PÜ BH 2014/77
PÜ BH 2014/77
2014.03.01.
A szerződés érvénytelensége, és az, hogy a szerződés alapján van-e mód a jogváltozás ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetésére, egymástól különböző jogi kategóriák. Ebből következően az, hogy a szerződés az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmatlan, még nem feltétlenül jelenti azt, hogy érvénytelen is [Ptk. 365. §; Inytv. 29. §].
A felperes a 2005. január 24-én megkötött szerződés szerint megvásárolta 13 020 000 forint vételár fejében az I. és II. r. alperesektől az ö.-i 277 hrsz. alatti ingatlant. A szerződésbe foglalt további megállapodásban a felperes lemondott a t.-i 205/1 hrsz. alatti ingatlan tulajdonjogáról a III. r. alperes javára és az ennek folytán kapott támogatás felhasználásával kívánta kifizetni az I-II. r. alpereseknek járó vételárat. A szerződés alapján a III. r. alperes tulajdonjogát a földhivatal nem jegyezte be az ingatlan-nyilvántartásba, mert az átruházott ingatlan – amely a felperes tulajdonában álló egyetlen tardonai ingatlan – helyrajzi száma helyesen 205/2 volt a szerződés megkötésekor és a szerződésből nem derült az átruházás jogcíme. A földhivatal határozata kiterjedt arra is, hogy álláspontja szerint az okirat nyilvánvalóan érvénytelen.
A felperes keresetében – a földhivatal határozatára való hivatkozással – kérte az adásvételi szerződés érvénytelenségének a megállapítását és az eredeti állapot helyreállítását. Előadta, hogy az adásvételi szerződés rossz helyrajzi számot tartalmaz és nem jelölte meg a tulajdonjog változás jogcímét. Hivatkozott továbbá arra is, hogy maga a szerződés sem az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) eljárási szabályainak megfelelően jött létre, mert a felperes aláírásakor az eljárt ügyvéd nem volt jelen, így nem volt jogosult az okirat ellenjegyzésére.
Az alperesek a kereset elutasítását kérték arra való hivatkozással, hogy különbséget kell tenni a szerződés érvénytelensége és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre való alkalmassága között, az adásvételi szerződés pedig a perbeli esetben érvényesen létrejött.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította.
Az elsőfokú bíróság ítéletének indokolása szerint a létrejött adásvételi szerződés – amely ténylegesen két, egymástól elkülönülő szerződést tartalmaz két ingatlan átruházására – megfelelt a Ptk. 365. §-ának (1) és (3) bekezdésében és a XXV. számú PED-ben foglaltaknak. Az írásba foglalt adásvételi szerződés érvényességének nem feltétele, hogy azt teljes bizonyítóerejű magánokirati formába foglalják, ezt az Inytv. az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés feltételéül szabja meg. A szerződés érvényessége körében ezért nincs jelentősége annak, hogy az ügyvédi ellenjegyzésre a jogszabályi előírásoknak megfelelően került-e sor. Kifejtette továbbá, hogy a felek a helyrajzi szám tekintetében téves feltevésben voltak ugyan, de a felperes erre alapítottan a megtámadási határidő eltelte folytán a szerződést eredményesen megtámadni már nem tudta.
A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
A jogerős ítélet indokolása szerint a felek között létrejött megállapodás két adásvételi szerződést tartalmazott, amelyek összefüggése abból eredt, hogy a felperes az egyik ingatlanra vonatkozó vételár fizetési kötelezettségét a másik ingatlan átruházása esetén neki járó támogatás összegéből kívánta fedezni. A szerződés szerint az egyik ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés érvényességének a másik ingatlanra kötött adásvételi szerződés érvényessége vagy annak teljesedése nem volt a feltétele. A létrejött adásvételi szerződés megfelelt a Ptk. 365. §-ának (1) és (3) bekezdésében és a XXV. számú PED I. pontjában foglaltaknak, azaz tartalmazta az adásvételi szerződés létrejöttének alapvető, minimálisan szükséges tartalmi elemeit. Az, hogy ez az okirat teljes bizonyítóerejű magánokiratba vagy közokiratba foglalásra kerüljön – az Inytv. 29. §-ának megfelelően – csak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés és nem a szerződés érvényességének a feltétele. Az Inytv. ezen rendelkezésének ezzel ellentétes értelmezése ütközne a Ptk. 365. §-ának (3) bekezdésében foglaltakkal. Az adásvételi szerződés érvénytelensége tehát a felperes által megjelölt okokból nem volt megállapítható, ezért a kereset megalapozatlan volt.
A jogerős ítélettel szemben a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte annak az elsőfokú bíróság ítéletére is kiterjedő hatályon kívül helyezésével az elsőfokú bíróság utasítását új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára.
A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott.
A jogerős ítélet az ügy elbírálásához szükséges mértékben feltárt és helyesen megállapított tényállásból helytálló jogi következtetéseket vont le, azokkal a Kúria is mindenben egyetértett, jogszabálysértés nem történt.
A szerződésben rögzített két tulajdonjog átruházás – a jogerős ítéletben foglaltaknak megfelelően – csak annyiban függött össze, hogy a felperes az I-II. r. alperesektől megvásárolt ingatlan vételárát a másik jogügylet alapján neki járó támogatásból kívánta fedezni. Ezt meghaladóan azonban a két megállapodás között kapcsolódás nem volt, a szerződés tartalmából nem állapítható meg, hogy az egyik ingatlanra vonatkozó megállapodás teljesítésének feltétele lett volna a másik ingatlanra vonatkozó szerződés érvényessége. A felperes maga sem jelölte meg az eljárás során azt, hogy ezt a hivatkozását a szerződés mely rendelkezésére alapítja. Alaptalan ezért a felperesnek az ezzel kapcsolatos álláspontja, így az, hogy a támogatáshoz a felperes milyen úton juthat hozzá, az I-II. r. alperesekkel kötött szerződés szempontjából közömbös.
A felperes a saját előadása szerint az egyetlen tulajdonában álló ingatlant akarta átruházni a III. r. alperesre. Ennek megfelelően az, hogy annak a helyrajzi számát a szerződésben elírták, még nem tette a jogügyletet érvénytelenné, bár annak kijavítása nélkül a szerződés ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre kétség kívül alkalmatlan. Az, ha a szerződő felek – egyébként saját hibájukból – nem tudnak szerződés szerinti magatartást tanúsítani, szintén nem eredményezi a szerződés érvénytelenségét, amely csak akkor állapítható meg, ha valamely érvénytelenségi ok fennállta igazolható. A perbeli esetben az eljárás során azonban a felperes tényleges érvénytelenségi okot nem jelölt meg.
A jogerős ítéletben kifejtetteknek megfelelően téves a felperes álláspontja az ellenjegyzés tekintetében is, mert az adásvételi szerződésnek nem érvényességi feltétele az, hogy azt közokiratba vagy teljes bizonyítóerejű magánokiratba foglalják. A Ptk. 365. §-ának (3) bekezdése szerint az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződést írásba kell foglalni. Ez a rendelkezés nem köti az adásvételi szerződés érvényességét minősített okirati formához, az Inytv. 29. §-a pedig, ahogy azt maga a jogszabály szövege is tartalmazza, a jogok bejegyzésének és a tények feljegyzésének feltételéül szabja azt, hogy az annak alapjául szolgáló okiratnak az ott megjelölt formában kell elkészülnie és benyújtásra kerülnie. Ennek felelnek meg a hivatkozott, a kialakult joggyakorlat összegzésére szolgáló XXV. számú PED II. pontjában foglaltak is.
A szerződés érvénytelensége és az, hogy a szerződés alapján van-e mód a jogváltozás ingatlan-nyilvántartásba történő átvezetésére, egymástól különböző fogalmak. Egy érvénytelen – jóerkölcsbe ütköző, uzsorás, feltűnően értékaránytalan stb. – szerződés még lehet ingatlan-nyilvántartásban bejegyzésre alkalmas, csak az érvénytelenség jogkövetkezményeinek levonása során az annak alapján bejegyzett jogot törölni kell. Igaz ez fordítva is, egy érvényesen létrejött szerződés még nem biztos, hogy megfelel az Inytv. előírásainak és alkalmas az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre.
A Kúria a kifejtettekre tekintettel a jogszabályoknak megfelelő jogerős ítéletet, utalva annak helyes indokaira is, a Pp. 275. §-ának (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. VI. 20.448/2013.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás