PÜ BH 2013/214
PÜ BH 2013/214
2013.08.01.
I. A tulajdonközösség megszüntetésének a módjai közül a tulajdonostárs tulajdoni hányadának a megváltását kell előnyben részesíteni, ha a fél a megváltási ár megfizetéséhez szükséges teljesítő-képességgel rendelkezik, és a vita tárgyát képező ingatlant túlnyomórészt ő és családja használja, továbbá, ha a tulajdonostársak között a viszony elmérgesedett.
II. A tulajdonközösség megszüntetésének más módjaihoz képest a társasházzá történő átalakítási igény nem élvez elsőbbséget [Ptk. 147. §, 148. § (2) bek., 149. § (3) bek.].
A felperes és az I. rendű alperes közös tulajdonában áll az sz.-i lakóház, udvar, gazdasági épület megnevezésű ingatlan. A felperes tulajdoni hányadát édesanyja, a III. rendű alperes haszonélvezeti joga, valamint – a jelen perindítás tényének feljegyzését követő bejegyzés alapján – a IV. és V. rendű alperes javára bejegyzett jelzálogjog és vételi jog terheli, míg az I. rendű alperes tulajdoni hányadát érintően 998 154 forint és járulékai erejéig a II. rendű alperes javára került végrehajtási jog bejegyzésre.
Az ingatlan korábban a felperes szüleinek közös tulajdonában állt, majd a felperes 1/4 tulajdoni illetőséget 1993-ban öröklés, további 1/4 tulajdoni illetőséget pedig 1999-ben ajándékozás jogcímén szerzett. Az I. rendű alperes az 1/2 tulajdoni illetőségét a 2008. szeptember 29. napján kelt adásvételi szerződéssel a III. rendű alperestől vásárolta meg 9 000 000 forint vételárért.
Az ingatlanban egy fő- és egy toldaléképület, tároló, valamint kert található. A főépület kétszintes, a földszinten szoba, közlekedő, konyha, kamra, zuhanyozó, az emeleten közlekedő, három szoba, fürdőszoba, wc helyiségek találhatók, a toldaléképület helyiségei pedig egy nyári konyha, egy szoba és egy pince. A közművek kialakítása egységes.
Az I. és a III. rendű alperes között az adásvételi szerződés megkötését követően a kapcsolat megromlott. A III. rendű alperes az I. rendű alperes birtokba lépését megakadályozta, emiatt az I. r. alperes birtokvédelmi eljárást kezdeményezett. Később az I. rendű alperes családjával az toldaléképületbe költözött be.
A felperes keresetében a perbeli ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetését kérte az I. rendű alperes tulajdoni hányadának a tulajdonába adása útján. Kérte továbbá az I. rendű alperes kötelezését az ingatlan kiürítésére és birtokba bocsátására. A II-V. rendű alperesekkel szemben előterjesztett keresete a tulajdonos-változás tűrésére való kötelezésre irányult.
Az I. rendű alperes a közös tulajdon megszüntetését nem ellenezte, azonban viszontkeresetet terjesztett elő, amelyben kérte az ingatlan társasházzá történő alakítását. Csatolta az ehhez szükséges, az építésügyi hatósághoz benyújtott kérelmeit, továbbá B. Z. építész megosztási javaslatát.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a perbeli ingatlanon fennálló közös tulajdont oly módon szüntette meg, hogy az I. rendű alperes 1/2 tulajdoni illetőségét 9 000 000 forint ellenérték fejében a felperes tulajdonába adta. Rendelkezése szerint a fenti megváltási árból elsőként az I. rendű alperesnek a II. rendű alperessel szemben fennálló tartozását kell kiegyenlíteni, amelynek a teljesítés időpontjában fennálló pontos összegét a II. rendű alperes köteles kiszámítani és azt a felperessel, valamint az I. rendű alperessel közölni; a megváltási ár fennmaradó része az I. rendű alperesnek fizetendő. A II. rendű alperest a fentiek tűrésére kötelezte. Az I. rendű alperes viszontkeresetét elutasította és kötelezte az ingatlan kiürítésére.
Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a perbeli esetben a társasház-tulajdonná átalakítás műszaki feltételei nem állnak fenn, az csak több millió forintos beruházás útján lenne kivitelezhető. Rámutatott továbbá, hogy a társasházzá alakítás a nagy volumenű munkák és a felek közötti tarthatatlanná vált viszony miatt célszerűtlen, az a felperes szükségtelen zavarását eredményezné.
Az I. rendű alperes fellebbezése folytán eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét a per főtárgyát tekintve helybenhagyta.
Tévesnek tartotta az I. rendű alperes hivatkozását, miszerint a közös tulajdon megszüntetésének a módjai között a Ptk. elsőbbséget biztosít a társasház-tulajdonná alakításnak. A társasház-tulajdonná alakítás ugyanis nem tartozik a közös tulajdon megszüntetésének szűkebb értelemben vett módjai közé, annak elrendelése a bíróság számára csupán lehetőség, amelyre általában csak akkor kerülhet sor, ha a közös tulajdon megszüntetése a Ptk. 148. §-a alapján nem lehetséges vagy nem célszerű. Emellett lényeges, hogy a társasházzá alakítás feltétele az, hogy az ingatlanban elkülönült használatra alkalmas önálló lakások legyenek, vagy az önálló lakások kialakítása a tulajdonostársak érdekeinek sérelme nélkül, viszonylag kis idő-, munka-, és költségráfordítással megvalósítható legyen. A perbeli ingatlan azonban e feltételeknek nem felel meg; az eredendően a felperes családjának a tulajdonában állt, családi házként funkcionált, a használati viszonyok is ehhez igazodtak. A felperes édesanyja és testvére jelenleg is ebben az ingatlanban él. Hivatkozott arra is, hogy a peres felek közötti viszony az elmúlt időszakban jelentős mértékben megromlott, ilyen körülmények között a felperesre és az ingatlanban lakó édesanyjára is súlyosan méltánytalan lenne a Ptk. 149. §-ában foglaltak alkalmazása.
A jogerős ítélet ellen az I. rendű alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet.
Változatlanul állította, hogy a bíróság nem választhatja a közös tulajdon megszüntetésének más módját, ha az eziránt indított perben bármelyik tulajdonostárs a közös tulajdon társasház-tulajdonná alakítását kéri és ennek előfeltételei fennállnak. Ebből következően a kereset tárgyában a viszontkereset érdemi elbírálása nélkül nem lehetett volna érdemi döntést hozni.
A felperes kérte a jogerős ítélet hatályában történő fenntartását.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A felperes keresetében a közös tulajdon olyan módon történő megszüntetését kérte, hogy a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlant megfelelő ellenérték fejében adja a tulajdonába. A megváltási ár megfizetéséhez szükséges teljesítőképességét a per során igazolta. Az ingatlanon egy lakóépület áll, amelynek az adottságai a természetbeni megosztást sem fizikai, sem jogi értelemben nem teszik lehetővé. Az ingatlan korábban teljes egészében a felperes családjának a tulajdona volt, az I. rendű alperes csak a 2008. szeptember 29-én megkötött adásvételi szerződéssel szerzett abban tulajdoni hányadot. A felperes tulajdoni hányadát a III. rendű alperes haszonélvezeti joga terheli. A lakóépületet kizárólagosan a felperes és családja használja.
Mindezek alapján helyesen döntött az elsőfokú bíróság – és ekként helyes a másodfokú bíróság helybenhagyó határozata is –, amikor a kereseti kérelemmel egyezően az ingatlant megváltási ár fejében a felperes tulajdonába adta, különös tekintettel arra is, hogy a fentebb felsorolt körülmények alapján a közös tulajdon megszüntetésének lehetséges módja lényegében adott volt. Az egyes megszüntetési módok között a Ptk. sorrendet állít fel, melyek közül az elsődlegesen alkalmazandó természetbeni megosztás feltételei nem állnak fenn, a másodlagosan alkalmazandó megváltásé viszont megvalósultak.
A jogerős ítélet megalapozott a megváltási ár megállapítása tekintetében is.
A jogerős ítéletnek a viszontkeresetet elutasító részét érintően a Kúria a következőkre mutat rá.
A Ptk. 149. § (3) bekezdése kimondja, hogy a közös tulajdonnak társasház-tulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Ebben az esetben az alapító okiratot a bíróság ítélete pótolja. Ilyen igény akár önállóan, akár a közös tulajdon megszüntetése iránti perben is előterjeszthető.
Az átalakítás jogi feltétele, hogy annak eredményeként teljesüljenek a társasház-tulajdon létrejöttének a Ptk.-ban és a társasházi törvényben megkívánt feltételei. A bíróság a közös tulajdont akkor alakíthatja át társasház-tulajdonná, ha az átalakítás eredményeképpen az épületingatlanon az ítéletben meghatározott műszakilag megosztott legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül. Ha az átalakítás eredményeképpen két önálló lakás, illetve nem lakás céljára szolgáló helyiség nem alakítható ki, akkor az erre irányuló (kereseti/viszontkereseti) kérelem nem teljesíthető.
A külön tulajdonba tartozó épületrészek, lakások kijelölése során nemcsak a ténylegesen fennálló műszaki állapotból lehet kiindulni. A fél átalakítási munkával járó, jövőbeni állapot szerint is kérheti a tulajdon átalakítását (BH 1982.239.). Ha az átalakítás engedélyköteles építési munkával jár együtt, akkor be kell szereznie a szükséges hatósági engedélyeket, ha pedig ilyen eljárás még nincs folyamatban, akkor a bíróság a felet – határidő tűzésével – felhívja az eljárás megindítására és annak jogerős befejezéséig a per tárgyalását felfüggeszti.
A Kúria kiemeli, hogy a Ptk. 149. § (3) bekezdésében foglaltak nem biztosítanak alanyi jogot a kérelmező számára. A bíróság akkor sem köteles az átalakításról dönteni, ha egyébként ennek a műszaki és jogi feltételei fennállnak. Mérlegelési joga van a tekintetben, hogy az átalakítás nem sérti-e a többi tulajdonostárs törvényes érdekét, nem ütközik-e a méltányosság követelményébe (BH 1995.635.). Ezért alapvetően téves az I. rendű alperesnek az a hivatkozása, hogy a társasházzá alakítás a tulajdonközösség megszüntetésének más módjaihoz képest elsőbbséget élvez.
Az elsőfokú bíróság ítéletében helyesen vette számba azokat a szempontokat, amelyekre tekintettel a perbeli esetben a társasház-tulajdonná átalakításra nem kerülhet sor. A döntés szempontjából meghatározó jelentősége van a tulajdonostársak egymás közötti személyes kapcsolatának. Ehhez képest az elsőfokú bíróság tényszerűen állapította meg, hogy a peres felek közötti rossz viszony miatt a közös tulajdon részleges fennmaradása nem kívánatos. A konkrét jogvita elbírálása szempontjából nem volt jelentősége annak, hogy a viszony megromlása melyik fél magatartására volt visszavezethető. Mindezért a másodfokú bíróság részéről ebben a vonatkozásban is helytálló volt az elsőfokú ítélet helybenhagyása.
Az I. rendű alperes megalapozatlanul kifogásolta, hogy az elsőfokú bíróság a felfüggesztett tárgyalás továbbfolytatásáról döntött és az általa indított hatósági eljárás befejezésének a bevárása nélkül hozott érdemi határozatot. Az I. rendű alperes a viszontkereset alátámasztására műszaki dokumentációt csatolt. Abból megállapítható volt, hogy az önálló lakások kialakításának a feltétele a földszinti és emeleti rész elkülönítése, amely a földszintet az emelettel összekötő lépcső elbontásával kezdődik. Ezután a födémnyílást kell eltüntetni, monolit vasbetonlemez beépítésével. Meg kell oldani az emeleti szint megközelítését, ami külső lépcső megépítésével lehetséges. Az emeletet az önálló lakás kialakítása érdekében lakhatóvá kell tenni, gondot fordítva a hangszigetelésre is. A fűtési rendszert ketté kell választani és a két szint fűtéséről külön-külön kell gondoskodni. Ezen kívül szét kell választani a közműveket, új bekötést készíteni és a közműszolgáltatók hozzájárulása esetén önálló almérőket kialakítani.
Mindezeknek az adatoknak az ismeretében a Kúria is úgy ítélte meg, hogy a becsatolt okirat alapján a viszontkereset érdemi elbírálásainak a feltételei adottak voltak. Helyesen állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy a társasházzá alakítás a rendelkezésre álló adatok szerint olyan nagy horderejű munkák elvégzését feltételezi, amelyekkel járó zavarást és kényelmetlenséget a felperesre mint tulajdonostársra nem lehet áthárítani. Ezért nem volt jelentősége annak, hogy a fenti munkák elvégzéséhez az I. rendű alperes az elvi építési engedélyt be tudja-e szerezni avagy sem, hiszen az csupán az elvégzendő munkálatok megvalósíthatóságára vonatkozó állásfoglalást tartalmazta volna.
A kifejtetteket figyelembe véve a perben eljáró bíróságok megalapozottan jutottak arra a következtetésre, hogy a felek közötti elmérgesedett viszonyra és a leválasztással járó várhatóan jelentős költségekre is figyelemmel a társasházzá történő átalakítás célszerűtlen. Nem sértettek anyagi jogszabályt, amikor a felperes és az I. rendű alperes oldalán felmerülő megszüntetési módok közül az ügy sajátosságait, továbbá a célszerűség, okszerűség és a méltányosság szempontjait mérlegelve a tulajdonközösség megszüntetésének a jogerős ítéletben rögzített módját választották.
A Kúria ezért a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. I. 20 598/2012.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás