KÜ BH 2013/81
KÜ BH 2013/81
2013.03.01.
Az építési jogok megváltoztatása vagy megszüntetése esetén járó kártalanításra nyitva álló 7 éves határidőt az Étv. 30. § (3) bekezdése alapján 2000. március 1-jétől kell számolni. A különbözeti kártalanításra vonatkozó szabály alkalmazható akkor is, ha az építési jogok megváltoztatására, megszüntetésére ezen időszak alatt a helyi építési szabályzat övezeti átsorolást elrendelő szabálya folytán került sor [1997. évi LXXVIII. tv. 30. § (2), (3), (7) bekezdés, 60. § (2) bekezdése].
Visegrád Város Önkormányzatának Képviselő-testülete 2004. július 1-jei hatállyal az 5/2004. (VII. 1.) Ör. számú rendeletével fogadta el a Helyi Építési Szabályzatot, (a továbbiakban: HÉSZ) amely a perbeli ingatlanok övezeti besorolását akként változtatta meg, hogy azokat beépítésre nem szánt területként általános mezőgazdasági övezetbe, ezen belül Má-2 jelű mezőgazdasági övezetbe és a belterületből külterületbe sorolta.
Az I. r. és a II. r. alperesi beavatkozók a felperesi önkormányzathoz 2005. június 22-én kártalanítás megfizetése iránt kérelmet nyújtottak be. A felperes a ... hrsz.-ú csereingatlant ajánlott fel, amelyet nem fogadtak el. A felperes ezt követően a kártalanítás megfizetésére irányuló kérelmüket elutasította. A tulajdonosok 2007. július 3-án az alperesi jogelődhöz kérelmet terjesztettek elő, elsődlegesen az ingatlanok kisajátítását kérve azzal, hogy amennyiben a kisajátítás feltételei nem állnak fenn, úgy az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény, (a továbbiakban: Étv.) 30. § (2) bekezdése szerinti kártalanítás megfizetésére kötelezést kértek.
Mindezen előzmények után hozta meg a Közép-Magyarországi Regionális Államigazgatási Hivatal – mint az alperes jogelődje – határozatát, amely határozat a beszerzett kártalanítási szakértői vélemények alapján az ingatlan övezeti átsorolása miatt kártalanítást állapított meg az Étv. 30. § (2) bekezdése alapján.
Az alperes a határozatában az Étv. 30. § (7) bekezdése szerint kötelezte a felperest a HÉSZ hatályba lépésének napjától a megfizetés napjáig a kártalanítási összeg után járó késedelmi kamat megfizetésére is.
A felperes keresetet terjesztett elő az alperes határozatának bírósági felülvizsgálata iránt. A felperes elsődlegesen a kártalanítás jogalapjának hiányára tekintettel a határozat hatályon kívül helyezését, másodlagosan a határozat hatályon kívül helyezésével az alperes új eljárásra kötelezését kérte. A felperes keresete szerint az ingatlanok építési övezeti változása nyilvánvaló, azonban a változás 7 éven túl történt. Az ingatlanok az ÁRT. hatálya és a jelenleg hatályban lévő HÉSZ alapján sem minősíthetők építési teleknek, mivel nem felelnek meg az Országos Építési Szabályzat (a továbbiakban: OÉSZ) 14. § (1) bekezdésében, 15. §-ában az Étv. 2. § (6) bekezdésében foglalt feltételeknek, illetve nem felel meg az Étv. 19. §-ában foglalt előírásnak sem.
Az ügyben eljárt Pest Megyei Bíróság ítéletével a felperes kereseti kérelmének helyt adott, az alperes határozatát hatályon kívül helyezte és az alperest új eljárásra kötelezte.
Az ítélet ellen az alperesi beavatkozók felülvizsgálati kérelmet terjesztettek elő. Álláspontjuk szerint a jogerős ítélet sérti az Étv. 60. §-ának (2) bekezdését, 30. §-ának (3) bekezdését, 30. §-ának (7) bekezdését, valamint 30. §-ának (2) bekezdését is.
Felülvizsgálati kérelmükben előadták, hogy az Étv. 60. § (2) bekezdésében, valamint 30. § (3) bekezdésében foglalt rendelkezésekből következik, hogy a korábbi rendezési tervek alapján fennálló építési jog vonatkozásában a tulajdonosi érdekeket sértő övezeti előírások változásával kapcsolatban a 7 évet nem a korábbi építési jog keletkezésétől, hanem a törvény hatályba lépésétől, azaz 2000. március 1-jei napjától kell számítani. Amennyiben a 2000. március 1. napjától számított 7 éven belül kerül sor az övezeti előírások megváltozására az Étv. 30. § (3) bekezdésében foglalt rendelkezés szerint a tulajdonosnak kérelmére az Étv. 30. § (2) bekezdésében meghatározott kártalanítás jár. Így jogszabálysértően állapította meg a Pest Megyei Bíróság jogerős ítélete, hogy az építési jogok keletkezésétől számított 7 év eltelt, mert a perbeli ingatlanokhoz fűződő korábbi építési jogok az 1994-es ÁRT.-vel keletkeztek, és 2004. július 1-jétől változtak meg.
A felperes Visegrád Város Önkormányzata felülvizsgálati ellenkérelmet nyújtott be, melyben kérte a Kúriát, hogy a felülvizsgálati kérelmet utasítsa el és a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján a jogerős ítéletet hatályában tartsa fenn.
A felülvizsgálati kérelem alapos.
A felülvizsgálati kérelem kapcsán a Kúriának abban kellett döntenie, hogy történt-e az építési jogokban az Étv. 30. § (3) bekezdésének fogalomhasználata szerinti változás, megszűnés, s ha igen, abban kell állást foglalni, hogy az Étv. 30. § (3) bekezdésében meghatározott építési jogok megváltoztatása vagy megszüntetése esetén járó kártalanításra nyitva álló 7 éves határidőt jelen ügyben miként kell számítani.
A Kúria mindenek előtt azt jegyzi meg, hogy az Étv. 1999. évi CXV. törvénnyel történő 2000. március 1-jén hatályba lépett módosítása nemcsak az Étv. 60. § (2) bekezdését, de az Étv. 30. §-át is módosította. Az utolsó mondat kivételével az Étv. 30. § (3) bekezdésének hatályos szövegét a fenti hatállyal az 1999. évi CXV. törvény határozta meg.
Az Étv. 30. § (3) bekezdése két fordulatot tartalmaz. Az első szerint ha az ingatlanhoz fűződő korábbi – értelemszerűen az ezt a szöveget megállapító 1999. évi CXV. törvény 2000. március 1-jei hatálybalépését megelőző – helyi építési szabályzatban megállapított építési jogok keletkezésétől számított hét éven belül történik az építési jogok megváltoztatása vagy megszüntetése, akkor a tulajdonosnak az alábbi kártalanítás jár: a kártalanítás összege az ingatlannak a korábbi rendeltetése alapján megállapítható régi és az új szabályozás eredményeként megállapítható új forgalmi értéke közötti különbözet [Étv. 30. § (2) bekezdés]. Az Étv. 30. § (3) bekezdésének ez a fordulata egyértelműen az építés helyi szabályozásában történő változást jelöli meg. Tehát ebben az esetben nem arról van szó, hogy a beavatkozás a tényleges használatot érinti, hanem a szabályozásbeli változás az építési jogokban történő változást (megszüntetést) eredményez. Jellemzően ilyen a tulajdonosokat hátrányosan érintő övezeti átsorolás, amit a Legfelsőbb Bíróság Kf. II. 39.678/2001. számú határozata (EBH 2002.818.) is megerősít. E szerint az övezeti átsorolásból eredő építési korlátozás után a kártalanítás megállapítható. Jelen esetben tény, hogy az ÁRT. szerinti Visegrád belterületi ingatlan-nyilvántartásban 1021 és 279 helyrajzi szám alatt felvett „kivett beépítetlen terület” megnevezéssel nyilvántartott üdülőterületet a HÉSZ – az övezeti besorolás megváltoztatásával – mezőgazdasági övezetbe, a belterületből külterületbe sorolta. Ez a változás – amennyiben építési jogokat érint – egyértelműen az Étv. 30. § (3) bekezdés első fordulatában leírtak szerinti.
Az Étv. 30. § (3) bekezdés második fordulata értelmében hét év eltelte után csak a használatba való beavatkozásért jár kártalanítás, és csak akkor, ha a változás a korábbi használatot megnehezíti, vagy ellehetetleníti. Ez a szabály megerősíti az Étv. 30. § (3) bekezdésének azon értelmezését, amely szerint az első fordulat alapján – hét éven belül – pusztán az építés helyi szabályozásában bekövetkezett az ingatlantulajdonosokat érintő, az ingatlan rendeltetésére vonatkozó kedvezőtlen változás is alapja az Étv. 30. § (2) bekezdésébe foglalt különbözeti kártalanításnak.
A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében vitatta, hogy a a változással (az ÁRT.-hez képest a HÉSZ szabályaival) az építési jogokban is változás következett be, mivel az ingatlanok adottságaiknál fogva nem feleltek meg az övezet ingatlanra előírt paramétereinek, közlekedési eszközökkel nehezen megközelíthetők, egy részük beépítési tilalom alatt állt.
A Kúria kiemeli, hogy az ingatlanok értékének csökkenése a szakértői vélemények alapján bekövetkezett. A peres eljárásban beszerzett az ingatlanok forgalmi értékét meghatározó kártalanítási szakértői vélemények közel azonos összeget állapítottak meg. Az értékcsökkenés az építési jogokban történő változásra vezethető vissza.
Az ÁRT. 7. §-a az üdülőterület, üdülés céljára szolgáló létesítmények címet viseli. A 7. § (1) bekezdés szerint „üdülőterületen üdülés céljára szolgáló létesítményeket, az üdülőlakosság kiszolgálásához szükséges közösségi és lakás céljára szolgáló létesítményeket, üdülőterülethez tartozó közparkokat, közösségi főúthálózat körébe nem tartozó közutakat, személygépjárművek várakozó helyeit és tárolóit, továbbá üzemanyagtöltő állomásokat, szennyvíztelep kivételével közmű és távközlési létesítményeket szabad elhelyezni.” A 7. § (2) bekezdése értelmében az üdülőterület beépítése a VII. építési övezeti előírásokkal, hosszútávon részleges közművesítéssel lehet. Az érintett ingatlanok övezeti besorolására irányadó 7. § (6) bekezdése kimondta: „A VII-A-Ü-SZ/Tk-4,5 -al jelölt VII.A építési övezet üdülőterületein földszint + tetőtérbeépítéses, magastetős üdülőépületek létesíthetők. Az épületek megengedett maximális homlokzatmagassága 4,5, m. Ez azonban nemcsak az ún. utcai homlokzatra, hanem lejtős terep esetén a lejtő alsó oldali homlokzatára is vonatkozik. Az épületek kialakítására a 6. § (14) bekezdés előírásai érvényesek.”
A Kúria megállapította, hogy az alperesi beavatkozóknak, mint az ingatlanok tulajdonosainak az Étv. 30. § (3) bekezdésében meghatározott építési jogai az Árt. alapján fennálltak.
A 2004. július 1-jén hatályba lépett HÉSZ a perbeli ingatlanok övezeti besorolását megváltoztatta, azokat Má-2 jelű általános mezőgazdasági övezetbe, illetve belterületből külterületbe sorolta (a vonatkozó szabályokat a HÉSZ 35. §-a tartalmazza). A felperesi önkormányzat a HÉSZ elfogadásával az ingatlanok rendeltetését, használati módját üdülőfunkcióból mezőgazdasági funkcióra változtatta, ezáltal korlátozta az ingatlanon elhelyezkedő felépítmények rendeltetését is. Az ügy irataiból megállapító továbbá, hogy a HÉSZ az ingatlanok beépíthetőségét 8., illetve 6. §-ról 3%-ra csökkentette.
A fentiek alapján nem vitás, hogy az építési jogokban a 1021 és 279. hrsz. alatt felvett ingatlanok vonatkozásában a korábbi szabályokhoz képest a HÉSZ által az Étv. 30. § (3) bekezdés első fordulata szerinti változás történt.
A Kúria ezt követően azt vizsgálta meg, hogy az Étv. 30. § (3) bekezdésében meghatározott építési jogok megváltoztatása vagy megszüntetése esetén járó kártalanításra nyitva álló 7 éves határidőt jelen ügyben hogyan kell számítani.
Az Étv. 30. § (3) bekezdésének és 60. § (2) bekezdésének jelen ügyben releváns szövegét – így a korábbi építési jogokra való hivatkozást – az 1999. évi CXV. törvény 18. §-a és 34. § (1) bekezdése állapította meg, amelyek 2000. március 1-jén léptek hatályba. A 60. § (2) bekezdésének jelen ügyben releváns szövegrésze szerint: „E törvény 30. §-ának rendelkezéseit kell alkalmazni a törvény hatálybalépésétől kezdődően a korábbi rendezési tervek alapján fennálló, a tulajdonosi érdekeket sértő övezeti előírások változásával, az egyedi határozattal elrendelt, továbbá az egyedi határozattal el nem rendelt tilalmakkal kapcsolatban.” E rendelkezés alapján ha az Étv.-t megelőző 1964. évi III. törvény hatálya alatt megalkotott helyi szabályozáshoz képest a tulajdonos érdekeit sértő övezeti változásra – a törvény hatálybalépése után – sor kerül, akkor is alkalmazandó az Étv. 30. §-a. Az ÁRT. az Étv. hatálybalépését megelőzően került kihirdetésre, tehát a fenti rendelkezés alá vonható.
Az Étv. 30. § (3) bekezdése 2000. március 1-jétől 2006. május 1-jéig az alábbi szöveget tartalmazta: „(3) Ha az ingatlanhoz fűződő korábbi, a 13. § (1) bekezdése szerinti építési jogok keletkezésétől számított hét éven belül kerül sor e jogok megváltoztatására vagy megszüntetésére, a tulajdonosnak – kérelmére – a (2) bekezdés szerinti kártalanítás jár. Hét év eltelte után csak a használat gyakorlásába való beavatkozásért, és csak akkor jár kártalanítás, ha a változtatás a korábbi használatot megnehezíti, vagy ellehetetleníti.” Az Étv. 30. § (3) bekezdése szerinti korábbi az építési jogokat tartalmazó önkormányzati szabályozás jelen ügyben az ÁRT.
Az 1999. évi CXV. törvénnyel megállapított Étv. 30. § (3) és 60. § (2) bekezdése 2000. március 1-jétől kezdődően rendeli alkalmazni az Étv. 30. §-át. A fentebb már idézett EBH 2002.818. kimondja, hogy az övezeti átsorolásból eredő kártalanításokra – így a folyamatban lévő ügyekre is – a módosított Étv. 30. § alapján kell a kártalanítást megállapítani. A felülvizsgálattal érintett ügyben az építési jogok megváltozása a HÉSZ útján történt, amely 2004. július 1-jén lépett hatályba, ettől az időponttól keletkezett olyan helyzet (az építési jogokban változás), amely alapján az Étv. 30. § (3) bekezdésének alkalmazhatósága felmerülhetett. Az Étv. 30. § (3) és 60. § (2) bekezdésének helyes értelmezése szerint a hét év számítása a módosított Étv. hatálybalépésétől 2000. március 1-jétől kezdődik (és 2007. március 1-jéig tart), amelyen belül van a HÉSZ útján 2004-ben történő építési jogokba való beavatkozás. Ezáltal alkalmazható az Étv. 30. § (2) bekezdése szerinti különbözeti kártalanítás.
Az Étv. 30. § (3) bekezdését 2006. május 1-jei hatállyal módosította, kiegészítette a 2006. évi L. törvény 15. § (1) bekezdése. A kiegészített mondat szerint a hét év a korábban hatályba léptetett helyi építési szabályzat, szabályozási terv esetében 2000. március 1-jétől számítandó. Ez a szabály tartalmilag nem változtatja meg az Étv. 30. § (3) bekezdését, pusztán annak értelmezését egyértelműsíti, azaz – ahogy a fentiekben megállapítást nyert – 2007. március 1-jéig helyi építési szabályzattal, illetve szabályozási tervvel történő építési jog megváltoztatása, vagy megszüntetése esetén is alkalmazandó a jogintézmény. Jelen ügyben a kedvezőtlenebb helyzet a 2004. július 1-jei HÉSZ elfogadásával keletkezett, tehát a hét éves határidőn belül.
A jogerős ítéletben foglaltakkal ellentétben tehát megállapítható, hogy az Étv. 30. § (3) bekezdése 2000. március 1-jétől az építési jogokba történő önkormányzati rendelettel történő beavatkozást veszi figyelembe, s nem a kártalanítási kérelem benyújtására állapít meg jogvesztő határidőt.
Az Étv. 30. § (3) bekezdése a hét évet nem az igényérvényesítésre nyitva álló határidő, hanem az építési jogok keletkezésének időpontja és azok megváltoztatása vonatkozásában állapítja meg. Az építési jogokban pedig a HÉSZ hozott változást 2004-ben.
A fenti indokok szerint a Kúria megállapította, hogy az elsőfokú bíróság ítélete sértette a felülvizsgálati kérelemben megjelölt jogszabályokat, így a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján a felperes keresetének elutasítása mellett a megyei bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte.
(Kúria Kfv. 37.153/2012.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás