PK ÍH 2015/148.
PK ÍH 2015/148.
2015.12.01.
I. Az ingatlan-nyilvántartás által tulajdonosként feltüntetett személy tulajdonjoga bejegyzésének érvénytelenségére nem hivatkozhat és arra jogot sem alapíthat az, akinek a tulajdonos jogosultsága bejegyzését megelőzően az adott ingatlanon nem volt ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joga.
II. A hamis meghatalmazás alapján eljáró képviselő nyilatkozata által a képviselt nem válik jogosulttá, illetve kötelezetté; a létre nem jött ügyletre figyelemmel a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint követelhető a szerződés fennállásában bízva teljesített szolgáltatások visszatérítése [1959. évi IV. tv. (régi Ptk.) 205. § (1) bek., 219. §, 222. §; 1997. évi CXLI. tv. (Inytv.) 62. § (1) bek. a) pontja].
A D. Cs. és D. L. eladók, valamint A. A. F. vevő között 1997. május 21-én létrejött adásvételi szerződés alapján a Fővárosi Kerületek Földhivatala A. A. F. tulajdonjogát jegyezte be az ingatlan-nyilvántartásba a perbeli ingatlanra vonatkozóan. A II. rendű alperes egy Oroszországban közjegyzői okiratba foglalt megbízás és meghatalmazás alapján – amely megbízóként és meghatalmazóként A. A. F.-et tüntette fel – A. A. F. képviselőjeként 2005. február 9-én adásvételi szerződést kötött az I. rendű alperessel. A szerződéssel az I. rendű alperes megvásárolta a perbeli ingatlant 24 500 000 forint vételár ellenében. Az I. rendű alperes a vételárat átutalta a megbízó által megjelölt bankszámlára. Az adásvételi szerződés alapján a földhivatal az A. A. F. javára bejegyzett tulajdonjogot törölte az ingatlan-nyilvántartásból, és az I. rendű alperest jegyezte be kizárólagos tulajdonosként. Az I. rendű alperes az ingatlant birtokba vette. A felperes az ingatlan eladása miatt feljelentést tett a rendőrségen.
A felperes a keresetében elsődlegesen annak megállapítását kérte, hogy közte mint eladó és az I. rendű alperes mint vevő között a 2005. február 9-i keltezésű adásvételi szerződés nem jött létre. Kérte azt is, hogy a bíróság rendelje el az I. rendű alperes tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásból való törlését, a felperes tulajdonjogának visszajegyzését, valamint kötelezze az I. rendű alperest az ingatlan birtokba adására. Előadta, hogy nem ismeri a II. rendű alperest, és nem adott neki meghatalmazást az ingatlan eladására. A II. rendű alperes által felhasznált meghatalmazáson nem az ő aláírása szerepel. Másodlagosan arra kérte kötelezni a II. rendű alperest, hogy fizessen meg 25 000 000 forint kártérítést és ezen összeg után 2005. február 15. napjától a kifizetés napjáig járó törvényes mértékű késedelmi kamatot. Hivatkozott arra, hogy a II. rendű alperes az adásvételi szerződés megkötésénél rosszhiszemű álképviselőként járt el, az ingatlan vételárát nem adta át a felperesnek, emiatt őt kár érte. Kártérítés iránti követelését a Ptk. 4. §-ára, 221. § (1) és (2) bekezdéseire, 339. § (1) bekezdésére, valamint az ügyvédekről szóló törvény 3. §-ára alapította.
Az alperesek az ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték. Előadták, hogy a II. rendű alperes az ingatlan tulajdonosától közjegyzői okiratba foglalt meghatalmazást kapott az ingatlan eladására. A meghatalmazó a személyazonosságát a meghatalmazáshoz csatolt, hitelesített személyi igazolvány másolattal igazolta. Előadták továbbá, hogy a meghatalmazó tulajdonjogát a földhivatal az 1997. május 21-én kelt adásvételi szerződés alapján jegyezte be. Ezen a szerződésen a vevő aláírása, a szerződéshez csatolt útlevél másolaton lévő aláírás, valamint a II. rendű alperesnek adott meghatalmazáson a meghatalmazó aláírása és a meghatalmazáshoz csatolt, hitelesített személyi igazolvány másolaton található aláírás ugyanattól a személytől, de nem a felperestől származik. Ennek alapján vitatták, hogy a felperes azonos a korábban bejegyzett tulajdonossal, és vitássá tették azt is, hogy a felperest megilleti a perben vitatott jog érvényesítése. Hivatkoztak arra is, hogy a 2005. február 9-én kelt adásvételi szerződés alapján megtörtént a vételár kifizetése és az ingatlan birtokba adása úgy, hogy az eladó az ingatlan kulcsait futárral küldte el a vevőnek.
Az elsőfokú bíróság a megismételt eljárást megelőzően hozott ítéletével a keresetet elutasította a felperes igényérvényesítési jogosultságának (aktív perbeli legitimációjának) hiánya miatt. A Fővárosi Ítélőtábla végzésével az elsőfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. Indokolása szerint a felperes közokiratokkal igazolta, hogy azonos az ingatlan-nyilvántartásból törölt korábbi tulajdonossal; a közokirattal szemben pedig az alpereseket terheli a bizonyítás kötelezettsége. Mindezek miatt a közokirattal szemben az alperesek által felajánlott bizonyítás lefolytatását, ennek eredményétől függően a kereset teljesíthetőségének további vizsgálatát írta elő az elsőfokú bíróság számára.
Az elsőfokú bíróság a megismételt eljárásban meghozott, kiegészített ítéletével megállapította, hogy a 2005. február 9-én kelt, február 22-én módosított, majd március 24-én egységes szerkezetbe foglalt adásvételi szerződés a felperes és az I. rendű alperes között nem jött létre. Megkereste a földhivatalt aziránt, hogy a perbeli ingatlanra vonatkozóan az I. rendű alperes javára bejegyzett 1/1 arányú tulajdonjogot törölje az ingatlan-nyilvántartásból, és 1/1 arányban a felperes tulajdonjogát jegyezze vissza eredeti állapot helyreállítása jogcímén. Az I. rendű alperest ennek tűrésére kötelezte. Kötelezte az I. rendű alperest, hogy az ingatlant 15 napon belül ingóságaitól kiürítve, lakható állapotban bocsássa a felperes birtokába. A II. rendű alperessel szemben előterjesztett keresetet elutasította.
Indokolásában rámutatott, hogy A. A. F. tulajdonjogát a földhivatal az 1997. május 21-én megkötött adásvételi szerződés alapján jegyezte be az ingatlan-nyilvántartásba. Rögzítette, hogy a tulajdonos ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett adatai megegyeznek a felperes személyazonosításra alkalmas közokiratokban, a felperes útlevelében és személyi igazolványában szereplő adatokkal. A perben, valamint a büntetőeljárásban beszerzett írásszakértői vélemények alapján azt állapította meg, hogy az 1997. május 21-én kelt adásvételi szerződés egyik – egyébként egymástól eltérő – példányán sem a felperestől származik a vevő aláírása. Kifejtette, hogy a szakvélemények szerint felvetődik annak a lehetősége, hogy a szerződés egyes lapjait kicserélték. Erre a bizonytalanságra tekintettel a szerződést és a szakvéleményeket nem találta alkalmasnak a közokirattal szemben annak bizonyítására, hogy a felperes nem azonos a perbeli ingatlan tulajdonosával. A felperes és a tulajdonos személyazonosságát alátámasztó okirati bizonyítékként értékelte a felperes élettársának ideiglenes tartózkodási engedélyét és vételár átutalásának igazolását, valamint K. J. büntetőeljárásban tett tanúvallomását. A bizonyítékok egybevetése alapján azt a következtetést vonta le, hogy az alperesek a közokiratokkal szemben nem tudták bizonyítani, hogy a felperes nem azonos azzal a személlyel, aki 1997-ben megvásárolta az ingatlant. Álláspontja szerint ezért a felperes kereshetőségi joga fennáll.
A büntetőeljárásban kirendelt írásszakértő szakvéleménye alapján az elsőfokú bíróság megállapította, hogy a II. rendű alperesnek adott, az ingatlan eladására vonatkozó meghatalmazás nem a felperestől származik. Emiatt a 2005. február 9-én megkötött adásvételi szerződés a Ptk. 117. § (1) bekezdése és 205. § (1) bekezdése értelmében nem jött létre, ezért a Ptk. 237. § (1) bekezdése alapján a szerződéskötés előtt fennállott állapotot kell helyreállítani. Okfejtése szerint az I. rendű alperes a vételárat nem a felperesnek fizette meg, ezért a felperes nem volt kötelezhető a vételár visszafizetésére. Az elsődleges kereseti kérelem sikerességére tekintettel érdemben nem vizsgálta a kártérítés megfizetése iránti másodlagos kereseti kérelem teljesíthetőségét. K. J., T. Zs., és dr. Í. Gy. tanúkénti kihallgatását, a teljes büntetőirat beszerzését, antropológus szakértő kirendelését és az adóhatóság megkeresését mint szükségtelen bizonyítást mellőzte.
Az ítélet ellen, annak megváltoztatása, a kereset elutasítása érdekében az alperesek terjesztettek elő fellebbezést. Fellebbezésükben sérelmezték, hogy az elsőfokú bíróság a megismételt eljárásban nem folytatta le teljeskörűen a Fővárosi Ítélőtábla hatályon kívül helyező végzésében elrendelt bizonyítást, a bizonyítékok téves értékelésével és jogszabályba ütköző minősítésével adott helyt a felperes keresetének. Kiemelték, hogy A. A. F. tulajdonjogának bejegyzését követően több személy is fellépett A. A. F.-ként a tulajdonos személyi adatait tartalmazó okmányokkal. Rámutattak, hogy az 1997. évi szerződést szerkesztő és ellenjegyző dr. S. M. ügyvéd tanúkénti meghallgatásakor a felperest általa ismeretlennek mondta. Hangsúlyozták, hogy az írásszakértői vélemények megegyeznek abban, hogy az 1997-ben készült adásvételi szerződés példányain lévő vevői aláírások nem azonosak a felperes aláírásával. A felperes szerződéskötés körülményeire vonatkozó személyes előadásai eltértek egymástól. Rámutattak, hogy a hatályon kívül helyezés előtt eljárt bírónak is feltűnt, hogy a felperes különbözik a szerződéskötéskor a vevő útleveléről készült fénymásolaton lévő fényképen látható személytől. Kifejtették, hogy K. J. – az elsőfokú bíróság megállapításával szemben – nem azonosította egyértelműen a felperest a vevővel, hanem bizonytalan volt. Abból, hogy a II. rendű alperes részére adott meghatalmazáson lévő aláírás nem azonos a felperesével, azonos azonban az 1997-ben kötött szerződést vevőként aláíró személyével, az a következtetés vonható le, hogy a felperes nem azonos az ingatlan korábbi tulajdonosával, a meghatalmazás pedig a tulajdonostól származott. Előadták, hogy a meghatalmazást az Orosz Föderáció jogrendje szerint közokiratba foglalták, aminek nemzetközi egyezmény alapján ugyanaz a bizonyító ereje, mint a Magyarországon kiállított közokiratoknak. Sérelmezték, hogy az elsőfokú bíróság nem adott helyt – a felperes személyazonosságának tisztázását célzó – antropológus szakértő kirendelése iránti bizonyítási indítványuknak. Okfejtésük szerint az 1997-ben kötött szerződést vevőként aláíró személy, valamint a felperes aláírásának különbözősége miatt a perben nincs ügydöntő jelentősége annak, hogy a szerződés példányai nem egyeznek meg egymással mindenben. A felperes anyjának neve viszont nem azonos a tulajdonosként bejegyzett személy anyjának nevével. Kifogásolták, hogy az elsőfokú bíróság nem vizsgálta érdemben a keresetet, nem foglalt állást a 2005-ben kötött adásvételi szerződés létrejöttéről, illetve érvényességéről. Álláspontjuk szerint a szerződés távollévők között érvényesen létrejött. Előadták, hogy a II. rendű alperes olyan személytől származó megbízás és meghatalmazás alapján járt el a szerződés megkötésekor, akinek a személyi adatai megegyeztek az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos személyi adataival. Ha a megbízást adó személy nem a tulajdonos volt, akkor csak a tulajdonos megbízottja lehetett, mert rendelkezett az ingatlan kulcsaival. Érvelésük szerint az orosz jogrend szerint kiállított közokirat hamisítottságának megállapítására és a közokirat alapján létrejött jogviszony elbírálására magyar bíróságnak nincs joghatósága, ez egyébként is a per tárgyától független körülmény. A közokiratba foglalt meghatalmazás érvénytelenségének bizonyítatlanságát a felperes terhére kell értékelni. Hivatkoztak arra, hogy a meghatalmazás utólagos érvénytelenné nyilvánítása nem érinti a perbeli szerződés létrejöttét és érvényességét, az pedig, hogy a II. rendű alperes álképviselőként járt volna el, fogalmilag kizárt. Okfejtésük szerint a szerződési akarat hiánya megtámadhatóvá teszi a szerződést. Az I. rendű alperes az ingatlan-nyilvántartás adataiban bízva, jóhiszeműen szerezte meg az ingatlan tulajdonjogát. Kifejtették, hogy a Pp. 123. §-a és a 2/2010. (VI. 28.) PK vélemény értelmében megállapítási keresetnek nem volt helye, és a felperes elmulasztotta az 1997. évi CXLI. törvény 63. § (1) bekezdésében és a Ptk. 236. § (1) bekezdésében megszabott igényérvényesítési határidőt. Sérelmezték, hogy az elsőfokú bíróság nem kötelezte a felperest a vételár visszafizetésére.
A felperes fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását indítványozta. Álláspontja szerint a korábbi ítélet hatályon kívül helyezése után az elsőfokú bíróság lefolytatta a szükséges bizonyítást. Hangsúlyozta, hogy P. közjegyző nyilatkozatát – ami szerint a közjegyző nem állított ki A. A. F.-től származó megbízást és meghatalmazást – az alperesek is megkapták, és az elsőfokú eljárásban nem vitatták annak tartalmát. Okfejtése szerint bizonyította, hogy az 1997. május 21-én kelt szerződést ügyvéd előtt írta alá, a vételárat átutalással megfizette, és az ő tulajdonjoga került a szerződés alapján bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba. Bizonyította személyi adatait, személyi igazolványának és útlevelének adatait, valamint az ingatlan birtoklásának és használatának tényét is. Hivatkozott arra, hogy az a meghatalmazás, amelynek alapján a II. rendű alperes eladta az ingatlant, érvénytelen, a benne foglalt adatok pedig hamisak. Adatai azonosak az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos adataival, ezért rendelkezik aktív perbeli legitimációval, és határidőben nyújtotta be a törlési keresetet. Kiemelte, hogy a II. rendű alperes maga adta elő, hogy az 1997-ben kötött adásvételi szerződésnek voltak további eredeti példányai is, amelyek utóbb a földhivatalban nem voltak fellelhetők. Emiatt nem volt vizsgálható a szerződés valamennyi eredeti példánya.
A Fővárosi Ítélőtábla kizárólag az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezéssel támadott, megállapítást tartalmazó és az I. rendű alperest marasztaló rendelkezéseit vizsgálta felül [Pp. 228. § (4) bek.].
Az alperesek fellebbezése megalapozatlan.
Az ítélőtábla elsődlegesen azt vizsgálta, hogy alapos-e az alperesek azon fellebbezési hivatkozása, amely szerint az elsőfokú bíróság nem folytatta le a hatályon kívül helyező végzésben előírt bizonyítást. Megállapította, hogy az alperesek erre történő hivatkozása alaptalan, az elsőfokú bíróság minden tanút meghallgatott, aki az 1997. május 21. napján kelt adásvételi szerződés kapcsán a felperessel találkozhatott, és megkísérelte beszerezni a szerződés valamennyi eredeti és fénymásolt példányát, amelyek alapján írásszakértői véleményt szerzett be. Az alperesek által indítványozott antropológus szakértő kirendelését helytállóan mellőzte, a rendelkezésre álló adatok alapján ugyanis érdemi döntés volt hozható. Ennek folytán az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezésére sem a Pp. 252. § (2) bekezdése, sem (3) bekezdése alapján nem volt szükség, az elsőfokú ítélet érdemben felülbírálható volt.
Az elsőfokú bíróság a tényállást helyesen állapította meg, a tényállásból levont jogi következtetéseivel, érdemi döntésével és a döntés ítéletben kifejtett indokaival azonban az ítélőtábla csak az alábbi pontosítások, kiegészítések és indokolásbeli módosítások mellett értett egyet.
A felperes keresete nem a 2005. február 9-én kelt adásvételi szerződés érvénytelenségének, hanem annak a megállapítására irányult, hogy közte és az I. rendű alperes között nem jött létre adásvételi szerződés. Törlési keresetét az I. rendű alperes tulajdonjoga bejegyzésének érvénytelenségére, a bejegyzés érvénytelenségét pedig nem a bejegyzés alapjául szolgáló, 2005. február 9-én kelt adásvételi szerződés érvénytelenségére, hanem a szerződés létre nem jöttére alapította.
Tekintettel arra, hogy a felperes keresete nem terjedt ki a 2005. február 9-én kelt adásvételi szerződés érvénytelenségének a megállapítására, a 2014. március 14. napjáig hatályos Ptk. 239/A. § (1) bekezdése alapján – amely szerint a fél a szerződés érvénytelenségének vagy a szerződés egyes rendelkezései érvénytelenségének (részbeni érvénytelenség) megállapítását a bíróságtól anélkül is kérheti, hogy az érvénytelenség következményeinek alkalmazását is kérné – nem volt lehetőség megállapítási kereset előterjesztésére. Ezért a perben azt kellett vizsgálni, hogy fennállnak-e a megállapítási kereset Pp. 123. §-ában megszabott feltételei. A Pp. 123. §-a szerint megállapításra irányuló kereseti kérelemnek – a számadási perek kivételével – csak akkor van helye, ha a kért megállapítás a felperes jogainak az alperessel szemben való megóvása végett szükséges, és a felperes a jogviszony természeténél fogva vagy a kötelezettség lejártának hiányában vagy valamely más okból teljesítést nem követelhet. A keresetlevél benyújtásakor hatályos, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 62. § (1) bekezdés a) pontja értelmében keresettel kérheti a bíróságtól a bejegyzés törlését és az eredeti állapot visszaállítását érvénytelenség címén az, akinek nyilvántartott jogát a bejegyzés sérti, továbbá az ügyész. Abban az esetben, ha az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés azért érvénytelen, mert a bejegyzés alapjául szolgáló szerződés nem jött létre, marasztalás – az érvénytelen ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlése és az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítása – kérhető. A marasztalás iránti kérelem lehetősége pedig a Pp. 123. §-a alapján kizárja a megállapítási kereset előterjesztésének a lehetőségét. Az alperesek ezért megalapozottan hivatkoztak arra a fellebbezésükben, hogy a perben megállapítási keresetnek nem volt helye, a felperesnek az adásvételi szerződés létre nem jöttére való hivatkozása pedig csupán a törlési kereset jogalapjaként volt elbírálható. E miatt az ítélet rendelkező részéből a megállapításra vonatkozó rendelkezést mellőzni kellett.
Az Inytv. 62. § (1) bekezdés a) pontja alapján az érvénytelen ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlését és az eredeti állapot visszaállítását keresettel az kérheti a bíróságtól, akinek nyilvántartott jogát a bejegyzés sérti. A perben a felperes állította, az alperesek pedig vitatták azt, hogy a 2005. február 9-én kelt adásvételi szerződés folytán törölt tulajdonjog bejegyzésnek a felperes volt a jogosultja. Ebből az okból az alperesek vitássá tették a felperes aktív perbeli legitimációját. A felperes perbeli legitimációjának hiányával kapcsolatban az alperesek arra hivatkoztak, hogy az 1997. május 21-én kelt adásvételi szerződést vevőként nem a felperes írta alá, ezért a felperes nem azonos azzal a vevővel, akinek a tulajdonjogát a szerződés alapján a földhivatal bejegyezte az ingatlan-nyilvántartásba.
A perben rendelkezésre álló igazságügyi írásszakértői vélemények alapján kétséget kizáróan megállapítható, hogy az 1997. május 21-én kelt adásvételi szerződés egyik fellelhető példányát sem a felperes írta alá vevőként. A földhivataltól beszerzett iratokból azonban megállapítható, hogy ennek a szerződésnek biztosan volt két további, a földhivatalba benyújtott eredeti példánya is. Ezek a földhivatalhoz benyújtott eredeti szerződéspéldányok nem kerültek elő, ezért azok írásszakértői vizsgálatára sem kerülhetett sor. Erre a két eltűnt, eredeti szerződéspéldányra figyelemmel nem vonható le okszerűen teljes bizonyossággal az a következtetés, hogy az 1997. május 21-én kelt adásvételi szerződésnek nincs olyan példánya, amit a felperes írt alá vevőként. Ezeken a példányokon lehet a felperestől származó aláírás, mert dr. S. M. okiratkészítő ügyvéd határozottan állította, hogy a szerződéskötéskor a vevőnek jelen kellett lennie, bár a felperesben a vevőt nem ismerte fel.
A perben a Pp. 164. § (1) bekezdése alapján a felperest terhelte annak bizonyítása, hogy az I. rendű alperes tulajdonjogának bejegyzése az ő korábban bejegyzett jogát sérti – ő volt az ingatlan-nyilvántartásból törölt tulajdonjog jogosultja.
A felperes Oroszországban kiállított, és Magyarországon is a közokiratok bizonyító erejével rendelkező okmányokkal – útlevéllel és személyi igazolvánnyal – igazolta, hogy neve és születési éve azonos az I. rendű alperes tulajdonjog bejegyzésével egyidejűleg az ingatlan-nyilvántartásból törölt tulajdonos nevével és születési évével. Az ingatlan-nyilvántartásból törölt tulajdonos anyjának ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett neve nem egyezik meg pontosan a felperes anyjának nevével. Ennek a körülménynek az ítélőtábla azért nem tulajdonított a felperes és a törölt tulajdonos azonossága szempontjából jelentőséget, mert a felperes anyjának nevét egyik okmánya sem tartalmazza, így anyjának neve csak szóbeli közlés folytán kerülhetett rögzítésre az 1997-ben kötött adásvételi szerződésben, majd a szerződéssel egyezően az ingatlan-nyilvántartásban. A szóbeli közlés következménye lehetett az, hogy a szerződést tartalmazó okiratot szerkesztő ügyvéd a nevet elértette, elhallotta, emiatt pontatlanul rögzítette.
Mivel a felperes okmányaiban rögzített személyi adatok megegyeznek az ingatlan-nyilvántartásból törölt tulajdonos személyi adataival, a Pp. 195. § (1) és (6) bekezdései alapján az ellenkező bizonyításáig a felperest a törölt tulajdonjog jogosultjával azonos személynek kell tekinteni. A közokiratokkal szemben a perben az alpereseknek vagy azt kellett volna eredményesen bizonyítaniuk, hogy a felperes valódi neve nem A. A. F., hanem más, vagy azt, hogy létezik egy másik, a felperessel azonos nevű és vele azonos évben született személy is, és ez a felperessel azonos nevű és vele azonos évben született másik személy volt az ingatlan-nyilvántartásból törölt tulajdonos. Az alperesek egyiket sem tudták bizonyítani. A bizonyítás sikertelenségének a következménye az, hogy továbbra is a felperest kell az ingatlan-nyilvántartásból törölt tulajdonjog bejegyzés jogosultjának tekinteni. Ebből pedig az következik, hogy az I. rendű alperes tulajdonjogának bejegyzése a felperes ingatlan-nyilvántartásba korábban bejegyzett tulajdonjogát sérti. Ez pedig az Inytv. 62. § (1) bekezdés a) pontja alapján megalapozza a felperes aktív perbeli legitimációját – jogosultságát arra, hogy érvénytelenség jogcímén keresettel kérje az I. rendű alperes tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásból való törlését.
Az 1997. május 21-én kelt adásvételi szerződés alapján a földhivatal a felperes tulajdonjogát jegyezte be az ingatlan-nyilvántartásba. A felperes tulajdonjogának bejegyzése előtt az I. rendű alperesnek nem volt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joga, ezért az Inytv. 62. § (1) bekezdés a) pontja alapján a felperes tulajdonjog bejegyzésének érvénytelenségére nem hivatkozhat, e bejegyzés érvénytelenségére nem alapíthat jogot akkor sem, ha nincs egyetlen olyan 1997. május 21-én kelt adásvételi szerződés sem, amelyet a felperes írt volna alá.
A felperes tulajdonosi jogállását támasztja alá az is, hogy a felperes bizonyítani tudta az ingatlan vételárának megfizetését, az ingatlan birtoklását és használatát, valamint az ingatlannal járó terhek viselését. E körben az elsőfokú bíróság helyesen értékelte K. J. büntetőeljárásban tett vallomását, aki a felperest azonosította, kizárólag a szerződéskötéskor készített fénymásolt fényképen bemutatott személy felismerésében volt bizonytalan.
A Ptk. 205. § (1) bekezdése szerint a szerződés a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével jön létre. A Ptk. 219. § (1) bekezdése kimondja, hogy más személy (képviselő) útján is lehet szerződést kötni, vagy más jognyilatkozatot tenni, kivéve ha jogszabály szerint a jognyilatkozat csak személyesen tehető meg. A Ptk. 219. § (2) bekezdése értelmében a képviselő cselekménye által a képviselt válik jogosítottá, illetőleg kötelezetté. A Ptk. 222. §-a úgy rendelkezik, hogy képviseleti jogot – a törvényen, a hatósági rendelkezésen és az alapszabályon alapuló képviseleten felül – a képviselőhöz, a másik félhez vagy az érdekelt hatósághoz intézett nyilatkozattal (meghatalmazás) lehet létesíteni.
A perben az alperesek arra hivatkoztak, hogy a II. rendű alperes a tulajdonostól származó, Oroszországban közjegyzői okiratba foglalt megbízás és meghatalmazás alapján, a tulajdonos képviselőjeként kötötte meg a 2005. február 9-én kelt adásvételi szerződést az I. rendű alperessel. Az okirat kiállítójaként feltüntetett P. közjegyző – az iratokhoz csatolt okiratban – úgy nyilatkozott, hogy nem foglalt közjegyzői okiratba A. A. F.-tól származó, a II. rendű alperes nevére szóló megbízást és meghatalmazást. A migrációs hivataltól származó iratokból kitűnik, hogy a megbízó okiratban rögzített személyes adatai és okmányainak adatai nem egyeznek meg a felperes személyes adataival és okmányainak adataival. Azt pedig, hogy a közjegyzői okiraton lévő megbízói, illetve meghatalmazói aláírás nem a felperestől származik, igazságügyi írásszakértő vélemény támasztotta alá. Mindebből megalapozottan vonható le az a következtetés, hogy a II. rendű alperes részére küldött meghatalmazás és megbízás hamis, az nem a felperestől származik. Az alperesek álláspontjával szemben ezen tények értékelése a magyar bíróság feladata a magyar eljárási jogi szabályok szerint, mert a magyar bíróság joghatóságának fennállását egyik fél sem tette vitássá, az a nemzetközi magánjogról szóló 1979. évi 13. tvr. 54. §-a alapján fennáll, és a 63. § a magyar eljárási jog szabályai szerinti eljárást ír elő.
Mivel a felperes nem adott meghatalmazást a II. rendű alperesnek, a II. rendű alperes a Ptk. 222. §-a alapján nem vált jogosulttá a felperes képviseletére. Emiatt a II. rendű alperes szerződéses nyilatkozata nem fejezhette ki a felperes akaratát, a II. rendű alperes nyilatkozatai által a felperes a Ptk. 219. § (2) bekezdése alapján nem válhatott sem jogosulttá, sem kötelezetté. Ennek pedig az a jogi következménye, hogy a II. rendű alperes nyilatkozata folytán a felperes és az I. rendű alperes között – a felperes erre irányuló akaratának hiányában – a Ptk. 205. § (1) bekezdésében foglaltakra figyelemmel nem jött létre adásvételi szerződés.
Az ítélőtábla nem értett egyet az elsőfokú bírósággal abban, hogy a perben az eredeti állapot helyreállítására a Ptk. 237. § (1) bekezdése alapján van lehetőség. A Ptk. 237. § (1) bekezdése ugyanis a szerződések érvénytelenségének jogkövetkezményeként írja elő a szerződéskötés előtt fennállott helyzet visszaállítását. Ha azonban a szerződés nem jött létre, akkor annak érvénytelensége fogalmilag kizárt, emiatt pedig a Ptk. 237. § (1) bekezdésének alkalmazása szóba sem kerülhet. Az elsőfokú bíróságnak ezért az eredeti állapot helyreállítása körében nem lehetett és nem is kellett hivatalból, erre irányuló alperesi viszontkereset nélkül rendelkeznie a vételár visszafizetéséről.
Abban az esetben, ha a szerződés nem jött létre, a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint követelhető a szerződés fennállásában bízva teljesített szolgáltatások visszatérítése. Így az I. rendű alperes is a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint követelheti a vételár visszafizetését attól a személytől, akihez a vételár került.
Annak, hogy a felperes és az I. rendű alperes között nem jött létre adásvételi szerződés, az a jogkövetkezménye, hogy az I. rendű alperes tulajdonjog bejegyzése érvénytelen. Az Inytv. 62. § (1) bekezdés a) pontja az érvénytelen ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlésével egyidejűleg az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítására, az érvénytelen bejegyzés folytán törölt jog visszajegyzésére ad lehetőséget, mert az Inytv. 63. § (1) bekezdése alapján az igényérvényesítési határidő elmulasztása nem állapítható meg.
Mindezekre tekintettel a Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. § (2) bekezdése alapján részben megváltoztatta, a rendelkező részből mellőzte a szerződés létre nem jöttének megállapítását az önálló megállapítási kereset előterjeszthetőségének hiánya miatt, az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítására vonatkozó rendelkezést pedig a szövegezés módosításával hagyta helyben. Ennek megfelelően az I. rendű alperest annak tűrésére kötelezte, hogy a Körzeti Földhivatal a perbeli ingatlanról az I. rendű alperes nevén álló 1/1 arányú tulajdonjogot törölje, és arra a felperes tulajdonjogát 1/1 tulajdoni hányadra eredeti állapot visszaállítása címén jegyezze be.
(Fővárosi Ítélőtábla 6.Pf.21.834/2013/7.)
(A Kúria Pfv.VI.21.382/2014/13. számú ítéletével a Fővárosi Ítélőtábla fenti jogerős ítéletét hatályában fenntartotta.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás