PÜ BH 2014/366
PÜ BH 2014/366
2014.12.01.
Ingatlan árverési vevőjének tulajdonszerzése eredeti tulajdonszerzés, ebből következően a vevő mint ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jóhiszemű szerző eredménnyel hivatkozhat tulajdonjogára azzal szemben, aki ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzésre alapítja igényét [1959. évi IV. tv. (Ptk.) 116. §, 120. §; 1997. évi CXLI. tv. 5. §].
[1] A perbeli ingatlan a felperes testvérének tulajdonában állt. Az ingatlant a 2001. február 15-én kelt szerződés alapján (a felperes élettársa tartozásának a biztosítására) jelzálogjog terhelte. A zálogjogosult halálát követően jogutódja: az alperes a zálogjogi igény érvényesítése iránt pert indított az ingatlan tulajdonosa ellen, a per jogerős befejezését követően pedig végrehajtást kezdeményezett. A végrehajtási eljárásban az alperes árverés címén megszerezte az ingatlant, tulajdonjogát a földhivatal 2009. március 27-én kelt határozatával bejegyezte.
[2] A felperes a végrehajtási eljárás megindítását követően, de még az alperes tulajdonszerzését megelőzően benyújtott igénykeresetében a perbeli ingatlan 1/2 tulajdoni hányadának a foglalás alóli feloldását kérte arra hivatkozással, hogy annak tulajdonjogát ráépítés címén megszerezte. A sikeres árverést – az alperes tulajdonszerzését – követően a felperes módosította a keresetét: azt igényelte, hogy az alperes „az ingatlan értékével számoljon el”, továbbá annak megállapítását kérte, hogy „az ingatlanban tulajdont szerzett”.
[3] Az alperes érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Arra hivatkozott, hogy a felperes keresete „alkalmatlan” a kívánt cél elérésére: nincsen jelentősége annak, hogy a felperes bármilyen jogcímen tulajdont szerzett-e az ingatlanban, tekintettel arra, hogy a zálogjog az esetleges ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzéstől függetlenül fennmaradt, és mivel a végrehajtást a zálogjoga alapján kezdeményezte, vele szemben a felperes nem hivatkozhat esetleges tulajdonjogára.
[4] Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította. Indokolása szerint az igénykereset alaptalan, mert az ingatlan árverési értékesítése évekkel ezelőtt megtörtént, így már nem lehet feloldani a foglalás alól, s mivel az árverési vételár elszámolásra került, annak esetleges kiutalásáról sem hozható döntés.
[5] További indokai szerint, amennyiben a felperes bizonyítaná a tulajdonszerzését, a tulajdonjogot az alperes jogelődjének zálogjával terhelten szerezné meg, de miután az alperes a végrehajtási jogát a jelzálogjogra alapította, a tulajdonszerzésre vele szemben a felperes nem hivatkozhat.
[6] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság helybenhagyta az elsőfokú bíróság ítéletét, utalt annak helyes indokaira és megerősítette: az alperes – mint jelzálogjogosult és végrehajtást kérő – követelésének kielégítése során, árverés címén szerezte meg a követelés biztosítékául szolgáló ingatlant, amelyből következően a felperes tulajdoni igényt nem érvényesíthet az alperessel szemben, és kötelmi igénnyel is csak az adóssal szemben léphet fel.
[7] A jogerős ítélet ellen – az elsőfokú ítéletre is kiterjedő hatályon kívül helyezése és a keresetnek helyt adó határozat meghozatala végett – a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. Érvelése szerint tulajdoni igénye megalapozott, mert a ráépítés a jelzálogjog bejegyzését megelőzően megvalósult.
[8] A Kúria a felülvizsgálati kérelmet nem találta alaposnak, ezért a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.
[9] Megállapította, hogy a jogerős ítélet nem jogszabálysértő és az indokai is helytállóak, s csupán a felülvizsgálati kérelemben foglaltak kapcsán emelte ki a következőket:
[10] Tulajdonszerzés alatt általánosságban – a szó legtágabb értelmében – mindazokat az eseteket értjük, amikor valamely dologra nézve a megszerző javára, a dolog fölött tulajdonosi hatalom keletkezik.
[11] Eredeti tulajdonszerzés esetén az „új” tulajdonjogviszony tartalmára nincsen kihatással az előző tulajdonjogviszony tartalma, így nem érvényesülnek az azt terhelő egyes korlátozások sem. Származékos tulajdonszerzés esetén azonban az előző tulajdonos tulajdonjoga száll át az újabb tulajdonosra, azaz valójában alanyváltozás következik be a tulajdonos személyében, amely alanyváltás nem változtat a fennállt tulajdonjogviszony tartalmán: az új tulajdonos a jogosultságokkal együtt a kötelezettségeket és korlátozásokat is „megszerzi”. A származékos szerzésmódoknál szükségképpen jogelődről és jogutódról van szó, míg az eredeti szerzésmódoknál a „jogutódlás” fogalmilag kizárt.
[12] A Ptk. 120. § (1) bekezdése szerint, aki a dolgot hatósági határozat vagy árverés útján jóhiszeműen szerzi meg, tulajdonossá válik, tekintet nélkül arra, hogy korábban ki volt a tulajdonos. Ez a rendelkezés ingatlan árverése esetére nem vonatkozik.
[13] Az idézett rendelkezésből sem következik az, hogy ingatlan árverezése esetében a tulajdonszerzés az előbb ismertetett elvtől eltérő lenne, azaz a végrehajtási árverésen elárverezett ingatlan esetén az ingatlan árverési vevőjének tulajdonszerzése származékos lenne.
[14] A Legfelsőbb Bíróság az EBH 2011.2310. számon közzétett elvi határozatában kifejtette: a Ptk. 120. § (1) bekezdés második mondata csupán arra utal, hogy míg az ingóság árverési vevőjének tulajdonszerzése már az árverésen feltétlenné és megtámadhatatlanná válik, az ingatlan árverési vevőjének tulajdonszerzése feltételes, mert az árverés megsemmisítése esetén, illetve ha a vételár teljes kiegyenlítésére halasztást kapott, és a vételár fizetési kötelezettségének nem tesz eleget, az árverésen megszerzett tulajdonjogát elvesztheti. Ez azonban nem változtat azon a tényen, hogy az ingatlan árverési vevőjének tulajdonszerzése eredeti tulajdonszerzés, amely a jogorvoslati lehetőségek megszűnésével és a tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével válik teljessé.
[15] Mindezek szerint a másodfokú bíróság helytállóan mutatott rá arra, hogy mivel az alperes jelzálogjogosultként és végrehajtást kérőként végrehajtási árverésen szerezte meg a követelés biztosítékául szolgáló ingatlant, „eredeti” tulajdonszerzéséből következően vele szemben a felperes tulajdoni igényt nem érvényesíthet.
[16] Kihangsúlyozza a Kúria, hogy a feltételek fennállása esetén a felperes tulajdonjogának bejegyzésére a Ptk. 116. § (1) bekezdése alapot adott volna (a rendelkezés szerint a tulajdonjogot ingatlan-nyilvántartáson kívül megszerző igényt tarthat arra, hogy tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartás feltüntesse), hiszen a ráépítés is ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzést eredményez.
[17] Az említett rendelkezés alkalmazását illetően azonban nem lehet figyelmen kívül hagyni az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 5. § (4) bekezdésében foglaltakat, amelyek szerint az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy, illetve az ingatlan-nyilvántartásból törölt jog vagy tény jogosultja nem érvényesítheti megszerzett jogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, illetőleg az őt rangsorban megelőző jóhiszemű jogszerzővel szemben; amely az ingatlan-nyilvántartáson kívül tulajdont szerző jogának korlátozását jelenti.
[18] Mivel az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonossal szemben (aki elmulasztotta jogának bejegyeztetését) az árverési vevő abszolút (azonnali és teljes) védelmet érdemel és élvez, biztos lehet abban, hogy az ingatlan-nyilvántartásban nem szereplő és így számára „felismerhetetlen” személyek nem tehetik vitássá a jogszerzését. Az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerzőkkel kapcsolatban az Inytv. 5. § (4) bekezdése kifejezetten kinyilvánítja, hogy nem érvényesíthetik megszerzett jogukat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jóhiszemű jogszerzővel szemben [3/2010. (XII. 6.) PK vélemény].
[19] Az adott esetben az alperes tulajdonjogát a földhivatal 2009. március 27-én kelt határozatával bejegyezte az ingatlan-nyilvántartásba, amely a fentiek szerint akadályát képezte a kereset teljesítésének.
(Kúria Pfv. I. 20.741/2013.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás