PÜ BH 2014/242
PÜ BH 2014/242
2014.08.01.
I. A társasház relatív jogképessége a közös tulajdonú területek utáni használati díj követelés tekintetében fennáll.
II. A társasház közös tulajdonában álló ingatlanrésznek tulajdonostárs által történő kizárólagos használata fejében használati díj megállapításának az alapja nem a tulajdoni hányad, hanem a használat kizárólagossága.
III. Amennyiben a jogi képviselő nélkül eljáró felperes a terhére használati díjfizetési kötelezettséget megállapító közgyűlési határozat érvénytelensége iránti perben önálló használati jogcímre – tulajdonjogra – utaló nyilatkozatot tesz, a bíróság tájékoztatási kötelezettsége kiterjed az igényérvényesítés lehetőségére, annak mikéntjére is.
IV. A használat keletkezésének körülményeire, annak feltételeire vonatkozó adatok feltárása nélkül nem hozható megalapozott döntés a használati díjat megállapító közgyűlési határozat kisebbségi érdeksérelem miatti érvénytelenségéről [1959. évi IV. tv. (Ptk.) 140. § (1) bek., 142. § (1) bek.; Pp. 3. § (3) bek., 7. § (1) bek., 2003. évi CXXXIII. tv. 23. § (1) és (2) bek., 42. § (1) bek.].
[1] A felperes (aki 1982-től bérlőként lakott a négylakásos épület földszint 1. számú lakásában, az alperes társasház 1994. évi megalakulását követően pedig a tulajdonostársak egyike) kizárólagosan használja a lakása előtt található 36 m2-es nyitott teraszt és az azon általa kialakított 20 m2-es télikertet.
[2] Az alperes társasház a 2011. április 27-én tartott közgyűlésén – továbbiak mellett – 9. számon határozatot hozott arról, hogy a közös területek kizárólagos használata esetén a tulajdonostársnak havonta 350 forint/m2 használati díjat kell fizetnie.
[3] A felperes keresetében – további, a jelen felülvizsgálati eljárás tárgyát nem képező közgyűlési határozatok mellett – a 2011. április 27-én hozott 9. számú határozat érvénytelenségének megállapítását kérte a 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) 42. § (1) bekezdése alapján, az alapító okiratba ütközés és kisebbségi jogos érdekeinek lényeges sérelme miatt. Utalt arra: egy előzményi perben jogerős ítélet állapította meg a közös terület használata utáni közös költség fizetési kötelezettséget előíró közgyűlési határozat érvénytelenségét. Álláspontja szerint a társasház egyébként sem jogosult használati díj szedésére, erre vonatkozó igényt a tulajdonostársak érvényesíthetnek. Kifogásolta, hogy a határozat a külső és a belső területekre azonos mértékű – összegében eltúlzott – használati díjat állapított meg és nem volt figyelemmel az őt a külön tulajdona arányában ingyenesen megillető használatra, amely a kizárólagosan használt 36 m2-t jóval meghaladja.
[4] Az elsőfokú bíróság ítéletével a 9. számú közgyűlési határozat érvénytelenségét megállapította. A keresetnek helyt adó ítéleti döntését azzal indokolta, hogy az alapító okirat kizárólag a tulajdoni hányadot meghaladó terület használata után ad lehetőséget használati díj követelésére, a közgyűlés határozata azonban ezzel ellentétesen, a kizárólagosan használt terület egésze után írta elő a fizetési kötelezettséget.
[5] Az alperes fellebbezése alapján eljárt másodfokú bíróság részben megváltoztatta az elsőfokú bíróság ítéletét, és a 9. számú határozattal kapcsolatban elutasította a keresetet. A jogerős ítélet indokolása szerint a használati díj fizetésének kötelezettsége a használat kizárólagosságához kötődik, a tulajdoni hányad nagyságának nincs jelentősége. Helytállónak találta az elsőfokú bíróság ítéletének indokolását abban, hogy a többlethasználat mértékének rögzítése hiányában nem ítélhető meg, eltúlzott-e a használati díj összege vagy sem. Utalt arra: a felperes egyáltalán nem jelölte meg, milyen jogos érdekét sérti a külső és belső területekre azonos mértékben meghatározott többlethasználati díj.
[6] A jogerős ítélet ellen – az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyása érdekében – a felperes élt felülvizsgálati kérelemmel.
[7] A felperes felülvizsgálati kérelme a következők szerint alapos.
[8] A Kúria előrebocsátja, hogy a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (2) bekezdése értelmében csak a felülvizsgálati kérelem által megszabott keretek között – adott esetben az alperesi közgyűlés 9. számú határozata tekintetében – vizsgálhatta felül.
[9] A felülvizsgálati kérelem alapján elsődlegesen a társasház relatív jogképességét vizsgálva, a Kúria az alperes álláspontját fogadta el a következők miatt: A társasháztulajdon a közös tulajdon speciális alakzata, annak egyik működési formája, amely bár önálló szervezeti felépítéssel rendelkezik, saját nevében tulajdonjogot nem szerezhet. A törvényi szabályozás ugyanakkor a hatékony működés érdekében a jogalanyiság célra rendelt telepítésével megteremtette a társasház önálló eljárásának feltételeit. E szerint a társasház a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során a saját neve alatt jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat [Tht. 3. § (1) bekezdés].
[10] A közös tulajdonú terület kizárólagos használata a tulajdonostársak javára – a körülményektől függően – használati díj igényt keletkeztethet, tekintve azonban, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során a társasház a tulajdonosok perben állása nélkül, saját neve alatt járhat el, nincs akadálya annak, hogy a használati díj igényről, annak érvényesítéséről a társasház legfőbb döntéshozó szerve, a közgyűlés határozzon. Az ismertetett indokok alapján az alperes anyagi jogi jogosultsága hiányának okából a közgyűlés határozata nem sért jogszabályt, a Tht. 28. § (1) bekezdés b) pontjában és a 3. § (1) bekezdésében foglaltak együttes értelmezésével a társasház jogképessége a perbeli használati díj követelése tekintetében fennáll.
[11] A felperes által hivatkozott kisebbségi érdeksérelem tekintetében ugyanakkor a jogerős ítélet tényállása hiányos. A rendelkezésre álló adatokból kitűnően a jogi képviselő nélkül eljáró felperes a per során mindvégig hivatkozott arra, hogy az általa kialakított télikertet és a teraszt a társasházzá alakuláskor (a lakásoknak az önkormányzattól megvásárlásakor) készített forgalmi értékbecslés, illetve az elkészült alaprajz a külön tulajdonába került lakáshoz tartozóként tüntette fel, így a terasz értékét a vételár tartalmazta, az elkészült alapító okiratban mindezek a külön tulajdon részeként nem szerepelnek. A korábban folyamatban volt peres eljárásban is felmerült a télikert, illetve a terasz tulajdonjogi helyzete, és bár abban a perben nem tisztázódott, továbbra sem kizárt az alapító okirat ennek megfelelő módosítása, illetve az adásvételi szerződés kiegészítése, amely kérdés rendezése a használati díj fizetésének előkérdése.
[12] Peradat az is, hogy a felperes a terasz, illetve a télikert használata után közös költséget fizet az alperesnek, ami – tekintve, hogy a közös költséget a tulajdonosnak a Tht. 24. § (1) bekezdése értelmében a külön tulajdoni hányada arányában kell fizetnie – ugyancsak arra utalhat, hogy a tulajdonostársak is a felperes ingatlanához tartozóként kezelik a perbeli területet.
[13] A Kúria az előzőekben kifejtettekhez kapcsolódóan rámutat: a felperes a perben a terasz, illetve a télikert tulajdonjogának megszerzésére irányuló keresetet nem terjesztett elő, arra vonatkozó perbeli tényelőadást, szándéknyilatkozatot azonban igen. Ilyen körülmények között a Pp. 3. § (2) és (3) bekezdései, valamint a 7. § (2) bekezdés együttes értelmezésével a jogi képviselő nélkül eljáró felperes tájékoztatása során a bíróságnak ki kellett volna térnie arra, hogy a tényelőadásában foglaltaknak megfelelő igény milyen eljárásjogi keretek között – új kereset indítása, keresetmódosítás stb. – érvényesíthető.
[14] Mindezek miatt szükséges az elsőfokú eljárás megismétlése, amelynek során a felperest nyilatkoztatni kell arra: kíván-e a terasszal kapcsolatos tényelőadásaira további kereseti kérelmet alapítani. Amennyiben a felperes a keresetét ennek megfelelően módosítja, illetve a terasz tulajdonjogára az igényérvényesítés egyéb útját választva támaszt igényt (azaz külön pert indít), e követelést a használati díjigényhez képest előzetesen kell elbírálni, mert a külön tulajdonba tartozó ingatlan használata után használati díj fizetési kötelezettség a tulajdonostársat nem terheli.
[15] Amennyiben a terasz, illetve a télikert tulajdonjogával és az ennek megfelelő alapító okirat módosítással kapcsolatos igényt a felperes nem terjeszt elő vagy e kérelem nem vezet eredményre, a használat kialakulásának körülményeit, feltételeit megvizsgálva kell állást foglalni abban a kérdésben, volt-e a kizárólagos használatra vonatkozó megállapodás – amely ráutaló magatartással is létrejöhetett – a tulajdonostársak és a felperes között.
[16] A Kúria ehhez kapcsolódóan kiemeli: az alapító okirat Tht. 9. §-ának megfelelő, az alapító okirat kötelező tartalmának megfelelő dologi jogi rendelkezései hatályosak maradtak. A közös tulajdonú részek használatával kapcsolatos rendelkezéseket a társasház a szervezeti és működési szabályzatában tehet, annak megalkotásáig azonban a Tht. és a háttérszabályként alkalmazandó Ptk. rendelkezései alapján [Tht. 23. § (1), (2) bekezdés, Ptk. 140. § (1) bekezdés, 141. § (1) bekezdés] nincsen akadálya annak, hogy a társasház közgyűlése a közös területek kizárólagos használata után díjfizetési kötelezettséget állapítson meg.
[17] Az ismertetett indokokra figyelemmel a használat körülményeinek feltárása nélkül nem ítélhető meg, volt-e jogcíme a felperesnek a kizárólagos használatra, és ha igen, ingyenes volt-e a használat vagy ellenérték fejében történt. A Kúria hangsúlyozza: a jogszabályi rendelkezések és a megállapodásban foglaltak szerint a használati megállapodás módosítható, vizsgálni kell azonban, hogy fennállnak-e a módosítás alapjául szolgáló körülmények.
[18] A Kúria a közös tulajdonú terület használatához kapcsolódóan utal a Legfelsőbb Bíróság 1/2008. (V. 19.) polgári kollégiumi véleményben foglaltakra, amely szerint valamely tulajdoni illetőség (a jelen esetben társasházi öröklakás) természetbeni használatához a kialakult használati viszonyok – a tulajdonostársak ráutaló magatartással létrejött megállapodása – szerint többletjogosultságok is kapcsolódhatnak, amit kellő súllyal kell értékelni az esetleges érdeksérelem megítélésekor.
[19] A kötelmi hatályú megállapodás felmondható, illetve módosítható. Az is lehetséges, hogy a korábban ingyenes használatot a tulajdonosok visszterhessé teszik. Ebben az esetben sem kötelezhető azonban a felperes arra, hogy két jogcímen – közös költség, illetve használati díj címén is – teljesítsen.
[20] A felperes használattal kapcsolatos érdeksérelméről csak mindezek feltárását követően hozható megalapozott döntés, ezért a megismételt elsőfokú eljárásban a Pp. 3. § (3) bekezdésében foglaltak szerinti bírói tájékoztatást követően a felperes által indítványozott és szükségesnek mutatkozó bizonyítás lefolytatása után lehet megállapítani: sérti-e a felperes kisebbségi érdekeit a meghozott közgyűlési határozat.
[21] Végezetül a Kúria kiemeli: helytállóan utaltak arra az eljárt bíróságok, hogy a használati díj összege tekintetében rendelkezésre álló adatok sem elégségesek az érdeksérelem megítéléséhez, a felperesi használatra jutó díj mértékét megfelelő szakmai adatokkal szükséges alátámasztani.
[22] Ehhez kapcsolódóan rámutat a Kúria, hogy a társasháztulajdon különlegessége az osztatlan közös tulajdonhoz képest abban is megmutatkozik, hogy míg előbbi esetben a tulajdonosok általában egy kialakult, a tulajdoni hányadokhoz igazodó rend szerint gyakorolják a kizárólagos használat jogát, a társasháztulajdon az elkülönült joggyakorlást a külön tulajdonban álló „albetét” útján biztosítja a tulajdonostárs részére azzal, hogy a használat részletes szabályait a szervezeti és működési szabályzatban rögzítik. A közös tulajdonban maradó területek kizárólagos használata a társasház-tulajdon jellegből nem következik.
[23] A kifejtettek értelmében: amennyiben a közös tulajdonú terület vagy épületrész kizárólagos használata után a tulajdonostársak használati díj-igénnyel lépnek fel, annak alapja – a másodfokú bíróság helytálló megállapítása szerint – nem a tulajdoni hányad, hanem a közös tulajdonban álló területrész vagy épületrész használatának kizárólagossága. Az összegszerűség meghatározása körében értékelhető, hogy a felperes részben a saját tulajdonát használja.
[24] Ugyancsak a kisebbségi érdeksérelem kapcsán utal arra a Kúria, hogy – szakmai adatok nélkül is belátható módon – az eltérő használati lehetőségek miatt indokolt lehet az ún. külső és belső területek használati díjának mértéke közötti különbségtétel. Ezért a megismételt eljárásban arra is lehetőséget kell biztosítani, hogy a felperes az ezzel kapcsolatos sérelmeit előadja, szükség esetén bizonyítsa.
[25] Az ismertetett indokokra figyelemmel a Kúria a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára utasította.
(Kúria Pfv. I. 20.190/2013.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás