PÜ BH 2013/304
PÜ BH 2013/304
2013.11.01.
Nem tekinthető jóhiszeműnek az a jogszerző, aki a vétel során kizárólag az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésben bízva, magát az ingatlant nem tekinti meg, tud annak lakottságáról, de meg sem kísérli annak tisztázását, hogy kik és milyen jogcímen birtokolják azt. Az ingatlan-nyilvántartásban bízva kifejezés magában foglalja a jóhiszeműség szubjektív elemét is, azaz azt, hogy a fél az ingatlan-nyilvántartástól eltérő valós állapotról ne tudjon és arról ne is kelljen tudnia [1997. évi CXLI. tv. 5. §, 63. §].
Az I. r. alperes jogelődje az 1992. január 15-én kelt, majd 1996. március 5-én módosított szerződéssel vásárolta meg a felperestől a perbeli ingatlan 20/100-ad tulajdoni hányadát, amelyhez az ingatlan földszinti 4. számú lakásának kizárólagos használata tartozott. A földhivatal az 1996. június 27-én kelt határozatával bejegyezte az I. r. alperes jogelődje javára a tulajdonjogot és a jogelőd édesanyja javára a holtig tartó haszonélvezeti jogot az ingatlan-nyilvántartásba. A földhivatal azonban a 2002. január 9-én kelt határozatával az 1992. január 15-én kelt adásvételi szerződés alapján bejegyezte az I. r. alperes jogelődje javára a tulajdonjogot és az édesanyja javára a holtig tartó haszonélvezeti jogot az ingatlannak a felperes tulajdonában maradt további 19/100-ad tulajdoni hányadára is. Erre a perbeli tulajdoni hányadra azonban adásvételi szerződés nem jött létre, az ahhoz tartozó kizárólagos használatú földszint 5. számú lakásban a felperessel kötött szerződés alapján bérlők laknak.
Az I. r. alperes jogelődje a 2006. december 19-én kelt csereszerződés alapján átruházta az ingatlan perbeli 19/100-ad tulajdoni hányadát a II. r. alperesre, míg a II. r. alperes egy ceglédi ingatlant ruházott át az I. r. alperes jogelődjére, és 500 000 forint értékkülönbözetet fizetett meg a részére. A csereszerződésben rögzítették, hogy a perbeli tulajdoni hányadot terhelő haszonélvezeti jog jogosultja 2006. június 24-én elhunyt, abban lakók laknak, míg a ceglédi ingatlant terhelő, a III. r. alperes javára fennálló haszonélvezeti jog változatlanul fennmarad. A perbeli tulajdoni hányadhoz tartozó lakás birtokbavétele iránt a II. r. alperes 2008. évben tett először lépéseket.
A felperes keresetében kérte az I. r. majd a II. r. alperes javára az ingatlan 19/100-ad részére bejegyzett tulajdonjog törlését, mert azt nem adta el az I. r. alperes jogelődjének, így azon a II. r. alperes sem szerezhetett tulajdonjogot, az általuk kötött csereszerződés semmis. Az I. r. alperes jogelődje és a II. r. alperes nem jóhiszeműen szereztek jogosultságot, mert meg sem kíséreltek az ingatlan birtokába lépni, azt a II. r. alperes nem tekintette meg és nem győződött meg a használati viszonyokról.
A II. r. alperes a kereset elutasítását kérte. Előadta, hogy az ingatlan-nyilvántartásban bízva, jóhiszeműen, ellenérték fejében szerzett tulajdonjogot, a felperes pedig elmulasztotta a törlési per megindítására nyitva álló határidőt. Ingatlanok adásvételével, felújításával foglalkozik, ezt a lakást is ilyen célból vette, ezért nem kívánt azon a vételt követően azonnal birtokba lépni.
Az I. és III. r. alperesek érdemi ellenkérelmet nem terjesztettek elő.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
A jogerős ítélet indokolása szerint a felperes és az I. r. alperes jogelődje között – nem vitatottan – adásvételi szerződés nem jött létre, így az I. r. alperes jogelődje a tulajdonjogot a Ptk. 117. §-ának (2) bekezdésére tekintettel, jogcím hiányában, nem szerezhette meg. A perbeli tulajdoni hányad továbbértékesítése folytán azonban arra bejegyzésre került a II. r. alperes tulajdonjoga, ezért az ingatlan-nyilvántartás szabályai bizonyos feltételek teljesülése esetén lehetővé teszik a tulajdonjog megszerzését akkor is, ha a jogosult nem tulajdonostól szerzett.
Az érvénytelen szerződés alapján az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog csak az ingatlan-nyilvántartási törvényben meghatározott korlátok között törölhető [3/2010. (XII. 6.) PK vélemény 2. pont]. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 63. §-ának (2) bekezdése értelmében azzal szemben, aki további bejegyzés folytán az előző bejegyzés érvényességében bízva jóhiszeműen szerzett jogot, a bejegyzéstől számított három év alatt lehet a törlési keresetet megindítani. Az Inytv. 5. §-ának (3) bekezdése szerint a jóhiszemű szerző javára az ingatlan-nyilvántartást az ellenkező bizonyításáig az oda bejegyzett jogok és feljegyzett tények tekintetében akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha az a valóságos helyzettől eltér. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban jóhiszemű jogszerzőnek minősül az, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerez jogot. A II. r. alperes jóhiszeműsége szempontjából tehát annak volt jelentősége, hogy sem az ingatlan-nyilvántartás adataiból, sem másból nem tudott és a körülményekből következően nem is kellett tudnia arról, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés ellenében a tulajdoni hányadnak nem az I. r. alperes jogelődje volt a tulajdonosa. Mindez magában foglalja azt a szubjektív elemet is, hogy a szerző az ingatlan-nyilvántartástól eltérő valóságos jogi állapotról nem tud és nem is kell tudnia.
Az eljárás során a felperes – a Pp. 164. §-ának (1) bekezdése szerinti kötelezettsége ellenére – nem bizonyította, hogy a II. r. alperesnek az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel szemben tudomása lett volna a tényleges tulajdoni helyzetről. A II. r. alperes valóban nem észlelte a használati megállapodásban azt, hogy azon helytelenül került feltüntetésre az I. r. alperes jogelődje édesanyjának a neve, az aláírása pedig eltérő. Ellentmondásosan nyilatkozott az ingatlant terhelő haszonélvezeti jogról is, de mindezek még nem alkalmasak annak a kétséget kizáró módon történő alátámasztására, hogy a szerződés megkötésekor rosszhiszeműen járt volna el. A csereszerződésben az I. r. alperes jogelődje tájékoztatta a II. r. alperest arról, hogy a lakásban lakók tartózkodnak, így e tekintetben további utánajárás nem volt szükséges a részéről, de nem volt figyelmen kívül hagyható az a cél sem, amelyre tekintettel a II. r. alperes az ingatlanrész tulajdonjogát megszerezte. Az ügyben nem az I. r. hanem a II. r. alperes tekintetében kellett vizsgálni a jóhiszeműség meglétét, a szerződéskötési tudattartamot, amelynek alapján azonban a II. r. alperes rosszhiszeműsége nem volt megállapítható.
A felperes a törlési kereset megindítására nyitva álló három éves jogvesztő határidőt 2002. január 9. napjától számítottan elmulasztotta, a keresetet csak 2008. március 5-én terjesztette elő. A II. r. alperes jóhiszemű volt, így a bejegyzett tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásból már nem volt törölhető.
A jogerős ítélettel szemben a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte annak hatályon kívül helyezésével a keresetének helyt adó döntés meghozatalát.
A felülvizsgálati kérelem indokolása szerint a bírói gyakorlat a rosszhiszeműség körébe vonja azt is, ha a fél a kellő gondosság elmulasztása miatt nem tudott arról, hogy a valós állapot az ingatlan-nyilvántartástól eltért.
A felperes szerint a peradatok alátámasztották azt, hogy a II. r. alperes nem volt jóhiszemű és tudott vagy minimális gondosság mellett tudomást szerezhetett volna az ingatlan-nyilvántartástól eltérő tényleges helyzetről.
A II. r. alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.
A felülvizsgálati kérelmet a Kúria alaposnak találta.
A jogerős ítélet helyesen állapította meg, hogy miután az I. r. alperes jogelődje nem szerezte meg az ingatlanrész tulajdonjogát, de a tőle szerző II. r. alperes tulajdonjoga bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba, a felperes tulajdonjoga csak akkor állítható vissza, ha a II. r. alperessel szemben – figyelemmel az Inytv. 5. §-ának (3) bekezdésében foglaltakra is – fennállnak a bejegyzés törlésének az Inytv. 63. §-ának (1) és (2) bekezdése szerinti feltételei. Helyesen állapította meg a jogerős ítélet azt is, hogy a törlési kereset megindítására nyitva álló három éves határidőt a felperes elmulasztotta, ezért a II. r. alperes tulajdonjoga – jóhiszeműsége esetén – az ingatlan-nyilvántartásból már nem törölhető. A kereset megalapozottsága tehát – a jogerős ítélet mindenben helyes és következetes jogi okfejtésének megfelelően – kizárólag azon múlt, hogy a II. r. alperes jó- vagy rosszhiszemű szerzőnek minősült-e. A jogerős ítélet ebben a tekintetben is helyesen hivatkozott az értékelhető körülményekre és az irányadó bírói gyakorlatra, a Kúria azonban a mindezek alapján levont végkövetkeztetéssel nem értett egyet.
Az ügy elbírálása során nem kellett figyelemmel lenni az I. r. alperes rosszhiszeműségére és azt nem lehetett kivetíteni a II. r. alperesre sem. A II. r. alperes jó vagy rosszhiszeműsége tekintetében elsődlegesen az általa személyesen tett perbeli nyilatkozatokból kellett kiindulni. A II. r. alperes két tárgyaláson is úgy nyilatkozott, hogy azért nem tekintette meg az ingatlant és azért nem beszélt az ott lakókkal, mert azt – csakúgy mint a csereingatlant – haszonélvezeti jog terhelte. Azt követően azonban, hogy a felperes rámutatott arra, hogy a csereszerződés megkötésekor a haszonélvező már elhunyt és erről a II. r. alperes is tudott – azt bele is írták a csereszerződésbe – erre az előadására nem adott elfogadható magyarázatot. Ezt követő nyilatkozatában el is ismerte, hogy tudott a haszonélvező korábbi haláláról és arról, hogy valakik laknak az ingatlanban, de elmondása szerint az eladó sem tudta, hogy kik azok.
Egy adásvételi vagy csereszerződés megkötése esetén mindenképpen elvárható gondosságot jelent a tulajdont megszerezni kívánó fél részéről az, hogy az ingatlan lakottsága esetén tisztázza, kik és milyen jogcímen tartózkodnak ott. Különösen lényeges ez akkor, hogy ha maga az eladó sem tud erről semmiféle tájékoztatást nyújtani.
Aggályos a II. r. alperes e vonatkozásban tanúsított közömbössége azért is, mert tulajdonszerzésével értelemszerűen felmerülne, hogy a bérlők neki fizessék meg a bérleti díjat, illetve tisztáznia kellene a bérleti jogviszony időtartamát is. Nyilvánvalóan jelentkeznie kellett volna problémaként annak is, hogy fizetik-e a közműveket a lakók, áll-e fenn hátralékuk, hiszen ez adott esetben igen magas összeget is jelenthet. A II. r. alperes azonban a szerződésben még a birtokbavétel kérdését sem tartotta fontosnak rendezni.
Mindezen körülmények figyelembevételével nem fogadható el a II. r. alperesnek az a magyarázata, hogy ingatlanok felújításával és értékesítésével foglalkozik és ezért volt elegendő számára a lakóépület külső megtekintése. A II. r. alperes magatartása ezek alapján nem tekinthető jóhiszeműnek, mert ahhoz szükséges lett volna, hogy egy ilyen kétséges helyzetű ingatlan esetében legalább egy általánosan elvárható gondossággal megbizonyosodjon arról, hogy az eladóként jelentkező személy valóban jogosult az azzal való rendelkezésre.
Az ingatlan-nyilvántartásban bízva kifejezés magában foglalja a jóhiszeműség szubjektív elemét is, azaz azt, hogy a fél az ingatlan-nyilvántartástól eltérő valós állapotról ne tudjon és arról ne is kelljen tudnia. Nem lehet jóhiszemű a jogszerző akkor, ha az ellenkező tudomásával szemben abban bízik, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés lesz az erősebb [2/2005. (VI. 15.) PK vélemény 2. pont indokolás].
Nem tekinthető tehát jóhiszeműnek az a fél, aki kizárólag az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésben bízva magát az ingatlant meg sem tekinti, tud annak lakottságáról, de meg sem kísérli annak tisztázását, hogy kik és milyen jogcímen birtokolják azt. A lakók lehettek bérlők mint a jelen esetben, de akár lehettek volna az ingatlan tényleges tulajdonosai is, akik – miután az ingatlant értékesíteni kívánó személy tulajdonjogát bejegyző határozat nem került kézbesítésre a részükre – mit sem tudtak a történtekről.
A becsatolt használati megosztás nem került benyújtásra a földhivatalhoz, keletkezési körülményei kétségesek, így az az I. r. alperes jogelődje használati jogosultságának a bizonyítására nem alkalmas. Nem fogadható el, hogy a II. r. alperes pusztán erre és nem a valós tényekre alapítottan vélte igazoltnak az I. r. alperes jogelődjének a használati jogosultságát, aki ezt az okiratot egyébként feltehetően alá sem írta és azon az adatai is tévesen kerültek feltüntetésre.
Az I. r. alperes jogelődjének a tulajdonjoga a földhivatal téves bejegyzése folytán került be az ingatlan-nyilvántartásba, ezért a felperes által indított törlési per eredményeképpen az eredeti állapot helyreállítása körében a II. r. alperes és az I. r. alperes jogelődje javára bejegyzett tulajdonjog törölhető volt és ennek megfelelően nem volt akadálya a felperes tulajdonjoga visszajegyzésének.
A perbeli csereszerződés érvénytelensége a rendelkezésre álló adatok alapján nem volt megállapítható, mert az, ha annak alapján az I. r. alperes jogelődje nem tud szerződés szerinti szolgáltatást nyújtani, még nem elegendő annak a megállapításához. Az eljárás keretei között ezért az alperesek közötti eredeti állapot helyreállításáról nem lehetett rendelkezni, a II. r. alperes a követelését az I. r. alperessel szemben érvényesítheti.
A Kúria a kifejtettekre tekintettel a jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatva elrendelte a II. r. alperes valamint az I. r. alperes jogelődje tulajdonjoga törlését és a felperes tulajdonjogának a visszajegyzését. Egyebekben az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta és rendelkezett a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási átvezetéséről.
(Kúria Pfv. VI. 21.348/2012.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás