PÜ BH 2015/249
PÜ BH 2015/249
2015.09.01.
A szerződés akkor minősül előszerződésnek, ha a felek szándéka előszerződés megkötésére irányult és a szerződés tartalma alapján is ez állapítható meg. Az előszerződés alapján a vevőnek csak kötelmi igénye keletkezik a végleges adásvételi szerződés megkötésére, így ha az eladó az előszerződést megszegi és az ingatlant másnak adja el, a vevő a szerződés létrehozását sikerrel már nem kérheti [Ptk. 208. §].
[1] A felperesek, annak érdekében, hogy földterületek tulajdonjogát szerezzék meg, kárpótlási jegyeket vásároltak M. K.-né, K. I., H. F.-né, K. J. és T. A.-né eladóktól. A felperesek 1993. július 23-án haszonbérletinek nevezett szerződést kötöttek a kárpótlási jegyet eladókkal mint bérbeadó tulajdonosokkal, amely szerint örök időkre és visszavonhatatlanul haszonbérbe vették tőlük a kárpótlás keretében általuk igényelt és megszerzett, a tulajdonukat képező, összesen 341 000 forint névértékű kárpótlási jegy alapján őket megillető termőföldet. A felek az örök időre szóló haszonbérlet díját egy összegben 283 030 forintban állapították meg. A szerződés 6. pontja szerint a bérbeadó tulajdonosok kötelezettséget vállaltak arra, hogy amint a kárpótlási jegy fejében megszerzett termőföld forgalmazására vonatkozó jogi tilalmak és korlátozások megszűnnek, a szerződés tárgyát képező termőföldek tulajdonjogát, adásvételi szerződés aláírásával átruházzák a haszonbérlőkre olyan feltételekkel, hogy a vételárat az egyösszegű – jelen szerződésben rögzített – haszonbérleti díj már magában foglalta, így a leendő eladókat további ellenérték nem illeti meg.
[2] A felek ezen a napon két, 1993. szeptember 30-ra dátumozott adásvételi szerződést is aláírtak. Az egyik alapján a felperesek M. K.-nétól, K. I.-től, H. F.-nétől, K. J.-tól és T. A.-nétől 201 690 forint vételáron – amely már kifizetésre került – ingatlanokat vásároltak. A másik szerződés szerint a felperesek T. A.-nétől vásároltak ingatlant 40 670 forint vételáron, amely szintén kifizetésre került. A szerződésekben az adásvétel tárgyát képező ingatlanok nem kerültek megjelölésre.
[3] A felperesek a rendelkezésükre bocsátott kárpótlási jegyekkel licitáltak és ennek eredményeképpen M. K.-né – az I-VIII. r. alperesek jogelődje – tulajdonába kerültek, más termőföldek mellett, a C. község 015/3. és a 017/6. helyrajzi szám alatti ingatlanok. M. K.-né 1998 évben eladta a 015/3. helyrajzi számú ingatlant a XIII. r. alperesnek, a 017/6. helyrajzi szám alatti ingatlant pedig a XX. r. alperesnek. A XX. r. alperes által megvásárolt termőföldön a XV. és XVI. r. alperesek haszonélvezeti jogot szereztek.
[4] A felperesek részítélettel elbírált keresetük felülvizsgálati kérelemmel érintett részében kérték, hogy a bíróság az általuk az I-VIII. r. alperesek jogelődjével a c.-i 015/3. és a 017/6. helyrajzi szám alatti ingatlanokra 1993. július 23-án megkötött haszonbérleti szerződésnek nevezett megállapodás alapján hozza létre az adásvételi szerződést. Kérték annak a megállapítását is, hogy az I-VIII. r. alperesek jogelődje, valamint a XIII., XX., XV. és XVI. r. alperesek között létrejött – a perbeli ingatlanokra vonatkozó – adásvételi szerződések hatálytalanok. Kérték továbbá a földhivatal megkeresését a tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartási bejegyzése végett.
[5] Az elsőfokú bíróság részítéletével a felperesek keresetét e tekintetben elutasította.
[6] A részítélet indokolása szerint az 1993. július 23-án megkötött szerződés a megjelölésével ellentétben adásvételi előszerződésnek minősült. A felperesek az árveréseken meghatalmazottként jártak el, az ingatlanok tulajdonjogát pedig a kárpótlásra jogosult alperesek, illetve a jogelődeik szerezték meg. A felperesek tehát az ingatlanok ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosaivá sem váltak, de nem szereztek tulajdont az 1993-ban kötött adásvételi szerződésekkel sem, amelyekben a vétel tárgyát képező ingatlanok megjelölésére csak utólagosan került sor.
[7] A felek jogviszonyát tehát az előszerződés alapján kellett megítélni és a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (régi Ptk.) 208. §-ának (3) bekezdése szerint a felperesek igényelhették volna a szerződés létrehozását és a tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését. A tulajdonosok azonban az ingatlanokat már eladták és az általuk kötött szerződések hatálytalansága vagy érvénytelensége nem volt megállapítható, mert azok érvényességét nem érintette az a körülmény, hogy az eladók megszegték az előszerződésben vállalt kötelezettségeiket. A felperesek tehát – alappal – már nem kérhették a szerződések létrehozását (BH 2001.421.).
[8] A felperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság részítéletét helybenhagyta.
[9] A jogerős részítélet indokolása szerint a régi Ptk. 4. és 5. §-ába való ütközés nem eredményezhette a szerződés semmisségét, mert az érvénytelenség, valamint a hatálytalanság csak a régi Ptk.-ban nevesített esetekben és feltételek fennállása mellett állapítható meg.
[10] A másodfokú bíróság álláspontja szerint – tekintettel arra, hogy a haszonbérletinek nevezett szerződéssel egyidejűleg a felek adásvételinek nevezett szerződéseket is aláírtak – a szerződéskötési szándék nem előszerződés, hanem végleges adásvételi szerződés megkötésére irányult.
[11] Az adásvételi szerződés érvényességének nem feltétele az, hogy valamennyi kelléke egy okiratban szerepeljen, ezért vizsgálni kellett, hogy a szerződések együttesen kielégítették-e az érvényes adásvételi szerződéssel szemben támasztott követelményeket.
[12] A vétel tárgyát képező ingatlanokat a haszonbérleti szerződésben a felek körülírással meghatározták, ami kárpótlás során vásárolt ingatlanok esetében a kialakult bírói gyakorlat szerint elfogadható (BH 2001.112.). Nem érintette a szerződések érvényességét az, hogy azok megkötésekor az eladók még nem voltak a termőföldek tulajdonosai. A szerződésekből megállapítható volt a felek személye és azokból kitűnt az ingatlanok tulajdonjogának az átruházására irányuló szándék is.
[13] A haszonélvezetinek nevezett szerződés három tételből összeadódó, 341 000 forint névértékű kárpótlási jegyet említett. A két adásvételi szerződésben 201 690 és 40 670 forint szerepelt, ami megegyezett a haszonbérletinek nevezett szerződés szerinti 243 000 forint és 49 000 forint 83%-ának, a kárpótlási jegyek peradatok szerinti árfolyamának. A két adásvételi szerződésen felüli 49 000 forint névértékű kárpótlási jegy tekintetében született további szerződést azonban a felek, felhívás ellenére sem tudtak csatolni. A három rendelkezésre álló okirat alapján nem lehetett megállapítani, hogy a 341 000 forint névértékű kárpótlási jegyen megszerzett ingatlanokat a felperesek milyen vételár kifizetése mellett kívánták megszerezni. A kikötött vételár tehát nem került a szerződésekben meghatározásra, így az érvényes adásvételi szerződés létrejöttéhez a XXV. számú PED értelmében szükséges négy feltétel egyike hiányzott, a felek között tehát érvényes adásvételi szerződés nem jött létre.
[14] A jogerős részítélettel szemben a felperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet. Kérték, hogy a Kúria a jogerős részítélet hatályon kívül helyezésével az elsőfokú bíróság részítéletét változtassa meg és adjon helyt a keresetnek.
[15] A felülvizsgálati kérelem indokolása szerint az eladó alperesek tudták, hogy a kárpótlási jegyek alapján termőföldekre kötöttek szerződéseket, azokon birtokba nem léphettek, így rosszhiszeműen jártak el akkor, amikor azokat ismételten eladták. Az alperes vevők magatartása sem lehetett jóhiszemű, hiszen az ügyletkötés során már tudomást szereztek a birtokba lépésük akadályáról. Az alperesek tehát megszegték a régi Ptk. 4. és 5. §-ában foglaltakat, az ügyleteik pedig jogszabályba ütköznek, így a régi Ptk. 200. §-ának (2) bekezdése alapján semmisek.
[16] A felperesek egyetértettek a másodfokú bíróság álláspontjával abban a tekintetben, hogy a szerződéseik végleges adásvételi szerződésnek minősültek. A haszonbérletinek nevezett szerződésben azonban álláspontjuk szerint meghatározásra került, hogy mely kárpótlási határozatban szereplő kárpótlási jegyek megvásárlásával kívántak termőföldet szerezni. Meghatározták a vételárat is és rögzítették, hogy az már kifizetésre is került, a szerződés tehát minden szükséges tartalmi elemet tartalmazott.
[17] A felülvizsgálati kérelmet a Kúria nem találta megalapozottnak.
[18] A jogerős részítélet az ügy elbírálásához szükséges mértékben feltárt és helyesen megállapított tényállásból, az ügy érdemét tekintve helyes jogkövetkeztetést vont le, annak indokaival azonban a Kúria nem értett egyet, mert a felek jogviszonyát az elsőfokú bíróság értékelte helyesen.
[19] Annak megállapítása során, hogy a felek közt létrejött megállapodás előszerződésnek vagy végleges szerződésnek minősül, elsődlegesen a felek szerződéskötési szándékából kell kiindulni. A perbeli esetben a felek ügyletkötési szándéka kifejezetten arra irányult, hogy csak előszerződést kössenek és annak alapján egy későbbi időpontban kerüljön sor a végleges adásvételi szerződés megkötésére.
[20] Az 1993. július 23-án megkötött szerződés tartalma alapján a felek abban állapodtak meg, hogy az ott körülírt ingatlanok tulajdonjogának átruházása egy későbbi időpontban – a termőföld forgalmazásra vonatkozó jogi tilalmak és korlátok megszűnése után – történik meg. A későbbi átruházás miatt volt szükséges az is, hogy az adásvételi szerződés megkötéséig terjedő időszakra a felperesek birtoklásának biztosítására, az ehhez szükséges jogalap megteremtésére, a felek haszonbérleti szerződést kössenek. Nem támasztotta alá a felek 1993 júliusában, a szerződés aláírásakor fennállt tulajdonjog-átruházási szándékát az a tény sem, hogy ekkor dátum nélküli, vagy legfeljebb 1993. szeptember 30. napjára dátumozott – az ingatlanok megjelölése nélküli – adásvételi szerződéseket is aláírtak. Ez a magatartásuk ugyanis szintén arra utalt, hogy az adásvételi szerződést csak egy későbbi időpontban akarták megkötni. A felperesek, ezen túlmenően ekkor a szerződések alapján meg sem kísérelték a tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyeztetését és nem tettek erre kísérletet azt követően sem, hogy az árverés után a tulajdonjog az eladók javára az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került. Ők sem vélték tehát úgy, hogy ezen szerződések alapján tulajdonjogot szereztek volna, valamennyi szerződő fél tudomással bírt arról, hogy az ingatlanok helyrajzi számának megjelölését követően a végleges adásvétel létrejöttéhez még egy további aktus lesz szükséges.
[21] A Kúria a BH 2014.243. számú eseti döntésében is kifejtette már, hogy az előszerződés nem minősíthető végleges szerződésnek akkor, ha a felek szándéka előszerződés megkötésére irányult és az a tartalma alapján is előszerződésnek minősül. A másodfokú bíróság ezért tévesen értékelte a szerződéseket végleges adásvételi szerződésként. Maguk a felperesek sem minősítették egyébként a megállapodásaikat ilyen módon, mert a keresetük éppen arra irányult, hogy az előszerződésnek tekintett megállapodás alapján a bíróság hozza létre a szerződéseket.
[22] Helyesen állapította meg az elsőfokú bíróság azt is, hogy az általa idézett eseti döntésekben is kifejtett indokok alapján lehetséges volt a kárpótlási jegyekért később megvásárolni kívánt ingatlanok tulajdonjogának az átruházása, ezekre előszerződés megkötése. (EBH 2001.425., BH 2000.540., 2003.318., 2003.367.)
[23] A haszonbérletinek nevezett szerződés az ilyen jellegű előszerződés érvényes létrejöttéhez szükséges tartalmi elemeket magában foglalta, mert tartalmazta a felek személyét és az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akaratnyilvánítást. Az ügylet tárgya – annak megfelelő körülírásával – kétséget kizáró módon beazonosítható volt és ha csak magát ezt a szerződést vizsgáljuk, akkor abból az ellenérték is megállapítható volt. A másodfokú bíróság a haszonbérletinek nevezett és az adásvételi szerződést együttesen végleges szerződésként értékelte és a szerződések közötti ellentmondás okozta a vételárral kapcsolatos aggályait.
[24] Az ingatlanokra vonatkozó adásvételi előszerződés megkötésével azonban – az elsőfokú bíróság által kifejtetteknek megfelelően – a felpereseknek csak kötelmi jogi igénye keletkezett a végleges adásvételi szerződés megkötésére. Az eladó azonban az ingatlanokat már harmadik személyek részére elidegenítette, ezért, ha a köztük létrejött szerződések érvényesen létrejöttek, akkor a felperesek szerződés létrehozására irányuló keresete nem megalapozott. (BH 2001.421., 2012.290.)
[25] A jogerős részítélet helyes megállapítása szerint önmagában az eladó, vagy akár a vevő rosszhiszeműsége, vagy szerződésszegése miatt az általuk megkötött adásvételi szerződés még nem lesz érvénytelen. Az eladó nem joggal való visszaélést, hanem szerződésszegést követett el akkor, amikor az előszerződéssel lekötött ingatlanokat más személyekre átruházta. A felperesek érvénytelenségi okot, jogcímet nem jelöltek meg, mert a régi Ptk. 4. és 5. §-ában rögzítettek önmagukban nem alapozzák meg a szerződés érvénytelenségét. Azok a régi Ptk. egyes alapelveit, alapkövetelményeit, illetve a joggal való visszaélés tilalmát rögzítik. Nem volt tehát megállapítható az eladó és a vevő alperesek között létrejött szerződések érvénytelensége, ezért a régi Ptk. 208. §-ának (1) bekezdése alapján a felperesek adásvételi szerződés létrehozására irányuló keresete nem volt megalapozott. Az eladó szerződésszegést követett el, amelynek jogkövetkezményei – ha annak egyéb jogszabályi feltételei fennállnak – vele szemben érvényesíthetőek, de az ingatlanok tulajdonjogát a felperesek az előszerződés alapján már nem szerezhetik meg.
[26] A Kúria mindezek alapján a jogszabályoknak megfelelő jogerős részítéletet – részben eltérő indokolással – tartotta fenn hatályában.
(Kúria Pfv. VI. 20.960/2014.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás