PÜ BH 2014/113
PÜ BH 2014/113
2014.04.01.
I. A 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 3. § (1) bekezdésében foglalt, harmadik személyekkel szembeni rendelkezés hatálytalanságát kimondó szabály ügyleti-képviseleti jellegű, a társasház közgyűlési határozataival kapcsolatos sérelmek orvoslására nem alkalmas. Az anyagi jogi jogszabályokkal ellentétes, a Tht. 42. §-a alapján meg nem támadott közgyűlési határozatok konkrét esetben történő érvényesülésének a kötelező rendelkezéseket tartalmazó anyagi jogi jogszabályok szabnak határt.
II. A Tht. 3. § (1) bekezdésében foglalt „hatálytalanság”, és a 42. § (1) bekezdésében használt „érvénytelenség” csupán szóhasználati azonosság a Ptk. kötelmi jogi fogalmaival, tartalmuk különböző. A Ptk. kötelmi jogi szabályai a társasház okiratai közül kizárólag az alapító okiratra alkalmazhatók.
III. A felperes társasházi öröklakásának a közgyűlési határozat érvénytelensége iránti per folyamatban léte alatt történő elidegenítése esetén az új tulajdonos a pert jogutódként folytathatja.
IV. A társasház dologi jogi szempontból jelentős adataira – akár az alapító okiratban foglaltak ellenében is – a közhiteles ingatlan-nyilvántartás adatai az irányadóak [2003. évi CXXXIII. tv. 3. § (1) bek., 42. § (1) bek.; Pp. 61. § (1) bek.; 1997. évi CXLI. tv. 5. §].
A alperes társasház három, műszakilag részben, szerkezetileg teljes egészében elkülönülő épületegyüttes, amelynek 1977-ben bejegyzett alapító okirata mindhárom épületrészre vonatkozó rendelkezéseket tartalmaz. Az egyes épületrészek az ingatlan-nyilvántartásban önálló helyrajzi számon szerepelnek.
Az I. rendű felperes 2005 óta tulajdonostársa az alperes társasháznak, míg a II. rendű felperes a jelen per megindítását követően vásárolta meg az I. rendű felperes külön tulajdonában álló lakást (a II. rendű alperes tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték).
A 32-36. szám alatti lépcsőházak az 1989. november 5-i közgyűlésen hozott határozattal a többi lépcsőháztól gazdaságilag elkülönültek, saját bankszámlát nyitottak, tisztségviselőket választottak, azonban a közös épületberendezések működtetésében együttműködtek a többi lépcsőházzal.
A 38-48. szám alatti lépcsőházakban a 2011. május 5-re összehívott, megismételt közgyűlés nyolc határozatot hozott: megválasztotta a közgyűlés tisztségviselőit; elfogadta a 2010. évi beszámolót; határozott arról, hogy a tulajdonosok a felújítás finanszírozásáról tájékoztatót és nyilatkozati lapot kapnak; emellett a következő évtől lépcsőházanként kimutatást kell készíteni a bevételekről és kiadásokról; a közgyűlés elfogadta a 2011. évi költségvetés tervezetét; határozott a 42. számú lépcsőházban hiányzó radiátor pótlásáról; a 48. számú lépcsőház melletti járda felújításával kapcsolatos megkeresésről és a közösséghez 2009-ben visszacsatlakozó 42. számú lépcsőház bankszámlájának megszüntetéséről.
Az I. rendű felperes keresetével a 2011. május 5-i közgyűlés határozatai érvénytelenségének megállapítását kérte, a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) szabályainak megsértése miatt. Kifejtette: az elkülönült működés miatt esetenként egyes tulajdonostársakat nem hívnak meg a közgyűlésekre, így tévesek a tulajdoni hányadokhoz képest megállapított szavazati arányok, a társasház működése követhetetlen. Kérte a tulajdonszerzését megelőzően hozott közgyűlési határozatok hatálytalanságának megállapítását is a Tht. 3. § (1) bekezdésében foglaltak szerint, hangsúlyozva, hogy a hatálytalanság miatt az alperes közös képviselője sem járhat el a perben. Felrótta az alperesnek, hogy a kiváló-egyesülő épületrészek vagyonmozgásai az alapító okirat megfelelő módosítása hiányában jogszerűtlenek, a társasház működése átláthatatlan. Hivatkozása szerint a társasház tulajdonosi összetétele ismeretlen, a közös képviselő által készített elszámolások pedig nem felelnek meg a számviteli és a társasházi törvény rendelkezéseinek. A 2011. május 5-i közgyűlési határozatokat egyedileg megjelölt, tartalmi okok miatt is érvényteleníteni kérte.
Az elsőfokú bíróság ítéletével elutasította a keresetet. Ítéletének indokolásában kifejtette: a Tht. 4/A. §-a, valamint a Ptk. 140-144. §-ai értelmében a tulajdonosok szabadon határozhatnak egyes lépcsőházak elkülönült működéséről, különös tekintettel arra, hogy adott esetben az egységes fellépés harmadik személyek viszonylatában megoldott. A jogszerűen elkülönült lépcsőházak közgyűléseire a többi tulajdonostársat nem kell meghívni, a többség által elfogadott rend törvényes.
A hatálytalanság iránti kereseti kérelemmel kapcsolatban nem találta alkalmazhatónak az I. rendű felperes által megjelölt törvényi rendelkezésben foglaltakat, rámutatva: a felperes nem kívülálló, erre hivatkozással nem igényelheti a hatálytalanság megállapítását. Nem találta megalapozottnak a közös képviselettel kapcsolatban felhozott kifogásokat, és az egyes közgyűlési határozatokra vonatkozó tartalmi érvénytelenségi okokat sem. Az elkülönült gazdálkodás megítélését jogkérdésnek tartotta, ezért mellőzte a felperes által felajánlott bizonyítást.
Az ítélet ellen I. rendű felperes fellebbezett, míg a másodfokú eljárásban perbe lépett II. rendű felperes fenntartotta az I. rendű felperes által előterjesztett fellebbezési kérelmeket.
A másodfokú bíróság részben megváltoztatta az elsőfokú bíróság ítéletét, és megállapította a 2011. május 5. napján 1-8. sorszámon hozott közgyűlési határozatok érvénytelenségét, egyebekben helybenhagyta az elsőfokú bíróság keresetet elutasító rendelkezését. A jogerős ítélet indokolása szerint a 32-48. számú lépcsőházak egy társasházat alkotnak, ezért a közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat meg kell hívni. A perbeli esetben azonban a 2011. május 5-i közgyűlésre csak a 38-48. számú lépcsőház tulajdonosai kaptak meghívót, ezért a közgyűlés határozatai érvénytelenek. Rámutatott a másodfokú bíróság: SzMSz. hiányában – amely a működés részletes szabályait tartalmazná – részközgyűlések tartására sincsen mód. A hatálytalanság megállapítására irányuló kereseti kérelem tekintetében utalt az elsőfokú ítélet helyes indokaira, míg a fellebbezési kérelmét az I. rendű felperessel egyezően fenntartó II. rendű felperes vonatkozásában – tekintve, hogy a határozatok meghozatalakor még nem volt tulajdonos – a kereshetőségi jog hiánya miatt találta megalapozatlannak a fellebbezést.
A jogerős ítélet ellen mind az I-II. rendű felperesek, mind az alperes felülvizsgálati kérelemmel éltek.
Az I-II. rendű felperesek a keresetnek teljes egészében helyt adó döntés hozatalát kérték. Érvelésük szerint a társasház több év óta tartó jogszabálysértő működésének a Tht.-ból levezethető egyedüli orvoslási módja a határozatok hatálytalanságának megállapítása, a tulajdonostárs nem élvezhet kevesebb jogot, mint a hatálytalanságra a törvény 3. § (1) bekezdése alapján hivatkozó kívülálló. Hangsúlyozták: tulajdonszerzéséig a II. rendű felperes a jogszabály szövege szerint is kívülálló volt, ezért is sérelmezték a II. rendű felperes aktív perbeli legitimációja hiányának a kimondását. Álláspontjuk szerint a másodfokú bíróság ítéletének indokolása ellentmondásos is: a másodfokú bíróság annak ellenére engedélyezte a II. rendű felperes perbelépését, hogy kereshetőségi jogát nem fogadta el. Hangsúlyozták: az alperes szabálytalanul eljáró közgyűlése 1989. november 5. óta semmis határozatokat hoz, ezért a Ptk. 234. § (1) bekezdése szerinti semmisség kimondásának mellőzésével a jogerős ítélet jogszabályt sértett. Nézetük szerint a semmisséget a szabálytalan szervezeti átalakulás, a Ptk. 149. § (2) bekezdése, a Tht. 5. § (5) bekezdése, 8. § (1) bekezdése, valamint a 10. § (1) bekezdése alapozza meg, míg a II. rendű felperes kereshetőségi jogának el nem ismerése a Tht. 42. § (1) bekezdését, a hatálytalanság kimondásának mellőzése a Tht. 3. § (1) bekezdésében foglaltakat sérti.
Az alperes a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és a keresetet egészében elutasító új határozat meghozatalát kérte. Álláspontja szerint a másodfokú bíróság a Tht. 23. § (2) bekezdésének, 28. § (1) bekezdés b) pontjának és a 42. § (1) bekezdésének megsértésével változtatta meg az elsőfokú bíróság helytálló ítéleti döntését. Érvelése szerint az egyes lépcsőházak elkülönülése jogszerű volt, a másodfokú bíróság tévesen mondta ki ennek ellenkezőjét. Hangsúlyozta: a perbeli közgyűlés kizárólag a 38-48. számú lépcsőházak belső jogviszonyával kapcsolatos kérdésekben döntött, határozatai ezért érvényesek, sem jogszabályt, sem az alapító okiratot nem sértik, jogos érdekei lényeges sérelmére pedig az I. rendű felperes nem hivatkozott.
Az I-II. rendű felperesek, valamint az alperes felülvizsgálati kérelme alaptalan.
A peres felek által hivatkozott, részben anyagi jogi, részben eljárásjogi jogszabálysértéseket vizsgálva a Kúria kiemeli: a pert tárgyaló bíróságok a tényállást az érdemi döntéshez szükséges mértékben feltárták, a Kúria a jogerős ítéletben foglalt érdemi döntéssel is egyetértett a következők szerinti, részben eltérő indokok alapján.
A perben eljárt bíróságok helytállóan foglaltak állást a közgyűlési határozatok hatálytalansága kérdésében. Ehhez kapcsolódóan, az I-II. rendű felperesek felülvizsgálati kérelme tekintetében a Kúria rámutat: a társasház nem jogi személy, csupán a társasházi működés biztosítása céljából rendelkezik bizonyos, a Tht. 3. § (1) bekezdésében meghatározott korlátozott jogalanyisággal, perlési, perelhetőségi jogosultságokkal, azzal, hogy e jogok vonatkozásában a perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt illeti, az ellentétes rendelkezés harmadik személyekkel szemben hatálytalan. A felhívott jogszabályi rendelkezés helyes értelmezés szerint a harmadik személyekkel szembeni ügyleti-képviseleti fellépés, nem pedig a társasház belső szervezeti működésének szabályait tartalmazza, harmadik személyeknek a társasház közgyűlési határozataival kapcsolatos esetleges érdeksérelmei orvoslásának alapjául nem alkalmas. Az I-II. rendű felperesek érdeksérelme egyértelműen a közgyűlési határozatokhoz kötődik, ezért a hivatkozott rendelkezés szerinti hatálytalanság megállapítására akkor sem volna lehetőség, ha valóban kívülálló harmadik személyek lennének. Az eljárt bíróságok ugyanakkor azt is helytállóan állapították meg, hogy a közgyűlési határozatok vonatkozásában egyik felperes sem kívülálló: az I. rendű felperes a korábbi, a II. rendű felperes az alperes jelenlegi tulajdonostársa.
Az előzőek szerinti jogértelmezés helyességét támasztja alá, hogy a társasház közgyűlési határozataival kapcsolatos jogorvoslati lehetőséget a törvény más helyen, a Tht. 42. §-ában rögzíti. A Kúria kiemeli: a közgyűlési határozat a társasház legjellemzőbb, speciális működési aktusa, azzal kapcsolatban a törvény a Tht. 42. § (1) bekezdésében meghatározott feltételek megvalósulása esetére a közgyűlési határozat érvénytelenségének kérelmezését biztosítja a tulajdonostárs számára. Ezenkívül sem úgynevezett „egyéb megállapítási” keresetnek (Pp. 123. §), sem a közgyűlési határozat hatálytalansága, semmissége megállapítása iránti kereseti kérelemnek nincs helye. A Kúria kihangsúlyozza, hogy a társasház működését kettős természetű jogi keretek határozzák meg: a közös tulajdon egyik formájaként az alapító okirat által körülírt dologi jogi, másfelől – a relatív jogalanyiságot igénylő – az SzMSz. és a közgyűlés határozatai által szabályozott szervezeti keretek között. A társasház működési kereteit jelentő okiratok közül csak az alapító okirat szerződés, melyre a Ptk. kötelmi jogi szabályai – az ott meghatározott érvénytelenség, azon belül a semmisség, illetve a megtámadhatóság – az irányadók. Az SzMSz. és a közgyűlés más határozatai azonban nem kötelmi, hanem szervezeti jogi aktusok: meghozataluk során a tulajdonostársak nem megállapodnak, hanem szavaznak. Ennek megfelelően a Tht. 42. § (1) bekezdésében említett „érvénytelenség”, és a Tht. 3. § (2) bekezdésének „hatálytalanság” kifejezése csak szóhasználati azonosságot mutatnak a kötelmi jog terminológiájával. A Tht.-ban és a Ptk.-ban szabályozott jogintézmények az esetleges névazonosság ellenére sem jelentenek tartalmi megfelelést. Mindezek azt eredményezik, hogy a közgyűlés határozataival kapcsolatos sérelem esetén a Tht. 42. § (1) bekezdése szerinti érvénytelenségi per indítása nem kerülhető meg, és nem helyettesíthető más pertípussal. Az anyagi jogi jogszabályokkal ellentétes, a Tht. szerint meg nem támadott közgyűlési határozatok konkrét esetekben történő érvényesülésének a kötelező rendelkezéseket tartalmazó anyagi jogi jogszabályok szabnak határt.
Az I. és II. rendű felperesek helytállóan utaltak a másodfokú bíróságnak a II. rendű felperes fellebbezési eljárásban elfoglalt szerepével kapcsolatos ellentmondásos indokaira. A Kúria rámutat: az elsőfokú bíróság ítélete ellen az I. rendű felperes fellebbezett. A II. rendű felperes az I. rendű felperes által megindított pert jogutódként folytathatta [Pp. 61. § (1) bekezdés], ennek okán kereshetőségi joggal rendelkezett, valamint arra vonatkozó jogosultsággal, hogy a jogelődje által előterjesztett fellebbezésről nyilatkozhasson. Amennyiben a jogutód perbelépésekor nem kerül sor a jogelőd perből történő elbocsátására, a jogelőd és a jogutód a továbbiakban a perben pertársakként vesznek részt.
Az alperes felülvizsgálati kérelmét illetően a Kúria a következőket emeli ki: a 2011. május 5. napján meghozott közgyűlési határozatok érvénytelensége tekintetében a másodfokú bíróság ítéleti döntése helytálló, azonban indokai módosításra szorulnak. A jogerős ítéletben foglaltaktól eltérően a perbeli épületegyüttest nem egy, hanem három társasház alkotja, amelyek egyazon okiratba foglalt alapító okirattal rendelkeznek. A Kúria kihangsúlyozza: annak eldöntése szempontjából, hogy a perbeli épületegyüttes egyetlen társasházat alkot-e, nem az alapító okirat, hanem az ingatlan-nyilvántartás közhiteles bejegyzése alapvető (1997. évi CXLI. törvény 5. §), a rendelkezésre álló tulajdoni lapok szerint pedig a három épületben elhelyezkedő összesen kilenc lépcsőház három önálló társasházat képez. Megismétli a Kúria: a társasház a közös tulajdon speciális formája, tulajdoni alakzat, így a felvetett kérdést annak ellenére a közhites nyilvántartás dönti el, hogy a három társasház közös okiratba foglalt alapító okirattal rendelkezik.
Az előzőek szerinti szervezeti keretek között a 2011. május 5-ére meghirdetett közgyűlés összehívása túlnyomórészt megfelelt a Tht. 34. §-ába foglalt előírásoknak, a közgyűlésen jelen lévők nevét a jelenléti ív rögzíti, ennek folytán az egyes társasházak részvételi adatai és a határozatképesség kiszámíthatók [Tht. 39. § (1) bekezdés a)-c) pont]. A szavazásnál azonban már követhetetlen (és utólag sem rekonstruálhatóak) a szavazati arányok az egyes társasházak vonatkozásában: a szavazatok társasházanként nem különíthetők el, így nem állapítható meg, hogy a közgyűlési határozatot a három társasház közül melyik társasház tulajdonostársai fogadták el, s ha elfogadták, milyen szavazati aránnyal. Az ekként meghozott közgyűlési határozatok jogszabályba, a társasházi közgyűlés szavazására vonatkozó Tht. 38. § (2) bekezdésébe ütközően érvénytelenek [Tht. 42. § (1) bekezdés].
A Kúria utal arra: a jövőben a három társasház együttműködésének szabályait szervezeti és működési szabályzatban (SzMSz.) célszerű rögzíteni, melyben – a társasházak sajátos elhelyezkedésére figyelemmel, a szabályszerű társasházi működés érdekében – ki kellene térni az elkülönült és az együttesen gyakorolható jogokra és kötelezettségekre. Az SzMSz. megalkotása mellett – esetleg helyette – lehetőség van arra is, hogy a társasházak kötelmi megállapodásban határozzák meg együttműködésük kereteit és részletszabályait.
Az előzőekben kifejtettek alapján a Kúria az érdemben helytálló jogerős ítéletet a Pp. 275. § (3) bekezdése értelmében hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. I. 20. 098/2013.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás