PÜ BH 2015/250
PÜ BH 2015/250
2015.09.01.
I. Ha a jelzálogjogosult hitelező követelése az egyenes adóssal szemben még nem járt le, a zálogkötelezett felszámolási eljárásában nem minősül hitelezőnek.
II. A felperes a felszámolási eljárásban történt értékesítéssel jogszerző III. r. alperessel szemben akkor léphet fel eredményesen, ha bizonyítja az I-II. r. alperesek közötti adásvételi szerződés érvénytelenségét és ezáltal a további jogszerző III. r. alperes ingatlan-nyilvántartási bejegyzése is megdől [1959. évi IV. tv. (Ptk.) 215. §, 256. §, 1997. évi CXLI. tv. 62., 63. §, 1991. évi XLIX. tv. 37., 38. §].
[1] A felperes takarékszövetkezet és a II. r. alperes között 2008. április 28. napján jelzálogjog-szerződés jött létre a II. r. alperes kft. tulajdonában álló r.-i 0208/1. helyrajzi számú ingatlanra 80 000 000 forint és járulékai, valamint a 2008. december 19. napján történt módosítás alapján további 35 000 000 forint és járulékai erejéig. A II. r. alperes a H. Kft. hitel-keretszerződésének biztosítékául bocsátotta rendelkezésre a perbeli ingatlant. A jelzálogszerződés tartalmazta, hogy az ingatlannal való különböző rendelkezési cselekményekhez a felperes hozzájárulása szükséges. A II. r. alperes 2010. október 5. napján kelt adásvételi szerződéssel az ingatlant 140 000 000 forint vételár ellenében az I. r. alperesnek értékesítette. A vételt követő néhány hónappal később 2011. február 9-én a bíróság elrendelte az I. r. alperes felszámolását. 2011. július 22. napján a felszámoló nyilvános pályázat keretében az ingatlant a III. r. alperesnek értékesítette, amelynek tulajdonjogát a földhivatal az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezte és ugyanezen a napon a felperes jelzálogjogát az ingatlan-nyilvántartásból törölte. A III. r. alperes az ingatlant a 2011. december 13-án kelt adásvételi szerződéssel az alperesi beavatkozó jogelődjének értékesítette.
[2] A felperes 2011. december 13-án benyújtott keresetében elsődlegesen az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 62. § (1) bekezdésének a) pontjára alapítottan az alperesek között létrejött adásvételi szerződések érvénytelenségének megállapítását kérte, ennek kapcsán az I. és III. r. alperes tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásból való törlését a II. r. alperes tulajdonjogának visszajegyzése, valamint a felperes jelzálogjogának visszajegyzése mellett. A felperes szerint az I. és II. r. alperesek között létrejött adásvételi szerződés a Ptk. 215. §-a értelmében, a felperes hozzájárulásának hiányában jogkövetkezményét tekintve érvénytelen, erre tekintettel pedig az I. r. és III. r. alperesek között létrejött adásvételi szerződés is. Hivatkozott továbbá a szerződések nyilvánvaló jó erkölcsbe ütközésére, illetve színleltségére. Harmadlagos – a jelzálogszerződés tartalmára alapított – keresete az I. és II. r. alperesek közötti szerződés vele szemben való hatálytalanságának megállapítására irányult.
[3] Az I., II., III. r. alperesek és az alperesi beavatkozó a kereset elutasítását kérték.
[4] Az elsőfokú bíróság a felperes keresetének helyt adott. Elrendelte a II. r. alperes tulajdonjogának bejegyzését eredeti állapot helyreállítása címén és a felperes törölt jelzálogjogának visszajegyzését is. Az egyéb érvénytelenségi okokra alapított kereseti kérelmet alaptalannak találta, ugyanakkor megalapozottnak látta a felperesnek a Ptk. 215. § (3) bekezdésére történő hivatkozását. Kifejtette, hogy a felperes a törlési keresetét az érvénytelen bejegyzéstől számított 3 éven belül előterjesztette, ezért az érvénytelen bejegyzésen alapuló további bejegyzések is megdőlnek. Utalt arra, hogy a felperes igényérvényesítési jogát nem érinti az a tény, hogy az I. r. alperes felszámolási eljárásában nem tette meg a hitelezőiigény-bejelentését, mivel a felperes nem kötelmi igényt érvényesített, hanem dologi jogi védelme érdekében indított törlési keresetet.
[5] Az ítélet ellen a III. r. alperes és az alperesi beavatkozó fellebbezett.
[6] A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a felperes keresetét elutasította. A másodfokú bíróság szerint az elsőfokú bíróság tévesen állapította meg, hogy a felperes jogosult az Inytv. 62. § (1) bekezdésének a) pontja szerint törlési per indítására. Álláspontja szerint ugyanis nemcsak azt kellett vizsgálni, hogy a felperesnek ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joga volt, hanem azt is, hogy a keresettel támadott bejegyzés sérti-e a felperes jogát, a felperes jelzálogjoga e bejegyzés folytán szűnt-e meg.
[7] Az 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 256. § (1) bekezdése értelmében a zálogjog a tulajdonjog-változástól függetlenül fennmarad. Az I. r. alperes ezzel a teherrel szerezte meg az ingatlant, így az I. r. alperes tulajdonjogának bejegyzése a felperes nyilvántartott jogát nem sértette és ennek hiányában törlési (érvénytelenségi) kereset előterjesztésére nem jogosult.
[8] A másodfokú bíróság hivatkozott a Legfelsőbb Bíróság 2/2010. (VI. 28.) PK véleményére, amely szerint a szerződéskötő feleken kívül álló harmadik személy által indított érvénytelenségi perben a fél perbeli legitimációját a védendő jogi érdekének fennállásával kell igazolnia. A kifejtettek alapján a felperes ezzel nem rendelkezett, így a további jogszerzőkkel szemben ebből következően nem érvényesíthet igényt.
[9] A másodfokú bíróság álláspontja szerint a jelen esetben a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló 1991. évi XLIX. törvény (Cstv.) 38. § (4) bekezdése irányadó. Eszerint az adós ingatlanán és egyéb vagyontárgyain fennálló zálogjog a vagyontárgy értékesítésével megszűnik és a szükségessé vált törlést az ingatlan-nyilvántartásban a felszámoló megkeresésére az ingatlanügyi hatóság, illetve a jelzálogjogot nyilvántartó más szervezet végzi el. A felperes jelzálogjoga tehát a Cstv. 38. § (4) bekezdése alapján, az értékesítés miatt a törvény erejénél fogva szűnt meg. A másodfokú bíróság szerint egyébként a felperes az igényérvényesítési jogát még az értékesítést megelőzően elvesztette, mert az I. r. alperes felszámolási eljárásában nem tett hitelezőiigény-bejelentést a Cstv. 37. § (1) és (3) bekezdésében foglaltak szerint.
[10] A másodfokú bíróság nem találta megalapozottnak a felperesnek érvénytelenség jogcímén előterjesztett kereseti kérelmét sem.
[11] A jogerős ítélettel szemben a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, ebben a jogerős ítélet hatályon kívül helyezése mellett a keresetének történő helytadást kérte. Felülvizsgálati kérelmében kifejtette, hogy jogszabálysértő a jogerős ítélet abban a kérdésben, miszerint a felperest nem illeti meg a törlési per indításához való jogosultság.
[12] A felülvizsgálati kérelmet a Kúria az alábbiak szerint nem találta alaposnak.
[13] A Kúria egyetért a jogerős ítélet rendelkező részében foglaltakkal, vagyis azzal, hogy a felperes kereseti kérelme a peradatok alapján nem teljesíthető, ugyanakkor ennek jogi indokait a jogerős ítéletben foglaltaktól teljesen eltérően ítéli meg.
[14] A felperes a felülvizsgálati kérelmében kifogásolta, hogy a jogerős ítélet az általa megjelölt semmisségi okokkal érdemben nem foglalkozott, nem indokolta meg, hogy a színleltségre, illetve a jóerkölcsbe ütközésre tekintettel miért nem állapította meg az I. és II. r. alperesek között létrejött szerződés érvénytelenségét. A Kúria ebben a körben egyetért az elsőfokú bíróság által, illetve a jogerős ítéletben kifejtett jogi állásponttal. H. P. az egyenes adós Kft.-nek is ügyvezetője volt és a jelzálogjog kötelezettjének is. H. P. a peradatok szerint mindent megtett annak érdekében, hogy az egyenes adós a tartozását a felperes részére visszafizethesse, erre tekintettel jött létre a II. r. alperes és az I. r. alperes közötti adásvételi szerződés, amely nem volt színlelt. A szerződés teljesítésére reális esély volt, azonban a vevő érdekkörében felmerülő okból, egy hirtelen haláleset miatt a vételár kifizetésére nem került sor. Miután a II. r. alperes ügyvezetője éppen arra törekedett, hogy a felperesnek a cége a tartozását visszafizesse és ezáltal a jelzálogjog kötelezettsége alól a II. r. alperes szabaduljon, az ügylet jóerkölcsbe ütközőnek sem minősül. A felperes által megjelölt ezen érvénytelenségi okok alapján tehát a Ptk. 200. § (1) bekezdésére alapítottan a szerződés érvénytelensége nem állapítható meg.
[15] A jogerős ítélet arra tekintettel utasította el a felperes követelését, hogy a felperesnek nincs perbeli legitimációja az I. és II. r. alperes között 2010. október 5. napján létrejött adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítására, illetve az ennek alapján történt ingatlan-nyilvántartási bejegyzések törlésére irányuló kérelem előterjesztésére. A Kúria ezzel kapcsolatban eltérő jogi álláspontot foglal el. A felperesnek ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jelzálogjoga volt, így e jogára tekintettel van perbeli legitimációja arra, hogy az I. és II. r. alperesek között létrejött adásvételi szerződés érvénytelenségét és az ennek alapján történt ingatlan-nyilvántartási bejegyzések törlését kérje az Inytv. 62-63. §-ai alapján. A pert három éven belül megindította, így a felszámolási eljárásban jóhiszeműen jogot szerző III. r. alperessel szemben is felléphetett. A másodfokú bíróság a perbeli legitimáció kérdésben a döntését arra alapította, hogy a Ptk. 256. §-a (1) bekezdése értelmében a tulajdonjog-változás a felperes jogait nem érintette. A felperes a felülvizsgálati kérelemben ezzel kapcsolatban alappal hivatkozott arra, hogy a zálogjogszerződés 7. pontjában végrehajtáson kívüli értékesítésben állapodott meg a zálogkötelezettel. A tulajdonjog-változás folytán ez a kikötés az I. r. alperest már nem terhelte, így a felperes kereshetőségi joga arra tekintettel is fennáll, hogy az I. r. alperes tulajdonjogának bejegyzése sértette a felperesnek a jelzálogszerződésben kikötött jogait.
[16] A felperes a felülvizsgálati kérelemben arra is helytállóan hivatkozott, hogy az I. r. alperes felszámolási eljárásába mint hitelező nem tudott igényei érvényesítése érdekében bejelentkezni. A felszámolási eljárás kezdő időpontjában hatályos Cstv. 3. § c) pontja értelmében a felperes valóban nem minősült hitelezőnek, a felperes követelése ugyanis az egyenes adóssal szemben állt fenn, az nem volt lejárt, a felperes az egyenes adóssal kötött szerződését nem mondta fel, így a zálogkötelezett járulékos fizetési kötelezettsége nem állt be, a zálogkötelezettel szemben ekkor a felperesnek érvényesíthető követelése nem volt.
[17] A felperesnek vele szemben igénye akkor keletkezett volna, ha a felperes az egyenes adóssal kötött szerződését a nemteljesítésre tekintettel felmondja és így megnyílik a követelési joga a zálogkötelezettel szemben is. Az I. és II. r. alperes között létrejött adásvételi szerződést követően, az I. r. alperes felszámolásának elrendeléséig a felperesnek módjában lett volna ezt a lépést megtenni, majd ezt követően, a felszámolási eljárásra tekintettel is lejárttá tehette volna az egyenes adóssal szembeni követelését. Ezáltal már mint hitelező az I. r. alperes elleni felszámolási eljárásba bejelentkezhetett volna és a jelzálogjoga alapján a követelése kedvező ranghelyen történő kielégítésére tarthatott volna igényt. A másodfokú bíróság a kifejtettek alapján tévesen jutott arra a következtetésre, hogy a felperes a hitelezői igényeit a Cstv. 38. §-ában, 37. § (1) és (3) bekezdésében foglaltakra tekintettel elvesztette és kereseti kérelme erre tekintettel sem lehet alapos.
[18] A Kúria jogi álláspontja szerint abban az esetben, ha a felperes hivatkozása a Ptk. 215. § (3) bekezdésére megalapozott, úgy a kifejtettek alapján fennálló jogi érdekére tekintettel a jelen perben – függetlenül a felszámolási eljárás folyamatban lététől – az I. és II. r. alperesek szerződése érvénytelenségének megállapítását kérhetné, annak jogkövetkezményei levonásával. Ez az Inytv. 63. §-ában foglalt, megtartott határidőre tekintettel a további jogszerzők tulajdonjogi bejegyzésének megdőlését is eredményezné. A Kúria álláspontja szerint azonban a felperes a perben nem bizonyította a Ptk. 215. § (3) bekezdésének megsértését, a peradatok ennek ellene szólnak. Kétségtelen, hogy a jelzálogjogi szerződésben a felperes kikötötte az ingatlan elidegenítéséhez, megterheléséhez, bérbeadásához stb. a hozzájárulásának a beszerzését. A perben arra hivatkozott, hogy ez a hozzájárulás az ingatlan I. r. alperes részére történő értékesítése során nem volt megadott, emiatt kell az I. és II. r. alperesek közötti adásvételi szerződés érvénytelenségének jogkövetkezményeit levonni. A peradatok a felperes előadását nem támasztották alá. K. O., a felperes üzletigazgatója kifejezetten elismerte, amit H. P., a II. r. alperes ügyvezetője előadott, miszerint „nem állítható, hogy nem jött létre már az ingatlan értékesítése előtt is generális megállapodás arra nézve, hogy a II. r. alperes értékesítse az ingatlant”. K. O. úgy nyilatkozott, hogy kifejezetten figyelték a fedezeti ingatlanokkal kapcsolatos földhivatali bejegyzéseket, az adásvételről is innen szereztek tudomást. A 2010. októberi adásvételi szerződést követően novemberben a felperes tárgyalásokat folytatott az ingatlan értékesítésében részt vevő felekkel, ennek során nem az értékesítés tényét kifogásolta, hanem kifejezetten azt kérte, hogy a vételárat a felpereshez közvetlenül fizesse meg a vevő. Ez így is teljesült volna abban az esetben, ha vevő érdekkörében felmerülő okból, az ügyvezető hirtelen halála miatt nem hiúsul meg a vevő bankhitel iránti igénye. A vevő jelenlegi ügyvezetője és az adásvételi szerződés megkötésekor eljáró ügyvéd a II. r. alperes ügyvezetője által előadottakat mindenben megerősítette. Tartalmát tekintve a felperes is elismerte, hogy hozzájárult az értékesítéshez.
[19] A kifejtettek alapján a Ptk. 215. § (3) bekezdésére alapítottan az I. és II. r. alperesek szerződésének érvénytelenségét – a felperes jogi érdekének fennállásra ellenére – a kereset érdemi alaptalansága miatt nem lehet megállapítani. Ebből következően, bár a felperes a hároméves határidőn belül megindította a pert a további jogszerzőkkel szemben is, az I. és II. r. alperesek szerződésének érvénytelensége hiányában a további jóhiszemű jogszerzők ingatlan-nyilvántartási bejegyzése nem dől meg. A felperes keresete tehát nem a jogerős ítélet szerinti indokok alapján alaptalan, hanem azért, mert nem hivatkozott sikerrel a II. és I. r. alperesek közötti adásvételi szerződés érvénytelenségére.
[20] A kifejtettek alapján tehát a jogerős ítéletben foglalt érdemi döntés, vagyis az, hogy a felperes keresetét el kellett utasítani, helytálló, nem sérti a jogszabályokat. A Kúria ezért eltérő jogi indokolással a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. VI. 20.878/2014.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás