PÜ BH 2014/183
PÜ BH 2014/183
2014.06.01.
I. A társasházi külön tulajdonban álló ingatlan megsemmisülése esetén az ahhoz tartozó közös tulajdoni hányad a volt tulajdonostársat továbbra is megilleti, a megsemmisülés ténye a közös tulajdoni hányadokban a törvény erejénél fogva nem eredményez változást [Ptk. 148. § (2) bek., Pp. 123. §].
II. Ha a többi tulajdonostárs a külön tulajdonban állt ingatlanhoz tartozó és azzal együtt nyilvántartott tulajdoni hányadot meg kívánja szerezni, akkor a bíróságtól kérnie kell a külön tulajdonban álló ingatlan megsemmisülése tényének a megállapítását, a közös tulajdon megváltás ellenében történő megszüntetését és az alapító okiratnak a kialakult természetbeni és tulajdoni viszonyoknak megfelelő módosítását. A keresetlevélhez csatolni kell a megsemmisülés (lebontás) tényét igazoló hatósági bizonyítványt, változási vázrajzot, valamint a módosításokat tartalmazó alapító okirat tervezetét. Az egyes kereseti kérelmek csak egységesen bírálhatók el, részítélet meghozatalának nincs helye [Pp. 213. § (1) bek., 25/2013. FVM. 4. § (3c) bek., 29. § (2) bek., 1997. évi CXLI. tv. 28. § (1) bek.].
[1] A perbeli társasház 1996-ban kelt alapító okirata szerint a tulajdonostársak közös tulajdonában áll: I. telek (807 m2), II. telek az ingatlanon meglévő közmű elektromos- gáz-, csatorna-, és vízhálózata a rákötéstől a külön tulajdoni részek elágazásáig, III. a támfal és a telket körbevevő kerítés, továbbá a földrészleten található két épületből az „A” épületnek a IV. sorszám alatt feltüntetett épületszerkezeti egységei, az V–X. szám alatt feltüntetett helyiségek, továbbá a lépcsőház és padlástér.
[2] A „B” épületből közös tulajdonban állnak a XI. sorszám alatt az épület alapjai, a fő-, határoló-, teherhordó falai, födémek, kiváltók, szigetelések és valamennyi egyéb közös rendeltetésű szerkezeti rész.
[3] A „B” épületben egy külön lapon nyilvántartott önálló ingatlan található, amely az I–II. rendű alperesek 1/2-1/2 arányú közös tulajdona. Az „A” épületben található öt külön tulajdoni lapon nyilvántartott lakás a felperes és a III–IV. rendű alperesek külön tulaj-dona.
[4] A polgármesteri hivatal által 2011. június 8-án kiállított hatósági bizonyítvány tartalma szerint az I–II. rendű alperesek tulajdonában álló műhely megnevezésű épületet elbontották. Az elbontott melléképület helyére építési engedély nélkül egy új épületet építettek. Az építési engedély nélkül létesített épületre a hatóság által kiadott jogerős és végrehajtható bontási kötelezettség van érvényben.
[5] A polgármesteri hivatal a 2008. szeptember 25-én jogerőre emelkedett határozatával kötelezte az I–II. rendű alpereseket a perbeli ingatlanon építési engedély nélkül épített építményrészek lebontására. Az I–II. rendű alperesek bontási kötelezettségüknek nem tettek eleget.
[6] A felperes módosított keresetében elsődlegesen annak a megállapítását kérte, hogy a perbeli társasháznak az I–II. rendű alperesek nem tulajdonosi tagjai az „épület lebontásával felhagyott tulajdonjoguk, illetőleg létező különvagyon (ingatlan dolog) hiánya okán”, valamint azt, hogy az I. rendű és II. rendű alperes a különvagyon hiánya jogkövetkezményeként „a társasházi közös vagyonból sem részesedik”.
[7] A másodlagos kereseti kérelem arra irányult, hogy a bíróság a társasház alapító okiratát úgy módosítsa, hogy abból törölje a „B” épületre vonatkozó rendelkezéseket.
[8] A felperes kereseti kérelme a III–IV. rendű alperesek vonatkozásában az I–II. rendű alperesek társasházi tulajdonjoga hiánya megállapításának tűrésére vagy másodlagosan a társasházi alapító okirat módosításának a tűrésére irányult.
[9] A felperes a kereset indokául a következőket adta elő: Az általa kért megállapításra azért van szükség, mert annak alapján dönthető el, hogy az I–II. rendű alperesek a perbeli társasházban tulajdonostársi minőségükben a közgyűlés hatáskörébe tartozó kérdésekben szavazati joggal rendelkeznek-e. Szintén csak a kért megállapítás teszi lehetővé a társasház alapító okiratának a módosítását, valamint azt, hogy a lebontott épület az ingatlan-nyilvántartásból törlésre kerül-hessen.
[10] Érvelése szerint a másodlagos kereseti kérelmet az alapozza meg, hogy a társasházi alapító okirat mint szerződés akkor módosítható, ha valamely dologi jogi igény olyan jogváltozást eredményez, amely szükségszerűvé teszi az alapító okirat módosítását. Hivatkozott arra is, hogy társasházban közös tulajdoni hányaddal csak az rendelkezhet, aki abban egyúttal külön tulajdonnal rendelkezik.
[11] Előadta: Az I–II. rendű alperesek tulajdonában álló műhelyépületet Budapest Székesfőváros Polgármestere 1949. április 19. napján kiadott véghatározata szerint a mindenkori tulajdonosai 1953. november 1-jéig kötelesek minden kártérítési igény nélkül, saját költségükön elbontani. Az I–II. rendű alperesek a lebontani rendelt épületen valójában már nem szerezhettek volna tulajdonjogot. Az alpereseknek a társasházi közös vagyonból rájuk eső tulajdoni illetősége pedig az épületükkel egyidejűleg enyészett el.
[12] Utalt arra is, hogy a társasházi közös tulajdoni hányad a különvagyonba tartozó ingatlan alkotórésze, és csak azzal együtt minősül önálló ingatlantulajdonnak. A különvagyon léte alapozza meg a közös tulajdoni hányadot, utóbbi osztja az előbbi sorsát.
[13] Az elsőfokú bíróság részítéletével az elsődleges kereseti kérelmet elutasította.
[14] Jogi okfejtése szerint a felperes oldalán nem áll fenn olyan jogvédelmi érdek, amely csak a Pp. 123. §-a szerinti megállapítási kereset útján teljesíthető. A rendelkezésre álló peradatok alapján azt állapította meg, hogy a jogvita rendezésére csak peren kívüli megállapodással, vagy olyan kérelem eredményeként kerülhet sor, amely folytán a külön tulajdon az ingatlan-nyilvántartásból törlésre kerül.
[15] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság részítéletét helybenhagyta.
[16] Kifejtette, hogy az „eshetőleges” kereset intézményét a hatályos eljárásjogi szabályozás nem ismeri. Ebből következően ilyen kereseti kérelem előterjesztésének nincs helye, az elsőfokú bíróságnak a keresetlevelet a Pp. 121. § (1) bekezdés e) pontjára figyelemmel idézés kibocsátása nélkül el kellett volna utasítania. Tekintettel arra, hogy ezt az elsőfokú bíróság elmulasztotta, ezért a másodfokú eljárásban már csak a határozat érdemi felülvizsgálatára látott lehetőséget. A másodfokú bíróság érvelése szerint a felperes nem jelölt meg olyan alanyi jogot, amelyet az I–II. rendű alperesek veszélyeztetnek, az a körülmény, hogy a tulajdoni viszonyok nem tisztázottak, nem veszélyezteti az ő jogait.
[17] A másodfokú bíróság osztotta az elsőfokú bíróság álláspontját abban is, hogy a jogvita végleges lezárásához marasztalásra irányuló kereset előterjesztésének van helye. Így – álláspontja szerint – a megállapítási kereset törvényi feltételei ebben a vonatkozásban is hiányoznak.
[18] A jogerős részítélet ellen a felperes által előterjesztett felülvizsgálati kérelem az alábbi indokokra figyelemmel alapos.
[19] A Pp. valóban nem szabályozza az eshetőleges kereset intézményét, annak előterjesztésére a bírói gyakorlat szerint mégis – elsősorban pergazdaságossági okokból – lehetőség van, mert az eshetőleges kereseti kérelmek elbírálása lehetővé teszi adott jogviszonyból eredő igények egy eljárás keretében történő végleges rendezését. A másodfokú bíróság tehát tévesen helyezkedett arra a jogi álláspontra, hogy a keresetlevelet a Pp. 121. § (1) bekezdés e) pontjára figyelemmel el kellett volna utasítani, mivel az határozott kereseti kérelmet nem tartalmaz.
[20] Az ítélkezésben bizonytalanság észlelhető, hogy az egyes eljárásjogi jogintézmények alkalmazására az eshetőleges kereset kapcsán hogyan kerüljön sor. Kétségtelen, hogy a többségi álláspont szerint (Legfelsőbb Bíróság Pfv. VI. 20.009/2000/2. sz., Fővárosi Ítélőtábla Pf. II. 20.009/2007/6. sz.) részítélet meghozatalának nincs helye, de ezzel ellentétes határozatok is ismertek (Legfelsőbb Bíróság Gfv. X. 30.012/2009/8. sz.). Az adott esetben azonban nemcsak erre figyelemmel nem volt helye az elsődleges kereseti kérelem részítélettel történő elbírálásának, hanem azért sem, mert a perbeli jogvita végleges rendezése – annak sajátos jogi jellege folytán – több egymásra épülő, logikai sorrendben egymást követő, de egy eljárásban érvényesítendő keresetek egységes elbírálását feltételezi.
[21] A felperes elsődleges kérelme – tartalma szerint – kiterjed annak a megállapítására is, hogy az I–II. rendű alpereseknek a társasházi közös tulajdonban fennálló tulajdoni hányada a külön tulajdonukban álló helyiség lebontása folytán megszűnt. Abból a körülményből, hogy sem a Ptk., sem a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) ezt a kérdést kifejezetten nem rendezi, ilyen következtetés nem vonható le.
[22] A tulajdonjogban csak törvény kifejezett rendelkezése esetén következhet be változás, olyan szerzési módot a tételes jog nem ismer, amelyből – akárcsak analóg módon – levezethető lenne az, hogy társasházi különlapon felvett önálló ingatlan megsemmisülésével az ahhoz tartozó közös tulajdoni hányadot a többi tulajdonostárs szerzi meg. Ezt az értelmezési módot kizárja az is, hogy a közös tulajdonban a közös tulajdoni hányadok megállapítása szerződéssel történt meg.
[23] Ehhez képest konkrét jogszabályban megtestesülő rendező elv hiányában csupán a gyakorlatban érvényesül az az elv, hogy a közös tulajdoni hányadok a külön tulajdonban álló ingatlanok hasznos alapterületéhez igazodnak, de ettől megállapodással el lehet térni. A törvényen alapuló tulajdonszerzés tehát feltételezné, hogy a törvényi rendelkezésből egyértelműen megállapítható a szerzés aránya. A perbeli jogviszonyban erről nincs szó.
[24] A tulajdonostársak kölcsönös megállapodásának hiányában a sajátos helyzetből adódó jogvita rendezésére és az annak eredményeként kialakított tulajdoni viszonyoknak az ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetésére elvileg csak – részben a Ptk. egyes rendelkezéseinek analóg alkalmazásával – a következő módon van lehetőség.
[25] Ha társasháztulajdonban az egyik önálló ingatlan megsemmisül (lebontják), akkor ezt a tényt a bíróságnak kell megállapítania. Ha ez a lefolytatott bizonyítás eredményeképpen megállapítható, akkor következő lépésben megnyílik a lehetőség a társasházban fennálló közös tulajdon megszüntetésére, amelyre más esetben egyébként csak a Tht.-ben meghatározott esetekben, és ott is csak részben lenne lehetőség [Tht. 10. § (2), (3), (4) bekezdés].
[26] A közös tulajdon megszüntetésére irányuló kérelem folytán a bíróság a volt tulajdonosok közös tulajdoni hányadát – megváltás ellenében – a többi tulajdonostárs közös tulajdonába adja [Ptk. 148. § (2) bekezdés]. A döntés folytán kialakult tulajdoni viszonyok teszik lehetővé – további kérelem folytán – az alapító okirat olyan tartalmú módosítását, amelynek eredményeképpen a megszerzett tulajdoni hányadok az egyes külön tulajdoni lapon nyilvántartott önálló ingatlanokhoz rendelhetőek és ennek eredményeként a megváltozott tulajdoni és természetbeni viszonyok az ingatlan-nyilvántartásban átvezethetőek.
[27] A Kúria hangsúlyozza, hogy bár a társasház alapító okirata mint szerződés általában nem módosítható, de a tulajdoni viszonyokban a törvény erejénél bekövetkezett jogváltozás folytán a bíróság rendelkezhet az alapító okirat korábbi rendelkezéseinek a megváltoztatásáról (BH 2010.11.).
[28] Az alapító okirat bíróság által történő módosításának eredményeképpen érhető el, hogy az alapító okirat már nem tartalmazza a megszűnt külön tulajdont és a szintén megszűnt közös tulajdoni hányadot („B” épület).
[29] Csak a fenti kérdésekben való egységes döntés eredményeképpen van lehetőség az alapító okirat módosításának az ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetésére.
[30] Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés feltétele, hogy a bíróság a felperes által beszerzett záradékolt változási vázrajzot és az épület elbontását igazoló hatósági bizonyítványt az ítélethez mellékelje [1997. évi CXLI. törvény 28. § (1) bekezdés, 25/2013. (IV. 16.) VM rendelet 4. § (3) bekezdés c) pont, 29. § (2) bekezdés].
[31] A kifejtettekre tekintettel a Kúria a jogerős részítéletet az elsőfokú részítéletre is kiterjedően hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította [Pp. 275. § (4) bek.]
[32] Az új eljárásban az elsőfokú bíróság köteles az eshetőlegesen előterjesztett további kereseti kérelmet is érdemben elbírálni. Amennyiben a felperes a keresetét a fentiekre tekintettel módosítja, akkor az épület megsemmisülésére figyelemmel csatolnia kell a záradékolt változási vázrajzot, és a további bizonyítást a módosított kereseti kérelemre tekintettel le kell folytatni. Keresetmódosítás hiányában az elsőfokú bíróság a rendelkezésre álló bizonyítékok alapján érdemben el tudja bírálni a másodlagos kereseti kérelmet is.
(Kúria Pfv. I. 20.756/2013.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás