PÜ BH 2013/42
PÜ BH 2013/42
2013.02.01.
Mellőzni kell a volt házastársak lakásán fennálló közös tulajdon megszüntetését, ha a bontóperben kötött egyezség alapján bentlakó volt házastárs a másik hányadának a magához váltására nem képes, a lakottan történő árverési értékesítésre a lakás adottságai folytán nincs kilátás, a bentlakót pedig – mindkét fél méltányos érdekeit mérlegelve – a lakás elhagyására nem lehet kötelezni [Csjt. 31/B. §, Ptk. 147. §, 148. §, 1/2008. (V. 19.) PK vélemény II. és VII. pont].
A peres felek 1992. december 12-én kötöttek házasságot. Az együttélést a B.-i 28 m2 alapterületű önkormányzati bérlakásban folytatták, melyet 1996. március 19-én vásároltak meg. Az ingatlan 1/2-1/2 arányú közös tulajdonukat képezi. A kedvezményes vételár 148 500 forint volt, amit a vételárelőleg kifizetését követően részletekben teljesíthettek.
2002 decemberében a házastársak életközössége végleg megszűnt. Ekkor a felperes önként, a visszatérés szándéka nélkül elköltözött a közös lakásból. Ezt követően az ingatlan törlesztő részleteit az alperes fizette.
A felek házasságát a bíróság 2006. május 16-án jogerős ítéletével felbontotta. Az eljárás során a felek bírói egyezségbe foglalt megállapodást kötöttek, mely szerint a perbeli lakáson a felperes lakáshasználati joga megszűnik, aki kijelentette, hogy az ingatlanból már 2002 decemberében a visszatérés szándéka nélkül elköltözött és a lakáshasználati jog ellenértékére nem tart igényt.
A felperes az élettársa önkormányzati bérlakásában lakik. „Feketén” taxizik, melyből naponta átlagosan 3000–4000 forint nettó jövedelme származik. Élettársa nem áll munkaviszonyban, háztartásukban nevelkedik az élettárs kiskorú gyermeke is.
Az alperes egyedül él a perbeli lakásban. Munkanélküli, utoljára 2009-ben, a nyári időszakban végzett szezonális munkát. Havi 28 500 forint segélyben részesül. Az életközösség megszűnése óta egyedül fizeti a lakás havi 705 forintos törlesztő részleteit, a közös költséget és a rezsi kiadásokat. A 2010. május 31-ig teljesített törlesztő részletek összege 117 735 forint, a még fennálló vételárhátralék pedig 77 219 forint.
Az alperes megélhetését, kiadásait a segély nem fedezi, ezért az utóbbi időszakban jelentős közüzemi díj hátralékot halmozott fel, melyet a Családsegítő Szolgálat támogatásával igyekszik rendezni.
A szakértői vélemény értelmében a perbeli ingatlan beköltözhető forgalmi értéke 5 720 000 forint, a lakott forgalmi érték ennek az összegnek a 70%-a, 4 290 000 forint. Az ingatlan legalacsonyabb árverési vételára beköltözhető állapotban 4 290 000 forint, lakottan 3 217 500 forint. Az ingatlan havi használati díja 43 547 forint.
A felperes módosított keresetében kérte az ingatlanon fennálló házastársi vagyonközösség megszüntetését árverés útján, 4 290 000 forint legkisebb árverési vételár meghatározásával, azzal, hogy a bentlakással együtt járó hátrányokat az alperes legyen köteles viselni.
Az eljárás kezdeti szakaszában a felperes még azt szerette volna elérni, hogy az alperes váltsa magához a tulajdoni illetőségét, 3 600 000 forint megváltási árért. Az eljárás megegyezés reményében többször szünetelt is. Az egyik alkalommal, 2008. szeptember 9-én a közös tulajdont megszüntető szerződés készült, melyben az alperes vállalta az ingatlan magához váltását 3 500 000 forint ellenében, 3 000 000 forint OTP kölcsön igénybevételével. A szerződés azonban nem ment teljesedésbe, mivel az alperes nem jutott hitelhez, így a szerződést felbontották. Erre tekintettel a felperes szerint már csak az árverési értékesítés jöhetett szóba.
A felperes a perben használati díj iránti igényt is érvényesített az alperessel szemben.
Az alperes az árverési értékesítés elrendelésére irányuló kereset elutasítását kérte. Arra hivatkozott, hogy ez számára súlyosan méltánytalan lenne, mivel ennek következtében az utcára kerülne. A tartozások levonása után ugyanis csak minimális összeghez jutna. Az alperes az alacsony jövedelmére, életkorára, szakképzetlenségére, zöld-hályog megbetegedésére is hivatkozott. Az ingatlanszakértő által megállapított forgalmi értéket, illetve a legalacsonyabb árverési vételárat nem vitatta, ugyanakkor nem fogadta el, hogy a bentlakással járó terheket neki kellene viselnie árverési értékesítés esetén.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperes közös tulajdon megszüntetésére irányuló kereseti kérelmét elutasította. Kötelezte ugyanakkor az alperest többlethasználati díj fizetésére.
Az elsőfokú bíróság a bizonyítási eljárás eredményeként megállapította, hogy a felperes a közös tulajdon megszüntetését a Ptk. 147. §-a értelmében jogszerűen kérte a szakértő által megállapított és a felek részéről nem vitatott 5 720 000 forint beköltözhető forgalmi érték figyelembevételével, azonban jelen esetben a közös tulajdon megszüntetésére a Ptk. 148. §-a szerinti egyik mód sem alkalmas. A másik fél tulajdoni hányadának megváltására sem a felperes, sem az alperes nem teljesítőképes, az árverési értékesítés pedig beköltözhető, illetve lakott formában egyaránt súlyosan sértené a bennlakó alperes méltányos érdekét, életkoránál, iskolázottságának hiányánál, munkanélküliségénél, szociális helyzeténél fogva. Ezt támasztja alá, hogy bár az alacsony összegű törlesztő részleteket még fizeti, azonban jelentős közös költség- és rezsitartozást halmozott fel. Árverési értékesítés esetén a tartozások kiegyenlítése után neki járó, mintegy 700 000 forint vételárrészből a saját lakhatását tartósan nem tudná biztosítani. Ezzel szemben a lakásból korábban önként távozott felperes lakhatása az élettársánál megoldott és rendszeres jövedelemmel is rendelkezik.
Az elsőfokú bíróság a családjogban jelentős szerepet betöltő méltányossági szempontokra tekintettel, figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság 1/2008. (V. 19.) PK véleményének VII. pontjában kifejtettekre is, úgy ítélte meg, hogy az alperesnek a lakás további használatához fűződő érdeke nagyobb súllyal értékelendő, mint a felperesnek a közös tulajdon megszüntetéséhez fűződő anyagi érdeke.
A másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezett részét megváltoztatta. A peres felek ingatlanán fennálló közös tulajdonát megszüntette, oly módon, hogy az ingatlan árverési értékesítését rendelte el.
Úgy ítélte meg, hogy a 48 éves alperes szociális helyzete a közös tulajdon megszüntetésének nem képezheti akadályát. Az alperesnek már lényegében 2002-től számolnia kellett azzal, hogy a közös tulajdon megszüntetésére előbb-utóbb sor kerül. Az alperes többször is vállalkozott a felperes tulajdoni hányadának megváltására, erre vonatkozóan megállapodás is született.
Kétségtelen, hogy jelenleg kizárólag az árverési értékesítés jöhet szóba a Ptk. 148. § (3) bekezdésének megfelelően, ugyanakkor a másodfokú bíróság szerint az alperes bennlakása melletti árverés sikerére reális esély nincs, ezért a lakást beköltözhető állapotban indokolt árvereztetni. Ennek megfelelően 5 720 000 forintban határozta meg a kikiáltási árat, ami megegyezik a beköltözhető forgalmi értékkel.
A jogerős ítélet ellen az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, melyben annak hatályon kívül helyezését és az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte jogszabálysértésre hivatkozással, illetve annak az 1/2008. PK vélemény II. pontjával ellentétes volta miatt.
A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult, mivel álláspontja szerint az megalapozott és jogszerű.
A felülvizsgálati kérelem a következők szerint alapos.
A Ptk. 147. §-a értelmében a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti; az e jogról való lemondás semmis.
A Ptk. 148. §-a a közös tulajdon megszüntetésének módozatait taglalja. Ennek értelmében a közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. Amennyiben ez nem lehetséges, azt – megfelelő ellenérték fejében – a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Amennyiben pedig a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani.
A közös tulajdon megszüntetése során irányadó szempontokat a PK 10. számú állásfoglalás meghaladottá nyilvánításáról és a közös tulajdon megszüntetésének egyes kérdéseiről szóló 1/2008. (V. 19.) PK vélemény tartalmazza, mely az igazságosság és a méltányosság követelményeinek szem előtt tartása mellett a közös tulajdon megszüntetésére irányuló perekben a bíróságok részére új iránymutatást ad. Figyelemmel arra, hogy a lakottsággal és a beköltözhetőséggel kapcsolatos korábbi iránymutatás már meghaladottá vált, a PK vélemény II. pontja elvi éllel rögzíti, hogy az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetése esetén főszabályként az abban lakó volt tulajdonostársat a bíróság kiköltözésre kötelezi, akár megváltással, akár árverés útján szűnik meg a tulajdonjoga az adott ingatlanban.
Lehetséges azonban olyan élethelyzet, amikor a bennlakó tulajdonostárs nem kötelezhető a lakásból való kiköltözésre. Ilyen eset, amikor a lakás a volt házastársak közös tulajdonában áll és a használatot a felek megállapodása vagy bírói ítélet a Csjt. 31/A–31/B. §-okban foglaltak szerint rendezte. A PK vélemény indokolása szerint ilyen esetben a felek megállapodása, vagy az ítélet szerint a használatra családjogi szempontok alapján feljogosított házastárs csak akkor kötelezhető – vállalása nélkül – a lakás elhagyására, ha a használat újrarendezésének a feltételei fennállnak és ennek következtében a lakásból való távozásra kötelezése indokolt.
Helyesen mutatott rá az elsőfokú bíróság arra, hogy jelen esetben tipikusan ilyen élethelyzet tapasztalható a peres felek viszonylatában.
A 28 m2-es, egyszobás perbeli ingatlan természetben történő megosztása szóba sem jöhet, ahogyan a felek teljesítőképességének hiányában a másik fél tulajdoni hányadának magához váltása sem. Elvben tehát kizárólag az ingatlan árverésen történő értékesítése lehetne a közös tulajdon megszüntetésének egyedüli módozata, és kizárólag a beköltözhető állapotban történő árverésre bocsátás esetén lenne esélye az árverés sikerének.
A házastársak azonban a bontóper során jogerős bírói egyezséget kötöttek, melynek értelmében jelen per alperese vált az ingatlan kizárólagos használójává, a felperes a lakásból önként, térítési igény nélkül elköltözött. Azóta kizárólag az alperes fizeti az ingatlan törlesztő részleteit és – teljesítőképességétől függően – a közös költséget, valamint a rezsi kiadásokat. A jogerős bírói egyezség óta eltelt időszakban mindkét peres fél anyagi helyzete kedvezőtlenül változott, kettőjük közül mégis az alperes az, akinek a körülményei, lehetőségei – önhibáján kívül – inkább ellehetetlenültek. A kifejtettekre tekintettel a lakáshasználat újrarendezésének a feltételei nem állapíthatók meg, figyelemmel a PK 279. számú állásfoglalás III. pontjában foglaltakra is. Ennek következtében kizárólag az ingatlan alperes által lakottan történő árverésre bocsátása lenne lehetséges, ami a korábban kifejtettek szerint jelen esetben nem jöhet szóba, mivel az alperes bennlakása mellett az árverés sikerének reális esélye nincsen.
A fentieken túlmenően a PK vélemény VII. pontja azt is rögzíti, hogy a közös tulajdon megszüntetése iránti kereset elutasítására kerülhet sor, ha a közös tulajdon megszüntetése az adott körülmények között a másik tulajdonostárs méltányos érdekeit súlyosan sérti. Az e ponthoz fűzött indokolás szerint ilyen helyzet akkor állhat elő, ha az elkülönített használatra nem alkalmas ingatlanban lakó tulajdonostárs nem képes társa tulajdoni illetőségének megváltására és a közös tulajdon megszüntetése esetén a megfelelő elhelyezését – figyelembe véve a javára megítélhető megváltási árnak vagy az árverési vételár reá eső hányadának összegét is – másutt megoldani nem tudja.
A fentiekkel összefüggésben helyesen állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy súlyosan méltánytalan és igazságtalan lenne az alperessel szemben, ha a másik tulajdonostárs – egyébként jogos – anyagi érdekei miatt az egyetlen vagyonát, ami az ingatlan 1/2 tulajdoni hányadában testesül meg és a lakhatását biztosítja, úgy veszítené el, hogy alapvető létszükségletei nem lennének biztosítva. Az alperes lakáshasználathoz fűződő alapvető érdeke nagyobb súllyal értékelendő, mint a felperes tulajdonjog ellenértékéhez fűződő érdeke.
A perben bizonyítást nyert, hogy az alperes objektív körülményei folytán (munkanélküliség, iskolázatlanság, betegség) képtelen a felperes tulajdoni hányadának magához váltására, noha ennek érdekében a tőle elvárható lépéseket megtette, árverési értékesítés esetén pedig – figyelemmel arra is, hogy ebben az esetben a teljes, még hátralékos vételár egyösszegben esedékessé válik – a lakhatását, elhelyezését nem tudná megoldani. A másodfokú bíróság szerint ugyan az alperesnek a közös tulajdon fenntartásához való ragaszkodása nem ad alapot különös méltánylás alkalmazására, jelen esetben azonban az alperes nem a közös tulajdon fenntartásához, hanem ahhoz ragaszkodik, hogy fedél legyen a feje felett. Ez a felperes esetében megoldott, aki a megélhetését egyébként is biztosítani tudja, míg az alperes a mindennapi kiadásait is csak nagy nehézségek árán tudja teljesíteni, és még a létminimumot elérő bevételre sem számíthat.
Kétségtelen, hogy a felperesnek méltányolható érdeke fűződik ahhoz, hogy az ingatlanon fennálló közös tulajdon belátható időn belül megszüntetésre kerüljön. Jelen körülmények között azonban ez az alperes számára súlyos méltánytalansággal járna. Így helyesen járt el az elsőfokú bíróság, amikor mindkét fél érdekeinek mérlegelését követően a felperesi kereset elutasításáról döntött.
Bár a felperes a kifejtettekre tekintettel jelen perben nem tudta eredményesen érvényesíteni a közös tulajdon megszüntetése iránti, a Ptk. 147. § szerinti követelését, a Ptk. 99. §-a alapján – mint tulajdonos – jogosult a dologból folyó hasznok szedésére. Erre figyelemmel kötelezték az eljárt bíróságok az ingatlant kizárólagosan birtokoló alperest többlethasználati díj fizetésére, mindaddig, amíg a közös tulajdon megszüntetésének feltételei a felek viszonylatában meg nem teremtődnek.
A kifejtettekre tekintettel a Kúria megállapította, hogy a jogerős ítélet jogszabálysértő, ezért azt a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
(Kúria Pfv. II. 21.581/2011.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás