PÜ BH 2014/150
PÜ BH 2014/150
2014.05.01.
Nincs lehetőség arra, hogy a bíróság a szerződés semmisségének megállapítása iránti keresetet, mint a felperes elővásárlási joga megsértése miatti hatálytalanság megállapítása iránti igényt bírálja el [Pp. 3. §, 146. §].
Az I. és III. r. alperesek jogelődje – 2009. november 18-án elfogadta a Cs. M. és Cs. N. vevők által a perbeli ingatlan megvásárlására tett ajánlatot. A vételi ajánlat 2009. december 21. napjától 2010. január 6. napjáig kifüggesztésre került a helyi polgármesteri hivatal hirdetőtáblájára. Az ingatlanon elővásárlási joggal rendelkező felperes 2009. december 30-án tett nyilatkozatával az ajánlatot elfogadta. Az I. és III. r. alperesek jogelődje azonban az általa kötött szerződést 2009. december 28-án felbontotta, majd az ingatlant az azon szintén elővásárlási joggal rendelkező II. r. alperesnek adta el a 2010. január 4. napján megkötött szerződéssel, az előző ajánlatnál 1 000 000 forinttal magasabb, 2 500 000 forintos vételáron.
Az ingatlan eladója a felülvizsgálati eljárás során, 2011. május 4. napján elhunyt, jogutódai az I. és III. r. alperesek.
A felperes keresetében kérte annak megállapítását, hogy az alperesek, illetve a jogelődjük által kötött adásvételi szerződés a 16/2002. (II. 18.) Korm. rendelet (Kormányrendelet) szabályaiba ütközik, ezért semmis. Kérte annak megállapítását is, hogy az adásvételi szerződés az általa tett elfogadó nyilatkozat alapján közte és az eladó között jött létre. Kérte a II. r. alperes javára bejegyzett tulajdonjog törlését és tulajdonjoga bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba, vállalta továbbá az 1 500 000 forint vételár megfizetését.
Az alperesek a kereset elutasítását kérték.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította.
Az indokolás szerint az I. r. alperes a hirdetőtáblai kifüggesztés időtartama alatt kötve volt az ajánlatához, ezért a felperes 2011. december 30. napján jogosult volt annak elfogadására. A II. r. alperes azonban az elővásárlásra jogosultak sorrendjében megelőzte a felperest, az általa kötött szerződés ezért nem ütközött a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (Tft.) rendelkezéseibe. A Kormányrendelet szerint az elfogadó nyilatkozatot a jegyzőhöz kell benyújtani, ami – figyelemmel a 3. § (3) bekezdésének szóhasználatára – nem zárja el az elővásárlási jog jogosultját attól, hogy nyilatkozatát választása szerint, de a saját veszélyére, akár közvetlenül az eladó felé is megtehesse. Az adásvételi szerződésbe a kevesebb, azaz az elfogadó nyilatkozat is benne foglaltatik, ezért bár a II. r. alperes valóban nem követte a Kormányrendelet 3. §-ában leírtakat, mégsem állapítható meg az, hogy a szerződést a jogszabály megkerülésével kötötték volna. Az első ranghelyen álló elővásárlásra jogosult II. r. alperes még a Kormányrendelet által előírt határidő alatt közölte az elfogadó nyilatkozatát az eladóval. A szerződés tehát nem tekinthető tilos szerződésnek, ezért a kereset nem volt megalapozott.
A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és megállapította, hogy az I. és III. r. alperesek jogelődje valamint a II. r. alperes között létrejött adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan. Elrendelte az I. és III. r. alperesek jogelődje tulajdonjogának a visszajegyzését és létrehozta a felperes és a jogelőd között az adásvételi szerződést azzal, hogy a felperes 15 napon belül köteles megfizetni a 1 500 000 forint vételárat a vevő részére. Elrendelte a vételár megfizetésének igazolása esetére a felperes tulajdonjoga bejegyzését és megkereste a földhivatalt a változások ingatlan-nyilvántartásba történő átvezetésére.
A jogerős ítélet szerint az, hogy a felperes a fellebbezési eljárásban hivatkozott az alperesek szerződésének a vele szembeni hatálytalanságára, nem ütközött a keresetváltoztatás tilalmába. Keresetének ténybeli és jogi alapja ugyanis ezáltal nem változott, a kereseti kérelemhez való kötöttség pedig nem jelent jogcímhez való kötöttséget is. Az, hogy a felperes az elővásárlási jog megsértése esetén alkalmazandó jogkövetkezményt tévesen jelölte meg, nem zárja ki a másodfokú eljárásban a helyes jogkövetkezmény alkalmazásának a lehetőségét. A felperes elővásárlási joga megsértésére hivatkozott, amelynek a jogkövetkezménye a hatálytalanság és kérte annak megállapítását is, hogy a szerződés közte és az eladó között jött létre.
Az I. és III. r. alperesek jogelődje a kifüggesztés időtartama alatt kötve volt az ajánlatához. Ennek ideje alatt az eladó nem gyakorolhatta a rendelkezés jogát, nem volt lehetősége a megkötött szerződés felbontására és arra, hogy mással – akár olyan elővásárlásra jogosulttal is, aki nem tett elfogadó nyilatkozatot a jegyzőnél – szerződést kössön. Az elővásárlásra jogosulttal már közölt ajánlat nem vonható vissza, ezért a szerződés felbontása és az új szerződés egyaránt hatálytalan a felperessel szemben.
A Kormányrendelet szabályai kógensek, ami azt jelenti, hogy az elővásárlásra jogosult – függetlenül ranghelyétől – csak a jegyzőnél jelentheti be a vételi szándékát. A Kormányrendelet meghatározza a kötelező eljárási módot, amelynek megsértése azonban nem a szerződés semmisségét, hanem a hatálytalanságát eredményezi. Az, hogy a II. r. alperes nem tett a jegyzőnél elfogadó nyilatkozatot, csak a jogáról való lemondásként értékelhető és ezen az sem változtathat, ha egyébként megelőzné a felperest az elővásárlásra jogosultak sorrendjében. A felperes határidőben tett szabályszerű elfogadó nyilatkozatot, ezért az alperesek szerződése vele szemben hatálytalan és a szerződés a kifüggesztett ajánlatnak megfelelő tartalommal közte és az eladó között jött létre.
A jogerős ítélettel szemben az alperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérték annak hatályon kívül helyezésével az elsőfokú bíróság ítéletének a helybenhagyását.
A felülvizsgálati kérelmet a Kúria megalapozottnak találta.
A Kúria szerint a jogerős ítélet az ügy elbírálásához szükséges mértékben feltárt tényállásból helytelen jogi következtetéseket vont le, ezért az jogszabálysértő.
A felperes kereseti kérelmében – annak jogszabályba ütközése folytán – kérte az alperesek (illetve jogelődjük) között létrejött szerződés semmisségének a megállapítását. Ez a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdésén alapuló kereset nem értelmezhető úgy, mintha a felperes a szerződés vele szembeni hatálytalanságának a megállapítását kérte volna. A két igény ugyanis nem csak jogi, hanem ténybeli alapjában is eltér egymástól és mások a jogkövetkezményeik is. A kereset a létrejött szerződés jogszabálysértő voltán, míg a másodfokú bíróság által elbírált igény a felperes elővásárlási joga megsértésén alapult. A keresetnek helyt adó ítélet esetén a szerződés mindenkivel szemben érvénytelen lenne, míg az elbírált esetben a szerződés érvényesen létrejött ugyan, csak az a felperessel szemben relatíve hatálytalan. A két igény tehát nem csak a megjelölt jogcím tekintetében tér el egymástól, ezért a másodfokú eljárás során – a Pp. 146. §-ának (1) bekezdése alapján – nem volt lehetőség arra, hogy a felperes a keresetét ilyen módon megváltoztassa.
A Kúria ebben a kérdésben a kialakult bírói gyakorlatot összegző 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény 8. pontjában már kifejtette az álláspontját és ennek megfelelően tévesen került sor a kereseti kérelem előadottaktól eltérő tartalommal való elbírálására.
Az eljárás során tehát csak azt lehetett vizsgálni, hogy a szerződés érvénytelen-e a hivatkozott jogszabályba ütközése folytán. Az ilyen tartalmú igény esetén elsődleges kérdés, hogy a felperes jogosult-e a semmisségi kereset előterjesztésére. A harmadik személy a Ptk. 234. §-ának (1) bekezdése értelmében jogosult ugyan a szerződés semmissége iránti per megindítására, de vizsgálni kell, hogy áll-e fenn olyan jogi érdeke, amely ezt az igényét megalapozza. A harmadik személy a jogkövetkezmény levonását is csak annyiban kérheti, amennyiben ezt a feltárt jogi érdeke ténylegesen indokolja [BH 2004.503., 2/2010. (VI. 28.) PK vélemény 10/a. és 10/b.].
A perbeli esetben a felperes sérelmezett jogi érdeke kizárólag abban állt, hogy álláspontja szerint megsértésre került az elővásárlási joga. Önmagában és kizárólag ez a körülmény azonban a szerződés semmissége iránti keresetet nem alapozhatja meg, tekintettel arra, hogy a felperest ért esetleges sérelem az miatt indított hatálytalanság, illetve a szerződés közte és elővásárlási joga megsértése az eladó közötti létrejöttének a megállapítása iránti keresettel teljes egészében orvosolható. Amennyiben a felperes nem él, vagy nem tud élni elővásárlási jogával, akkor a szerződés érvénytelenségének a megállapítása iránti igényét semmilyen jogi érdeke nem igazolja. (Hasonló jogi álláspontot fejtett ki a Kúria a fedezetelvonó szerződések körében a BH 2013.12. szám alatti eseti döntésben.)
Helyesen állapította meg a másodfokú bíróság azt, hogy a Kormányrendelet eljárási rendet szabályozó, egyébként kógens szabályainak a megsértése – azok tartalma alapján – nem a szerződés semmiségéhez, hanem a sérelmet szenvedett féllel szembeni hatálytalanságához vezet. A sérelmet szenvedett fél pedig – jogszabályban külön nevesített módon – kérhet jogorvoslatot, ezért ilyen okból nincs helye annak mellőzésére és eltérő jogi alapon a semmisség megállapítására.
A kifejtettekre tekintettel a felperes keresete megalapozatlan volt, ezért a Kúria a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság érdemben helyes ítéletét helybenhagyta.
(Kúria Pfv. VI. 22.084/2012.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás