PÜ BH 2014/105
PÜ BH 2014/105
2014.04.01.
Ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos a tulajdonjoga bejegyzésére irányuló dologi jogi igényét csak a tulajdonszerzése időpontjában bejegyzett tulajdonossal, vagy az attól nem jóhiszeműen szerzővel szemben érvényesítheti. Törlési per indítására az jogosult, akinek az ingatlanra bejegyzett joga van, vagy bejegyzett jogát az érvénytelen okirat alapján törölték, valamint az, akinek jogát később jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba [Ptk. 116. § (1) bek., 237. § (1) bek.; 1997. évi CXLI. tv. 5. § (4) bek., 63. § (2) bek.].
A felülvizsgálati kérelem szempontjából irányadó tényállás szerint perbeli ingatlan egymás közt egyenlő arányban a felperes és apja (a továbbiakban: örökhagyó) tulajdonát képezte. A felperes 1/2 tulajdoni illetőségét a tulajdonostárs özvegyi haszonélvezeti joga terhelte. Az ingatlanban az örökhagyó lakott és annak egy részét bérlet útján hasznosította, abban az I. rendű alperes házastársa virágüzletet üzemeltetett.
Az örökhagyó 2006. november 11-én elhunyt, törvényes örököse a felperes. A közjegyző az örökhagyó hagyatékából a perbeli ingatlan 1/2 illetőségét végrendeleti öröklés címén az I. rendű alperesnek adta át. A hagyatéki eljárás során a felperes az örökhagyó 2002. február 24-én és 2006. szeptember 1-jén kelt írásbeli magánvégrendeleteit érvényesnek ismerte el, a fellebbezési jogáról lemondott. Ezt követően a felperes által benyújtott fellebbezés jogerősen hivatalból elutasításra került.
Az I. rendű alperes ellen indult nyomozás során igazságügyi írásszakértő megállapította, hogy a végrendeleten lévő névaláírások nem az örökhagyótól származnak, azokat valószínűleg valódi aláírásairól kopírozás módszerével hamisították. Az I. rendű alperes a perbeli ingatlanra bejegyzett 1/2 tulajdoni illetőségét a 2008. február 14-én kötött adásvételi szerződéssel a tulajdonjog fenntartása mellett eladta a II. rendű alperesnek 25 000 000 forint vételárért.
Az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó felhívás kapcsán a felperes jogi képviselője 2008. február 21-i és március 3-i levelében tájékoztatta a II. rendű alperes ügyvédjét, hogy a hagyatékátadó végzés ellen fellebbezéssel élt, míg az I. rendű alperes végrendelete kapcsán büntetőeljárás van folyamatban okirat-hamisítás büntette miatt. Tájékoztatta továbbá, hogy a végrendelet érvénytelensége miatt polgári peres eljárást fog indítani. Hangsúlyozta, hogy a felperes a törvényes örökös, ezért ha birtokba veszik az ingatlant, a kiürítését fogja kezdeményezni.
A II. rendű alperes képviselőjét – a gazdasági társaság ügyvezetőjét – a levélváltásról a II. rendű alperes ügyvédje tájékoztatta.
A II. rendű alperes 2008. március 10-én a tájékoztatást tudomásul vette, majd ismételten felhívta a felperest az elővásárlási jog kapcsán nyilatkozat megtételére. A II. rendű alperes képviselője a kockázatokat mérlegelve 2008. április 15-én a teljes vételárat kifizette, ezzel egyidejűleg az I. rendű alperes hozzájárult a II. rendű alperes tulajdonjogának bejegyzéséhez. A II. rendű alperes birtokba lépett, ahol virágüzlet vállalkozást működtetett. A felperes a működéshez a hozzájárulást megadta, majd később visszavonta.
A földhivatal a II. rendű alperes tulajdonjogát a 2008. július 18-án hozott határozatával bejegyezte, majd törölte, 2009. február 25-én ismételten bejegyezte. A bejegyző határozat ellen a felperes által benyújtott fellebbezés folytán indult földhivatali eljárást jelen perre tekintettel a földhivatal felfüggesztette.
Az ügyészség csalás miatt az I. rendű alperessel szemben 2008 novemberében vádiratot nyújtott be.
A felperes 2009. március 23-án keresetet terjesztett elő, amelyben kérte a 2006. szeptember 1-jén kelt írásbeli magánvégrendelet érvénytelenségének és az I-II. rendű alperesek közötti adásvételi szerződés érvénytelenségének a megállapítását, valamint ennek jogkövetkezményeként az eredeti állapot helyreállítását, az alperesek tűrésre kötelezésével a tulajdonjogának öröklés jogcímén való bejegyzését. Kérte kötelezni a II. rendű alperest az ingatlan birtokba bocsátására, használati díj megfizetésére 2008. február 14-től az ingatlan birtokba adásáig.
Az I. rendű alperes a végrendelet érvénytelenségét nem vitatta, ezt meghaladóan a kereset elutasítását kérte.
A II. rendű alperes érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult.
Az elsőfokú bíróság részítéletével megállapította a végrendeletek érvénytelenségét – e részében a részítélet fellebbezés hiányában első fokon jogerőre emelkedett –, majd a másodfokú bíróság hatályon kívül helyező végzése folytán megismételt eljárásban ítéletével megállapította, hogy a 2008. február 14-én kötött adásvételi szerződés érvénytelen. A II. és III. rendű alpereseket annak tűrésére kötelezte, hogy a perbeli ingatlan 1/2 részére a földhivatal a felperes tulajdonjogát öröklés jogcímén jegyezze be a II. rendű alperes tulajdonjoga egyidejű törlése mellett. Megkereste az illetékes földhivatalt a tulajdonjogban bekövetkezett változás átvezetése iránt. Kötelezte a II. rendű alperest, hogy a perbeli ingatlan általa birtokolt részét – ingóságaitól kiürítve – bocsássa a felperes birtokába, továbbá fizessen meg a felperesnek 1 200 000 forint lejárt használati díjat, annak törvényes mértékű késedelmi kamatával együtt. Kötelezte továbbá 2011. szeptember 30-tól a birtokba adásig havi 40 000 forint használati díj megfizetésére. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította.
A felperes és a II. rendű alperes által benyújtott fellebbezés folytán eljárt másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezett rendelkezéseit megváltoztatta és az I. rendű alperest a felperes tulajdonjoga bejegyzésének tűrésére kötelezte. A földhivatal megkeresését akként módosította, hogy a felperes tulajdonjogát az I-II. rendű alperesek tulajdonjoga törlésével jegyezze be.
A II. rendű alperes fellebbezését alaptalannak találta.
Abban egyetértett az elsőfokú bírósággal, hogy a végrendelet érvénytelensége folytán az I. rendű alperes a perbeli ingatlanra nem szerzett tulajdonjogot, ezért az álörökössel kötött adásvételi szerződés semmis, az I-II. rendű alperesek között a perbeli ingatlanra létrejött adásvételi szerződés a Ptk. 117. §-a szerint érvénytelen.
A perben további eldöntendő kérdés az volt, hogy az ingatlan-nyilvántartás szabályai szerint a II. rendű alperes javára az érvénytelen adásvételi szerződés alapján bejegyzett tulajdonjog törölhető-e.
Ebben a körben az elsőfokú bíróság érdemi döntésétől eltérő jogi álláspontot foglalt el.
Tévesnek tekintette az elsőfokú bíróság azon álláspontját, amely szerint a felperes keresete az Inytv. 62. § (1) bekezdése és a 63. § (2) bekezdése szerinti törlési per, ugyanis törlési per indítására az jogosult, akinek az ingatlanra bejegyzett joga van, vagy bejegyzett jogát az érvénytelen okirat alapján törölték, valamint az, akinek jogát később jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba. A felperesnek bejegyzett joga az örökhagyó hagyatékát képező 1/2 részilletőségre soha nem volt, ezért törlési per indítására nem jogosult, következésképpen az Inytv. 63. § (2) bekezdésében foglalt hároméves határidő sem vonatkozik rá.
A felperes keresete tehát kötelmi jogi alapon indított érvénytelenségi per. Az érvénytelen adásvételi szerződés jogkövetkezményeként az eredeti állapot helyreállítása iránti kereseti kérelem magában foglalja az érvénytelen ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlésére irányuló kérelmet is [Ptk. 237. § (1) bekezdés]. A közhitelesség elve alapján az ingatlan-nyilvántartásban bízó, jóhiszemű jogszerző tulajdonjoga akkor sem törölhető, ha az előző bejegyzés érvénytelensége miatt az átruházó nem volt tulajdonos. Nem érvényesül a közhitelesség elve az ingyenesen szerző és a rosszhiszemű szerzők javára. Attól függ, hogy a II. rendű alperes tulajdonjoga törölhető-e, hogy ingatlan-nyilvántartási szempontból jóhiszemű jogszerzőnek minősül-e.
Az elővásárlásra jogosult felperessel a II. rendű alperes jogi képviselője útján folytatott – a földhivatali iratoknál elfekvő – levelezés tartalmából, továbbá a II. rendű alperes képviseletére jogosult ügyvezetőnek a büntetőeljárás során tett tanúvallomásából megállapíthatóan a II. rendű alperes még az adásvételi szerződés megkötését megelőzően értesült az I. rendű alperestől arról, hogy okirat-hamisítás miatt büntetőeljárás van folyamatban. Ezek nyilvánvalóan kétségessé tették az I. rendű alperes ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonjogát. A II. rendű alperes a nyomozás során tett vallomása szerint a felperes válaszleveleinek tükrében mindezek ellenére, a kockázatot vállalva kötötte meg az adásvételi szerződést az I. rendű alperessel. A II. rendű alperes – jogi képviselője vallomása szerint – az óriási kockázat tudatában az igen jelentős vételárat a szerződés szerinti teljesítési határidő lejártát követően, 2008. április 15-én kifizette, mert bízott abban, hogy az I. rendű alperes jogszerzése végleges. Erre figyelemmel ingatlan-nyilvántartási szempontból a II. rendű alperes nem tekinthető jóhiszemű jogszerzőnek, ezért tulajdonjoga érvénytelenség jogkövetkezményeként az ingatlan-nyilvántartásból törölhető.
A másodfokú bíróság a II. rendű alperessel szemben előterjesztett használati díj iránti követelés tekintetében megalapozottnak találta az elsőfokú bíróság döntését a Ptk. 195. § (2) bekezdése alapján.
A jogerős ítélet ellen a II. rendű alperes élt felülvizsgálati kérelemmel, amelyben annak hatályon kívül helyezését és – tartalma szerint – az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatását, a felperes vele szembeni keresetének teljes elutasítását kérte. Hivatkozása szerint a másodfokú bíróság – megsértve az Inytv. 5. § (1) és (4) bekezdésében foglaltakat, valamint a 2/2005. (VI. 15.) PK véleményben kifejtett jogelveket – a rendelkezésre álló adatokból téves jogi következtetésre jutott annak kimondásakor, hogy nem tekinthető jóhiszemű szerzőnek.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos, ezért a Kúria a másodfokú bíróság jogerős ítéletét a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
A felperes tulajdonjoga megszerzésének jogcíméül ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogszerzésre – öröklésre – hivatkozott.
A Ptk. 116. § (1) bekezdése szerint, aki ilyen módon szerzett az ingatlan-nyilvántartáson kívül tulajdont, igényt tarthat arra, hogy tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartás feltüntesse. Az igény érvényesítése az általa megindított tulajdoni perben történhet. Helytállóan jutott a másodfokú bíróság arra a következtetésre, hogy az igényérvényesítés nem minősül törlési pernek, de ha a dologi jogi igény eredményre vezet, az érintheti az ingatlan-nyilvántartás tartalmát, mert a megszerzett tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés útján lesz deklaratív hatályú.
A Ptk. dologi jogra vonatkozó anyagi jogi szabályait az ingatlan-nyilvántartás szabályai részben kiegészítik, másrészt teljessé teszik. Ebből következően a két törvény alkalmazása is együttesen szükséges.
Az Inytv. 5. § (4) bekezdése értelmében az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy (...) nem érvényesítheti megszerzett jogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, illetőleg az őt rangsorban megelőző jóhiszemű jogszerzővel szemben. Ebből következően az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos a tulajdonjoga bejegyzésére irányuló dologi jogi igényét csak a tulajdonszerzése időpontjában bejegyzett tulajdonossal, illetve az attól nem jóhiszeműen szerzővel szemben érvényesítheti. A hivatkozott törvényhely (3) bekezdésének rendelkezése értelmében jóhiszemű szerzőnek minősül, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerzett jogot. Ez következik a Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma 2/2005. (VI. 15.) számú, az ingatlan-nyilvántartási perek összefüggéseiről szóló véleményében foglaltakból (BH 2005.9. szám).
A másodfokú bíróság a bizonyítékok okszerű mérlegelésével – Pp. 206. § (1) bekezdés – helytállóan állapította meg, hogy a II. rendű alperes az adásvételi szerződés megkötésekor nem volt jóhiszemű. Az ingatlan-nyilvántartásban bízva kifejezés magában foglalja a jóhiszeműségnek azt a szubjektív elemét is, hogy a fél az ingatlan-nyilvántartástól eltérő valós jogi állapotról nem tud és nem is kell tudnia. Nem jóhiszemű viszont a szerző, aki abban bízik, hogy az ő ellenkező tudomásával szemben erősebb lesz az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés. Kellő körültekintés esetén a II. rendű alperesnek a szerződéskötéskor tudnia kellett – illetőleg a II. rendű jogi képviselője és ügyvezetője nyilatkozatai alapján kétséget kizáróan tudott is – arról a helyzetről, hogy a végrendelettel kapcsolatosan okirat-hamisítás miatt büntetőeljárás folyik. Ennélfogva számolnia kellett azzal, hogy amennyiben az örökhagyó névaláírása hamisított, úgy az eladó – az I. rendű alperes – mint álörökös nem szerzett tulajdonjogot, emiatt a vele kötött szerződés kockázatos. A Kúria a másodfokú bíróságnak a jóhiszeműség körében kifejtett indokaival mindenben egyetért, azt megismételni nem kívánja, ezért a jogerős ítélet helyes indokaira a Pp. 270. § (1) bekezdése szerint alkalmazandó Pp. 254. § (3) bekezdése alapján csupán visszautal.
Alaptalanul hivatkozott a II. rendű alperes felülvizsgálati kérelmében arra, hogy a felperes nem járt el körültekintően, a tőle elvárható magatartást nem tette meg joga védelme érdekében, mert nem támadta meg határidőben a végrendeletet és nem kért perfeljegyzést.
A rendelkezése álló iratokból, így a földhivatali iratok között elfekvő, az elővásárlási joggal kapcsolatos levélváltásból kitűnően a szerződéskötést megelőzően, továbbá a vételár teljes kifizetése előtt a II. rendű alperes tudomására jutottak olyan információk – így a megindított eljárások –, amelyek kellő körültekintés mellett kétségessé kellett, hogy tegyék számára az I. rendű alperes bejegyzett tulajdonjogának jogszerűségét. Ezért tulajdonjoga az érvénytelenség jogkövetkezménye [Ptk. 237. § (1) bekezdés] miatt nem jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba.
(Kúria Pfv. I. 20.012/2013.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás