PÜ BH 2015/222
PÜ BH 2015/222
2015.08.01.
Ha jogszabály vagy megállapodás a szerződés megkötéséhez írásbeli alakot rendel, akkor legalább a szerződés lényeges tartalmát írásba kell foglalni. Lényeges tartalom ebből a szempontból az, amit jogszabály annak tekint. A felek az írásbeliséghez kötött és így létrejött szerződés hatálybalépését szóban kikötött feltételhez is köthetik [1959. évi IV. tv. (Ptk.) 218. § (1) bek., 228. § (1) bek.].
[1] Az I. r. felperes volt házastársa tulajdonában állt az I. r. felperes holtig tartó haszonélvezeti jogával terhelt perbeli ingatlan, amelyet végrehajtási árverésen az alperes szerzett meg. Az ingatlant azóta is a felperesek tartják birtokban. Az I. r. felperes az alperessel, illetve annak ügyvezetőjével az alperes ingatlanközvetítő tevékenysége során került kapcsolatba. A felek között vitás kérdések álltak fenn, amelyek rendezése során abban állapodtak meg, hogy az alperes átruházza a felperesekre az ingatlan tulajdonjogát, míg az I. r. felperes az alperes tulajdonát képező hat ingatlan tekintetében eláll az általa benyújtott keresetektől és kéri az azokra elrendelt perfeljegyzések törlését, valamint egy vele kapcsolatban álló hitelközvetítő iroda azok megvásárlásához a leendő vevőknek hitelt biztosít. A 2009. április 22-én létrejött adásvételi szerződés szerint az alperes 8 500 000 forintért eladta a II. r. felperesnek az ingatlant és azon az I. r. felperes holtig tartó haszonélvezeti jogot szerzett. Az aláírt szerződéseket az alperes magánál tartotta, a szerződésről azonban a tudta nélkül egy fénymásolati példány az I. r. felperes birtokába került, aki viszont a megállapodás rá vonatkozó részét nem teljesítette.
[2] A felperesek módosított keresetükben kérték annak megállapítását, hogy az általuk fénymásolatban csatolt adásvételi szerződés alapján és annak megfelelően az ingatlan tulajdonjogát, illetve haszonélvezeti jogát megszerezték.
[3] Az alperes a kereset elutasítását kérte. Előadta, hogy az adásvételi szerződés érvényesen nem jött létre, a szerződés általa nem került aláírásra, kézjegyét egy másik szerződésről másolták az okiratra.
[4] Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy a II. r. felperes – adásvétel jogcímén – megszerezte az ingatlan tulajdonjogát és azt az I. r. felperes holtig tartó haszonélvezeti joga terheli és megkereste a földhivatalt a változások átvezetése végett.
[5] Az elsőfokú bíróság az ítélet indokolásában kifejtette, hogy a felperesek a senki által kétségbe nem vontan szavahihető dr. P. L. ügyvéd tanúvallomásával – amelyet dr. J. Gy. ügyvéd tanúkénti nyilatkozata is megerősített – bizonyítani tudták, hogy rendelkezésre állt az aláírt adásvételi szerződés és a becsatolt másolat arról készült. Ezekkel a bizonyítékokkal szemben a Pp. 164. §-a alapján a bizonyítási teher átfordult az alperesre, akinek így bizonyítania kellett volna azt, hogy nem készült ilyen okirat. Az alperes ezt igazolni nem tudta és e körben bizonyítási indítványa sem volt. Figyelemmel volt az elsőfokú bíróság arra is, hogy a felperesek nem ok nélkül voltak és vannak jelenleg is az ingatlan birtokában, ők a bejegyzett fogyasztók és azon jelentős beruházásokat eszközöltek. Megállapította mindezek alapján, hogy az adásvételi szerződés érvényesen létrejött és már az annak megfelelő teljesítésre is sor került.
[6] Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a keresetet elutasította.
[7] A másodfokú bíróság a rendelkezésre álló bizonyítékok alapján – az elsőfokú bírósággal egyezően – arra a következtetésre jutott, hogy az adásvételi szerződés a felek között érvényesen létrejött. A felek azonban az adásvételi szerződés hatályának beállását további feltételek bekövetkezésétől tették függővé [Ptk. 228. § (1) bekezdés]. Ezek a szerződés hatályának a beálltát eredményező feltételek a felek lényegében egybehangzó előadása szerint a következők voltak: legalább hat, az alperes tulajdonában álló ingatlanról az I. r. felperes törölteti a perfeljegyzést, továbbá egyes ingatlanok tekintetében a másnapi tárgyalás eredményeként a hitelközvetítői megállapodást is magában foglaló lehetőség nyílik az alperes számára, hogy az ingatlanokat a korábbi tulajdonosoknak a felvenni tervezett hitel birtokában értékesíteni tudja. A felperes nem igazolta, hogy ezek a feltételek megvalósultak volna, nem intézkedett valamennyi perfeljegyzés törléséről és nem nyert bizonyítást, hogy az alperes szerződött volna a hitelközvetítővel. Az adásvételi szerződésre ezért a felperesek jogot nem alapíthattak, keresetük nem volt megalapozott.
[8] Kifejtette a másodfokú bíróság, hogy a szerződés – egyebek mellett – akkor jön létre, ha a felek a bármelyikük által lényegesnek tartott kérdésekben megállapodtak. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a megállapodást feltétlenül bele kell foglalni a létrejött okiratba, mert a szerződés érvényes létrejöttéhez – a Ptk. 218. § (1) bekezdése szerint – elegendő csak a lényeges, azaz a törvény által ilyennek tekintett kérdések írásba foglalása. A felek által lényegesnek tekintett kérdéseknek annyiban van szerepük, hogy azokban is meg kell állapodni, de azok írásba foglalása törvényi előírás hiányában nem követelhető meg. A feltételek írásba foglalásának elmaradása tehát a szerződés érvényességét nem érinti, azok ennek ellenére a szerződés részévé váltak.
[9] A jogerős ítélettel szemben a felperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérték annak hatályon kívül helyezésével az elsőfokú bíróság ítéletének a helybenhagyását, vagy a hatályon kívül helyezés mellett a másodfokú bíróság kötelezését új eljárás lefolytatására, új határozat hozatalára.
[10] Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében kérte, hogy a Kúria a jogerős ítéletet tartsa fenn hatályában és marasztalja a felpereseket a perköltségben.
[11] A felülvizsgálati kérelmet a Kúria nem találta megalapozottnak.
[12] A jogerős ítélet az ügy elbírálásához szükséges mértékben feltárt és helyesen megállapított tényállásból helytálló jogi következtetéseket vont le, azokkal a Kúria is egyetértett, jogszabálysértés nem történt.
[13] A másodfokú bíróság eleget tett az őt terhelő indokolási kötelezettségnek, mert részletesen – és helyesen – kifejtette, hogy milyen bizonyítékok alapján találta megállapíthatónak a feltételek kikötésének megtörténtét. A bíróságnak – a Pp. 206. § (1) bekezdésében foglaltaknak megfelelően – a rendelkezésre álló bizonyítékok egybevetésével és mérlegelésével kell meggyőződése szerint megállapítani a tényállást. Ennek során kiemelt jelentőséget kell tulajdonítani a felek személyes előadásának.
[14] A másodfokú bíróság mindezeknek megfelelően, helytállóan állapította meg, hogy a felek az adásvételi szerződés hatálybalépését meghatározott feltételek bekövetkeztétől tették függővé. Az I. r. felperes az eljárás során több alkalommal tett személyes nyilatkozatokat arról, hogy a megállapodásuk szerint akkor szerezte volna meg az ingatlant, ha a hitelekről szerződés jön létre és törölteti az általa indított perek alapján elrendelt perfeljegyzéseket. Ezt erősítette meg G. J., dr. J. Gy., M. Zs. és dr. P. L. is a tanúvallomásában. Az alperes ügyvezetője bár kitartott amellett, hogy a szerződést nem is írta alá, arról azért nyilatkozatot tett, hogy ezen feltételek teljesülése esetén lett volna hajlandó az ingatlan átruházására. A másodfokú bíróság álláspontját ezen túlmenően alátámasztotta az a tény is, hogy a szerződésből a felperesek nem kaptak aláírt példányt. A rendelkezésre álló fénymásolat a saját előadásuk és a tanú vallomása szerint is titokban, az alperes ügyvezetőjének tudta és beleegyezése nélkül készült. Mindez arra utalt, hogy az alperes – amennyiben valóban aláírta azt – a szerződést a feltételek teljesüléséig vissza akarta tartani, hiszen ha a cél a feltétlen átruházás lett volna, akkor nincs oka annak, hogy a felperesek nem kaptak aláírt szerződéspéldányt. Iratellenes tehát a felperesek azon hivatkozása, amely szerint a felek nem nyilatkoztak a feltételek kikötéséről.
[15] Megalapozott a másodfokú bíróság álláspontja abban a kérdésben is, hogy a feltételek kikötése azok írásba foglalása nélkül is érvényesen megtörtént. A Ptk. 218. § (1) bekezdése szerinti lényeges tartalmi elem az, amit jogszabály lényegesnek tekint. Ennek megfelelően az ingatlan-adásvételi szerződés érvényesen létrejön már akkor is, ha az csak a XXV. számú PED-nek megfelelő tartalmi elemeket foglalja magában. Lényeges szempont az is, hogy amennyiben eltérés van a felek akarata és az okirat tartalma között, akkor is a felek akarata az elsődleges, a szerződés tartalmát annak alapján kell megítélni.
[16] A rendelkezésre álló bizonyítékok alapján nem volt megállapítható, hogy az I. r. felperes teljesítette volna a meghatározott feltételeket. Az, hogy a bíróság a későbbiekben – az eljárások befejezésekor – hivatalból törölte a perfeljegyzéseket, nem egyenértékű azzal, ha az I. r. felperes, az ingatlanok értékesíthetősége érdekében, rövid határidőn belül intézkedett volna erről. A felperesek ebben a tekintetben nem is adtak elő semmi olyan körülményt, bizonyítékot, amelynek folytán a másodfokú bíróság e tekintetben is helyes mérlegelésen alapuló határozata felülmérlegelhető lenne.
[17] A másodfokú bíróság tehát helyesen állapította meg, hogy az adásvételi szerződés hatálybalépését a felek feltételek teljesülésétől tették függővé. A felperesek által vállalt feltételek nem kerültek teljesítésre, így – bár az adásvételi szándék megvolt – a szerződés nem lépett hatályba, arra a felperesek jogot nem alapíthattak. A Kúria ezért – a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján – a jogerős ítéletet, utalva annak helyes indokolására is, hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. VI. 21.491/2013.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás