PÜ BH 2014/74
PÜ BH 2014/74
2014.03.01.
I. Közös tulajdonú ingatlan esetén kisebbség lényeges érdeksérelmének megállapítása nem ténykérdés, hanem mérlegelési kérdés, melynek csupán egyik összetevője, hogy a tulajdonostársat terhelő működési költségeket a bejegyzett tulajdoni hányadoknál nagyobb arányban állapítja meg a tulajdonosi közösség [Ptk. 143. § (1) bek.].
II. Önmagában az a körülmény, hogy a működési költségek megállapításnál a tulajdonostársak az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett tulajdoni hányadokat vesznek figyelembe, nem érdeksértő, mert a ráépítéssel szerzett tulajdoni arány módosulása a ráépítés tényével bekövetkezik [Ptk. 137. § (3) bek.].
A peres felek osztatlan közös tulajdonában áll a B.-i nyolclakásos lakóingatlan, amelynek a felperesek is a tulajdonostársai.
A felperesek távollétében, 2009. július 13-án megtartott közgyűlésen a tulajdonostársak 3/2009. szám alatt egyhangú határozattal elfogadták a „közös költség” 2009. január 1-jére visszamenőlegesen felemelt összegét, 3-1/2009. szám alatt csatorna és akna tisztítására egyszeri befizetés teljesítését határozták el, 3-2/2009. számú határozatukban pedig a tulajdonosokat terhelő fizetési kötelezettségek 2009 júliusi egyenlegét rögzítették.
A költségviselés alapjaként a határozatok mindegyike a felperesek tekintetében az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdoni hányadoktól eltérő, nagyobb tulajdoni hányadot vett figyelembe. A 3/2009. számú határozatban ekként meghatározott „közös költség” a felpereseket 2009. január 1-jétől a korábbi 15 713 forinttal szemben 24 319 forint összegben, a 3-1/2009. számú határozatban előírt egyszeri befizetés 40 142 forint összegben terhelte, míg a 3-2/2009. számú határozat szerint 262 532 forint „közös költség” tartozásuk mutatkozott.
A felperesek keresetükkel a 3/2009., a 3-1/2009. valamint a 3-2/2009. számú határozatok érvénytelenségének megállapítását kérték, kisebbségi érdekeik lényeges sérelmére hivatkozással. Kifogásolták, hogy a „közös költség” meghatározásának módja a határozatból nem állapítható meg, az annak alapjául szolgáló szerződéseket, számlákat velük nem ismertették, elszámolást 2007 óta nem kaptak. Az egyszeri befizetés alapját képező tartozás tényét teljes egészében vitatták, hivatkozva arra is, hogy a mögöttes számla tartalma nem részletezett. Utóbb kifogásolták a közös költség emelés visszamenőleges hatályát, az emelés túlzott mértékét. Az egyszeri befizetést illetően előadták, hogy mértéke nem arányos az elvégzett munkával. A későbbiekben azt is sérelmezték, hogy a határozathozatalnál az alperesek az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdoni hányadaiktól eltérő, nagyobb tulajdoni hányadot vettek figyelembe, ezáltal a Ptk. 140. § (2) bekezdésébe foglalt költségviselési szabályt sértették meg.
Az alperesek érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Álláspontjuk szerint az egyszeri befizetésről egyszerű szótöbbséggel dönthettek, egyebekben pedig a felperesek – az I. rendű felperes birtokában lévő könyvelés anyagára is figyelemmel – ismerték a tulajdonközösség pénzügyi helyzetét.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a 3-2/2009. számú határozat érvénytelenségét állapította meg, ezt meghaladóan a keresetet elutasította.
A keresetnek helyt adó rendelkezését az elsőfokú bíróság azzal indokolta, hogy a felperesek terhére jelentős összegű tartozást kimutató, kellően alá nem támasztott közgyűlési határozat a felperesi kisebbség lényeges érdekeit sérti, mivel a tartozást az alperesek nem bizonyították.
A további két határozat tekintetében arra mutatott rá az elsőfokú bíróság, hogy a felperesek nem bizonyítottak érdeksérelmet, arra tényelőadást sem tettek. A könyvelési adatok ismeretében az I. rendű felperes nem hivatkozhatott arra, hogy a közös költséggel kapcsolatos körülményekről nem tájékoztatták, ezen túlmenően az emelés összege sem eltúlzott. A bejegyzett tulajdoni arányoktól való eltérést, mint utólagos hivatkozást az elsőfokú bíróság nem vette figyelembe, ugyanakkor a Pp. 8. §-ának felhívásával utalt arra: a műszaki felmérés adatait a felperesek nem vitatták, így nem hivatkozhatnak érdeksérelemre a bejegyzett tulajdoni hányadoktól való eltérés miatt.
Az I-II. rendű felperesek fellebbezését a másodfokú bíróság részben megalapozottnak találta: az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatva az egyszeri hozzájárulási kötelezettséget megállapító 3-1/2009. számú határozat érvénytelenségét is megállapította, egyebekben az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
A másodfokú bíróság a megváltoztató rendelkezés indokául arra mutatott rá, hogy a 3-1/2009. számú határozat a tulajdonostársak egyhangú határozatát igényelte volna, hiszen annak tárgya a rendes gazdálkodás körét meghaladta, ezért a szótöbbséggel meghozott határozat a Ptk. 144. § a) pontjába ütközik.
Utalt arra a másodfokú bíróság: a Ptk. diszpozitív szabályozásában a tulajdonostársaknak módjukban áll a tulajdoni hányadtól eltérő költségviselési szabály alkalmazása és a visszamenőleges hatályú emelés sem sérti a felperesek érdekeit. A számítási módot a határozat egyértelműen meghatározta, az így kiszámított összeg csekély mértékben haladja csak meg az ingatlan-nyilvántartás szerinti tulajdoni hányadokat, ezért a felperesek lényeges érdeksérelemre nem hivatkozhatnak.
A felülvizsgálati kérelmet előterjesztő I-II. rendű felperesek a keresetüknek teljes egészében helyt adó döntés meghozatalát, azaz a közgyűlés 3/2009. számú határozata érvénytelenségének megállapítását is kérték.
A felülvizsgálati kérelmüket anyagi jogi szabály: a Ptk. 143. § (1) bekezdésébe foglaltak okszerűtlen, téves alkalmazására alapították, és arra hivatkoztak, hogy a 3/2009. sz. közgyűlési határozat esetében az általuk megjelölt okok miatt kisebbségi érdekeik lényegesen sérültek.
A felperesek felülvizsgálati kérelme a következők szerint alapos.
A felülvizsgálati érveléssel kapcsolatban a Kúria kiemeli: a közgyűlési határozat érdeksértő jellegének, továbbá annak megítélése, hogy az érdeksérelem lényeges-e, bírósági mérlegelésre tartozó kérdés; a felülvizsgálati eljárásban felülmérlegelésnek csak akkor van helye, ha az eljárt bíróságok a bizonyítékokat kirívóan okszerűtlenül vagy a logika szabályaival ellentétesen, azaz az eljárási szabályokat sértő módon mérlegelték. Mindezek miatt a Kúria az adott esetben a felperesek felülvizsgálati kérelme kapcsán azt vizsgálta, hogy a felülvizsgálat tárgyát képező 3/2009. számú határozattal kapcsolatban rendelkezésre álló tények és bizonyítékok értékelése megfelelt-e az arra vonatkozó eljárásjogi szabályoknak (Pp. 164. § és Pp. 206. §) és az anyagi jogi rendelkezésnek [Ptk. 143. § (3) bekezdés].
A másodfokú bíróság helytállóan állapította meg: nem tiltja jogszabály, hogy a működési költségek viselésénél a tulajdonosok a tulajdoni hányadoktól eltérjenek. A költségviselési arányok kialakításának, az adott tulajdoni hányadot terhelő költség képzési módjának azonban minden tulajdonos számára egyértelműnek kell lennie. A költségek emelésének indoka lehet a költségviselés alperesek által hivatkozott egységesítése, azonban kívánalom, hogy az egységesítés oka, módja és menete követhető legyen. A Ptk. nem ír elő alakszerűségi követelményt a tulajdonostársak határozatainak meghozatalára, azonban a határozathozatal körülményeit, az egyes határozatok tartalmának kialakításánál figyelembe vett szempontokat és a határozatok tartalmát a határozat érvénytelensége iránt indított perben – részletes, mindenre kiterjedő írásbeliség hiányában – a többi tulajdonosnak kell bizonyítania. Az okiratok hiánya ezt a bizonyítási terhet nehezíti.
A jelen esetben az elsőfokú bíróság által lefolytatott bizonyítás eredményeként csupán az állapítható meg, hogy az alperesek a perbeli határozatokkal eltértek a költségviselés addigi szabályaitól, és valószínűleg figyelemmel voltak a felperesek által végzett építési munkálatok tulajdonjogot keletkeztető hatására is. Az alperesek nyilatkoztak arról, hogy e-mailváltások útján valamennyi tulajdonos előtt ismert volt a költségemelés szükségessége és annak mértéke, erre vonatkozó okirati bizonyíték azonban a perben nem állt rendelkezésre. Az emelést alátámasztó iratok, egyéb módon közölt adatok hiányában viszont a felperesek alappal kifogásolták a közös költség összegének emelését, ugyanis az így meghozott tulajdonközösségi határozat – különös tekintettel arra, hogy a felperesek esetében került sor a legnagyobb mértékű emelésre – a felperesek kisebbségi érdekeit lényegesen sérti. Nem változtat ezen az az elsőfokú bíróság által megállapított tény sem, miszerint a tulajdonközösség könyvelési anyaga az I. rendű felperes birtokában volt, ugyanis még ha következne is valamiféle emelés szükségessége a könyvelési iratokból, a laikus tulajdonostárs számára annak pontos mértéke nem állapítható meg, az ugyanis a tulajdonosok döntésének tárgya volt.
A másodfokú bíróság által az elsőfokú bírósággal egyezően „nyilvánvalónak” tekintett költségmegosztási szempontok a lakás-, illetve a garázsterületek között, és az abból levont következtetés, miszerint az esetleges érdeksérelem nem lehet lényeges, a Ptk. vonatkozó rendelkezésének helytelen értelmezéséből fakad. A Kúria rámutat: valamely érdeksérelem nem attól jelentős, hogy abszolút mértékben nagyobb terhet ró a tulajdonosra, az csupán az érdeksérelem egyik összetevője lehet. A körülményektől függően a tulajdonosi autonómia keretei között kialakult költségviselési szabályok bármilyen módon és mértékben történő megváltoztatása az érintett tulajdonos jogos érdekének lényeges sérelmét jelentheti. Az adott esetben peradatok utalnak az emelés szükségességére, az emelés mértékénél figyelembe vett körülmények azonban nem tárhatóak fel.
A felperesek felülvizsgálati kérelmében kifejtettek alapján a Kúria utal arra: önmagában az, ha a költségviselés arányának változása a tulajdonos építkezése folytán megváltozott tulajdoni hányadok mértékéhez igazodik, nem érdeksértő, akkor sem, ha a módosult tulajdoni hányadok ingatlan-nyilvántartási átvezetése – esetlegesen az érintett tulajdonos elzárkózása miatt – nem történt meg. A tulajdonostárs építkezése ugyanis a tulajdonközösségen belül a Ptk. 137. § (3) bekezdésének keretei között bírálandó el: a tulajdoni hányad növekedése ingatlan-nyilvántartáson kívül bekövetkezik.
A perbeli esetben ezzel szemben az jelenti az érdeksérelmet, hogy a költségviselési szabályok korábbiak szerint kialakult rendjének megváltoztatásánál – amely a felpereseket valóban jelentősebb mértékben érintette, mint a többi tulajdonost – a költségviselés szempontjainak egységesítésénél figyelembe vett körülményeket nem lehetett feltárni, erre vonatkozó további indítványt az alperesek sem terjesztettek elő, és az okiratok hiánya miatt az esetleges további bizonyítástól sem várható eredmény.
A Kúria ehelyütt csupán utal arra, hogy a felülvizsgálat tárgyát képező 3/2009. számú közgyűlési határozat adja a tartalmát annak a fizetési hátralékot megállapító 3-1/2009. számú határozatnak, melynek érvénytelenségét az elsőfokú bíróság azért állapította meg, mert az a felperesek számára „megfelelő magyarázat, levezetés nélkül lényeges érdeksérelmet jelent”, ugyanakkor a határozatok közötti átfedés jogkövetkezményét sem az első-, sem a másodfokú bíróság nem vonta le.
Az ismertetett indokok értelmében az eljárt bíróságok a Ptk. 143. § (1) bekezdésében foglaltakat helytelenül értelmezve, okszerűtlenül értékelték a bizonyítékokat a 3/2009. számú határozat érvénytelensége kérdésében. Elutasító ítéleti rendelkezésük jogszabályt sért, ezért a Kúria a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján a jogerős ítélet felülvizsgálattal támadott részét hatályon kívül helyezte és evonatkozásban megváltoztatva az elsőfokú bíróság ítéletét, a 3/2009. számú közgyűlési határozat érvénytelenségét állapította meg.
(Kúria Pfv. I. 20 086/2013.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás