PÜ BH 2014/210
PÜ BH 2014/210
2014.07.01.
Az ingatlan-nyilvántartási (nyilvánkönyvi) helytelenség adódhat a bejegyzés alapjául szolgáló megegyezés érvénytelenségéből, de magából a bejegyzés hibájából is. A kiigazítási per alapja az ingatlanügyi hatóságnak a bejegyzés körében vétett hibája. Eredeti helytelenség esetén a bejegyzés időpontjától fogva helytelen a nyilvánkönyvi tartalom. Ebből következően az ilyen tartalom kiigazítása az eredeti rangsorhelyen történik, és ezért a jóhiszemű jogszerző védelme nem érvényesül. [1997. évi CXLI. tv. 62. § (1) bek. d) pont, 62. § (2) bek.]
[1] A perbeli ingatlan 1/2-1/2 arányban a II. és a III. r. alperesek tulajdonát képezte, az ingatlan egészét a felperes javára bejegyzett holtig tartó haszonélvezeti jog terhelte.
[2] A III. r. alperes a 2001. január 3-án megkötött szerződéssel eladta 1/2 tulajdoni illetőségét a IV. r. alperesnek, egy bank javára bejegyzett keretbiztosítéki jelzálogjoggal terhelten, „egyébként per-, és tehermentesen”. A felperes az adásvételi szerződést „mint haszonélvezeti jog eladó” írta alá.
A körzeti földhivatal 2001. február 2-án meghozott határozatával a III. r. alperes tulajdonjogát törölte az ingatlan-nyilvántartásból és bejegyezte a IV. r. alperes 1/2 tulajdoni hányadát, továbbá törölte a felperes holtig tartó haszonélvezeti jogát is, mégpedig az ingatlan egészét érintően.
[3] A földhivatali egyszerűsített határozat rögzítette, hogy a határozatról – más érdekelteken kívül – értesültek a szerződő felek (azaz a felperes, valamint a III. és a IV. r. alperesek) és az ingatlan másik tulajdonosa, a II. r. alperes is, aki nem élt elővásárlási jogával.
[4] A IV. r. alperes a megvásárolt 1/2 tulajdoni hányadot 2001. november 28-án 100 000 forint vételár ellenében, haszonélvezeti jogának fenntartásával eladta a III. r. alperesnek.
[5] A földhivatal 2001. december 4-én törölte a IV. r. alperes tulajdonjogát, ugyanakkor bejegyezte a III. r. alperes tulajdonjogát, valamint az ingatlan 1/2 részére a IV. r. alperes holtig tartó haszonélvezeti jogát.
[6] A földhivatal a 2007. április 18-án érkezett kérelem alapján az V. r. alperes javára (adósként a VII. r. alperest megjelölve) 950 millió forint keretösszeg erejéig keretbiztosítéki jelzálogjogot, a 2008. szeptember 26-án érkezett kérelem alapján pedig a VI. r. alperes javára 400 millió forint és járulékai erejéig jelzálogjogot jegyzett be.
[7] A végrehajtó megkeresésére az V. r. alperes javára 629 120 000 forint főkövetelés és járulékai erejéig végrehajtási jog bejegyzése történt meg. A földhivatal a 2010. március 30-i határozatával az ingatlant érintő per megindításának tényét jegyezte fel.
[8] A felperes 2010. június 17-én kérte a földhivataltól, hogy a II. r. alperes tulajdoni illetőségére a holtig tartó haszonélvezeti jogát jegyezze vissza, mert a 2001. január 3-i szerződéssel kapcsolatos ingatlan-nyilvántartási eljárásban tévedésből a holtig tartó haszonélvezeti jogát nem csupán a vétel tárgyát képező tulajdoni illetőségről törölték, hanem az ingatlan egészét érintően.
[9] A földhivatal 2010. július 13-án tájékoztatta a felperest, hogy sem az adásvételi szerződés, sem a bejegyzés iránti kérelem alapján nem állapítható meg, hogy a felperes csak az ingatlan 1/2 részéről kérte a haszonélvezeti jogának törlését. Közölte, hogy a 2001. február 2. napján meghozott határozata fellebbezés hiányában jogerőre emelkedett, és az utóbbi bejegyzések miatt az érintettek hozzájárulása nélkül akkor sem javítható ki a határozat, ha korábban valóban tévedés történt.
[10] A felperes keresetében holtig tartó haszonélvezeti jogának visszajegyzését kérte a II. r. alperes 1/2 tulajdoni hányadára vonatkozóan, és ennek tűrésére kérte a további alperesek kötelezését. Érvelése szerint a 2001. január 3-án megkötött szerződésből nem állapítható meg, hogy az ingatlan egészét érintően lemondott volna a holtig tartó haszonélvezeti jogáról.
[11] A II-III. és IV. r. alperesek nem ellenezték a kereset teljesítését; a VI-VII. r. alperesek nyilatkozatot nem tettek.
[12] Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította.
[13] Döntését azzal indokolta, hogy a földhivatal határozatát valamennyi érdekelt megkapta, senki sem fellebbezett, így az jogerőre emelkedett. Kiigazítási per akkor indítható, ha az ingatlanügyi hatósági eljárásban a bejegyzés nem törölhető, illetve a sérelem nem orvosolható, továbbá, ha azokat eredménytelenül kísérelték meg, viszont a felperes nem bizonyította, hogy jogorvoslati jogának gyakorlására nem volt lehetősége, illetve, hogy sérelme az ingatlan-nyilvántartási eljárásban ténylegesen nem volt orvosolható. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett adatokkal szemben az sem volt igazolható, hogy a felperes haszonélvezeti joga az ügyleti akarata ellenére került törlésre.
[14] Tekintettel arra, hogy a földhivatal az V. r. alperes keretbiztosítéki jelzálogjogát a 2007. április 18-án érkezett kérelem alapján jegyezte be, a felperes haszonélvezeti jogát 2001. február 2-án törölte, a felperes pedig 2010. augusztus 6-án nyújtotta be keresetét, eltelt az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 63. § (2) bekezdése szerinti – az V. r. alperessel szemben az igényérvényesítésére nyitva álló – hároméves határidő, hiszen az V. r. alperes az előző bejegyzés érvényességében bízó jóhiszeműen jogot szerző félnek minősül.
[15] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság részben megváltoztatta az elsőfokú bíróság ítéletét: az alpereseket annak tűrésére kötelezte, hogy az ingatlan-nyilvántartásba a II. r. alperes tulajdoni hányadára kiigazítás címén visszajegyzésre kerüljön a felperes holtig tartó haszonélvezeti joga.
[16] A visszajegyzés érdekében megkereste a földhivatalt, a részbeni megváltoztatásra tekintettel rendelkezett a perköltség viseléséről, egyebekben az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
[17] A jogerős ítélet indokolása szerint a 2001. január 3-i szerződéskötés nem érintette a II. r. alperes tulajdoni illetőségét, így nem érintette a felperesnek a II. r. alperes tulajdoni illetőségét terhelő holtig tartó haszonélvezeti jogát sem, arról a felperes nem mondott le. Sem a szerződés szövegéből, sem a bejegyzési kérelem tartalmából nem lehetett arra következtetni, hogy az ingatlan egészéről kellene törölni a felperes haszonélvezeti jogát.
[18] Hangsúlyozta a másodfokú bíróság, hogy a felperes keresetében az ingatlan-nyilvántartás kiigazítását kérte; kiigazítási keresetét időbeli korlátozás nélkül benyújthatta, mert az igényérvényesítési határidők kizárólag a törlési perekre vonatkoznak, a kiigazítás iránti perekre nem.
[19] A másodfokú bíróság igazolva látta, hogy a felperes az ingatlan-nyilvántartási hatósági eljárásban nem járt volna eredménnyel, és mivel az ingatlanügyi hatóság olyan jogot törölt, amelyet nem kellett volna, a hiba orvosolható volt az ingatlan-nyilvántartás kiigazítására irányuló keresettel.
[20] Utalt arra: az V. r. alperes valóban jóhiszeműen, az ingatlan-nyilvántartásban bízva szerezte keretbiztosítéki jelzálogjogát, amely változatlanul fennmarad, azonban a keretbiztosítéki jelzálogjog nem akadálya a felperest megillető haszonélvezeti jog visszajegyzésének.
[21] A jogerős ítélet keresetnek helyt adó rendelkezése ellen – ebben a körben hatályon kívül helyezése és az elsőfokú bíróság ítéletének teljes mértékű helybenhagyása végett – az V. r. alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet.
[22] A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
[23] Az adott esetben a jogerős ítéleti döntés nem jogszabálysértő. A Kúria túlnyomórészben egyetért a jogerős ítélet indokaival is, a helytálló indokokat nem kívánja megismételni és csupán a felülvizsgálati kérelemben előadott többirányú jogi érveléssel összefüggésben mutat rá a következőkre:
[24] a perbeli jogvita eldöntése szempontjából döntő jelentősége volt annak, hogy a felperes keresete törlési vagy kiigazítási kereset-e (a kiigazítási kereset körébe értve mind a kijavítási, mind a pótlási kereseteket). Az elsőfokú bíróság a keresetet az Inytv. 63. § (2) bekezdésének alkalmazásával törlési keresetnek minősítette, ezzel szemben a másodfokú bíróság az Inytv. 62. § (1) bekezdés d) pontjában szabályozott kiigazítási keresetnek tekintette és ekként bírálta el. A vázolt jogkérdésben a másodfokú bíróság álláspontja a helytálló.
[25] Előrebocsátja a Kúria, hogy az ingatlan-nyilvántartással szemben az az elvárás, hogy az ingatlanokkal kapcsolatos jogokat mindenkor helyesen és teljes körűen tartalmazza. Az ingatlan-nyilvántartáshoz közbizalmi hatás fűződik, ezért fontos követelmény, hogy a bejegyezhető jogokat, feljegyezhető tényeket a benne feltüntetett adatokat helyesen rögzítse.
[26] Ha az ingatlan-nyilvántartás – mint „közhitelű nyilvánkönyv” – a bejegyzéseket és a feljegyzéseket a valóságos jogi helyzettől eltérően, helytelenül tartalmazza, vagy ha a benne feltüntetett adatok tévesek, hibái az Inytv. 62. §-ában szabályozott törlési és kiigazítási keresetekkel küszöbölhetők ki. Ha az ingatlan-nyilvántartás téves jog, tény, adat bejegyzése (feljegyzés), vagy az ingatlan-nyilvántartási térkép hibája miatt helytelen, akkor kiigazítására az Inytv. 62. § (1) bekezdés d) pontja alapján kiigazítási keresettel kerülhet sor.
[27] A nyilvántartás „helytelensége” keletkezhet az ingatlanügyi hatóság határozatával (tehát a bejegyzéssel vagy törléssel, amely esetben a nyilvántartás a bejegyzés vagy törlés időpontjától kezdődően helytelen), de utólag is bekövetkezhet azáltal, hogy a korábban helyes bejegyzés utóbb válik helytelenné, s ezáltal jogsértővé.
[28] Kiemeli a Kúria azt is, hogy a kiigazítási keresetnek nincsen időbeli korlátja: az Inytv. 63. § (1) és (2) bekezdésében előírt igényérvényesítési határidők – a rendelkezés szövegezéséből kitűnően – kizárólag a jogok és tények törlését célzó perekre vonatkoznak, a 62. § (1) bekezdés d) pontján alapuló kiigazítási perekre nem.
[29] A kiigazítási keresetnek egyetlen korlátja van: akkor indítható, ha a bejegyzés az ingatlanügyi hatósági eljárásban nem törölhető, illetve a sérelem nem orvosolható, továbbá ha azokat eredménytelenül kísérelték meg [Inytv. 62. § (2) bekezdés].
[30] A 2001. január 3-i szerződés és az azzal kapcsolatos bejegyzési kérelem alapján helytállóan mutatott rá a másodfokú bíróság arra, hogy a szerződő felek akarata nem irányult a II. r. alperes tulajdoni hányadát terhelő haszonélvezeti jog törlésére, evonatkozásban a törlés alap nélkül, tévesen történt.
[31] Mivel nemcsak a téves bejegyzés, hanem a téves törlés helyesbítésére is az ingatlan-nyilvántartás kiigazítása útján történhet meg, helyesen állapította meg a másodfokú bíróság, hogy a felperes keresete kiigazítási, ezen belül kijavítási keresetnek tekintendő, amely időbeli korlát nélkül előterjeszthető volt.
[32] Az eredeti helytelenség, azaz a bejegyzés időpontjától fogva helytelen ingatlan-nyilvántartási tartalom kiigazítása a téves bejegyzés eredeti ranghelyén történik. A kijavításnak nem képezik akadályát a téves bejegyzést (téves törlést) követően bejegyzett jogok és tények, akkor sem, ha az utóbbi jogszerző jóhiszemű.
[33] A felülvizsgálati kérelem érvei kapcsán utal arra is a Kúria, hogy a felperes azt követően terjesztette elő keresetét, hogy sérelmének orvoslását eredménytelenül kérte az ingatlanügyi hatósági eljárásban: a felperes 2010. június 17-én előterjesztett kérelme alapján az ingatlanügyi hatóság nem folytatta le a hatósági eljárást, csupán tájékoztatta a felperest arról, hogy kérelme miért nem teljesíthető. Mivel a felperes kérelme ellenére nem indult meg az ingatlanügyi hatósági eljárás, nem született jogorvoslattal támadható határozat, a perindításnak az Inytv. 62. § (2) bekezdése értelmében nem volt akadálya.
[34] Mivel a kifejtettek szerint a kiigazítási keresetnek nincsen időbeli korlátja és a kereset benyújtásának az Inytv. 62. § (2) bekezdésében előírtakon kívül nincsen további feltétele sem, súlytalan az a felülvizsgálati érv, amely szerint a felperes a földhivatali határozat elleni fellebbezés elmulasztása miatt perben nem kérhet kiigazítást. Amikor a felperes felismerte, hogy a földhivatal eljárása folytán sérelmet szenvedett, 2010. június 17-én kérelmet nyújtott be, amelynek eredménytelenségét követően haladéktalanul előterjesztette kiigazítási keresetét.
[35] A felperes eljárása (a jelen per megindítása) nem minősíthető joggal való visszaélésnek, nem ütközik a Ptk. 4-5. §-aiba foglalt alapelvekbe. A földhivatal tévesen törölte az ingatlan egészéről a felperes javára bejegyzett holtig tartó haszonélvezeti jogot, a földhivatal tévedése nem eredményezhet jogvesztést.
[36] Az, hogy a haszonélvezeti jog visszajegyzése folytán csorbul-e az V. r. alperest megillető kielégítési jog, nem a felperes és az V. r. alperes jogviszonyára tartozó kérdés, hanem az V. r. alperes és a vele szerződők relációjában vizsgálható.
[37] A kifejtettekre figyelemmel a Kúria a jogerős ítéletet – minthogy az nem sért eljárásjogi szabályt és mindenben megfelel az irányadó anyagi jogi szabályoknak is – a Pp. 275. § (3) bekezdésében foglaltak alapján hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. I. 21.736/2013.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás