PÜ BH 2014/247
PÜ BH 2014/247
2014.08.01.
A társasházi közgyűlésre történő írásbeli meghívás a meghívónak a tulajdonostárs postaládájába történő bedobásával is teljesíthető, megtörténtének bizonyítása azonban a közgyűlési határozat érvénytelensége iránti perben az alperes társasházat terheli [2003. évi CXXXIII. tv. 24. § (1) bek., 42. § (1) bek.].
[1] Az alperes társasház közös képviselője 2011. február 17-ére rendkívüli közgyűlést hívott össze. A meghívót a lépcsőházban kifüggesztették és e-mailben megküldték azon tulajdonosok számára, akik e-mail címe ismert volt a közös képviselő előtt. A közgyűlés a meghirdetett napirend szerint határozatot hozott a társasház 3 145 528 forint összegű gáz-díjtartozásának négyzetméterenként 2500 forint összegű célbefizetés útján történő megfizetéséről. Az így megállapított fizetési kötelezettségnél a közgyűlés a tartozást felhalmozó tulajdonosra jutó területtel nem számolt.
[2] A felperesek – a társasház tulajdonostársai – keresettel kérték a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 42. § (1) bekezdésében foglaltak szerint.
[3] Arra hivatkoztak, hogy a közgyűlésre nem kaptak írásban meghívást, így annak összehívása nem a törvénynek megfelelően történt, ennek hiányában a közgyűlés érvényes határozatot nem hozhatott. Kifogásolták: a határozat olyan tartozás megfizetésére kötelezi a tulajdonostársakat, amely nem közös, hanem a beruházó tulajdonostárs külön tulajdonát terhelő közüzemi díj, amit ráadásul nem a tulajdoni hányadoknak megfelelően, hanem m2 arányosan, az érintett tulajdonának figyelmen kívül hagyásával osztottak fel a tulajdonosok között.
[4] A határozat érvénytelenségének megállapításán túl kérték a határozat alapján általuk befizetett 95 000 forint visszafizetését, eredeti állapot helyreállítása, illetve tartozatlan fizetés címén.
[5] Az alperes érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Arra hivatkozott, hogy a tartozás miatt sürgősen össze kellett hívni a közgyűlést, a meghívó postai úton történő kézbesítése időveszteséggel járt volna, ezért a meghívókat a levélszekrényekbe dobva, illetve – akinek az e-mail címe ismert volt – internet útján juttatták el a tulajdonostársakhoz. A felperesek e-mail címe nem volt ismert, ezért a meghívót a postaládába dobták és a lépcsőházi faliújságra is kifüggesztették. Álláspontja szerint a más városban élő felperesek felelőssége a postaláda megfelelő ürítéséről gondoskodni. Rámutatott: a szavatosság a felperes és jogelődje közötti jogviszonyban érvényesül, a szolgáltató irányában nem, a közös költségek megosztása pedig – mivel a közösség egészét terhelő felelősség a per tárgya – területarányosan történik.
[6] Az elsőfokú bíróság helyt adott a keresetnek, és megállapította a közgyűlési határozat érvénytelenségét.
[7] Ítéletének indokolásában rögzítette: az alperes bedobta a meghívót a felperes postaládájába. Megalapozottnak találta, hogy az idő rövidsége miatt a törvény szerinti 8 napos időköz nem volt tartható, ugyanakkor a vidéken élő felpereseket az idő rövidsége ellenére, illetve éppen emiatt távirati formában kellett volna értesíteni. Hangsúlyozta: nem közös költségről, hanem rendkívüli célbefizetésről határozott a közgyűlés, ezért az alperes köteles a felperesek által az érvénytelen határozat alapján kifizetett 95 000 forint visszafizetésére is.
[8] A másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, és a keresetet elutasította.
[9] Döntését azzal indokolta, hogy a rendkívüli helyzetben összehívott közgyűlés esetére a Tht. nem támaszt többletkövetelményt a meghívó közlésére: annak írásbeli közlését és a közgyűlés időpontját 8 nappal megelőző útba indítását követeli meg. Ennek a követelménynek – figyelemmel arra is, hogy a felperesek e-mail címük, illetve állandó lakóhelyük címének bejelentését nem igazolták – a közös képviselő eleget tett, amikor a meghívót a felperesek postaládájába bedobta.
[10] Kihangsúlyozta a másodfokú bíróság: a felperesek csak a fellebbezési eljárásban hivatkoztak arra, hogy az alperes nem dobta be a meghívót a postaládába, ezt a tényt azonban a Pp. 235. § (1) bekezdésében foglalt korlátozás miatt nem lehetett figyelembe venni.
[11] A felperesek felülvizsgálati kérelme a jogerős ítélet hatályon kívül helyezésére és az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyására irányult.
[12] A felperesek felülvizsgálati kérelmét a Kúria az alábbiak szerint találta alaposnak.
[13] A felperesek anyagi jogi szabály: a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) rendelkezéseinek megsértésére hivatkoztak, ezen belül azt sérelmezték, hogy a másodfokú bíróság jogszabálysértő módon mellőzte a per tárgyát képező közgyűlési határozat érvénytelenségének kimondását, holott az alaki és tartalmi okok miatt is sérti a jogszabály, illetve az alapító okirat rendelkezéseit. Ehhez kapcsolódóan a Pp. 206. § (1) bekezdésének szabályozási körébe tartozóan a bizonyítékok okszerűtlen értékelésére, iratellenes ténymegállapításra is hivatkoztak.
[14] A felülvizsgálati kérelemben kifejtettekkel kapcsolatban a Kúria rámutatott: a másodfokú bíróság helytállóan foglalt állást abban a kérdésben, hogy az írásbeli közlés követelményének eleget tesz a közös képviselő, ha a meghívót a tulajdonostárs postaládájába bedobja, nem szükséges a meghívó távirati kézbesítése, a tulajdonos tagadásával szemben azonban a közös képviselő kockázata a szabályszerű közlés bizonyítása.
[15] A felperesek alappal hivatkoztak arra, hogy már a keresetlevélben is az írásbeli meghívás hiányát sérelmezték, azt a P.4/F/3 szám alatt csatolt e-mail váltással is alátámasztották, ezért tévesen állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy nem vitatták a meghívó levélszekrénybe történő bedobását, ilyen nyilatkozatot a peres eljárásban nem tettek.
[16] Az alperes által nem vitatott, P.4/F/3 szám alatt csatolt e-mailben foglaltak szerint három nappal a közgyűlés után az alperes közös képviselője úgy nyilatkozott, hogy a meghívót „kiplakátolták” és e-mail útján küldték meg azoknak a tulajdonosoknak, akiknek e-mail címe ismert volt, hozzátéve, hogy „a Tht. szerint ilyen esetekben elegendő ez a meghívás”.
[17] E bizonyítékokat a felperesek tagadásával együtt értékelve, az alperesi érdekkörben kihallgatott tanú általánosságban tett tanúvallomása amely szerint „mindenkinek” bedobták a meghívót nem elégséges annak megállapításához, hogy erre a felperesek esetében is sor került. Az eljárt bíróságok e tekintetben a bizonyítékokat iratellenesen és okszerűtlenül értékelve, a Pp. 206. §-ában foglaltak sérelmével állapították meg ennek ellenkezőjét.
[18] A kifejtettek alapján a felperesek szabályszerű, a Tht. 33. § (1) bekezdésének megfelelő meghívására nem került sor, a szabálytalanul összehívott közgyűlés érvényes határozatot nem hozhatott. Az alaki (eljárási) ok miatt érvénytelen közgyűlési határozat alapján a felpereseket fizetési kötelezettség sem terhelheti, ezért az általuk befizetett összeg visszafizetésére az alperes köteles.
[19] A Kúria a jogszabálysértő másodfokú ítéletet a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróság érdemben helyes ítéletét hagyta helyben, az előzőekben kifejtett, eltérő indokok alapján.
(Kúria Pfv. I. 20.686/2013.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás