PÜ BH 2013/240
PÜ BH 2013/240
2013.09.01.
Az eladó által az ingatlan adásvételi eljárása során való teljes körű eljárásra, jognyilatkozatok tételére, aláírásokra adott meghatalmazás kiterjed arra is, hogy az alapján a meghatalmazott a kapott foglaló visszafizetésére irányadó megállapodást kössön meg [Ptk. 207. § (1) bek., 219. §].
A felperes 2008. május 26-án eladta a tulajdonát képező perbeli ingatlan 4/10 részét a II-III. r. alperesnek, akik 1 500 000 forint foglalót fizettek ki a részére. A felperes ezt követően külföldre távozott, ezért meghatalmazta az édesapját az I. r. alperest, hogy az ingatlan adásvételi eljárása során teljes körűen eljárjon, helyette jognyilatkozatokat tegyen, aláírjon. A banki hitelfelvételi lehetőségek beszűkülése, elnehezedése miatt a II-III. r. alperesek kezdeményezésre az adásvételi szerződést 2008. augusztus 15-én felbontották, egy másik megállapodás szerint pedig az I. r. alperes – a felperes képviseletében – törvényi kötelezettség nélkül, de vállalta az átvett foglaló összegének a visszafizetését a vevők részére. A szerződés felbontására és a foglaló visszafizetésére irányuló megállapodásokat a felperes képviseletében eljárva az I. r. alperes kötötte meg és írta alá.
A felperes keresetében kérte annak megállapítását, hogy a foglaló visszafizetésére irányuló megállapodás nem létező, mert annak megkötésére az I. r. alperes részére adott meghatalmazás nem terjedt ki, az nem tükrözi szerződéskötési akaratát, ezért abból kötelezettség reá nem hárulhat.
Az I. r. alperes a kereset teljesítését nem ellenezte. A II-III. r. alperesek a kereset elutasítását kérték arra való hivatkozással, hogy nem volt tudomásuk az I. r. alperes képviseleti jogának az ilyen jellegű korlátozottságáról. Amennyiben ez fennállt volna, úgy a szerződést nem bontották volna fel.
Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy a megállapodás nem jött létre. Az ítélet indokolásában kifejtette, hogy az I. r. alperes nem lépte túl a képviseleti jogosultságát akkor, amikor az adásvételi szerződés felbontásában állapodott meg a II-III. r. alperesekkel, és ezt a nyilatkozatát utóbb a felperes maga is jóváhagyta.
A foglaló visszafizetését azonban az I. r. alperes – a megállapodás szerint is – törvényi kötelezettség nélkül vállalta. A felperesnek a meghatalmazás adásakor nem kellett a törvényi szabályozással ellentétesen vállalt fizetési kötelezettségre számítani és így egy ilyen jellegű esetleges jövőbeni tény miatt a meghatalmazást korlátoznia. Az I. r. alperes maga is úgy nyilatkozott, hogy e körben a képviseleti joga nem állt fenn, tevékenységét a felperes utólag sem hagyta jóvá, ezért a foglalóra vonatkozó megállapodás – a Ptk. 205. §-ának (1) bekezdése alapján – akarathibából eredően nem jött létre.
A II-III. r. alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a keresetet elutasította.
A jogerős ítélet indokolása szerint egyező akaratnyilvánításukkal eltérhetnek a felek a Ptk. foglalóra vonatkozó szabályaitól, az ilyen jellegű megállapodást pedig – a Ptk. 219. §-ának (1) bekezdése értelmében – képviselő útján is megköthetik. A felperes által adott meghatalmazást a II-III. r. alpereseknek a felperes feltehető akaratára és az eset körülményeire tekintettel, a szavak általánosan elfogadott jelentése szerint úgy lehetett és kellett értelmezniük, hogy az I. r. alperes az adásvétellel kapcsolatosan bármilyen jognyilatkozatot teljes körűen megtehet [Ptk. 207. § (1) bekezdés]. A meghatalmazás ennek megfelelően kiterjedt a szerződés felbontására és a felbontással kapcsolatos kérdésekben történő megállapodásra is. A II-III. r. alpereseknek, ennek megfelelően a teljes körű meghatalmazás alapján nem kellett arra számítaniuk, hogy az ne terjedne ki a foglaló visszafizetésére való megállapodás megkötésére. A felek között tehát a foglaló tekintetében is érvényesen létrejött a megállapodás, ezért a kereset nem volt megalapozott.
A jogerős ítélettel szemben a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte annak hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének a helybenhagyását.
A felülvizsgálati kérelmet a Kúria nem találta megalapozottnak és ezért a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta kifejtve a következőket:
A jogerős ítélet az ügy elbírálásához szükséges mértékben feltárt és helyesen megállapított tényállásból helytálló jogi következtetéseket vont le, azokkal a Kúria is egyetértett, jogszabálysértés nem történt.
Helyesen állapította meg a jogerős ítélet, hogy az I. r. alperes által a foglaló körében tett jognyilatkozat képviselő útján is megtehető volt, továbbá nem állt fenn akadálya annak sem, hogy a felek a foglalóról a Ptk.-ban szabályozott módtól eltérően állapodjanak meg.
A felperes által adott meghatalmazás az adásvétel során teljes körű eljárásra jogosította fel az I. r. alperest. Ez – ahogy azt a felperes sem vitatta – kiterjedt a szerződés felbontására tett jognyilatkozat megtételére is hiszen az „adásvételi eljárás során” akár ilyen tartalmú jognyilatkozat megtétele is szükségesség válhat. Kiterjedt azonban a meghatalmazás a jogerős ítéletben megállapítottaknak megfelelően a felbontáshoz képest lényegében kisebb súlyú jognyilatkozat, a szerződést biztosító mellékkötelezettség, a foglaló jogi sorsának a rendezésére is. A teljes körűen adott meghatalmazás semmilyen korlátozást nem tartalmazott, ezért annak az ezzel ellentétes értelmezése jelentene a Ptk. 207. §-ának (1) bekezdése alapján indokolatlanul leszűkítő, jogszabálysértő értelmezést.
Nem értékelhető az ügyben az, ha a felperes nem kellően gondolta át, hogy az adásvételi szerződéssel kapcsolatos eljárás során milyen eshetőségekre lehet számítani és ezért nem korlátozta valamilyen módon a képviselője jogosultságát. Nem értékelhető és nem eshet a II-III. r. alperesek terhére az sem, hogy az I. r. alperes – a felperes álláspontja szerint – nem az általa képviselt fél érdekeinek megfelelően látta el a feladatát.
A képviseleti jog korlátozásának hiányában a II-III. r. alpereseknek a megállapodások megkötésekor nem kellett arra számítaniuk, hogy az egyezségük nem lesz végleges, mert annak vagy annak egy részének a megkötésére a képviselő nem rendelkezik jogosultsággal. A szerződést felbontó és a foglalóról szóló megállapodás egymás feltételezésével jött létre, ezért – a jogerős ítélet és a II-III. r. alperesek ellenkérelmének megfelelően – nincs lehetőség utólagosan arra, hogy annak egy részét nem létezővé nyilvánítva a II-III. r. alperesekre nézve számottevően kedvezőtlenebb helyzet alakuljon ki. Amennyiben ugyanis az I. r. alperes nem tesz a felperes képviseletében olyan nyilatkozatot, hogy a foglalót visszafizeti, akkor a vevők szabadon dönthettek volna arról is, hogy azt nem hagyják veszni és mégis inkább teljesítik szerződéses kötelezettségeiket.
(Kúria Pfv. VI. 21 015/2012.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás