PÜ BH 2013/187
PÜ BH 2013/187
2013.07.01.
Nincs akadálya kölcsönszerződés vételi joggal történő – akár jelzálogjoggal egyidejű – biztosításának. Önmagában a feltűnő értékaránytalanság nem eredményezi a szerződés jóerkölcsbe ütközésének megállapíthatóságát, hanem annak megtámadhatóságára adhat alapot [Ptk. 112. § (1) bek., 200. § (2) bek., 375. § (3) bek.].
A felperes a 2006. augusztus 29-én kelt szerződéssel 21 074 CHF, de legfeljebb 3 500 000 forint összegű hitelt vett fel a II. r. alperestől. A kölcsön biztosítására jelzálogjogot alapítottak a II. r. alperes javára a felperes tulajdonát képező ingatlanra. A felperes a szerződés megkötésekor a hitel biztosítására vételi jogot is engedett az ingatlanra a II. r. alperes részére. A vételárat 4 500 000 forintban határozták meg és megállapodtak abban, hogy az ingatlan birtokba adásának napján elszámolnak egymással, a vételárból a II. r. alperes valamennyi követelését beszámítás útján megfizetettnek tekintik, a fennmaradt vételárrészletet pedig a vevő kifizeti. A vevő jogosult volt beszámítani a vételárba az ingatlan esetleges késedelmes birtokba adása miatt felmerült havi 55 000 forint használati díjat.
A felperes a hitelt nem törlesztette, ezért a II. r. alperes a szerződést 2008. augusztus 15. napján felmondta, a vételi jog gyakorlására kijelölte az I. r. alperest és engedményezte rá a követelését is. Az I. r. alperes 2008. szeptember 17-én gyakorolta vételi jogát, majd tulajdonjoga bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba. 2008. de-cember 1. napján a felperes három hónap időszakra, havi 50 000 forint díj megfizetése mellett bérbe vette az ingatlant az I. r. alperestől. Az ingatlant a III. r. alperes javára bejegyzett jelzálogjog terheli.
A felperes keresetében kérte a vételi jogot alapító szerződés semmisségének a megállapítását a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdése alapján, tekintettel arra, hogy az a Ptk. 255. §-ának (2) bekezdésébe és a 258. §-ának (3) bekezdésébe ütközik. Hivatkozott továbbá a szerződés jóer-kölcsbe ütközésére is, tekintettel arra, hogy a vételár nem a forgalmi értéknek megfelelően került meghatározásra, a II. r. alperes pedig követelése biztosítása során elzárta őt az adósvédelmi garanciák elől. Kérte az eredeti állapot helyreállítása körében a tulajdonjoga és a II. r. alperes jelzálogjoga visszajegyzését az ingatlan-nyilvántartásba, valamint az I. és III. r. alperesek kötelezését ennek tűrésére.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította.
Az ítélet indokolása szerint a felperes és a II. r. alperes között az opciós szerződés érvényesen létrejött, majd a hitelszerződés nem teljesítés miatti felmondása után került sor arra, hogy a II. r. alperes a követelését engedményezte, valamint kijelölte a vételi jog gyakorlására az I. r. alperest. Alaptalan ezért az a hivatkozás, amely szerint a vételi jog gyakorlásával a zálogjogosult szerezte volna meg közvetlenül az ingatlan tulajdonjogát. A Ptk. nem zárja ki a zálogjog és a vételi jog párhuzamos alkalmazását, a két jogviszony funkciója és célja nem azonos, a II. r. alperes pedig jogutódja útján sem mentesül az elszámolási kötelezettség alól. Nem ütközik tehát a szerződés jogszabályba és a jóerkölcsbe sem, és mivel a Ptk. nem zárja el a tulajdonost a jelzálogjoggal terhelt ingatlana további megterhelése elől, a kialakult bírói gyakorlat is érvényesnek fogadja el a biztosítéki célú vételi jogra vonatkozó szerződést.
A felperes a szerződésben megjelölt opciós vételárat elfogadta, azt feltűnő értékaránytalanságra hivatkozva sem vitatta, a felek közti elszámolás pedig azért nem történhetett meg, mert az ingatlant a felperes nem adta birtokba. Az opciós vételár nem volt azonos a felvett hitel összegével, azt az értékbecslés figyelembevételével határozták meg, az pedig, hogy az nem egyezik meg az értékbecslés szerinti forgalmi értékkel, de még a likvidációs értékkel sem, nem teszi a szerződést jóerkölcsbe ütközővé. Alaposnak találta az elsőfokú bíróság a viszontkeresetet az elmaradt bérleti díj és a használati díj tekintetében.
A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét a keresetet elutasító részében helybenhagyta.
A jogerős ítélet indokolásában a másodfokú bíróság utalt az elsőfokú bíróság által a kereset körében kifejtett helyes indokokra és arra, hogy a vételi jog alapítása nem teremtett alapot a jogosult részére a vagyontárgy tulajdonjogának a kielégítési joga megnyíltát megelőző megszerzésére. A felek az opciós vételárat a szerződés megkötésének időpontjában fennállt forgalmi értékre figyelemmel a hitelösszeg nagyságának, felhasználási céljának, az adós anyagi helyzetének, a hitelnyújtás kockázatának és az ingatlan forgalmi viszonyoknak a mérlegelésével alakították ki. A felperes bérleti díj tartozása azonban csak 50 000 forint, erre tekintettel a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta.
A jogerős ítélettel szemben a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte annak az elsőfokú bíróság ítéletére is kiterjedő hatályon kívül helyezésével a keresetének helyt adó döntés meghozatalát.
A kérelem indokai szerint nem engedhető meg olyan biztosítéki célú opciós szerződés megkötése, amely éppen annyiban tér el a zálogjogi szerződéstől, hogy az abban foglalt adósvédelmi kritériumok nem érvényesülhetnek. A létrejött szerződésben a vételár teljesen független volt a megszerezni kívánt ingatlan értékétől. Ez az elszámolási kötelezettség sérelmét jelenti, mert a vételi jog gyakorlása nem csak a biztosított követelés megtérülését szolgálja, hanem a hitelező gazdagodását eredményezi. Ha az opciós vételár meghatározásának módja a Ptk. 258. §-ának (3) bekezdése szerinti elszámolási kötelezettségre vonatkozó kógens zálogjogi szabályok illetve a lex comissoria rendelkezését kívánja megkerülni, akkor a kikötés jogszabályba ütközik. Sérelmes az adósra az ilyen szerződés azért is, mert a Ptk. 258. §-ának (2) bekezdésében foglaltak ellenére a lekötött dolog értékesítésére nincs módja. A felek nem az ingatlan értékbecslésben meghatározott értékét határozták meg vételárként, hanem annak a 40%-al csökkentett összegét, a különbözet pedig a hitelező részére eredményez 3 200 000 forintot extra hasznot.
Jóerkölcsbe ütközik a vételár bármiféle – spekuláción, kalkuláción alapuló – a forgalmi értéktől jelentősen eltérő hitelező általi meghatározása. A feltűnő értékaránytalanság miatti megtámadás hiánya nem zárja ki a jóerkölcs-be ütközés miatti érvénytelenség megállapíthatóságát, ilyen jellegű szerződések megengedhetetlenek, mert az adós helyzetének kihasználásával biztosítanak hasznot a hitelező részére.
A biztosítéki célú opció nem szerepel a szerződést biztosító mellékkötelezettségek között, annak formai és tartalmi elemei jogszabály által nem meghatározottak. Az adós helyzetéből adódóan azonban minden esetben érvényre kell juttatni a mellékkötelezettségeknél kidolgozott adósvédelmi garanciákat, mert ez áll összhangban a Ptk. alapelveivel. Az ilyen céllal biztosított vételi jog nem mutathat túl a teljesítés fedezetének a biztosításán, ellenkező esetben ugyanis joggal való visszaélés valósulna meg. Önmagában az elszámolási kötelezettség rögzítése nem zárja ki a szerződés egyéb okból való érvénytelenségét, a perbeli esetben pedig a szerződés jelentős többlet hasznot biztosított a hitelezőnek. A szándéka kölcsön felvételére irányult, amelyet nem kapott volna meg ha nem írja alá a vételi jogot alapító szerződést, annak a tartalmi elemeinek alakítására azonban csak minimális esélye volt.
A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott.
A másodfokú bíróság az ügy elbírálásához szükséges mértékben feltárt és helyesen megállapított tényállás alapján helytállóan foglalt állást a kereset megalapozatlanságának tárgyában; azzal és annak indokaival a Kúria is egyetértett, jogszabálysértés nem volt megállapítható.
Egységes a bírói gyakorlat abban a tekintetben, hogy jogszabályi tiltás hiányában a szerződés nem kizárólag a Ptk. XXIII. fejezetében szabályozott szerződést biztosító mellékkötelezettségekkel, hanem önálló szerződéssel is biztosítható. Nem ütközik tehát jogszabályba kölcsönszerződés vételi jogot alapító szerződéssel történő biztosítása, a tulajdonosnak pedig a Ptk. 112. §-ának (1) bekezdése szerint lehetősége van arra, hogy az ingatlanára a hitelező javára a jelzálogjogon kívül – akár azzal egyidejűleg – vételi jogot is biztosítson (BH 1998.350., BH 1999.452.).
A vételi jogot a Ptk. 375. §-ában foglaltak szabályozzák, ezért nem eredményezhet jogszabályba ütközést az, ha az ennek alapján létrejött szerződés nem felel meg egy ettől eltérő jogintézmény, a zálogjog szabályainak. Vételi jog kikötése esetén ugyanis a jogszabály értelmében a felek között írásban létrejött és vételár megjelölést tartalmazó – érvényes – szerződés alapján a jogosult egyoldalú nyilatkozattal kifejezetten megszerezheti a vagyontárgy tulajdonjogát. A tulajdonos és egyben adós jogvédelmét ez esetben nem a zálogjog szabályai biztosítják, hanem az, hogy minden más szerződéshez hasonlóan – amennyiben annak feltételei fennállnak – lehetősége van a szerződés megtámadására, semmiségi okokra való hivatkozásra, továbbá a Ptk. 375. §-ának (3) bekezdése szerinti esetben kötelezettsége alóli mentesítést is kérhet.
A szerződés semmisségét önmagában az sem eredményezné, ha a vételár az eladó tartozásával azonos összegben került volna meghatározásra, de a perbeli esetben a II. r. alperes – illetve kijelölés alapján az I. r. alperes – külön megállapodás szerint kialakított vételáron élhetett a vételi joggal, a hitelezőt pedig a szerződésben meghatározott módon elszámolási kötelezettség terheli a felperessel szemben (EBH 2007.1602.).
Az opciós vételárat a szerződő felek alakították ki az akkor beszerzett értékbecslés ismeretében. A felperes nem hivatkozott arra, hogy bármilyen szempontból kényszerhelyzetben lett volna a kölcsönszerződés megkötésekor. Adóssága ekkor még nem állt fenn – a hitelre lakásfelújításhoz volt szüksége –, szabadon dönthetett tehát a szerződéses feltételek elfogadása, visszautasítása vagy a tárgyalások folytatása felől. A felperes maga sem hivatkozott kiszolgáltatott helyzetére, keresetének pedig nem képezte jogalapját az, hogy a vételi jogot alapító szerződés és a megjelölt vételár egyoldalúan előre meghatározott és egyedileg meg nem tárgyalt kikötés lett volna [Ptk. 209/A. § (2) bekezdés].
A szerződés szerint a felperes a kapott hitel visszafizetésére volt köteles és a II. r. alperes is erre tartott igényt. A II. r. alperes nem ingatlanforgalmazó cég, ezért nem kívánta az ingatlan megszerzését illetve használatát. Kizárólag azért jogosította fel az I. r. alperest a vételi jog gyakorlására, hogy követeléséhez az általa fizetett pénzből hozzájuthasson. Méltányolható érdeke tehát az I. r. alperesnek az, hogy az ingatlant minél előbb értékesíthesse. Ezért elfogadható ilyen jogviszonyokban az, ha az érték meghatározásakor a hitelfedezeti érték az irányadó, amelyet a jogerős ítéletben felsorolt körülmények és kockázati tényezők mérlegelésével alakítanak ki.
A felperes csupán egy fikciót alkalmazott akkor, amikor azt állította, hogy az értékbecslés szerinti forgalmi érték és az opciós vételár különbözete a II. r. alperes extra hasznaként jelentkezik. Ez akkor lenne valós, ha az I. r. alperes 7 700 000 forintot fizetett volna a hitelező részére, akinek viszont egyéb költsége nem merült volna fel. Erre vonatkozó adat azonban nem állt rendelkezésre. A felperesnek a szerződés megkötésekor tisztában kellett lennie azzal, hogy ha a hitelt nem tudja fizetni, az ingatlanért nem fog tudni olyan vételárat elérni, mint ami esetlegesen a piaci értékesítés során – hosszabb időszak alatt – realizálható.
A már kifejtettek értelmében – ahogyan arra a jogerős ítélet is helytállóan hivatkozott – a felperes nem volt elzárva attól, hogy amennyiben úgy véli: a vételár és a valós érték között feltűnő értékkülönbözet áll fenn, akkor a szerződést ez okból megtámadja. A felperes azonban ezzel a jogával nem élt, a Ptk. szabályai szerint pedig önmagában az értékkülönbözet fennállása nem jelenti azt, hogy a szerződés jóerkölcsbe ütközik.
A Kúria a kifejtettekre tekintettel a jogszabályoknak megfelelő jogerős ítéletet annak helyes indokaira is utalva a Pp. 275. §-ának (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. VI. 20.996/2011.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás