GÜ BH 2013/72
GÜ BH 2013/72
2013.03.01.
A bérleti szerződés felmondása jogszerűségének megítélése körében nincs jelentősége annak, hogy a bérlő milyen okból nem tudta kiegyenlíteni a bérleti díjat [Ptk. 115. § (3) bek., 193. § (1) bek., 1991. évi XLIX. tv. (Cstv.) 38. § (3) bek., 69. § (3) bek.].
A felperes jogelődje mint bérbeadó 1996. március 1-jén 25 éves határozott időtartamra kötött bérleti szerződést az I. r. alperessel mint bérlővel egy külterületi ingatlanra. A 12. pont szerint a bérleti szerződés azonnali hatályú felmondásának joga illeti meg a bérbeadót abban az esetben, ha a bérlő a bérleti díjat az esedékességet követően intézett felszólítás ellenére 8 napon belül nem fizeti meg.
A felperes által bérleti díjhátralék megfizetése iránt indított perben a bíróság 2010. június 7-én kelt jogerős ítéletében 762 365 Ft bérleti díjtartozás megfizetésére kötelezte az I. r. alperest.
Az I. r. alperes 2000. szeptember 16-tól kezdődően a perbeli ingatlanon nem folytatott sem kereskedelmi, sem szolgáltató tevékenységet. Az I. r. alperes ügyvezetője, a szomszédos ingatlan tulajdonosának, a II. r. alperesnek megengedte, hogy a tevékenységével kapcsolatos anyagokat ingyenesen tárolja az ingatlanon.
A bíróság 2009. október 20-án megindította az I. r. alperes felszámolását, majd az adós és hitelezői között létrejött egyezség jóváhagyásával 2011. március 25-én befejezte a felszámolási eljárást.
A felszámolás megindulása után a felperes módosított hitelezői igényében bérleti díj címén a 2005. december 9. – 2006. december 31. közötti időszakra bírósági ítélettel megállapított 762 350 Ft bérleti díj, és késedelmi kamatai iránti követelést jelentett be, melyet a felszámoló nyilvántartásba vett és besorolt.
A felperes a 2010. február 11-én kelt és az I. r. alperes felszámolója által 2010. február 25-én átvett levelében felszólította az I. r. alperest, hogy a 2005. december 9. – 2006. december 31. közötti időszakra felmerült bérleti díj tartozásról kiállított számlák ellenértékét a kézhezvételtől számított 8 nap alatt fizesse meg részére. Figyelmeztette az I. r. alperest, hogy a fizetési kötelezettség elmulasztása esetén a bérleti szerződést felmondja.
A fizetési kötelezettség elmulasztása miatt a felperes 2010. március 10-én kelt, az I. r. alperes felszámolója által 2010. március 11-én kézhez vett levelével a bérleti szerződést – annak 12. pontjára hivatkozással – 2010. április 30. napjával felmondta, egyben felhívta az I. r. alperest az ingatlan kiürítésére.
Az I. r. alperes felszámolója tájékoztatta a felperest, hogy a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló 1991. évi XLIX. törvény (Cstv.) 38. § (3) bekezdésének rendelkezései szerint a felszámolás elrendelését követően az adóssal szemben pénzkövetelést csak a felszámolási eljárásban lehet érvényesíteni, melynek kielégítésére az eljárás speciális szabályai irányadók. Ebből következően a nemfizetés esetére előírt jogkövetkezmény – a rendkívüli felmondás – alkalmazása is jogellenes, ezért azt nem tudja figyelembe venni. Utalt arra is, hogy a bérleti díj tartozás összegével kapcsolatban per van folyamatban, emiatt sem alapos a felszólítás.
A felperes 2010. november 22-én terjesztette elő keresetét az I. r. alperessel szemben, melyben a Ptk. 115. § (3) bekezdésében és a 193. § (1) bekezdésében foglaltakra hivatkozva kérte, hogy a bíróság kötelezze az I. r. alperest az ingatlan kiürítésére és az ingatlannak rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban a felperes részére történő rendelkezésre bocsátására. A per során a keresetét kiterjesztette a II. r. alperesre is, akit egyetemlegesen kért kötelezni a perbeli ingatlan kiürítésére.
Az I. r. alperes a kereset teljes elutasítását kérte. Azzal védekezett, hogy a felperes érvényesen nem mondta fel a bérleti szerződést, ezért az ingatlan kiürítésére nem kötelezhető. Viszontkeresetet is előterjesztett a felperesi felmondás jogellenességének megállapítása iránt. Álláspontja szerint a felperes a fizetési felszólításában az I. r. alperessel szemben indult felszámolási eljárás elrendelését megelőzően keletkezett bérleti díjtartozást jelölt meg, amely a bérleti szerződés felmondásának alapjául szolgáló fizetési felszólítás tárgyát nem képezheti. A felperes kifejezetten a jóhiszeműség és tisztesség követelményeibe ütköző módon járt el, amikor nem a felszámolás elrendelését követően esedékessé vált bérleti díjak megfizetésére szólította fel az I. r. alperest, amit a Cstv. 57. § (1) bekezdés a) pontja szerint azonnal ki tudott volna fizetni, hanem olyan követelés kiegyenlítésére, amelyet jogszerűen nem fizethetett meg.
A II. r. alperes támogatta az I. r. alperes álláspontját.
A felperes az I. r. alperes által előterjesztett viszontkereset elutasítását kérte.
Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét megalapozottnak, a viszontkeresetet alaptalannak találta, kötelezte az alpereseket az ingatlan 30 napon belül történő kiürítésére és a felperes birtokába való bocsátásra. Az I. r. alperes viszontkeresetét elutasította.
Az alperesek fellebbezése alapján eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Nem találta alaposnak az I. r. alperes érdemi védekezésében kifejtett azt az érvet, hogy a felperes fizetési felszólítása azért hatálytalan, mert az I. r. alperes felszámolás alá került és a Cstv. 38. § (3) bekezdése értelmében vele szemben a felszámolás előtt lejárt igényeket csak a felszámolási eljárás keretében lehet érvényesíteni. Álláspontja szerint az I. r. alperesnek felróható, hogy a felszámolás kezdő időpontjában bérleti díjtartozása halmozódott fel. Bérleti szerződés esetén a bérlőnek számolnia kell azzal, ha bérleti díj hátraléka fennáll, akkor a bérbeadó a szerződést felmondhatja. A felmondási jog a felperest megillette. Utalt arra, hogy az I. r. alperes érvelésének elfogadása esetén a szerződésszegő bérlő olyan újabb előnyhöz jutna a bérbeadóval szemben, ami a polgári jogi jogviszonyokban nem fogadható el, mert a bérlő saját felróható magatartása miatt kerülne előnyösebb helyzetbe.
Az I. r. alperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését, az elsőfokú ítélet megváltoztatásával a kereset elutasítását, a viszontkeresetnek megfelelő ítélet hozatalát kérte. Állította – a felülvizsgálati kérelem tartalma alapján – a Cstv. 38. § (3) bekezdésének, 46. § (5) bekezdésének, 57. § (1) bekezdésének, 58. § (1) bekezdésének a megsértését.
A Kúria a jogerős másodfokú ítéletet a felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálta felül a Pp. 275. § (2) bekezdése alapján.
A felülvizsgálati eljárás alapvető jogkérdése az volt, hogy a bérlő felszámolásának megindulása után a felszámolás kezdő időpontja előtt ki nem fizetett, és hitelezői igényként érvényesített bérleti díjhátralékra hivatkozással a bérbeadó, a felszámolás megindulása után történt fizetési felszólítást követően, felmondhatja-e a bérleti szerződést.
A jogerős ítéletben kifejtett álláspont szerint a bérleti szerződés felmondása jogszerűségének megítélése körében nincs jelentősége annak, hogy milyen okból nem tudta a bérlő a bérleti díjat kiegyenlíteni, maga a fizetés elmaradásának a ténye feljogosítja a bérbeadót a felmondásra.
A Kúria egyetért a másodfokú bíróság által e körben kifejtettekkel. Nem vitásan a felszámolás megindítása a törvényben foglaltak szerint megtiltja a felszámoló számára, hogy a felszámolás kezdő időpontját megelőző hitelezői igényeket a közbenső mérleghez kapcsolt részleges vagyonfelosztási javaslat bírósági jóváhagyásán kívüli esetben az eljárás során kifizesse. Ezért helytállóan hivatkozott arra az I. r. alperes, hogy a felszámolás alatti időszakában nem volt abban a helyzetben, hogy a felszámolás előtt keletkezett bérleti díj tartozását kifizesse. Ezen törvényi tilalomtól azonban független a bérleti szerződés felmondásának a bérleti szerződésen alapuló lehetősége.
A Cstv. nem tartalmaz olyan speciális rendelkezést, amely kimondaná, hogy a bérbeadónak akkor is fenn kell tartania a bérleti jogviszonyt, ha az adós a bérleti díjat a részére nem fizette meg, illetve – a stratégiailag kiemelt jelentőségű gazdálkodó szervezetek elleni felszámolások megindulása kivételével [Cstv. 69. § (3) bekezdés] – nem mond ki a törvény felmondási, elállási tilalmat a felszámolás megindulása után az adóssal szerződő fél tekintetében.
A Kúria álláspontja szerint a felszámolás kezdő időpontja előtt felmerült és ki nem fizetett bérleti díjak hitelezői igényként történő bejelentésével a bérbeadónak az egyéb jogszabályokban biztosított jogai nem szűnnek meg. A Cstv. 38. § (3) bekezdése egyértelműen meghatározza, hogy a felszámolás kezdő időpontja után az adóssal szemben pénzkövetelést csak a felszámolási eljárásban lehet érvényesíteni. Ennek megfelelően történt a hitelezői igény bejelentése. A nemfizetéshez fűződő jogkövetkezmény – a felmondás – azonban nem minősül követelés érvényesítésnek.
A Cstv. nem tiltja, hogy a jogosult – a felperes – levonja azokat a jogkövetkezményeket, amelyek az adós – I. r. alperes – nem fizetése folytán keletkezett hitelezői igényéből erednek. Ilyen jogkövetkezmény a bérbeadó joga a bérleti szerződés felmondására.
Mindezek alapján megállapítható, hogy a jogerős ítélet nem jogszabálysértő, ezért a Kúria a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján azt hatályában fenntartotta.
(Kúria Gfv. VII. 30.020/2012.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás