GÜ BH 2014/154
GÜ BH 2014/154
2014.05.01.
I. A társasház közös képviselőjének képviseleti joga nem korlátlan, csak azokban az ügyekben járhat el a társasház közösség nevében, amelyeknek intézésére jogszabály, vagy a közgyűlés határozata feljogosítja.
II. A közös képviselőt a választottbírósági kikötés aláírására felhatalmazó közgyűlési határozat hiányában a választottbírósági szerződés nem jön létre [2003. évi CXXXIII. tv. (Tht.) 43. § (1) bek., 50. § (1) bek.; 1994. évi LXXI. tv. (Vbt.) 55. § (1) bek. b) pont].
A felperes társasház és Sz. Város Önkormányzata 2007. február 23-án támogatási szerződést kötött, amely a felperes műszaki felújításához nyújtott vissza nem térítendő támogatást. A felperes a felújításokhoz szükséges önrészhez banki kölcsönt vett fel: az alperessel 2007. augusztus 27-én megkötött kölcsönszerződéssel 29 894 186 Ft-ot, a 2008. november 20-án megkötött kölcsönszerződéssel 8 921 000 Ft-ot, a 2009. szeptember 1-jén megkötött kölcsönszerződéssel 13 281 351 Ft-ot. A kölcsön biztosítékát a Sz. Város Önkormányzata által nyújtott óvadék és az alperes társasház közös költség követeléseire kötött zálogszerződések képezték. A kölcsönszerződéseket a felperes képviseletében H. A. közös képviselő írta alá.
A felperes a kölcsönszerződések alatt fizetési kötelezettségével többször késedelembe esett, ezért azokat az alperes 2011. március 24-én azonnali hatállyal felmondta és felszólította a felperest, hogy a tőke és járulék megfizetése iránti kötelezettségének tegyen eleget.
Az alperes a Választottbíróság előtt előterjesztett keresetében a jelen per felperesét 33 593 954 Ft kölcsöntartozás és járulékai megfizetésére kérte kötelezni.
A választottbírósági eljárás alperese ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Arra hivatkozott, hogy a felek között sem a kölcsönszerződések, sem a választottbírósági szerződés nem jött létre érvényesen, mert a társasház közgyűlése nem hatalmazta fel a közös képviselőt a szerződések megkötésére. A tulajdonostársak nem is tudtak a felvett kölcsönökről, amíg a bank fel nem hívta őket a kölcsönszerződést biztosító zálogszerződések alapján a kölcsönösszeg megfizetésére.
A Választottbíróság ítéletében 27 821 761 Ft és járulékai megfizetésére kötelezte az alperest, ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Megítélése szerint a kölcsönszerződések VIII.4. pont (1) bekezdése alapján hatáskörrel rendelkezett a jogvita elbírálására. Kiemelte, hogy a választottbírósági gyakorlatnak megfelelően a Választottbíróság eljárására vonatkozó szerződéses kikötést a szerződéstől elkülönülten kell vizsgálni. Utalt arra, hogy a szerződéseket aláíró H. A.-t a társasház tulajdonosai közös képviselőnek választották meg, aki ebben a minőségében írta alá a szerződéseket. E tényeket a választottbírósági eljárás alperese a választottbírósági eljárás során többször elismerte. A Választottbíróság úgy ítélte meg, hogy az alperesnek az a hivatkozása, mely szerint a tulajdonosok nem hatalmazták fel a közös képviselőt választottbírósági eljárásra történő szerződéskötésre, önmagában nem elegendő az aláírt és a szerződő felek által már részben teljesített szerződés létrejöttének megkérdőjelezéséhez. Ezen túl az alperes nem bizonyította, hogy a közös képviselő képviseleti jogát korlátozták volna.
A felperes keresetében a Választottbíróság ítéletének érvénytelenítését kérte a választottbíráskodásról szóló 1994. évi LXXI. törvény (Vbt.) 55. § (1) bekezdés b) pontja és (2) bekezdésének a) és b) pontja alapján. Álláspontja szerint a kölcsönszerződéseket aláíró közös képviselő nem volt jogosult a perbeli kölcsönszerződések megkötésére, azt csak és kizárólag szabályosan összehívott társasházi közgyűlésen meghozott határozat alapján tehette volna meg. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 27. § (2) bekezdése szerint a közös képviselőnek előkészítő és végrehajtó feladatai vannak, a döntéshozatal a közgyűlés hatáskörébe tartozik. Mindezek alapján a perbeli kölcsönszerződések és az azok részét képező választottbírósági kikötések akarathiba miatt létre sem jöttek.
A felperes arra is hivatkozott, hogy a perbeli kölcsönszerződések fogyasztói szerződések, ezért a választottbírósági kikötéseket tartalmazó pontokat a feleknek egyedileg meg kellett volna tárgyalniuk. Erre nem került sor, ezért azok nem válhattak a kölcsönszerződés részévé. Ez a szerződési feltétel a Ptk. 209. § szerint egyébként is tisztességtelennek minősül. Ezen túlmenően hivatkozott a felperes arra is, hogy a választottbírósági kikötést nem az arra jogosult írta alá, a kölcsönszerződés bűncselekmény elkövetésének eszközeként jött létre, valamint nyilvánvalóan a jóerkölcsbe és a jogszabályba is ütközik.
Az alperes érdemi ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Álláspontja szerint a közös képviselő a Tht. 50. §-ában és a 27. § (2) bekezdésében foglaltak értelmében a társasház nevében, mint a társasház törvényes képviselője, jogosult volt megkötni a perbeli szerződéseket, képviseleti jogának esetleges korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan. A választottbírósági ítélet közrendbe ütközése a felperes által előadottak alapján azért sem állapítható meg, mert önmagában még a jogszabály megsértésével hozott ítélet sem alapozza meg a választottbírósági ítélet e jogcímen történő érvénytelenítését. A felperes által hivatkozott jogellenességek egyike sem sérti közvetlenül a gazdasági-társadalmi rend alapjait. Hivatkozott arra is, hogy a perbeli szerződés nem minősül fogyasztói szerződésnek, mert a felperes nem fogyasztó: a kölcsönszerződések megkötésére a társasház gazdasági-szakmai körébe tartozó célból került sor.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Úgy ítélte meg, hogy a felperes nem minősül fogyasztónak a perbeli jogviszonyokban, mivel az érintett kölcsönszerződéseket kifejezetten gazdasági célzattal kötötte.
Álláspontja szerint az is megállapítható, hogy a választottbírósági kikötések a perbeli kölcsönszerződések részévé váltak. A következetes bírói gyakorlat szerint (ABH 2033.875., BH 2001.131.), nem önmagában a választottbírósági kikötés minősül a szokásostól eltérő szerződéses rendelkezésnek, hanem annak a szokásos szerződési gyakorlattól eltérő elhelyezésével válhat azzá. Amennyiben a szerződés részét képező üzletszabályzat tartalmazza a választottbírósági kikötést, akkor a szokásos szerződési gyakorlattól eltérő rendelkezésként kell kezelni és a Ptk. 205/B. § (2) bekezdése szerint csak akkor válik a szerződés részévé, ha arról a szerződés megkötése előtt a másik szerződő felet tájékoztatták. A perbeli esetben azonban a kölcsönszerződések tartalmazták a választottbírósági kikötést, nem pedig a kölcsönszerződés részét képező egyéb más szerződési feltételek.
Az elsőfokú bíróság nem találta megállapíthatónak a választottbírósági kikötés érvénytelenségét sem a jogszabályba, sem a nyilvánvaló jóerkölcsbe ütközés jogcímén sem, mindezekre figyelemmel a választottbírósági ítéletet a Vbt. 55. § (1) bekezdése b) pontja alapján nem találta érvényteleníthetőnek.
Az elsőfokú bíróság szerint a választottbírósági ítélet nem ütközik a közrendbe sem, mert a felperes által hivatkozott bűncselekmény esetleges értékelésére nem kerülhetett sor.
A jogerős ítélet ellen előterjesztett felülvizsgálati kérelmében a felperes a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és a választottbírósági ítélet érvénytelenítését megállapító határozat meghozatalát kérte. Jogszabálysértésként jelölte meg, hogy a jogerős ítélet a Vbt. 55. § (1) bekezdés b) pontjába és a (2) bekezdés b) pontjába ütközik.
A jogszabálysértés megvalósulásának indokaiként – többek között – az alábbiakra hivatkozott:
Az eljárt bíróság a Tht. 28., illetve 50. §-aiba ütköző módon állapította meg, hogy a közös képviselő harmadik személyekkel szembeni képviseleti joga korlátlan. A közös képviselő csak ilyen tartalmú közgyűlési határozat esetén lett volna jogosult a kölcsönszerződés és az annak részét képező választottbírósági kikötés aláírására. Közgyűlési határozatban foglalt felhatalmazás hiányában ezek a szerződések nem jöttek létre.
Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában fenntartását kérte.
A Kúria a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (2) bekezdése alapján a felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálta felül és azt jogszabálysértőnek találta az alábbi indokok miatt.
A felperes már a választottbírósági eljárásban benyújtott érdemi védekezésében is hivatkozott a Tht. rendelkezéseire abban a körben, hogy a közös képviselő nem volt jogosult a kölcsönszerződések megkötésére, mivel arra őt a közgyűlés nem hatalmazta fel. A felperes ezt az álláspontját a választottbírósági ítélet érvénytelenítése iránti kereseti kérelmében, és a felülvizsgálati kérelmében is fenntartotta. A Választottbíróság a választottbírósági eljárás alperesét hívta fel – többek között – arra, hogy a kölcsönszerződésekkel kapcsolatos valamennyi közgyűlési határozatot csatolja be. A választottbírósági alperes azonban éppen azzal védekezett, hogy ilyen határozatok nem születtek, ezért az arról készült jegyzőkönyvet sem tudja becsatolni.
A Kúria álláspontja szerint a perbeli kölcsönszerződésekben foglalt választottbírósági szerződést – ahogyan arra a jelen per alperese is helytállóan hivatkozott – a kölcsönszerződésektől elkülönülten kell vizsgálni. Bár a választottbírósági szerződés ténylegesen a kölcsönszerződésben található, azonban attól különálló megállapodást képez a felek között.
A választottbírósági kikötés szerződésen alapuló bíró választás: az érintett felek akaratuk kölcsönös és egybehangzó kifejezésével abban állapodnak meg, hogy jogvitájuk eldöntését választottbíróságra bízzák, ezzel együtt a rendes bíróságok eljárását mellőzik. Ahogyan arra az Alkotmánybíróság az 569/D/2005. AB határozatában rámutatott: „A választottbírósági eljárás sajátos természetű. A választottbíróság a jogviták elbírálására a szerződési szabadság alapján a szerződő felek által választott szerv, és a felek a választottbírósági eljárás kikötésével elfogadják a korlátozott jogorvoslati lehetőséget, azt, hogy perorvoslatnak nincs helye, csak a választottbírósági határozat érvénytelenítésére kerülhet sor a törvényben meghatározott esetekben.”
A Kúria megítélése szerint a Vbt. 3. §-ában előírt feltételeknek megfelelően társasházak is köthetnek választottbírósági szerződést, de a Tht. rendelkezéseinek helyes értelmezése alapján a társasház közös képviselője csak akkor írhatja alá a választottbíróság eljárásának kikötéséről szóló megállapodást, ha őt erre a közgyűlés határozata feljogosította.
A Választottbíróság saját hatáskörének vizsgálata során arra az álláspontra jutott, hogy a közös képviselő a társasház törvényes képviselőjének minősül, ezért harmadik személyekkel szemben külön meghatalmazás, vagy felhatalmazás hiányában is jogosult eljárni a társasházközösség nevében. E képviseleti jogának harmadik személyekkel szembeni korlátozása a Tht. 50. § (1) bekezdése alapján hatálytalan.
A Kúria szerint a Tht. 50. § (1) bekezdése perlést könnyítő szabály: azt célozza, hogy perben ne a tulajdonostársaknak kelljen félként részt venniük, hanem legyen jogi lehetőség a társasház mint közösség perlésére, amelynek nevében a közös képviselő nyilatkozhat. E jogszabályi rendelkezés nem értelmezhető kiterjesztően akként, hogy az feljogosítaná a közös képviselőt olyan tartalmú megállapodások megkötésére, amelyekre egyébként a Tht. alapján nem jogosult.
A társasház közös képviselőjének képviseleti jogköre nem korlátlan: csak azokban az ügyekben járhat el a társasház közösség nevében, amelyeknek intézésére jogszabály rendelkezése [Tht. 43. § (1) bekezdés], vagy a közgyűlés határozata feljogosítja. A közös képviselő a Tht. 43. § (1) bekezdése alapján nem döntéshozó, hanem döntés-előkészítő és végrehajtó szerv, önálló, harmadik személyek felé korlátlan intézkedési jogköre csak a társasház működtetésével és az épület fenntartásával kapcsolatban van.
A társasház közössége a Tht. 3. § (1) bekezdése alapján – az épület fenntartására, az általa viselt közös név alatt – kölcsönt vehet fel. A pénzkölcsön felvételére és az ezzel kapcsolatos tennivalók intézésére a közgyűlés határozata jogosíthatja fel a közös képviselőt, e tárgyban őt a Tht. 43. § (1) bekezdése nem hatalmazza fel az önálló döntésre. A közös képviselő tehát a kölcsön felvételét a közgyűlési határozatban foglaltak végrehajtásaként intézheti.
A közgyűlés kölcsön felvételére vonatkozó határozatának ki kell terjednie a kölcsön legfontosabb tartalmi elemeire (melyik banktól, milyen összeget, milyen feltételekkel vesz fel a közösség). Ha a pénzintézet a kölcsönszerződés megkötésekor, vagy azt követően választottbírósági eljárás kikötését kezdeményezi, ez olyan kérdésnek minősül, amelyben a társasház határozata szükséges, ilyen tárgyú intézkedésre a Tht. 43. § (1) bekezdése nem jogosítja fel a közös képviselőt. Nem dönthet tehát a közgyűlés felhatalmazása nélkül abban a kérdésben, hogy aláírja-e a választottbírósági kikötésről szóló megállapodást.
A jelen ügyben – a Választottbíróság részben eltérő jogi álláspontja miatt is – nem került becsatolásra olyan jegyzőkönyv, amelyből megállapítható lenne, hogy a társasház közösség a választottbírósági kikötés aláírására a közös képviselőt felhatalmazta volna. Ilyen tartalmú közgyűlési határozat hiányában az egyes kölcsönszerződésekben foglalt választottbírósági szerződések nem jöttek létre.
Mivel a felperes felülvizsgálati kérelmének e hivatkozása alapján megállapítható, hogy a Választottbíróság hatáskör hiányában járt el, a Kúria mellőzte a felülvizsgálati kérelemben megjelölt további jogszabálysértések vizsgálatát.
Mindezekre figyelemmel a Kúria a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és a Választottbíróság ítéletét az Vbt. 55. § (1) bekezdés b) pontja alapján érvénytelenítette.
(Kúria Gfv. VII. 30.263/2013.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás