PÜ BH 2013/338
PÜ BH 2013/338
2013.12.01.
Az eladó nem hivatkozhat alappal a szerződéskötési szándékának hiányára az általa kiírt pályázat általa kihirdetett nyertesével szemben, ha a győztes pályázat tartalma alapján minden lényeges körülményben megállapodva a szerződést meg is kötötte egy általa tévesen elővásárlási jogra jogosultként vélt személlyel [Ptk. 205. §, 254/2007. (X. 4.) Korm. r.].
A felperesek 2008 augusztusában a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt. által kiírt felhívásra pályázatot nyújtottak be az alperes tulajdonában álló ingatlan megvásárlására. A három benyújtott pályázatból az egyik érvénytelennek bizonyult, a másik kettő közül pedig 2008. szeptember 12-én a felperesekét nyilvánították nyertesnek. Az alperes képviselője 2008. november 3-án a másik pályázóval kötött – annak elővásárlási jogára való hivatkozással – szerződést, ezt követően azonban a bíróság jogerős ítéletével kimondta annak az érvénytelenségét. Az alperes képviselője a felperesekkel való szerződéskötéstől ezt követően is elzárkózott.
A felperesek keresetükben kérték az adásvételi szerződés pályázat szerinti tartalommal való létrehozását köztük és az alperes között.
Az alperes a kereset elutasítását kérte azzal, hogy nem áll fenn szerződéskötési kötelezettsége.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította.
Az ítélet indokolásában kifejtette, hogy az állami vagyonnal való gazdálkodásról szóló 254/2007. (X. 4.) Korm. rendelet (Rendelet) 41. §-ának (2) bekezdése, illetve a Ptk. 198. §-ának (2) bekezdése alapján az alperesnek nem állt fenn jogszabályon alapuló szerződéskötési kötelezettsége a felperesekkel szemben. A Rendelet csak a pályázat eredményével összefüggő eljárás rendjét szabályozza, de ha bármely okból meghiúsult a pályázat nyertesével a szerződéskötés, akkor a 41. § (4) bekezdése szerinti eljárási jogosultságok biztosítottak a pályázat kiírója számára. A szerződéskötési szabadság elvét korlátozó jogosultság azonban a Rendeletből nem következik, ezért – jogszabályon alapuló szerződéskötési kötelezettség hiányában – a bíróság a szerződést nem hozhatta létre.
A felperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és az alperes eladó, továbbá a felperes vevők között a perbeli ingatlanra az adásvételi szerződést létrehozta és annak tartalmát megállapította. Rendelkezett arról, hogy a vevők a 88 888 880 forint vételárat 30 napon belül kötelesek az alperes képviselőjének számlájára megfizetni. Az alperes a vételár jóváírását követően 15 napon belül külön nyilatkozattal járul hozzá a felperesek tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez. Megkereste továbbá a földhivatalt, hogy a bejegyzési engedély csatolása után a felperesek tulajdonjogát jegyezze be az ingatlan-nyilvántartásba.
A jogerős ítélet indokolása szerint a perbeli pályázat nyertesei a felperesek voltak, míg a másik pályázói kör – akikkel a szerződés megkötésre került – elővásárlásra jogosultként kerültek szerződéskötő pozícióba. A felperesekkel tehát a szerződéskötés nem hiúsult meg, a kiíró ettől a szerződéstől nem állt el, azt nem bontotta fel és nem is szüntette meg, mivel annak a megkötésére sem került sor.
A szerződéskötési kötelezettség körében a Rendelet 41. §-ának (2) és (3) bekezdésében foglaltak az irányadóak, amelyek szerint a kiíró a szerződést, legfeljebb 60 napon belül, a pályázat nyertesével köti meg. A szerződéskötési szabadság elve alól a Ptk. 198. §-ának (2) bekezdése kivételt jelent, mert törvény, kormányrendelet, valamint törvény felhatalmazása alapján önkormányzati rendelet szerződés kötését kötelezővé teheti. A Rendelet hivatkozott rendelkezései szerződéskötési kötelezettségként értékelhetőek. Ellenkező esetben megkérdőjeleződne a kiírt pályázat komolysága, a pályázat benyújtásának értelme, mert a pályázat kiírója a feltételeknek mindenben megfelelő, érvényes és nyertes pályázó szerződési ajánlatát a pályázatban nem ismertetett szubjektív szempontok alapján visszautasíthatná.
A másodfokú bíróság a szerződéskötési kötelezettség körében – a Ptk. 206. §-ának (1) bekezdése szerint – létrehozta a szerződést, annak tartalmát pedig a pályázati kiírásban és a felperesek együttműködési megállapodásában foglaltak alapján határozta meg, kiegészítve azt a tulajdonjog bejegyzésével kapcsolatos eljárás szabályaival.
A jogerős ítélettel szemben az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte annak hatályon kívül helyezésével az elsőfokú bíróság ítéletének a helybenhagyását, vagy másodlagosan annak az elsőfokú bíróság ítéletére is kiterjedő hatályon kívül helyezése mellett az elsőfokú bíróság utasítását új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára.
A Kúria a felülvizsgálati kérelmet nem találta alaposnak és a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta, azzal a kiegészítéssel azonban, hogy az adásvételi szerződés további feltételeit az alperes által a perbeli ingatlanra 2008. no-vember 3. napján megkötött szerződés tartalmazza.
Az ítéleti indokolás szerint az alperes alappal hivatkozott arra, hogy a jelenleg hatályos jogszabályi rendelkezések alapján nem állapítható meg az, hogy önmagában a felperesek pályázatának a nyertessé nyilvánításból eredően velük szemben szerződéskötési kötelezettsége állna fenn. Más kérdés, hogy ez megfelel-e az igazságosság követelményének, illetve a kötelező pályáztatásokkal elérni kívánt célnak, ezért a még nem hatályos új Ptk. már kimondja, ilyen esetekben a szerződéskötési kötelezettséget [6:74. § (1) bekezdés].
A jelenlegi jogi szabályozás szerint azonban – ahogyan az az irányadónak tekinthető EBH 2003.939. számú eseti döntésben kifejtésre került – a pályázat elfogadása még a szerződést nem hozza létre. Annak megkötésére – valamennyi lényeges kérdésben való megállapodás után – a Ptk. általános szabályai alapján kerül sor. Ebből tehát az is következik, hogy ha a felek nem tudtak megállapodni valamennyi lényeges, illetve bármelyikük által lényegesnek minősített kérdésben, akkor hiába lett nyertese a pályázatnak, a szerződés mégsem hozható létre. A pályázat kiírása csak felhívást jelentett az ajánlattételre, így ennek megfelelően a pályázat is csak egy ajánlatot jelentett, amelynek elfogadásával – a pályázó nyertessé nyilvánításával – egy szerződéskötési alap jött létre. A pályázattal azonban nem lehet minden konkrét feltételben megállapodni, így a szerződés létrejöttéhez szükséges a még fennmaradt kérdésekben való konszenzus létrejötte. Amennyiben erre is sor kerül, akkor jön létre a felek között a szerződés. A jogszabály garanciális jellege abban áll, hogy a győztes pályázón kívül mással – általában – nem lehet a szerződést megkötni. Kivételt jelenthet ez alól, mint a jelen esetben is, az elővásárlási jog jogosultjának a fellépése.
A perbeli esetben azonban az történt, hogy az alperes nem csak nyertest hirdetett a pályázaton és elfogadta a felperesek ajánlatát, hanem annak alapján meg is kötötte a lényeges, illetve a szerződő felek bármelyike által lényegesnek minősített kérdésekben történt megállapodás alapján az adásvételi szerződést. Az adásvételi szerződés így a pályázat alapján – kiegészítve a szükséges tartalommal – a Ptk. 205. §-ának (1) és (2) bekezdésében foglaltaknak megfelelően létrejött, csak nem a nyertes pályázóval, hanem egy olyan féllel, aki a vélt elővásárlási joga alapján lépett be a szerződésbe. Az alperes tehát az ajánlatot elfogadta, és aszerint meg is kötötte a szerződést, így nem hivatkozhat alappal arra, hogy a pályázati eljárást követően már nem is állt fenn a szerződéskötési szándéka. Mindez arra utalna, mintha kizárólag a felperesek személyében rejlő ok miatt zárkózna el az azonos tartalmú szerződés megkötésétől, amely viszont már ellentétes lenne a jogszabály garanciális jellegével és céljával.
Alappal hivatkozott azonban e körben az alperes arra, hogy a megkötött szerződésben voltak egyéb feltételek is, ezért a felperesekkel is csak ennek megfelelő tartalommal jöhetne létre a szerződés. A kifejtetteknek megfelelően a szerződés létrejötte csak a további lényeges feltételekben való konszenzus alapján állapítható meg, ezért a felpereseknek – akik a maguk részéről egyéb feltételt nem támasztottak – ezeket is el kell fogadniuk ahhoz, hogy a keresetük teljesíthető legyen. Nem voltak ezért mellőzhetőek a 2008. no-vember 3-án megkötött és érvénytelenné nyilvánított szerződésben megfogalmazott egyéb feltételek sem, a Kúria így e tekintetben kiegészítette a jogerős ítéletben foglaltakat.
Az alperes által megkötött érvénytelen szerződés folytán utal a Kúria arra is, hogy az elővásárlási jog egy kettős természetű jogviszony. Az ajánlatnak az eladó által történt elfogadása egyben egy ajánlatot is jelent az elővásárlásra jogosult részére, amelynek elfogadásával a szerződés az eladó és az elővásárlásra jogosult között jönne létre. Lehetséges azonban, hogy ezt követően megállapításra kerül az, hogy az elővásárlásra jogosultat ez a jogosultság mégsem illette meg. Ilyen esetben azonban az eredeti ajánlat – amelyet az eladó már elfogadott – még ettől függetlenül fennállónak tekinthető és így nincs akadálya annak a megállapításának, hogy a szerződés az eredeti ajánlattevő és az eladó közt jött létre.
(Kúria Pfv. VI. 20.927/2012.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás