését kérte akként, hogy a bíróság a 06/5. helyrajzi számú ingatlant adja a kizárólagos tulajdonába, míg a 06/4. helyrajzi számú ingatlan a keresetben megjelölt tulajdoni hányadok szerint – a bejegyzett terhek érintetlenül hagyása mellett – maradjon az alperesek közös tulajdonában.
Az I. rendű alperes a per kezdetén a közös tulajdon megszüntetését nem ellenezte, azonban a megosztás más, számára kedvezőbb módozatát tartotta elfogadhatónak, és előadta, hogy a felperes által kért megosztás esetén anyagi hátrány érné, mert a megosztással kialakuló ingatlanok értéke – elhelyezkedésükből eredően – eltérő. Utóbb ellenkérelmét megváltoztatta és a kereset elutasítását kérte arra hivatkozással, hogy a felperes „alkalmatlan időben” követeli a közös tulajdon megszüntetését, a kisajátítási eljárás lefolytatásához képest pedig – ahol a tulajdonjog elvonásáért teljes, azonnali és feltétlen kártalanítás jár a tulajdonosnak – a közös tulajdon megszüntetési igényével a tulajdonostársakat kedvezőtlenebb helyzetbe hozta.
A II. rendű alperes ellenkérelme arra irányult, hogy a felperes magasabb áron váltsa meg a tulajdoni hányadát.
Az elsőfokú bíróság az ítéletével elutasította a keresetet, a másodfokú bíróság pedig helybenhagyta az elsőfokú bíróság ítéletét.
A jogerős ítéletben kifejtett álláspont szerint a felperes arra törekedett, hogy az építési telkek kialakításához szükséges területhez ne kisajátítás, hanem más, számára kedvezőbb módon jusson hozzá. Tekintve, hogy a felperes a közös tulajdon megszüntetése kapcsán a közérdekre hivatkozott, a perben eljárt bíróságok rámutattak: amennyiben a felperes közérdekű célt kíván megvalósítani, a tulajdonjog megszerzéséről a kisajátításra vonatkozó törvényi előírások betartásával kellett volna gondoskodnia, amely eljárásban a kártalanítás mértékét nem csupán az ingatlan forgalmi értéke, hanem egyéb körülmények is befolyásolják. A bíróságok megállapítása szerint a felperes visszaélésszerűen gyakorolta a közös tulajdon megszüntetésének jogát, mert tulajdonszerzését követően rövid időn belül lépett fel megszüntetési szándékával, méghozzá úgy, hogy nem törekedett a konszenzusra, a megváltási árban való megállapodásra, a tulajdonostársainak érdekeit is szem előtt tartó rendezésre.
A jogerős ítélet ellen – hatályon kívül helyezése és a keresetének helyt adó ítélet meghozatala végett – a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. Érvelése szerint a másodfokú bíróság a Ptk. 5. §-a (2) bekezdésének téves értelmezésével jutott arra a következtetésére, hogy visszaélésszerűen gyakorolta a közös tulajdon megszüntetésére irányuló igényét. Előadta: tulajdonostársait – még tulajdonszerzését megelőzően – megfelelően tájékoztatta elképzeléséről, lehetőséget biztosítva számukra a peren kívüli megegyezésre, tulajdoni hányaduk arányos részének az értékesítésére, amely csak az I. és a II. rendű alperes erre vonatkozó akaratnyilatkozatának a hiánya miatt hiúsult meg. Meglátása szerint az általa kért megosztási mód alkalmazásával nem sérül a tulajdonközösségben maradó tulajdonostársak érdeke, a megosztás során nekik jutó ingatlanrész a korábbi módon – haszonbérbeadás útján – továbbra is megfelelően hasznosítható. További érvei szerint a perben eljárt bíróságok anélkül, hogy ennek indokát adták volna, figyelmen kívül hagyták a kisajátításról szóló 2007. évi CXXIII. törvény 3. § (1) bekezdés b) pontjában írtakat, amely szerint a közérdekű cél megvalósításának érdekében kisajátításnak akkor van helye, ha az ingatlan tulajdonjogának megszerzése adásvétel – törvényben meghatározott esetben csere – útján nem lehetséges. A jogerős ítélet következtében a felperes közösségi érdeke – a település továbbfejlődését biztosító telekalakítás – hiúsult meg, lényegében két tulajdonostárs érdekeire hivatkozással.
Az I. és a II. rendű alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult.
Az I. rendű alperes szerint az eljárt bíróságok az egyenrangú tulajdonostársak érdekeinek egybevetésével helytállóan állapították meg, hogy a joggyakorlás során a Ptk. 5. §-ában foglaltakat a felperes sértette meg, hiszen a közös tulajdon megszüntetésére vonatkozó megállapodás-tervezet tartalmáról a tulajdonostársak nem kaptak teljes körű tájékoztatást. A felperes eljárása a kisajátítási eljárás lefolytatásának a megkerülésére irányul, következésképpen e törvény rendelkezéseire a saját álláspontjának az alátámasztása érdekében alappal nem hivatkozhat. A felperes figyelmen kívül hagyta: a belterületté nyilvánítani kért termőföld is az osztatlan közös tulajdonba tartozott, ezáltal pusztán a mezőgazdasági hasznosíthatóság értékelésével nem vonható le az a következtetés, hogy a természetbeni megosztás következtében az alpereseket ne érné érdeksérelem.
A Kúria a felülvizsgálati kérelmet az alábbiak szerint alaposnak ítélte és a jogerős ítéletet az elsőfokú bíróság ítéletére is kiterjedően a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot új eljárásra, új határozat hozatalára utasította.
A tényállásban részletezettek szerint a felperes az érvényes csereszerződés, majd a szintén érvényes adásvételi szerződések alapján megszerezte a perbeli ingatlan 241.992/2.566.968 tulajdoni hányadát, ezáltal a tulajdonközösség tagjává vált, amelyből eredően megnyílt az a jogosultsága, hogy a közös tulajdon megszüntetését követelje (Ptk. 147. §). A jelen per nem a felperes tulajdonszerzésének alapjául szolgáló szerződések érvénytelenségének a megállapítására indult, ezért a joggal való visszaélés vizsgálatának – nevezetesen, hogy a jog gyakorlása a személyek zaklatására, jogaik és törvényes érdekeik csorbítására avagy illetéktelen előny szerzésére irányult-e – nem a tekintetben van jelentősége, hogy a felperes milyen módon került jogközösségbe tulajdonostársaival, hanem abból a szempontból, hogy a közös tulajdon megszüntetésére vonatkozó jogosultságát visszaélésszerűen kívánja-e gyakorolni.
A Legfelsőbb Bíróság 1/2008. (V. 19.) PK véleményének VII. pontjában, valamint az ahhoz fűzött indokolásban kifejtettek szerint a közös tulajdon megszüntetése iránti kereset elutasítására kerülhet sor különösen akkor, ha a tulajdonostárs e jogát visszaélésszerűen gyakorolja, továbbá ha az adott körülmények között a közös tulajdon megszüntetése a többi tulajdonostárs méltányos érdekét súlyosan sérti. E körülmények fennállásának vizsgálata során abból kell kiindulni, hogy a közös tulajdon megszüntetésének módjait, annak sorrendjét a Ptk. 148. §-a sorolja fel, amelyek között a természetbeni megosztás az elsődleges. A természetbeni megosztás a dolog – tulajdoni hányadoknak megfelelő – fizikai szétválasztását jelenti, amely azzal az eredménnyel jár, hogy a dolog szétválasztott részei önállósulnak és teljes egészében, vagy ha a közös tulajdon megszüntetése részleges – mint a jelen esetben – akkor részben külön, részben közös tulajdonba kerülnek. Erre akkor kerülhet sor, ha az ingatlan megosztható, és az újonnan kialakított részek önálló ingatlanként az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhetők, továbbá a megosztás a rendeltetésszerű használatot nem gátolja és nem jár jelentékeny értékcsökkenéssel. A felperes által beszerzett megosztási vázrajz és engedély szerint a perbeli ingatlan megosztható és nem merült fel adat arra, hogy a megosztás az előbb említett hátrányos következményekkel járna.
Emellett megállapítható az is, hogy a felperest a közös tulajdon megszüntetése iránti igényének előterjesztésére méltányolandó érdek vezérelte, mégpedig az évekkel korábban elfogadott rendezési terv megvalósítása, az építési telkek kialakításával a község további fejlődésének a megteremtése, amely érdek érvényre juttatása nem jelent a felperes részéről visszaélésszerű joggyakorlást a tulajdonközösség megszüntetése során még akkor sem, ha a felperes a megszüntetési szándékával röviddel a jogközösségbe kerülését követően lépett fel. A közös tulajdon természetben történő megosztása – szemben a közös tulajdon megszüntetésének további módjaival – nem eredményezi egyik tulajdonostárs tulajdonjogának elvesztését (megszűnését) sem, ezért természetbeni megosztás esetén főképpen akkor valósulhat meg joggal való visszaélés, ha a megosztást kezdeményező tulajdonostárs a megosztás eredményeként a többiek rovására illetéktelen előnyhöz jut, vagy a kialakuló ingatlanok bármelyikének használhatósága vagy hasznosíthatósága számottevően csökken. Értékelte a Kúria azt is, hogy az alperesek évek óta haszonbérbeadás útján hasznosítják tulajdoni illetőségüket, amely lehetőség a megosztás után is biztosított a számukra, és amennyiben a felperes a tulajdonába kerülő ingatlanon megvalósítja fejlesztési elképzeléseit, az alperesek ingatlana továbbra is belterületi ingatlannal szomszédos marad.
Utal emellett a Kúria még arra is, hogy a perbeli ingatlan művelési módja és jellemzői kisajátítási eljárás lefolytatása esetén sem indokolták volna a forgalmi értéken alapuló kártalanítástól eltérő mértékű kártalanítás megállapítását a tulajdonosok számára.
A fentebb kifejtettekből eredően a Kúria nem értett egyet az eljárt bíróság álláspontjával, amely szerint a kisajátítási eljárás elmaradása miatt a felperes terhére megállapítható lenne a visszaélésszerű joggyakorlás, és ennek következtében a közös tulajdon természetbeni megosztással történő megszüntetésére vonatkozó kereset elutasítása indokolt.
A perben eljárt bíróságok eltérő jogi álláspontjuk miatt nem vizsgálták az I-II. rendű alperesek ellenkérelmében foglaltakat: a tulajdoni hányad szerinti területarányos megosztás mellett (amelynek a rendelkezésre álló peradatok szerint nincsen jogi akadálya) a kialakítandó földrészletek adottságai folytán keletkezik-e olyan értékkülönbözet a tulajdonközösségben maradó alperesek oldalán, amelynek a megtérítésére a felperestől igényt tarthatnak.
Amennyiben a megismételt eljárás során az értékkülönbözet tényéről és mértékéről a felperesnek továbbá az I. és a II. rendű alperesnek eltérő az álláspontja, szükségessé válhat szakértői vélemény beszerzése. Kihangsúlyozza a Kúria, hogy a közös tulajdon természetbeni megosztása során az értékviszonyokat az ingatlannak az akkori tényleges állapota határozza meg, azaz nem vehető figyelembe a jövőbeni, a megosztás időpontjában még bizonytalan körülmény bekövetkezésétől várható értékemelkedés (BH 2010/10/269. szám alatt közzétett eseti döntés). Értékkülönbözet igénylése esetén ehhez képest azt kell vizsgálnia az elsőfokú bíróságnak, hogy az alperesek a megosztást megelőzően az ingatlan egészéből őket megillető értékhez képest hozzájutnak-e a megosztás után a tulajdonukba kerülő ingatlannal ugyanakkora értékhez, annak ismeretében, hogy a rendelkezésre álló peradatok szerint a megosztás előtti közös tulajdonban álló ingatlannak a fekvéséből eredően – a jelenleg még egységes művelési módja ellenére – vannak értékesebb és kevésbé értékes részei, amelyekből a megosztást megelőzően a tulajdonostársaknak a közös tulajdon osztatlan jellege miatt a tulajdoni hányadukhoz igazodóan részesedtek.
Tekintettel arra, hogy a közös tulajdon természetben történő megszüntetésének ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez érvényes telekalakítási engedély és megosztási vázrajz szükséges, az elsőfokú bíróságnak gondoskodnia kell arról, hogy ítéletének meghozatalát megelőzően ezek a rendelkezésére álljanak.
(Kúria Pfv. I. 20.345/2011.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás