PÜ BH 2013/337
PÜ BH 2013/337
2013.12.01.
A közös fűtési rendszerről levált tulajdonost a fűtési költségek viselésére kötelező, a fűtés üzemeltetésének és a fűtési rendszer fenntartási költségeit együttesen szabályozó társasházi határozat sérti a kisebbség érdekeit, ezért az érvénytelen [2003. évi CXXXIII. tv. 24. § (1) bek., 56. § (2) bek., 42. §].
Az alperes társasház a 2006. november 6-án tartott közgyűlésén hozott 2. számú határozatával visszavonta a 2004. június 14-i közgyűlés 2. számú határozatát, mely szerint „a fűtést nem igénylő (levált) tulajdonostársnak fűtési költséget nem kell fizetnie"; megerősítette, hogy a közgyűlés rendelkezése kizárólag Sz. G. tulajdonostársra vonatkozott; egyidejűleg úgy határozott, hogy a közös fűtési rendszer fenntartásának és felújításának költségeit tulajdoni hányadai arányában valamennyi tulajdonostárs viselni köteles.
Ugyanezen közgyűlés a 3. számú határozatával felhatalmazta a közös képviselőt, hogy a leválások megkezdésére visszamenőleg készítsen kimutatást a fűtési rendszer felmerült költségeiről, illetve pénzügyi tervezetet a közös fűtési rendszer és a kazánház felújításáról. A határozat szerint a tervezetet kizárólag a „rendszeren maradó” tulajdonosokkal kell egyeztetni és azt annak megfelelően fejleszteni, hogy -25 °C esetén +25 °C belső lakáshőmérséklet legyen elérhető, vagy ahogyan a rendszeren maradók azt kívánják.
A közgyűlés a 4. számú határozatával a közös képviselőt a tulajdonostársak tartozásainak kiszámítására kötelezte és szükség esetére az azok beszedéséhez szükséges peres eljárások megindítására, jogi képviselő megbízására hatalmazta fel.
A felperes – aki a közös fűtési rendszerről 2006 januárjában levált tulajdonostárs – keresetével a 2006. november 6-i közgyűlés előbbiekben említett határozatai érvénytelenségének a megállapítását kérte. Arra hivatkozott, hogy a közös fűtési rendszerből annak működésképtelensége miatt kellett kiválnia, a határozatok kisebbségi érdekeit lényegesen sértik. Nem vitatta a karbantartási költségek viselésének kötelezettségét, kifogásolta azonban, hogy e költségeket a társasház nem különítette el a fűtés üzemelési költségeitől és azok mértéke sem állapítható meg, így a 2004. évi 2. számú határozat visszavonásával a fűtési rendszerről levált tulajdonosoknak többletfizetési kötelezettségük keletkezik. Sérelmezte a levált tulajdonosok kizárását a döntési lehetőségből, a 3. számú határozattal kapcsolatban pedig kifogásolta, hogy a társasház betekintési jogot sem engedélyezett a számukra.
Az alperes és az őt beavatkozóként támogató tulajdonostárs a kereset elutasítását kérte. Előadták, hogy a rendszerről levált albetétek – így a felperesi lakás – tekintetében kizárólag a fűtési rendszer közös tulajdonú részeinek karbantartásáról, felújításáról döntöttek, a 2. számú határozat megfelel a Szervezeti és Működési Szabályzat rendelkezéseinek.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet részben, a 3. számú közgyűlési határozat azon rendelkezése tekintetében tartotta megalapozottnak, mely szerint a pénzügyi tervezetet kizárólag a rendszeren maradó tulajdonostársakkal kell egyeztetni és a rendszert fejleszteni, amely -25 °C esetén is +25 °C belső lakáshőmérsékletet tegyen lehetővé, vagy ahogy a rendszerben maradók kívánják; a keresetet ezt meghaladóan megalapozatlannak találta.
Az elsőfokú bíróság – továbbiak mellett – kifejtette: a közgyűlés költségviselésről szóló határozata a közös tulajdonú kazán fejlesztésére vonatkozott, melynek költségeit a tulajdonostársak a Tht. 24. §-a alapján viselni kötelesek, ezért a rendszerről levált tulajdonosok az egyeztetések során sem hagyhatók figyelmen kívül, az ezzel ellentétes közgyűlési döntés a felperesi kisebbség lényeges jogos érdekét sérti. A továbbiakban arra utalt, hogy a társasház Szervezeti és Működési Szabályzata (SzMSz.) a törvényi főszabálytól eltérő rendelkezést nem tartalmaz, ennek megfelelően a közös kazán fenntartásának terheit minden tulajdonos viselni köteles. A késlekedő tulajdonostársakkal szembeni eljárási kötelezettséget ugyancsak a törvény határozza meg, ebből következően további érdeksérelem nem áll fenn.
A felperes fellebbezése alapján eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érintette, míg fellebbezett, a keresetet elutasító rendelkezését részben megváltoztatta, és megállapította, hogy a társasház 2. számú határozata érvénytelen.
A másodfokú bíróság ítélete indokolásában rámutatott: a 2004. június 14-i közgyűlés 2. számú határozata általánosságban, a társasház Szervezeti és Működési Szabályzatának a teherviselésre vonatkozó rendelkezését módosító hatállyal szabályozta a fűtési rendszerről levált tulajdonostársak mentesülését a fűtési költségek viselése alól, függetlenül attól, hogy a határozathozatal időpontjában még csak egyetlen tulajdonos vált le a közös rendszerről. A perbeli közgyűlés 2. számú határozata a 2004. évi határozat visszavonásával ismételten módosította az SzMSz.-t, ez a rendelkezés azonban – azáltal, hogy annak alapján a fűtési díjat visszamenőlegesen rá terhelhetik – sérti a felperes jogos érdekét, mivel tulajdonjogát abban az időben szerezte, amikor a levált tulajdonosok a 2004. évi határozat értelmében fűtési költséget nem fizettek. Utalt arra: a 3. számú határozat fennmaradó rendelkezése és a 4. számú határozat a közös képviselő törvényi kötelezettségeit fogalmazza meg, így az abban a foglaltak a felperes érdekeit nem sértik.
A jogerős ítélet ellen – a 2006. november 6. napján meghozott 2. számú határozat érvénytelensége iránti kereset elutasítása érdekében – az alperes élt felülvizsgálati kérelemmel.
A beavatkozó támogatta az alperes felülvizsgálati kérelemben kifejtett álláspontját.
Az alperes felülvizsgálati kérelme nem alapos.
Az adott esetben az alperes a 2/2006. számú közgyűlési határozatra vonatkozó jogerős ítéleti döntést sérelmezte, ezért a felülvizsgálati bíróság is kizárólag az ezzel kapcsolatos jogerős ítéleti rendelkezést vizsgálta.
Az alperes felülvizsgálati kérelmében elsődlegesen azt kifogásolta, hogy a 2/2004. számú közgyűlési határozat nem képezte a per tárgyát és egyébként is csupán Sz. G. tulajdonostársra vonatkozott. A felülvizsgálati kérelmet tartalma szerint értelmezve: az alperes a kereseti kérelmen túlterjeszkedő döntéshozatalt kifogásolta, illetve azt, hogy a felperes – érdekeltsége hiányában – nem volt jogosult a 2006. november 6-i 2. számú határozatnak a 2004. június 14-i 2. számú határozattal kapcsolatos rendelkezésének a megtámadására.
A Kúria ehhez kapcsolódóan kiemeli, hogy a 2/2006. számú közgyűlési határozat két részből állt. A határozat első része visszavonta a 2/2004. számú közgyűlési határozatot, amely valóban csak Sz. G. tulajdonostársra vonatkozott, amely kitűnik a határozat szövegezésének nyelvtani értelmezéséből és a határozat meghozatalának körülményeiből is, hiszen a határozathozatal idején még kizárólag Sz. G. vált ki a közös fűtési rendszerből. A 2/2006. számú ha-tározat második része azonban a felperest is érintő rendelkezést tartalmazott: a fűtési költségek tulajdoni hányadok szerinti viselésének kötelezettségét mondta ki, amely a felperes vonatkozásában azt jelenti, hogy a határozat alapján – jóllehet lakása fűtését önálló fűtési rendszerről biztosítja – tulajdoni hányadának megfelelő mértékben köteles a fűtési költségek viselésére. A közgyűlés 2/2006. számú határozatának ez a rendelkezése érinti a felperes érdekeit, ezért annak megtámadására jogosult volt.
Az ennek megfelelő, helyes értelmezés szerint a jogerős ítélet nem terjeszkedett túl a kereseti kérelem keretein, eljárási szabálysértés nem történt.
Az alperes előadása – amely szerint a 2/2006. számú határozatba foglalt rendelkezés csupán megerősítette a Tht.-ba foglalt főszabályt, amely szerint a fűtési költségek viselése a tulajdoni hányadokhoz igazodik, s ekként nem sértheti a felperes érdekeit – csak látszólag helytálló. A Tht. 56. § 2. pontjában foglalt értelmező rendelkezéseknek, valamint a Tht. 24. § (1) bekezdésének együttes értelmezéséből következően a tulajdonostárs a közös tulajdonú épületberendezés – fűtési rendszer – rendeltetésszerű használatához szükséges díjak és költségek viselésére köteles. Az adott esetben a felperes a közös fűtési rendszer szolgáltatásait nem használja, így esetében a közös fűtés – a közös fogyasztás – költségeinek viselése a tulajdonostársak külön tulajdonaiban álló lakások fűtési költségének viselési kötelezettségét jelentené. Ez a rendelkezés – azon túlmenően, hogy a felperes jogos érdekeit lényegesen sérti – a Tht., valamint az alperes társasház Szervezeti és Működési Szabályzatának a törvényi szabályozással megegyező rendelkezéseibe is ütközik.
A Kúria utal arra: a törvény rendelkezéseitől lényegében eltérő rendelkezést a fűtési költségek viselése tekintetében a társasház Szervezeti és Működési Szabályzata nem tartalmazott – a közös fűtési rendszerről történt leválás kérdését egyáltalán nem szabályozta –, így a vitatott közgyűlési határozat nem tartalmazhatta annak módosítását. A közös fűtési rendszerről való leválás részletes szabályait a központi fűtésről és melegvíz-szolgáltatásról szóló 189/1998. (XI. 23.) Kormányrendelet foglalja össze, a felperes annak megfelelően, a tulajdonostársak írásbeli hozzájárulásával csatlakozott le a közös rendszerről és építette ki a saját lakásának önálló fűtését.
A közös költség a közös tulajdonban álló épületrészek fenntartásának költsége [Tht. 24. § (1) bekezdés], az önálló fűtési rendszer kiépítését követően azonban a felperes a közös fűtést nem veszi igénybe, ezért csupán a rendszer fenntartásával kapcsolatos, illetőleg a szükségképpen leadott hőmennyiségnek megfelelő költségek viselésére köteles mindaddig, amíg az alapító okirat szerint a fűtési rendszer közös tulajdonban van. Ebből következően a fűtési költségeken belül el kell különíteni a rendszer fenntartásával kapcsolatos díjakat az üzemeltetés során felmerülő fűtési költségektől, utóbbi fizetésére ugyanis – tekintve, hogy a közös szolgáltatásból nem részesül – a felperes nem kötelezhető.
Az ismertetett indokok alapján a fűtés üzemeltetésének és a fűtési rendszer fenntartásának költségeit együttesen szabályozó közgyűlési határozat a felperes kisebbségi érdekeit és a Tht. 24. § (1) bekezdésében foglalt, valamint a Szervezeti és Működési Szabályzat ennek megfelelő költségviselési szabályát is sérti, ezért a per tárgyát képező 2/2006. számú alperesi közgyűlési határozat a Tht. 42. §-a értelmében érvénytelen.
A Kúria az előzőekben kifejtett, részben eltérő jogi indokok alapján a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. I. 21.879/2012.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás