PÜ BH 2013/40
PÜ BH 2013/40
2013.02.01.
Az előszerződés megkötése a felek közt szerződéskötési kötelezettséget keletkeztet. Nem ad alapot a szerződés megkötésének az eladó jogutódjai általi megtagadására az, hogy ők az eladott ingatlanban laknak, ha ez a körülmény már az előszerződés megkötésekor is fennállt és jogelődjük az ingatlan kiürítését ennek tudatában vállalta [Ptk. 208. §].
A perbeli ingatlan fele részben az I. r. felperes, fele részben néhai A. P.-né – az I–II. r. alperesek jogelődje – tulajdonában állt, az I. r. felperes tulajdoni hányadát pedig a II. r. felperes holtig tartó haszonélvezeti joga terheli. Az I–II. r. alperesek jogelődje értékesíteni akarta a tulajdoni illetőségét, amelynek során az I. r. felperes bejelentette, hogy élni kíván elővásárlási jogával. Az I–II. r. alperesek jogelődje és az I. r. felperes között 2003. július 8-án előszerződés jött létre, amely szerint 2003. július 31-éig kívánták a végleges adásvételi szerződést megkötni azzal, hogy ennek elmaradása esetén az I. r. felperes jogosult az előszerződéstől egyoldalú nyilatkozatával elállni, míg ha a vevő nem hajlandó megkötni a szerződést, akkor az eladó jogosult az elállásra. Megállapodtak továbbá a 28 000 000 forint vételár részletekben való megfizetéséről oly módon, hogy abból az eladó először az ingatlant fogja tehermentesíteni, aki a teljes vételár kifizetését követően vállalta az ingatlanrész kiürített állapotban történő birtokba adását. A szerződés teljesítésének időpontját utóbb 2003. augusztus 5. napjára módosították, az I. r. felperes pedig a vételárból 13 000 000 forintot kifizetett és készen állt a további teljesítésre is. Az I–II. r. alperesek jogelődje 2003. augusztus 13-án bejelentette, hogy a tulajdoni hányada értékesítésétől eláll, majd megterhelte azt. A. P.-né 2005. október 2-án elhunyt, örökösei gyermekei az I–II. r. alperesek.
A felperesek keresetükben kérték a Ptk. 208. §-ának (1) bekezdése alapján a végleges adásvételi szerződés létrehozását úgy, hogy a tulajdoni hányad tehermentesen kerüljön az I. r. felperes tulajdonába. Vállalták a hátralékos vételár megfizetését azzal, hogy abból elsődlegesen az ingatlan terhei kerüljenek kiegyenlítésre és a már kifizetett összeg után kamatigényt terjesztettek elő.
Az I–II. r. alperesek ellenkérelmükben a kereseti kérelem elutasítását kérték. Előadták, hogy jogelődjük jogszerűen állt el az előszerződéstől ők pedig jogosultak megtagadni a végleges szerződés megkötését.
Az elsőfokú bíróság ítéletével létrehozta az I. r. felperes vevő és az I–II. r. alperes eladók között az előszerződésben foglaltaknak megfelelően a végleges adásvételi szerződést oly módon, hogy az I. r. felperes a 28 000 000 forint vételárból fennmaradt 15 000 000 forint hátralékból a III. – IV. r. és VI. r. alperesek követelésének a kiegyenlítése után fennmaradt összeget köteles – egyenlő arányban – az I–II. r. alpereseknek megfizetni. Jogosult továbbá az I–II. r. alpereseknek járó vételárba beszámítani az általa már kifizetett 13 000 000 forint tőke után a 2003. szeptember 7. napjától a vételár teljes kiegyenlítéséig járó késedelmi kamatokat. Az I–II. r. alperesek a vételár teljes kifizetésével egyidejűleg kötelesek az I. r. felperes birtokába adni a tartozékokkal együtt az ingatlant, a teljesítéssel az I. r. felperes köteles elöl járni, a III–IV. és VI. r. alperesek pedig kötelesek mindezek tűrésére. Megkeresni rendelte a földhivatalt, hogy a vételár teljes kiegyenlítésének igazolása után az I. r. felperes javára a tulajdonjogot – vétel jogcímén – az ingatlan-nyilvántartásba jegyezze be.
Az ítélet indokolásában kifejtette, hogy az előszerződés a felek között szerződéskötési kötelezettséget létesített, amely alól csak a Ptk. 208. §-ának (5) bekezdése szerinti esetekben mentesülhetnek. Az I. r. felperes az előszerződésben foglaltak szerint kívánt teljesíteni, így 2003. július 25-én is készen állt a további 5 000 000 forint megfizetésére, de az eladó akkor ezt az összeget már nem vette át tőle, majd konkrét indok megjelölése nélkül közölte, hogy a szerződéstől eláll. Az I–II. r. alperesek jogelődjét azonban az előszerződés alapján elállási jog nem illette meg, az I. r. felperes pedig mindvégig szerződésszerűen teljesített.
Az I–II. r. alperesek jogelődje nem hivatkozott olyan körülményre sem, amely miatt a szerződéskötést megtagadhatná. A jogutódlás önmagában általában nem teszi lehetővé a jogutód számára a szerződéskötés megtagadását, az nem hatott ki a jogelőd által vállalt kötelezettségekre sem, amelyek a Ptk. 323. §-ának (1) bekezdése alapján átszálltak a jogutódokra. Nem volt megállapítható, hogy ez az ingatlan lenne az I–II. r. alperesek egyetlen lakhatási lehetősége, de e tekintetben sem történt változás, mert ők már az előszerződés megkötését megelőzően is ott éltek, jogutódjuk ennek tudatában vállalta annak kiürítését. A vételár és az ingatlanrész forgalmi értéke között értékaránytalanság nem állt fenn.
Mindezek alapján megállapítható volt, hogy az I–II. r. alperesek a végleges adásvételi szerződés megkötését kellő alap nélkül tagadták meg, de a bíróság a felek különös méltánylást érdemlő érdekeire is tekintettel – a Ptk. 208. §-ának (4) bekezdése szerint – módosított feltételekkel hozta létre a szerződést. A vételár majd felét ugyanis az I. r. alperes már megfizette, a birtokba adás azonban nem történt meg, ezért a kifizetett összeg után az I–II. r. alpereseknek kamatfizetési kötelezettsége áll fenn, amely elszámolható a hátralékos vételárba. A hátralékos vételárból viszont elsődlegesen a végrehajtásra jogosultak követelését kell kifizetni, amelyeknek a kiegyenlítése után fennmaradt összeg illeti meg, egyenlő arányban, az I–II. r. alpereseket.
Az I–II. r. alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét annak helyes indokaira tekintettel hagyta helyben.
A jogerős ítélettel szemben az I–II. r. alperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérték annak az elsőfokú bíróság ítéletére is kiterjedő hatályon kívül helyezésével a kereset elutasítását.
A felülvizsgálati kérelmet a Kúria nem találta alaposnak és ezért a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta kifejtve az alábbiakat:
A Ptk. 208. §-ának (1) bekezdése alapján az előszerződés megkötése szerződéskötési kötelezettséget keletkeztet a szerződő felek között. Az I–II. r. alperesek jogelődje az előszerződés alapján nem volt jogosult az elállásra, mert az I. r. felperes készen állt a végleges szerződés megkötésére, mindvégig szerződésszerűen teljesített és a következő részlet megfizetését is felajánlotta, csak azt az eladó nem vette át tőle. Az I–II. r. alperesek jogelődje az elállásának okát nem jelölte meg, annak megalapozott oka nem is merült fel, helyesen került tehát megállapításra az, hogy az elállás nem volt jogszerű, ezért fennmaradt a felek szerződéses kötelezettségvállalása.
A Ptk. 208. §-ának (5) bekezdése alapján lehetősége állt fenn az I–II. r. alpereseknek a szerződés megkötésének a megtagadására, ha bizonyítják, hogy az előszerződés létrejötte után beállott körülmény folytán a szerződés teljesítésére nem képesek, illetőleg a szerződés megkötése nemzetgazdasági érdeket sértene, vagy ha e körülmény alapján a szerződés megkötése után elállásnak vagy felmondásnak lenne helye. Helytállóan értékelte azonban a jogerős ítélet a rendelkezésre álló nyilatkozatokat és a bizonyítékokat oly módon, hogy ilyen körülmények fennállásának a bizonyítására nem került sor.
Az I–II. r. alperesek az előszerződés megkötésekor – csak úgy, mint jelenleg – az ingatlanrészben laktak, jogelődjük annak kiürítését ennek tudatában vállalta. A perbeli esetben az I–II. r. alperesek esetleges nehéz anyagi helyzete sem lehet méltányolható indok, tekintettel arra, hogy az I. r. felperes már 13 000 000 forintot kifizetett a vételárból, amely – elutasító döntés esetén – visszajár a részére. Egyéb fedezet hiányában igénye a perrel érintett ingatlan tulajdoni hányadból lenne végrehajtás útján behajtható, amely végső soron ugyancsak ahhoz vezetne, hogy az I–II. r. alperesek kénytelenek az abból való kiköltözésre. A jogerős ítélet alapján azonban a fennmaradt vételárból még olyan összeghez jutnak, amelynek a felhasználásával a lakhatásukat megoldhatják. Mindezekre tekintettel jogelődjük halála nem hozott olyan lényeges változást, amely alapján ne lennének képesek az előszerződésben foglaltak teljesítésére és amely miatt a végleges szerződés létrehozása méltánytalanságot jelentene számukra.
(Kúria Pfv. VI. 20.004/2012.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás