PÜ BH 2015/191
PÜ BH 2015/191
2015.07.01.
A társasház közös képviselőjének képviseleti joga nem korlátlan, ezért ha olyan szerződést köt, amelyről csak a közgyűlés dönthet és ilyen döntés nincs, akkor a társasház részéről nem áll fenn szerződéskötési akarat és a szerződés nem jön létre [2003. évi CXXX. tv. 28. §, 50. § (1) bek.; 1959. évi IV. tv. (Ptk.) 205. §].
[1] A társasház felperes a képviseletében eljárt közös képviselő, H. J.-né útján – a lakóépület közös tulajdonú részeinek a felújítása céljából – 2007. október 9-én 7 163 558 forint kölcsön felvételére kötött szerződést az I. r. alperessel. A szerződés szerint a képviselő a felperes közgyűlésén felvett jegyzőkönyvvel és jelenléti ívvel igazolta a képviseleti jogosultságát. A kölcsön első részletének folyósításához szükséges első lehívó levél megküldéséig a felperes köteles volt átadni az I. r. alperesnek – egyebek mellett – a közgyűlés határozatát a beruházásról és az összeg pontos megjelölésével a hitel felvételéről.
[2] A kölcsön a társasház részére folyósításra került, annak részbeni felhasználásával elkészült a tervezett nyílászárócsere, de a felvonó felújítása nem történt meg, mivel a társasház felvonóval nem rendelkezik. A szerződés biztosítására a felperes és a II. r. alperes által kötött támogatási szerződés alapján 2007. október 9-én óvadéki szerződés jött létre az I. és II. r. alperesek között. A felperes a felvett kölcsön egy részét visszafizette, majd a törlesztések elmaradása miatt az I. r. alperes a szerződést 2011. május 11-én felmondta.
[3] A felperes keresetében elsődlegesen kérte annak a megállapítását, hogy a kölcsönszerződés akarathiba folytán nem jött létre, mert azt a közös képviselő közgyűlési felhatalmazás nélkül írta alá. A közgyűlés nem hozott határozatot hitel felvételéről, a jegyzőkönyv és a jelenléti ív pedig hamisítvány. Másodlagosan előadta, hogy a szerződés, az aláíró képviseleti jogának megfelelő igazolása és a szerződés szerinti egyéb iratok csatolásának hiányában, nem lépett hatályba. Harmadlagosan a szerződés semmisségére hivatkozott, mert azt bűncselekmény elkövetéséhez használták fel eszközül, így az jogszabályba ütközik. Negyedlegesen előadta, hogy a szerződés a jó erkölcsbe ütközése folytán semmis, mert jogszabályba ütköző módon, hamis dokumentumok felhasználásával jött létre. Ötödlegesen annak a megállapítását kérte, hogy a szerződés a felvonó korszerűsítésére vonatkozó részében semmis, mert lehetetlen szolgáltatásra irányult.
[4] Az I. r. alperes a kereset elutasítását kérte, míg a II. r. alperes álláspontja szerint az óvadéki szerződés érvénytelen.
[5] Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította.
[6] Az ítélet indokolása szerint a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 50. §-ának (1) bekezdése alapján a kölcsönszerződés közgyűlés általi jóváhagyása a felperes társasház belső ügye, kívülálló, harmadik személyekkel szemben a közgyűlés jóváhagyásának a hiányára nem lehet hivatkozni. A közgyűlési jóváhagyás elmaradása tehát nem eredményezhette a szerződés létre nem jöttét.
[7] Az elsődleges és másodlagos kereset megállapításra irányult, de azok tekintetében a Pp. 123. §-a szerinti feltételek nem álltak fenn, mert a felperes a kölcsönszerződés létre nem jöttére, illetve hatálybalépésének az elmaradására vonatkozó előadását az I. r. alperes által a kölcsönösszeg megfizetése iránt indított eljárásban védekezésként előadhatja. A Btk. nem rendelkezik polgári jogi szerződések érvénytelenségéről, a kölcsönszerződés a célzott joghatás kiváltására alkalmas volt és nincs olyan jogszabály, amely ennek a beálltát kizárta volna. A kölcsönszerződés megkötése az általánosan elfogadott erkölcsi normákat nem sértette, az elkülönül a kölcsönösszeg felhasználásától, így a szerződés jó erkölcsbe való ütközése sem volt megállapítható. A felek kölcsön folyósításában állapodtak meg, a felhasználás mikéntjének a meghatározása pedig nem azonos a szerződéses szolgáltatás meghatározásával. A felvonófelújítás nem volt a szerződés tárgya, így a szerződés semmissége a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (régi Ptk.) 227. §-ának (2) bekezdése alapján sem volt megállapítható.
[8] A felperes és az I. r. alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. A jogerős ítélet indokolásában kiemelte, hogy a relatív jogképességgel rendelkező felperes közös képviselője törvényes képviselő és e minősége nemcsak a bírósági és a hatósági eljárások során áll fenn, hanem az anyagi jogi jognyilatkozatai körében is. A közös képviselő felhatalmazás nélküli eljárásának a jogkövetkezményeit a társasház és a közös képviselők közötti belső jogviszonyban kell levonni. A szerződés hatálybalépéséről maga a szerződés rendelkezett és az annak alapján hatályba is lépett, a jó erkölcs körében pedig a szerződést és nem az azt megkötő képviselő eljárását kell értékelni.
[9] A jogerős ítélettel szemben a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte, hogy a Kúria azt helyezze hatályon kívül, az elsőfokú bíróság ítéletét változtassa meg és adjon helyt a kereseti kérelmének.
[10] A felülvizsgálati kérelem indokolásában előadta, hogy a Tht. 28. §-ának (1) bekezdése alapján a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik a közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról szóló döntés meghozatala. A közös képviselő tehát ebben a körben csak korlátozott képviseleti joggal rendelkezik, ha túllépi hatáskörét, akkor ahhoz joghatás csak akkor fűződik, ha a nyilatkozatát a közgyűlés utóbb jóváhagyja. A Thtv. 50. §-ának (1) bekezdése szerinti korlátlan képviseleti jog a közös képviselőt csak a bíróság és más hatóság előtti eljárásban illeti meg.
[11] Kifejtette a felperes azt is, hogy a jogainak védelme érdekében indokolt volt a megállapítás iránti kereset benyújtása, az I. r. alperes ugyanis választottbíróság előtt kezdeményezte követelése érvényesítését. A harmadlagos, negyedleges és ötödleges kereseti kérelmei tekintetében kiemelte, hogy a kölcsön célhoz kötött volt, a cél pedig részben eleve lehetetlen dologra irányult. A szerződés megkötése egy bűncselekmény elkövetésének mozzanata, eszköze volt és így az jogszabályba és a jó erkölcsbe ütközött.
[12] A Kúria álláspontja szerint felülvizsgálati kérelem annyiban megalapozott, hogy az eljárás során a tényállás nem került kellő mértékben feltárásra, ezért az annak alapján meghozott érdemi döntés nem volt megalapozott.
[13] Az ügyben volt helye megállapítás iránti kereset előterjesztésének. 2012. május 26-tól hatályba lépett a régi Ptk. 239/A. §-ának rendelkezése, amelynek alapján a jogkövetkezmények levonása nélkül is kérhető lett a szerződés érvénytelenségének a megállapítása. Az ezen a jogalapon indított perekben az 5/2013. PJE határozat értelmében nem kell vizsgálni a Pp. 123. §-ában megfogalmazott feltételek fennállását. A nem a szerződés érvénytelenségének a megállapítására irányuló kereseti kérelmek körében viszont fennálltak a Pp. 123. §-a szerinti feltételek, mert a perindításra a felperes jogai védelme érdekében volt szükség. A felperes a per eredményeképpen kerülhet ugyanis abba a helyzetbe, hogy tisztázott legyen, áll-e fenn tartozása és ha igen milyen mértékben az I. r. alperessel szemben. Nem köteles bevárni ezzel az I. r. alperes perindítását, illetve azt, hogy ez – általa sérelmezett módon – a választottbíróság előtt következzen be.
[14] A Tht. 28. §-ának a) pontja értelmében a közgyűlés határoz a közösséget terhelő kötelezettségek elvállalásáról. A perbeli esetben ilyen kötelezettségvállalásról volt szó, így a kölcsön felvételéről a jogszabályi rendelkezés értelmében csak a közgyűlés dönthet. Amennyiben ilyen döntés nincs, akkor a társasház részéről nem állt fenn szerződéskötési akarat a kölcsönszerződés megkötésére. A szerződési akarat hiánya esetén a régi Ptk. 205. §-ának (1) bekezdése alapján a szerződés nem jön létre. A közös képviselő nyilatkozata nem alkalmas a szerződési akarat pótlására, hiszen szerződési akarata nem a közös képviselőnek, hanem csak az általa képviselt társasháznak lehet. Amennyiben ilyen akarat nincs, úgy nem tud a képviselő mi alapján eljárni, nem tudja e vonatkozásban a társasház képviseletét ellátni.
[15] A Kúria ezt az álláspontját már a BH 2014.154. számon közzétett eseti döntésben is megfogalmazta, kifejtve, hogy a társasház közös képviselőjének képviseleti joga nem korlátlan, csak azokban az ügyekben járhat el a társasház nevében, amelyek intézésére jogszabály vagy a közgyűlés határozata feljogosítja. Hasonló álláspontot foglalt el a Kúria abban az esetben is, amikor polgármester kötött képviselő-testületi hatáskörbe tartozó kérdésben – testületi határozat nélkül – képviselőként szerződést (BH 2009.183.).
[16] Tévesen került tehát megállapításra a jogerős ítéletben az, hogy a közös képviselő eljárásának eredményeképpen akár közgyűlési határozat – azaz a felperes akaratnyilvánítása – nélkül is létrejött a társasház felperes és az I. r. alperes között a kölcsönszerződés.
[17] A téves jogi álláspont folytán elmaradt annak a tisztázása, hogy hozott-e a felperes ilyen tartalmú határozatot a hitel felvételéről, illetve a közös képviselő – bármilyen, akár hamisított formában – bemutatott-e egyáltalán az I. r. alperesnek ilyen tartalmú határozatot. Nem vizsgálták az eljárás során még csak azt sem, hogy ténylegesen ki volt a szerződés megkötésekor a felperes közös képviselője. Az ebben a körben rendelkezésre álló okiratok ugyanis ellentmondásosak, mert a 2005. szeptember 13-i jegyzőkönyv szerint H. J.-t és J. M.-nét választották meg közös képviselőnek, akik 2005. szeptember 20-án át is vették a társasházat elődjüktől. Egy, az iratok közt elfekvő másik – 2005. november 4-én kelt – jegyzőkönyv szerint viszont a korábbi közös képviselő lemondását elfogadva a társasház a H. Bt.-t választotta meg közös képviselőnek.
[18] Amennyiben nem H. J.-né volt a közös képviselő, akkor álképviselőként járt el a szerződés megkötése során és így másodlagos jelentőségűvé válik az is, hogy volt-e egyáltalán közgyűlési határozat a kölcsön felvételéről vagy sem. Az álképviselő nyilatkozata ugyanis a képviseltet ez esetben eleve nem köti (EBH 2004.1146.).
[19] Amennyiben az állapítható meg, hogy H. J.-né volt a tényleges közös képviselő, akkor viszont vizsgálni kell, hogy volt-e olyan érvényes közgyűlési határozat, amely őt a kölcsön felvételére feljogosította. Nem kizárt, hogy az I. r. alperes rendelkezik ilyennel, hiszen azt a kölcsönszerződés tartalma alapján a közös képviselőnek csatolnia kellett a banki iratokhoz. Ha nem volt érvényes közgyűlési határozat, akkor a felvett kölcsönt meg kell osztani, tekintettel arra, hogy annak egy részét a felperes nem vitásan felvette és fel is használta a nyílászárócseréhez. A kölcsönszerződés ebben a részben tehát ezáltal utólagos jóváhagyással, vagy akár ráutaló magatartás útján, de létrejött a felperes és az I. r. alperes között. A társasház ebben a részében ugyanis magatartásával utólag jóváhagyta H. J.-né tevékenységét, ami a szerződés részben érvényes létrejöttét eredményezte. Szükséges tisztázni ez esetben azt, hogy a kölcsönösszegből mennyi volt az, aminek a felvételét a társasház utólagosan jóváhagyta és felhasználta, mert ennek a visszafizetésére a felperes a kölcsönszerződésnek megfelelően köteles.
[20] Amennyiben a felperes nem hozott határozatot, kérdéses lehet az is, hogy az I. r. alperes milyen okiratok, egyéb adatok (például hamis közgyűlési határozat) birtokában döntött a szerződés megkötéséről és a kölcsönösszeg folyósításáról. Nem lehet ugyanis figyelmen kívül hagyni azt a tényt sem, hogy az I. r. alperes folyósította a kölcsönösszeget és az befizetésre került a felperes bankszámlájára. Ennek az összegnek a felperes által felhasznált összeget meghaladó része ezért kárként jelentkezik az I. r. alperesnél. Amennyiben H. J.-né a felperes közös képviselője volt, a felperes megbízottjaként járt el, így a tevékenységéért a felperes a meghatalmazottért való felelősség szabályai alapján felel az I. r. alperessel szemben. Ilyen jellegű kárigény esetén mérlegelni kell azt, hogy a felperes és az I. r. alperes úgy járt-e el az ügyben, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. Kellő gondosságot, következetességet tanúsított-e a felperes a közös képviselő kiválasztása, megbízása, utasításokkal való ellátása és felügyelete, valamint az I. r. alperes a kölcsönszerződés megkötése és a kölcsön összegének folyósítása során.
[21] A Kúria a kifejtettek alapján Pp. 275. §-ának (4) bekezdése szerint a jogerős ítélet fellebbezéssel támadott rendelkezését valamint ebben a részében az elsőfokú bíróság ítéletét is hatályon kívül helyezte és a Pp. 252. §-ának (3) bekezdésére tekintettel az elsőfokú bíróságot ebben a körben új eljárásra és új határozat hozatalára utasította.
[22] Meghagyja a Kúria az elsőfokú bíróságnak, hogy a megismételt eljárás során a leírtaknak megfelelően hívja fel a feleket bizonyítékaik, bizonyítási indítványaik előterjesztésére. Szükséges ez elődlegesen abban a kérdéskörben, hogy ki volt a felperes társasház tényleges közös képviselője a szerződés megkötésének és a hitelösszeg felvételének időszakában. Folytasson le továbbá az elsőfokú bíróság bizonyítási eljárást ezt követően arra vonatkozóan, hogy hozott-e a felperes közgyűlési határozatot a kölcsön felvételéről, szerezze be az I. r. alperestől a rendelkezésére álló iratokat, amelyekből egyértelműen megállapítható az is, hogy az I. r. alperes milyen adatok birtokában döntött a szerződés megkötéséről és a hitel folyósításáról. A kifejtetteknek megfelelően szükség esetén tisztázni kell, hogy mely részében jött létre érvényesen a kölcsönszerződés a felperes általi utólagos jóváhagyás útján és van-e olyan rész, amelyre a szerződés létrejötte ilyen módon sem állapítható meg. Ezt követően lesz az elsőfokú bíróság abban a helyzetben, hogy megalapozottan foglaljon állást a jogvita érdemében, azaz a szerződés létrejöttének kérdésében.
(Kúria Pfv. VI. 20.823/2014.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás