GÜ BH 2013/71
GÜ BH 2013/71
2013.03.01.
A helyi önkormányzat a műemléknek minősülő ingatlanon – törvény alapján fennálló – elővásárlási joga gyakorlására nem jelölhet ki más személyt [Ptk. 373. § (4) bek., 685. § c) pont, 2001. évi LXIV. tv. 86. § (2), (4) bek., 1990. évi LXV. tv. 8. § (1) bek., 9. § (2) bek.].
Az I. r. alperes tulajdonát képező sz.-i ingatlan az 1989. május 5-én kelt bejegyző határozat alapján műemléknek minősül. Az I. r. alperes és a felperes 2010. február 1-jén adásvételi előszerződést kötöttek a perbeli ingatlanra, melyben a vételárat 50 millió Ft + áfában határozták meg azzal, hogy 2010. május 30-ig egymással a végleges adásvételi szerződést megkötik. Ezen előszerződés alapján az I. r. alperes és a felperes 2010. május 31-én az ingatlan adásvételi szerződést tulajdonjog fenntartással megkötötte, annak tényét a földhivatal az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezte. Az I. r. alperes vállalta, hogy a törvényes elővásárlásra jogosultakat értesíti az adásvételi szerződésről.
Ezen értesítés teljesítésével megbízott dr. M. Z. ügyvéd megkereste a Kulturális Örökségvédelmi Hivatalt, a T. Megyei Önkormányzatot, továbbá az Sz. Megyei Jogú Város Önkormányzatát (továbbiakban: helyi önkormányzat) és kérte őket, hogy nyilatkozzanak az elővásárlási joguk gyakorlásáról. A Kulturális Örökségvédelmi Hivatal és a T. Megyei Önkormányzat közölte, hogy elővásárlási jogával nem kíván élni. 2010. július 29-én a helyi önkormányzat polgármestere a „nyilatkozat elővásárlási jogról” megnevezésű okiratot aláírta, melyben arról nyilatkozott, hogy a helyi önkormányzat a Ptk. 373. § (4) bekezdése alapján az elővásárlási jog gyakorlására a 100%-os tulajdonában lévő II. r. alperest jelölte ki. Ez a nyilatkozat dr. M. Z.-hez 2010. július 2-án megérkezett. Az okirat egy, az önkormányzaton maradt példányára az I. r. alperes ügyvezetője, 2010. június 29-én „a nyilatkozatot az alulírott napon tudomásul vettem, kérem megküldeni jogi képviselőnknek” tartalmú feljegyzést írta.
A felperes 2010. július 29-én írásban felszólította az I. r. alperest, hogy a 2010. május 31-én kelt adásvételi szerződés 4. pontja alapján adja birtokába a perbeli ingatlant, figyelemmel arra, hogy a helyi önkormányzatnak az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatban tett nyilatkozata elkésett. Vállalta, hogy a birtokba vétellel egyidejűleg kifizeti a teljes vételárat. Az I. r. alperes válaszában arról tájékoztatta a felperest, hogy álláspontja szerint a helyi önkormányzat érvényesen és hatályosan gyakorolta elővásárlási jogát.
Az I-II. r. alperesek 2010. augusztus 1-jén okiratba foglalták az egymás közötti adásvételi szerződést, melyben rögzítették, hogy a 2010. június 29-i polgármesteri nyilatkozat alapján közöttük, a 2010. május 31-i adásvételi szerződésnek megfelelő tartalommal, 2010. június 29-én az adásvételi szerződés létrejött. E szerződés alapján a II. r. alperes az első vételár részlet teljesítését követő 8 napon belül birtokba lépett. A II. r. alperes a második vételár részt a szerződésben vállalt határidőn belül az Sz. Ügyvédi Irodával 2010. augusztus 4-én kötött letéti szerződés alapján ügyvédi letétbe helyezéssel teljesítette.
A felperes kereseti kérelmében az I. r. alperessel kötött adásvételi szerződés hatályosulásának megállapítását kérte, erre figyelemmel kérte kötelezni az I. r. alperest az ingatlan birtokba adására. Kérte továbbá annak megállapítását, hogy az I-II. r. alperesek között létrejött adásvételi szerződés érvénytelen, mivel a helyi önkormányzat nem jelölhette ki érvényesen a II. r. alperest az elővásárlási jog gyakorlására. Arra hivatkozott, hogy a kulturális örökség védelméről szóló 2001. évi LXIV. törvény (Kötv.) 86. § (4) bekezdésében felsorolt személyek csak a kulturális örökségvédelmi feladatokhoz kapcsolódóan, személyesen jogosultak az elővásárlási jogukat gyakorolni, az önkormányzatok ebben az összefüggésben nem minősülnek gazdálkodó szervezeteknek. Hivatkozott arra is, hogy a II. r. alperes a kijelölését követően nem tette meg a szükséges jognyilatkozatot az elővásárlási jog gyakorlására. Álláspontja szerint az alperesek közötti adásvételi szerződés, valamint az I. r. alperesnek az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó jognyilatkozata a Kötv. 86. § (2) bekezdésébe, és a Ptk. 373. § (4) bekezdésébe ütközése miatt, a Ptk. 200. § (2) bekezdése alapján semmis.
Az I. r. alperes a kereset elutasítását kérte. A felperessel szemben viszontkeresetet nyújtott be, melyben a 2010. február 1-jén kötött előszerződés és az annak alapján létrejött adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítását kérte.
A II. r. alperes érdemi ellenkérelmében szintén a kereset elutasítását kérte.
A felperes a viszontkereset elutasítását kérte.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet és az I. r. alperes viszontkeresetét elutasította. Úgy ítélte meg, hogy a helyi önkormányzat jogszerű joggyakorlásával az adásvételi szerződés az I-II. r. alperesek között érvényesen létrejött, ezáltal a felperes és az I. r. alperes között 2010. május 31-én kelt adásvételi szerződés hatálya nem állt be, ezért a felperes az I. r. alperestől teljesítést nem követelhet.
Az elsőfokú bíróság ítélete ellen benyújtott fellebbezésében a felperes az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatását kérte kereseti kérelmének megfelelően.
A másodfokú bíróság 2011. október 19-én meghozott ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét az I. r. alperessel szemben előterjesztett, az ingatlan birtokba adására irányuló keresetet elutasító részében hatályon kívül helyezte és a pert ebben a részben megszüntette. Az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezett részét részben megváltoztatva megállapította, hogy a felperes és az I. r. alperes között a perbeli ingatlanra létrejött adásvételi szerződés a II. r. alperessel szemben nem hatálytalan. Ezt meghaladóan az elsőfokú bíróság ítéletét – fellebbezett részében – helybenhagyta. Megítélése szerint Sz. Megyei Jogú Város Önkormányzatát az elővásárlási jog a Kötv. 86. § (4) bekezdése alapján megillette. Tekintettel arra, hogy a Kötv. az elővásárlási jogra vonatkozó külön szabályokat nem tartalmaz, ezért arra a Ptk. általános szabályai vonatkoznak. A Ptk. 373. § (4) bekezdése szerinti kijelölés lehetőségét a Kötv. nem zárja ki, ezért ha a helyi önkormányzat a Ptk. 685. § c) pontja szerinti gazdálkodó szervezetnek minősül, úgy a Ptk. 373. § (4) bekezdése szerinti kijelölési jog is megilleti.
A másodfokú bíróság álláspontja szerint a helyi önkormányzatnak nem minden polgári jogi kapcsolatára lehet a gazdálkodó szervezetre vonatkozó rendelkezéseket alkalmazni, csak azokra, amelyek gazdálkodó tevékenységével összefüggnek. A Legfelsőbb Bíróság 2/1998. számú polgári jogegységi határozatának indokolása szerint a közfelfogásban a gazdálkodó tevékenység nem azonos a gazdasági tevékenységgel, ez utóbbin olyan üzletszerűen folytatott termelő, kereskedelmi, vagy szolgáltató tevékenységet kell érteni, amelynek célja nyereség, vagyonszerzés elérése. A gazdálkodás a megszerzett vagyon hasznosítása, hasznai szedése, vagy értékesítése. Figyelemmel arra, hogy a helyi önkormányzat az elővásárlási jogot nem a vagyonával összefüggő gazdálkodás körében, hanem a Kötv. 28. §-ában megfogalmazott műemlékvédelmi feladatok megvalósulása érdekében gyakorolhatta, ezért az elővásárlási jog gyakorlása során nem minősült a Ptk. 685. § c) pontja szerinti gazdálkodó szervezetnek és így a II. r. alperest nem jelölhette ki az elővásárlási jog gyakorlására.
A II. r. alperes ezért nem tehetett az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó jognyilatkozatot, így az I. r. alperessel létrejött 2010. augusztus 4-én okiratba foglalt megállapodásban megtett vételi nyilatkozatának sincs joghatása, ezáltal az nem hat ki a felperes és az I. r. alperes közötti szerződés hatályosságára. A másodfokú bíróság mindezek alapján az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatva megállapította, hogy a felperes és az I. r. alperes között létrejött adásvételi szerződés a II. r. alperessel szemben nem hatálytalan.
A jogerős ítélet ellen a II. r. alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, melyben a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérte. Álláspontja szerint a jogerős ítélet azért jogszabálysértő, mert a másodfokú bíróság tévesen értelmezte és alkalmazta a Ptk.-nak az elővásárlási jogra vonatkozó 375. § (2), (4), (6) bekezdését, valamint a Ptk. 685. § c) pontjának a helyi önkormányzat gazdálkodó tevékenységre vonatkozó értelmező rendelkezését.
A II. r. alperes utalt arra, hogy az eljárt bíróságok eltérő jogi álláspontja az önkormányzat Ptk. 685. § c) pontja szerinti gazdálkodó tevékenységének értelmezésében áll. Álláspontja szerint a helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény (Ötv.) 1. § (6) bekezdés d) pontja, 9. § (1) bekezdése, 77. § (1) bekezdése és 80. § (3), (4) bekezdései alapján az önkormányzat vállalkozói tevékenységének körébe tartozik az, hogy mint a vagyonával gazdálkodó szervezet vagyonszerzés érdekében elővásárlási jogot gyakoroljon, illetve kijelölje azt a személyt, konkrét esetben a kizárólagos tulajdonában álló II. r. alperest az elővásárlási jog gyakorlására.
Hivatkozott arra is, hogy a II. r. alperes az önkormányzat 100%-os tulajdonában álló gazdasági társaság, melyben a 2006. évi IV. törvény vonatkozó rendelkezései alapján az egyedüli tag a vezető tisztségviselő részére írásban utasítást adhat, amelyet az végrehajtani köteles.
A Kúria a jogerős ítéletet a felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálta és azt a felhozott okokból nem találta jogszabálysértőnek.
A Kúria – a felülvizsgálati kérelemben foglaltakra tekintettel – először azt vizsgálta, hogy a helyi önkormányzat az elővásárlási joga gyakorlására érvényesen kijelölhette-e a II. r. alperest.
A Ptk. 373. § (4) bekezdése alapján az elővásárlási jog másra át nem ruházható hatalmasság, de gazdálkodó szervezet kijelölheti azt a személyt, aki e jog gyakorlására jogosult. A Ptk. 685. § c) pontja értelmében a helyi önkormányzat gazdálkodó tevékenységével összefüggő polgári jogi kapcsolataira is a gazdálkodó szervezetre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmazni, kivéve, ha a törvény e jogi személyekre eltérő rendelkezést tartalmaz. Mindebből az következik, hogy a helyi önkormányzat csak akkor jelölhet ki más személyt elővásárlási joga gyakorlására, ha azt gazdálkodó tevékenységével összefüggésben teszi, feltéve, hogy ezt más törvényi előírás nem korlátozza.
A Kúria megítélése szerint a másodfokú bíróság jogszabálysértés nélkül állapította meg, hogy a helyi önkormányzatot nem mint gazdálkodó szervezet illeti meg a Kötv. 86. § (4) bekezdése szerinti elővásárlási jog. E jogszabályi rendelkezés a helyi önkormányzatnak az önkormányzati feladatai ellátásához biztosítja ezt a jogosultságot, és nem a felülvizsgálati kérelemben írt vagyonszerzési, vagyongazdálkodási célból. Az Ötv. 8. § (1) bekezdése értelmében a települési önkormányzat feladata többek között az épített környezet védelme, melynek része a műemlékvédelem is. Az Ötv. 9. § (2) bekezdése az önkormányzati feladatok tekintetében rögzíti, hogy azokat a képviselő-testület és szervei kötelesek ellátni. Ezen általános szabályhoz képest az Ötv. 9. § (4) és (5) bekezdése tartalmaz jelen perben nem releváns kivételeket. Ezen jogszabályi rendelkezésekből az következik, hogy az épített környezet védelmének feladatát az önkormányzat maga köteles ellátni. A Kötv. idézett rendelkezésén alapuló elővásárlási jog a helyi önkormányzati feladat teljesítéséhez kötődik és nem a helyi önkormányzat gazdálkodó tevékenységéhez, ezért nem illeti meg a Ptk. 373. § (4) bekezdése szerinti kijelölés joga.
Tekintettel arra, hogy a Kúria osztotta a másodfokú bíróság azon álláspontját, hogy a Kötv. 86. § (4) bekezdése alapján a helyi önkormányzat jogosult elővásárlási jogot gyakorolni, de nem illeti meg az a jogosultság, hogy az elővásárlási jog gyakorlására mást kijelöljön, nincs jelentősége a II. r. alperesben fennálló tulajdoni viszonyoknak, hiszen a fenti jogértelmezés mellett kizárólag a helyi önkormányzat élhetett volna elővásárlási jogával.
Mindezek alapján a Kúria a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Kúria Gfv. IX. 30.044/2012.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás