PK ÍH 2015/100.
BK PK ÍH 2015/100.
2015.09.01.
I. A jogvita eldöntése során nem a felek által a szerződésben meghatározott kötelezettség elnevezése bír relevanciával, hanem az, hogy a fizetési kötelezettség megalapozására részletes tartalommal szabályozott feltételrendszer bekövetkezett-e.
II. A perben a bíróság nem mellőzheti a kereseti kérelem alapjaként megjelölt szerződéses rendelkezés tartalmának megállapítását, még ha az esetleg többféle értelmezési lehetőséget vet is fel [Ptk. 200. § (2) bekezdés, 207. § (1) bekezdés].
Az elsőfokú bíróság a fellebbezéssel támadott ítéletében a keresetet elutasította. Kötelezte a felperest, hogy fizessen meg az állam javára 1 500 000 forint feljegyzett elsőfokú peres eljárási illetéket, az I. r. alperesnek 15 napon belül 300 000 forint, a II. r. alperesnek pedig ugyancsak 15 napon belül 800 000 forint perköltséget. Kimondta, hogy a perrel felmerült fentieket meghaladó költségeit mindegyik fél maga viseli.
Határozata indokolásában megállapította, hogy 2008. február 22-én írásbeli alakban bérleti szerződés jött létre az I. és II. r. alperesek, mint bérbeadók és a H. Kft., mint bérlő között a s.-i 3822/13. hrsz.-ú belterületi ingatlanra. A bérleti jogviszony kezdete 2008. március 1., a jogviszony végeként pedig 2023. február 28. került meghatározásra. Az I. r. alperes 10 000 000 forint összegű egyszeri ellentételezésében részesült a felperestől a szerződéskötéskor azért, hogy a felperes részére 25 évre biztosítsa a bérleti jogot. A H. Kft. 2012. június 1-jén a bérleti szerződés 7. pontja alapján a bérleti jogot a felperesre „átruházta”, melyről megtörtént az I. r. alperes tájékoztatása. 2012. augusztus 9-én a felperes albérletbe adta a bérleményben kialakított Z. Café szórakoztatóegységet, a jogviszony kezdő időpontja 2012. augusztus 1. napja volt.
Az ítéleti tényállás szerint 2013. április 24-én az I. r. alperes megkezdte, majd április 25-én részbeni rendőri jelenlét mellett befejezte a bérlemény zárjának lecserélést, amelyről a II. r. alperes pár nappal később értesült. 2013. április 25-én az albérlő ügyvezetője írásbeli nyilatkozatot adott ki, rögzítve, hogy kérésére az I. r. alperes ügyvezetője a bérleménybe visszaengedte.
Április 26-án a felperes a bérleti szerződést azonnali hatállyal felmondta, mindezt azzal indokolva, hogy a zárcserével a bérleti jog gyakorlása megakadályozásra és ellehetetlenítésre került. 2013. május 21-én az alperesek, mind bérbeadók a korábbi albérlővel kötöttek bérleti szerződést határozatlan időtartamra, május 1-jétől a bérlemény a korábbi albérlő birtokában volt.
Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy az I. r. alperes 2013. október 29-től felszámolás alatt áll.
Az elsőfokú bíróság ítélete jogi indokolásban kiemelte, hogy a felperes nyilatkozata szerint kizárólag a bérleti szerződés 11. pontjában foglalt feltételek megvalósulására hivatkozással érvényesíti az alperesek egyetemeleges marasztalása iránti igényét, a bérleti szerz1ődés megszűnését érintő kereseti kérelme pedig nincs. Utalt a törvényszék a Győri Ítélőtábla Gf.II.20.204/2008/6. számú végzésében és a BDT 2007.1543. számú eseti döntésben foglaltakra, mely szerint, ha a keresetet előterjesztő fél kifejezetten kéri valamely jogcím mellőzését, akkor e mellőzni kért jogcím alapján a bíróság nem hozhat döntést. Erre figyelemmel a bíróság kizárólag a bérleti szerződés 11. pontjában foglalt feltételek megvalósulásával bírálta el a perbeli jogvitát.
Megállapította, hogy a hivatkozott szerződési rendelkezés az 5 évi bérleti díjnak megfelelő összeg megfizetését ahhoz a feltételhez kötötte, hogy ha a bérbeadó a szerződést jogellenesen felmondja, illetve olyan magatartást tanúsít, vagy olyan cselekményeket végez, amivel a bérlőt a tevékenység gyakorlásában súlyosan és szándékosan akadályozza, a bérlő működését ellehetetleníti. Az elsőfokú bíróság kiemelte, hogy a szerződéses rendelkezésben használt illetve szónak nem egyértelmű a jelentése. Az lehet és/vagy is. Utóbbi jelentés mellett bármelyik feltétel önmagában kiváltja a fizetési kötelezettséget, azonban az és jelentés mellett csak valamennyi feltétel együttes megvalósulása esetén áll be a fizetési kötelezettség.
Utalt arra, hogy a bérbeadó részéről nem került sor felmondásra, ugyanakkor az I. r. alperes részéről végrehajtott zárcsere a bérlőt a tevékenysége gyakorlásában akadályozó körülménynek minősül.
A törvényszék megállapította, hogy a bérleti szerződés 7. pontjában használt „illetve” kifejezés jelentése egyértelműen „vagy”, ugyanakkor a szerződést ellenjegyző jogi képviselő által szerkesztett, 2013. április 26-án kelt azonnali hatályú felmondásnak és a 2013. május 3-án kelt fizetési felszólításnak a szövegéből kiindulva arra lehet következtetni, hogy a bérleti szerződés 11. pontjának feltételei nem vagylagos, hanem együttes feltételek. Az elsőfokú bíróság megítélése szerint a fentiekre figyelemmel nem állapítható meg bizonyíthatóan az a felperesi állítás, hogy a szerződés 11. pontja vonatkozásában az illetve szónak „vagy” lenne a jelentése. Nem állapítható meg, hogy a feltételek együttesek vagy vagylagosak, emiatt a feltételek alkalmazása ellentmondó, jogellenes, így a régi Ptk. 228. § (3) bekezdése értelmében semmis. Utalt arra a bíróság, hogy az alperesek a semmiség körében a jóerkölcsbe ütközés jogcímét jelölték meg, ugyanakkor tartalmilag előadásuk a feltételek ellentmondásos jellegének alátámasztására irányul.
A törvényszék kifejtette, hogy a régi Ptk. 320. § (2) bekezdése alapján az elállás jogát a felek bánatpénz fizetése ellenében is kiköthetik. Egyetértett az alperesek azon álláspontjával, hogy a szerződés 11. pontja szerinti fizetési kötelezettség nem lehet bánatpénz. A bánatpénz kártalanításra szolgál (BH 2006.345.) és amennyiben a felek az elállás jogát bánatpénz fizetése ellenében kötik ki, úgy az elállás jogszerű, szerződésszegésnek nem minősülő magatartás (BH 2005.173.). Bánatpénz fizetése tehát szerződésszegésnek nem minősülő jogszerű magatartás esetén kártalanításként történik. Ugyanakkor a 11. pontban foglalt bánatpénz valójában egy kárátalány jellegű fizetési kötelezettséget szabályoz, az okiratot szerkesztő jogi képviselő tanúvallomása szerint egy felróhatóságtól független objektív fizetési kötelezettségként került bele a szerződésbe.
Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint nem jogszerű, ha a bánatpénz elnevezését más jogi tartalom elnevezésére használják akkor, ha ez a más jogi tartalom a felelősség szigorításával is jár és a felróhatóság helyett a vétkesség nélküli objektív felelősséget hozza létre, mert az sérti a jóerkölcsöt.
A kifejtettek miatt az elsőfokú bíróság a 11. pontban szereplő, az ötévi bérleti díjnak megfelelő összeg megfizetéséről rendelkező szerződési feltételt érvénytelennek nyilvánította (mely a bérleti szerződés 19. pontjában foglaltakra figyelemmel nem érinti a bérleti szerződés egyéb rendelkezéseit).
Erre tekintettel elutasította a keresetet.
Kifejtette, hogy a bérleti szerződés megszűnéséről nem kellett állást foglalni, mert a jogvita kereteit meghaladta, a felperesi kereset erre nem irányult.
Utalt arra, hogy a kereset elutasítása miatt az alperesi beszámítási kifogások alaptalanok. Rámutatott arra is, hogy az alperesek beszámítási kifogása a Pp. 147/A. § (1) bekezdésében meghatározott határidőn túl került előterjesztésére, így azok érdemi elbírálását ez is kizárta. A Ptk. 296. § (1) bekezdése értelmében a berendezési, felszerelési tárgyak kiadása iránti beszámítási igény nem is lehet alapos, hiányzik ugyanis a követelés egyneműsége.
A felperes fellebbezésében az ítélet keresete szerinti megváltoztatását, másodlagosan az ítélet hatályon kívül helyezését kérte. Megítélése szerint az elsőfokú bíróság a Győri Ítélőtábla hivatkozott döntésének és a BDT 2007.1543. számú eseti döntésnek a téves értelmezése útján téves döntést hozott. A perbeli esetben ugyanis a felperesi jogi képviselő nem kérte kifejezetten mellőzni a törvényes jogcím alkalmazását, csupán annyit nyilatkozott, hogy a bérleti szerződés 11. pontjára alapítja követelését.
A fellebbezés vitatta az elsőfokú ítéletnek a szerződés 11. pontjában foglalt tartalom értelmezése körében elfoglalt álláspontját is. Megítélése szerint az illetve szó az adott rendelkezés tekintetében kizárólag a vagy jelentésben értelmezhető. Egyértelmű volt a felek szándéka, hogy jogellenes bérbeadói felmondás vagy szándékos és súlyos akadályozás, ellehetetlenítés esetére kötötték ki a bánatpénz követelésének lehetőségét. Ezt támasztja alá a szerződést készítő ügyvéd tanúvallomása és a felek nyilatkozata is. A felperes szándéka kiterjedt az alperesek szerződésszegő magatartására is.
Hivatkozott arra is, hogy valótlan az az alperesi állítás mely szerint a felperes fel kívánt volna hagyni az üzletszerű tevékenységgel a bérleményben, hiszen már az alperes által aláírt felújítási tervet is elkészíttette.
A II. r. alperes fellebbezési ellenkérelme az ítélet helybenhagyására irányult. Álláspontja szerint az elsőfokú bíróság a tényállást felderítette, az eljárási szabályokat megtartotta, mérlegelése mentes a logikai hibáktól, a megalapozott tényállásból okszerű következtetést levonva helyesen foglalt állást a jogkérdésben. Helyesen minősítette érvénytelennek a kifogásolt szerződéses rendelkezést a Ptk. 228. § (3) bekezdésére hivatkozással.
A fellebbezés érdemét tekintve előadta, hogy az elsőfokú bíróság helytállóan alkalmazta a felhívott eseti döntésben foglaltakat. A felperes kizárólag a szerződés 11. pontjában foglaltak szerint érvényesítette igényt, ezen nyilatkozata szükségszerűen magában hordozza a többi jogcím mellőzésének igényét is.
A II. r. alperes szerint a felperes nem tudta bizonyítani, hogy a szerződéses rendelkezés érvényes lett volna, továbbá, hogy tartozása nem állott fenn a bérbeadókkal sem, így azt sem, hogy alperesek ellehetetlenítették volna a működését, vagy, hogy a működését egyébként folytatta volna a jövőben, illetve a zárcsere időpontjában folytatott-e tevékenységet, képes lett volna-e a tevékenység folytatására.
Az elsőfokú bíróság helyes okfejtéssel következtetett a szerződés 11. pontjának jóerkölcsbe ütköző jellegére. E körben helyes indokát adta döntésének. A perbeli bérleti szerződés kifejezetten jogellenes szerződésszegő magatartáshoz kapcsol bánatpénz fizetési kötelezettséget, ezért a kikötés anyagi jogszabályba ütközik, ugyanis a bánatpénz joggyakorláshoz kapcsolódó ellenérték vagy szankció, nem terjeszthető ki alkalmazása jogellenes magatartások szankcionálására.
Az illetve kifejezés értelmezésével kapcsolatosan elfoglalt helyes törvényszéki álláspont körében utalt arra, hogy az okiratszerkesztő ügyvéd vallomása nyilvánvalóan elfogult és megbízhatatlan, hiszen a zárcsere időpontjában is a felperes képviseletében jelent meg a helyszínen, annak ellenére, hogy az okiratszerkesztő és ellenjegyző ügyvéd mindkét fél képviselőjének lenne tekintendő.
Kiemelte, hogy a felperes jogellenes magatartáshoz kapcsolódóan kártérítési igényt nem érvényesített. A szerződésszegésből eredő kárának megtérítését nem kérte, ennek ellenére az alperes ez irányú védekezését is kifejtette, utalva arra, hogy kártérítési felelősség esetében egyetemlegesség kizárólag a Ptk. 344. § (1) és (2) bekezdésében foglalt tényállási elemek megvalósulása esetén lehetséges. Ugyanakkor az II. r. alperes nem minősíthető közös károkozónak, semmilyen módon nem vett részt a kifogásolt magatartás megvalósításában, mindemellett a zárcsere sem jogellenesnek, sem pedig a bérlő működését ellehetetlenítőnek nem minősül, hiszen a felperes véglegesen felhagyott az ingatlan birtokával, a bérlemény használatával, gondoskodott az értékesebb vagyontárgyak elszállításáról (mindezt a tanúk vallomása, a felperesi ügyvezető nyilatkozata és a hivatkozott fényképek, a felperesi leltár elkészítése is igazolja). A látványterv nevű fotó nem igazolja a felújítási szándékot, sem annak időpontját, sem a megrendelő személyét, a megrendelés tényét, így nem bizonyíthat további működtetési szándékot. A felperes a zárcserét követően birtokvédelmet sem igényelt, nem szólította fel az alpereseket az eredeti állapot helyreállítására, nem kívánt az ingatlanba visszatérni. A felperes által hivatkozott bizalomvesztés nem eredményezi a működés ellehetetlenítését. A zárcsere sem jelent elháríthatatlan és végleges akadályt.
Fenntartotta a II. r. alperes azt a védekezését is, hogy a bérleti szerződés azonnali hatályú felmondására a felperes részéről jogellenesen került sor. A szerződés alapján ilyen jog nem illeti meg a felperest. A lakástörvény hatályos rendelkezései sem biztosítanak ilyen lehetőséget. A mögöttesen alkalmazandó Ptk. szerint sem illeti meg ilyen jogosultság, még akkor, sem ha a szavatossági jogokat érvényesített volna, ezt azonban nem tette.
A fentiek miatt sem kártérítő felelősség, sem pedig egyetemleges kártérítő felelősség megállapításra nincs mód a II. r. alperessel szemben.
A felperes fellebbezése az alábbiakra figyelemmel alapos.
Az elsőfokú bíróság a felperes kereseti kérelmének, továbbá a perben érvényesített felperesi igény alapjául hivatkozott szerződéses rendelkezésnek az értelmezése és az arra alapított eljárásjogi és anyagi jogi következtetés levonása során egyaránt téves álláspontot foglalt el, erre figyelemmel a döntése nem megalapozott.
Nem helytálló az elsőfokú ítélet azon álláspontja, hogy a felperes kizárólag bánatpénz jogcímén kívánta igényét érvényesíteni. A hivatkozott felperesi nyilatkozat (53. számú jegyzőkönyv) nem jogcímet jelöl meg és nem értelmezhető az egyéb törvényes jogcím mellőzésére irányuló kérelemként sem. A felperes nyilatkozata csupán annyit tartalmaz, hogy a szerződés 11. pontjára alapítja a marasztalásra irányuló igényét. A hivatkozott szerződéses rendelkezés pedig az elsőfokú bíróság által idézett körülmények bekövetkezte esetére – a bérbeadói szerződésszegés bizonyos eseteire – ró fizetési kötelezettség a bérbeadóra. A rendelkezés tartalma szerint – ahogy az elsőfokú bíróság helyesen utalt rá – egyfajta kárátalányként minősülő szankciónak felel meg. A követelés érvényesítése tekintetében nem bír jelentőséggel, hogy a felek a szerződésben ezt – esetleg tévesen – miként minősítették. A jogvita eldöntése során nem a felek által a szerződésben meghatározott kötelezettség elnevezése bír relevanciával, hanem az, hogy a részletes tartalommal szabályozott feltételrendszer bekövetkezett-e a fizetési kötelezettség megalapozására. Ennek érdemi vizsgálata és elbírálása képezi a per kereteit.
A szerződéses kötelezettségvállalásnak a tartalomhoz nem adekvát, téves minősítése nem alapozza meg sem a rendelkezés jóerkölcsbe ütközését, sem a jogszabályba ütközését, az tehát a Ptk. 200. § (2) bekezdése alapján nem semmis.
A kereseti követelés alapjául megjelölt szerződéses rendelkezés értelmezésének szempontrendszerét – ahogy az elsőfokú bíróság arra helyesen hivatkozott – a régi Ptk. 207. § (1) bekezdése határozza meg. A nyilatkozó feltehető akaratára és az eset körülményeire tekintettel, a szavak általánosan elfogadott jelentése szerint kell a nyilatkozatot értelmezni. A perben a bíróság nem mellőzheti a kereseti kérelem alapjaként megjelölt szerződéses rendelkezés tartalmának megállapítását, még ha az esetleg többféle értelmezési lehetőséget vet is fel. Az illetve kifejezésnek valóban többféle – az elsőfokú ítéletben részletesen körülírt – jelentése lehet, azonban a perbeli szerződéses rendelkezésből a felek szerződéskötési akarata egyértelműen megállapítható. A bérleti szerződés 11. pontjának ezen szabályozásából kitűnik, hogy ha akár alakszerű jogellenes felmondással, akár anélkül, de egyéb módon ellehetetleníti, akadályozza a bérbeadó a bérlő működését, úgy öt évi bérleti díjnak megfelelő összegű kárátalány megfizetésére köteles.
A kifejtettekre figyelemmel az ítélőtábla nem osztotta az elsőfokú bíróság azon álláspontját, hogy a szerződéses rendelkezés a régi Ptk. 228. § (3) bekezdése alapján semmis lenne.
Mindemellett az ítélőtábla utal arra is, hogy a bérbeadó részéről a bérlemény használatának szerződésszerű biztosítása a szolgáltatás-ellenszolgáltatás körébe tartozó kötelezettség. Ezen kötelezettség megsértése esetére vállalt fizetési kötelezettséget a bérbeadó. A szerződéses rendelkezésben nem a Ptk. 228. § szerinti feltételnek minősíthető szabályozás húzódik meg, a felek a szerződésük hatályának beállását vagy megszűnését nem tették bizonytalan eseménytől függővé, hanem a hatályos szerződés alapján egyik felet terhelő kötelezettség teljesítésének elmulasztását, tehát a szerződésszegés bizonyos módját szankcionálták egy kárátalány típusú kötelezettséggel.
Az elsőfokú bíróság a felperesi kereseti kérelem alapjául megjelölt szerződéses rendelkezést a fentiekre figyelemmel tévesen érvénytelennek minősítette, ezen jogi álláspontjából kifolyólag nem vizsgálta, hogy a bérbeadói fizetési kötelezettség alapjául a szerződés 11. pontjában megjelölt körülmények bekövetkeztek-e. Erre figyelemmel az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 252. § (3) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot az per újabb tárgyalásra és újabb határozat hozatalára utasította.
A megismételt eljárás során az elsőfokú bíróságnak érdemben kell vizsgálnia és elbírálnia a szerződés 11. pontjában az alperesi kötelezettségvállalás alapjául szolgáló körülmények beálltát, továbbá szükséges lehet a szerződés megszűnése kérdésében való érdemi állásfoglalás is, hiszen az elsőfokú ítéletben foglaltakkal ellentetében az alperesi ellenkérelem ez irányú tartalmára és az ítélet teljességének követelményére [a Pp. 213. § (1) bekezdése alapján az ítéleti döntésnek ki kell merítenie a perben elbírálásra kerülő kereseti és viszontkereseti igényeket és ki kell terjednie az ellenkérelemre is] figyelemmel ezen kérdéskör is a per keretei közé tartozik. Amennyiben a perben az nyer megállapítást, hogy a felperes által kifogásolt alperesi szerződésszegő magatartást megelőzően a felek közti bérleti szerződés valamely okból már megszűnt, úgy a felperes perbeli követelése sem lehet alapos, ez esetben ugyanis a felperes által sérelmezett alperesi magatartás nem a szerződés hatálya alatt következett be. Érdemben kell állást foglalni abban, hogy a felperes által sérelmezett alperesi magatartást idején fennállt-e a szerződés (az alperesnek kell bizonyítania, hogy nem állt fenn), továbbá megvalósultak-e a szerződés 11. pontjában meghatározott és a bérbeadó fizetési kötelezettségének kiváltására alkalmas körülmények (e körben a bizonyítási kötelezettség a felperest terheli).
Amennyiben az nyer megállapítást, hogy a hivatkozott körülmények a szerződés hatályának fennállta alatt bekövetkeztek, úgy a bíróságnak állást kell foglalni a kereseti követelés összegéről, az egyetemleges felelősség kérdéséről, továbbá az alperesi beszámítási kifogásokról. Amennyiben az alperesi beszámítási kifogás előterjesztésére elkésetten került sor, úgy az elsőfokú bíróságnak a Pp. 147/A. § (4) bekezdése értelmében azok elutasításáról végzéssel kell határoznia.
[Győri Ítélőtábla Gf.IV.20.227/2014/4/I.]
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás