PÜ BH 2015/275
PÜ BH 2015/275
2015.10.01.
I. A tulajdonostársaknak a közös tulajdonú ingatlan használatához fűződő érdekeinek egyensúlya is akadálya lehet a közös tulajdon megszüntetésének.
II. Az ingatlan haszonélvezője a közös tulajdon megszüntetése tekintetében kereshetőségi joggal nem rendelkezik.
III. A közös tulajdon megszüntetése iránti kereset elutasítását indokoló „alkalmatlan idő”-höz hasonló helyzetet jelent, ha valamelyik tulajdonostárs részéről az ingatlan használati viszonyai még nem alakultak ki vagy átalakulóban vannak.
IV. A közös tulajdon megszüntetése iránti kereset elutasítása nem akadálya annak, hogy a körülmények változása esetén bármelyik tulajdonos újabb keresettel kérje a közös tulajdon megszüntetését [1959. évi IV. tv. (Ptk.) 112. § (1) bek., 148. § (1) bek., Legfelsőbb Bíróság 1/2008. (V. 19.) PK vélemény VII. pont].
[1] A felülvizsgálat szempontjából irányadó tényállás szerint az I. rendű felperes és néhai házastársa, az örökhagyó 1972-ben – egymás között egyenlő arányban – vásárolták a perbeli gyümölcsös, gazdasági épület megnevezésű ingatlant, ahol szőlőfeldolgozással kapcsolatos munkálatokat végeztek. A házastársak 1977-ben bekövetkezett válása az ingatlan tulajdoni viszonyait nem érintette, az ingatlant az örökhagyó művelte és tartotta rendben. Az örökhagyó és második házastársa, a II. rendű alperes az 1997. augusztus 29-én kelt tartási szerződéssel az örökhagyó 1/2 tulajdoni hányadát és egy további ingatlan 1/2 részét tartás fejében közös gyermekükre, az I. rendű alperesre ruházták át. A tartási jog és az örökhagyót, valamint a II. rendű alperest illető holtig tartó haszonélvezeti jog mindkét ingatlan tekintetében bejegyzésre került, e jogok azonban a perbeli ingatlan használatában változást nem jelentettek.
[2] Az I. rendű felperes 2010. február 10-én az ingatlannak a tulajdonában álló 1/2 tulajdoni hányadára az örökhagyóval közös gyermekei, a II. és a III. rendű felperes részére haszonélvezeti jogot ajándékozott. A szőlőműveléssel kapcsolatos munkálatokban a terület e része vonatkozásában a II. és a III. rendű felperes, majd a III. rendű felperes házastársa és gyermekeik is részt vettek, míg az örökhagyó 2008. május 8-án bekövetkezett halála után az alperesi tulajdoni hányad tekintetében az I. rendű alperes házastársa foglalkozott a szőlőműveléssel, amelyben az I-II. rendű alperesek alkalomszerűen segédkeztek.
[3] A perbeli ingatlan forgalmi értéke 1 600 000 forint, amelyből az I. rendű felperesnek a II-III. rendű felperesek haszonélvezeti jogával terhelt tulajdoni hányada 560 000 forint, míg az I. rendű alperes tulajdoni hányadának a II. rendű alperes haszonélvezeti jogával csökkentett értéke 480 000 forint. Az ingatlanon álló présház és pince épület jelenleg felújításra szorul.
[4] A II. rendű alperes 1997-ben – haszonélvezeti jogával terhelten – az I. rendű alperesnek ajándékozta a perbeli ingatlantól kb. 100 m távolságra elhelyezkedő felépítményes ingatlanát, míg a másik, szőlőtermesztésre használt ingatlan, valamint a rét, gyümölcsös megnevezésű ingatlan 1/2 tulajdoni hányada jelenleg is a tulajdonában áll.
[5] Az I. rendű felperes keresete – egyebek mellett – a perbeli ingatlan közös tulajdonának megszüntetésére, az I. rendű alperes II. rendű alperes haszonélvezetével terhelt tulajdoni hányadának az 596 000 forint ellenében történő megváltására irányult. Kérte a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartáson történő átvezetését, és az I. rendű alperes kötelezését, hogy a megváltási ár megfizetésével egyidejűleg az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges tulajdonosi engedélyt adja ki.
[6] Kereseti kérelmét azzal indokolta, hogy nyomósabb érdeke fűződik az ingatlan kizárólagos tulajdonának megszerzéséhez, mint az I. rendű alperesnek. Arra hivatkozott, hogy a perbelivel együtt a felperesi család birtokolja a környék legnagyobb szőlő- és gyümölcsbirtokát, jóval nagyobbat, mint az I-II. rendű alperesek. Kérte figyelembe venni azt is, hogy a perbeli ingatlan az egyetlen, amely alkalmas a család szőlő- és gyümölcstermesztéssel kapcsolatos tárolási szükségletei kielégítésére, így a tulajdonjog megszerzése gazdálkodási tevékenységük folytatásához létfontosságú. Utalt arra: az alperesek minden tevékenységet a másik szőlőingatlanon végeznek, a perbeli pincét csak szüret idején használják. Hivatkozott arra is, hogy érzelmileg is kötődik a perbeli ingatlanhoz, előadta: a pincét ági vagyonból származó különvagyonából vásárolták, az édesanyja tulajdonát képező, a második világháborúban elpusztult pince helyett, ezen a címen azonban tulajdoni igényt nem érvényesített. Arra is hivatkozott, hogy az alperesek a pincét továbbra is használhatják, mert a II. rendű alperes haszonélvezeti joga a közös tulajdon megszüntetése után is fennmarad.
[7] Az I. rendű alperes a kereset elutasítását kérte. A közös tulajdon megszüntetését nem ellenezte, annak módját azonban a keresetben foglaltaktól eltérően jelölte meg, 775 000 forint megváltási ár ellenében magához kívánta váltani a felperesi illetőséget. Kérelmét azzal indokolta, hogy válásuk után az I. rendű felperes és az örökhagyó tulajdonában maradó közös ingatlant az I. rendű felperes egyáltalán nem használta, ellenben ő maga és házastársa – a perbeli mellett – több szőlőterületet is művel, a termést a perbeli pincében és présházban dolgozzák fel, ezzel szemben az I. rendű felperesnek az ingatlannal nincsen célja, ezt támasztja alá az a tény is, hogy 2003-ban az I. rendű felperes nem vett részt a víz bevezetésében. Álláspontja szerint a keresetindítást a személyes bosszú motiválta.
[8] Rámutatott: a III. rendű felperes házastársának halála utáni évben a felperesek a termést lábon adták el, és a III. rendű felperes valószínűleg nem fogja egyedül művelni a területet. Kérte annak figyelembevételét, hogy az I. rendű felperes és az örökhagyó válásakor az I. rendű felperes kapta az értékesebb lakóingatlant, a pince emiatt is az örökhagyót, az ő jogán pedig az I. rendű felperest illeti. A szomszédos szőlőingatlannal kapcsolatban arra hivatkozott, hogy az a II. rendű alperes haszonélvezeti jogával terhelt, aki az ingatlant kizárólagosan kívánja használni.
[9] Az elsőfokú bíróság ítéletével a közös tulajdont akként szüntette meg, hogy 596 000 forint megváltási ár ellenében, a II. rendű alperes haszonélvezeti jogával terhelten az I. rendű alperes 1/2 illetőségét az I. rendű felperes tulajdonába adta. Kötelezte az I. rendű felperest, hogy a megváltási árat 15 napon belül fizesse meg az I. rendű alperesnek, az I. rendű alperest pedig, hogy ezzel egyidejűleg adja ki a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartási átvezetéséhez szükséges bejegyzési engedélyt.
[10] Az elsőfokú bíróság a rendelkezésre álló adatok alapján úgy foglalt állást, hogy az I. rendű felperesnek fűződik jelentősebb érdeke ahhoz, hogy az ingatlan a kizárólagos tulajdonába kerüljön. Érdemi döntése körében értékelte, hogy az I. rendű felperes hosszabb idő óta tulajdonosa a saját tulajdoni hányadának, az ingatlant folyamatosan és személyesen használta, míg az I. rendű alperes ténylegesen csak az örökhagyó 2008-ban bekövetkezett halála óta gyakorolja a tulajdonosi jogokat.
[11] Utalt az elsőfokú bíróság arra: mind a felperesek, mind az alperesek családi szőlőművelést folytatnak, ezért nem lehet az I. rendű felperes, illetve az I. rendű alperes helyzetét, az ingatlanhoz fűződő kapcsolatát elkülönítetten értékelni. Rámutatott, hogy az I. rendű felperes tulajdonszerzése több személy munkavégzését segíti: az I. rendű alperes tevékenysége csak a házastársáét és a II. rendű alperesét, míg az I. rendű felperes két gyermeke, a II. és a III. rendű felperesek és négy unokája is folyamatosan részt vettek a munkálatokban. Figyelemmel volt az elsőfokú bíróság az I. rendű felperes erősebb érzelmi kötődésére is, ezenkívül arra, hogy a szőlő feldolgozásával kapcsolatos teendőket a felperesek nem tudják máshol ellátni, míg az I. rendű alperes e feladatokat a másik szőlőingatlanon is el tudja végezni.
[12] Az I. és a II. rendű alperes közötti családi kapcsolatra figyelemmel nem fogadta el a II. rendű alperes haszonélvezőnek az I. rendű alperes tulajdonost ez utóbbi ingatlan használatából kizáró nyilatkozatát, míg a felperes családjában bekövetkezett rendkívüli körülményekre – a III. rendű felperes házastársának halálára – tekintettel nem látta bizonyítottnak, hogy a felpereseknek nem áll szándékukban a szőlő művelése. Utalt a perben kirendelt szakértő megállapítására, aki szerint a felperesek használatában álló terület a helyszíni szemle alkalmával meg volt művelve.
[13] Az elsőfokú bíróság nem foglalkozott az I. rendű felperesi ági vagyon kérdésével, mert anélkül is állást tudott foglalni a kereset tárgyáról, másfelől úgy ítélte meg, hogy az 1972-ben történt adásvétel pénzügyi fedezete eredetének nincs az érdemi döntést befolyásoló hatása, különös tekintettel a szerzés óta eltelt hosszabb időre és az örökhagyó elhalálozására.
[14] Az alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta, és az I. rendű felperes tulajdoni hányadát a II-III. rendű felperesek haszonélvezeti jogával terhelten 775 000 forint megváltási ár ellenében az I. rendű alperes tulajdonába adta.
[15] A jogerős ítélet indokolása szerint: az adott esetben a tulajdonostársak gazdasági érdeke a döntő, ezek az érdekek pedig az I. rendű alperes tulajdonszerzésével nem sérülnek, hiszen a II-III. rendű felperesek haszonélvezeti joga az ingatlanon fennmarad. Figyelembe vette a másodfokú bíróság, hogy válásuk után az I. rendű felperes és az örökhagyó úgy osztották meg a közös ingatlanok használatát, hogy az I. rendű felperes használatába csak gyümölcsös került, szőlőterület nem. Az ennek nyomán kialakult használati megállapodás szerint a szőlőt csak a II-III. rendű felperesek, valamint az I. rendű alperes használták, az I. rendű felperes csupán segédkezett a II-III. rendű felpereseknek, önálló szőlőtermelési feladatokat azonban nem végzett. Az I. rendű alperes ezzel szemben folyamatos szőlőművelést folytatott, a termést a perbeli ingatlanon dolgozták fel, házastársa több esetben díjat nyert boraival. A másik szőlőingatlant a II. rendű alperes haszonélvezeti joga terheli és a haszonélvező nem köteles átengedni az ingatlan használatát a tulajdonosnak Nem találta életszerűnek az elsőfokú bíróság ezzel kapcsolatos, ellentétes következtetésre vezető indokolását. Utalt arra: a 1420 hrsz.-ú ingatlan korábban nem volt a felperesi család tulajdona, azt 1972-ben az I. rendű felperes az örökhagyóval közösen vásárolta.
[16] A kifejtett indokok alapján a másodfokú bíróság (ellentétben az elsőfokú bíróság álláspontjával) azt állapította meg, hogy az I. rendű alperesnek fűződik nyomósabb érdeke az ingatlan tulajdonjogához, ezért az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatva az I. rendű alperest jogosította fel az I. rendű felperes tulajdoni hányadának megváltására.
[17] A jogerős ítélettel szemben előterjesztett felülvizsgálati kérelmükben az I-II-III. rendű felperesek annak hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérték.
Bejelentették: a jogerős ítéletben foglalt megváltási ár összegét 2014. november 27-én ügyvédi letétbe helyezték.
[18] A Kúria a felülvizsgálati kérelmet a következők miatt részben alaposnak találta.
[19] A felperesek az eljárási szabályok megsértéséből [Pp. 206. § (1) bek.] – a bizonyítékok okszerűtlen mérlegeléséből – fakadó téves jogalkalmazásra, az ezen alapuló téves érdemi döntésre, az elsőfokú bíróság álláspontjuk szerint helytállóan mérlegelt döntésének jogszabálysértő felülmérlegelésére alapították felülvizsgálati kérelmüket.
[20] A Kúria a jogerős ítélet felülvizsgálata kapcsán elsődlegesen kiemeli, hogy az eljárt bíróságok a tényállást az érdemi döntéshez szükséges mértékben feltárták, a jogvita elbírálása körében helytállóan hívták fel az anyagi jogi szabályokat, azok alkalmazásával, az arra alapított érdemi döntésükkel azonban a Kúria a következők miatt nem értett egyet:
[21] Mind az első-, mind a másodfokú bíróság helytállóan helyezte vizsgálódása középpontjába az ingatlanhoz fűződő érdekeltség kérdését; olyan esetben ugyanis, mint a perbeli, amikor a felek mindegyike rendelkezik a másik illetőségének megváltásához szükséges pénzösszeggel, a bíróság valóban az érdekek figyelembevételével dönt egyikük vagy másikuk javára. A másodfokú bíróság arra is megalapozottan utalt, hogy ezt az érdekeltséget az ingatlan speciális adottságaihoz képest műszaki, jogi és egyéb jellemzői – a jelen esetben szőlőgazdálkodási funkciója – szem előtt tartásával kell vizsgálni, míg az elsőfokú bíróság foglalt helyesen állást abban a kérdésben, hogy az érdekeltség személyi oldala mind a felperesek, mind az alperesek részéről a bejegyzett tulajdonosok mellett a családi közreműködőkre – haszonélvezők és családtagok – is kiterjed.
[22] A két család személyes kapcsolatának megromlása nyomós indoka a közös tulajdon megszüntetésének, önmagában azonban nem elégséges ahhoz: az elmérgesedett tulajdonosi kapcsolat a használat – akár időszakokra bontott – megosztásával, a felek személyes kapcsolatának legszükségesebbre korlátozásával is közömbösíthető. Az adott esetben kialakult – az eljárt bíróságok által kellően megindokolt, ám ellentétes tartalmú ítéleti döntések által is példázott – egyensúlyi helyzetben nincs lehetőség a közös tulajdon megszüntetésére, és figyelemmel kell lenni arra az elsőfokú bíróság által észlelt, de nem megfelelően értékelt körülményre is, amely a konkrét helyzet sajátosságait az ún. alkalmatlan időhöz közelíti: a rendelkezésre álló adatokból kitűnően felperesi oldalon a III. rendű felperes házastársának halála után – aki kétséget kizáróan tevékenyen részt vett a szőlőművelésben – az ingatlannal való gazdálkodási szokások, az újrarendeződő használati viszonyok még nem rögzültek, egyfajta átmeneti állapotban vannak. A felperesek a termést hol lábon adták el, hol borecetet készítettek, de arról is beszámoltak, hogy az unokák a szőlővel kapcsolatos vállalkozást terveznek és a család a környék egyik legjelentősebb szőlőművelő hálózatát működteti.
[23] Ilyen körülmények között a közös tulajdon megszüntetésének „alkalmas ideje” az az állapot, amikor az ingatlanhasználati, -hasznosítási szokások már mindkét oldalon rögzültek. Az így kialakuló, a jelenlegitől eltérő tények alapján a közös tulajdon megszüntetése iránti per újbóli megindításának a Pp. rendelkezései szerint nincs akadálya, a tényalapok változása esetén ugyanis a jelen pert megindító kereset elutasítása ítélt dolgot nem ad [Pp. 130. § (1) bekezdés d) pont].
[24] A Kúria az előzőekben ismertetett álláspontját a következő peradatok figyelembevételével alakította ki.
[25] Helytállónak találta az elsőfokú bíróság megállapítását, amely szerint az I. rendű felperes – ellentétben az I. rendű alperessel – tárolóhellyel nem rendelkezik, márpedig a gyümölcstermelési tevékenység ugyanúgy igényli a termés megfelelő tárolását, mint a szőlőtermesztés. Az ún. „érzelmi kötődés” ugyanakkor nem volt az I. rendű felperes javára értékelhető. Helyesen utalt rá a másodfokú bíróság, hogy az ingatlan nem képezte a felperesi család „ősi birtokát”, azt ugyanis 1972-ben az örökhagyóval közösen vásárolták.
[26] Az I. rendű felperes esetleges különvagyoni ráfordítását sem lehetett figyelembe venni, erre is helytállóan mutatott rá az elsőfokú bíróság, indokai azonban e tekintetben tévesek: az ági vagyon kérdését nem azért kellett figyelmen kívül hagyni, mert az érdemi döntés ennek vizsgálata nélkül is meghozható volt, hanem azért, mert az I. rendű felperes különvagyoni ráfordításra alapított tulajdoni igényt a perben nem érvényesített, egyéb jogi jelentősége pedig e hivatkozásnak a perben nem volt, ezért az eljárt bíróságok nem tévedtek, hanem az anyagi jogi jogszabályoknak megfelelően mellőzték e körülmény értékelését az érdemi döntés meghozatalánál.
[27] Tekintettel arra, hogy mindkét perbeli oldalon megállapítható volt a szőlőművelés családi tevékenységi jellege, az elsőfokú bíróság értékelte helytállóan a II. rendű alperes haszonélvező nyilatkozatát a haszonélvezetében álló ingatlanon található pince használatával kapcsolatban. A jogok jóhiszemű gyakorlása mellett, a haszonélvező családtag részvételével zajló családi gazdálkodásban életszerűtlen, a terület és a művelés adottságai szerinti rendes gazdálkodás követelményével sem egyeztethető össze a haszonélvezőt illető pincehasználat megvonása a családon belüli szőlőgazdálkodástól.
[28] A tulajdonjog megszerzésének időpontja és a tulajdonjog gyakorlásának ténylegessége ugyanakkor az adott esetben nem értékelhető az I. rendű felperes javára: e tekintetben a másodfokú bíróság mutatott rá helyesen arra, hogy az örökhagyó a tulajdonosi jogok és gyakorlásuk ténylegessége vonatkozásában az I. rendű alperes jogelődje volt, e pozíciót az I. rendű alperes a tartási szerződés alapján megszerezte.
[29] Arra is helytállóan utalt a másodfokú bíróság, hogy a konkrét eset jogi viszonyai bizonyos értelemben formálissá is teszik a közös tulajdon megszüntetését: a kölcsönösen fennálló haszonélvezeti jogok a közös tulajdon bármilyen módon való megszüntetése esetén biztosítják a jelenlegi használat változatlan fennmaradását. A kifejtettek értelmében ugyanakkor a mindkét oldalon teljes családi részvétellel működő szőlőtermesztési tevékenységre figyelemmel nincs ügydöntő jelentősége annak, hogy az I. rendű felperes és az örökhagyó házasságának felbontását követően az I. rendű felperes szőlőterületet nem, csak a gyümölcsös használatát kapta. Helytállóan értékelte a másodfokú bíróság az alperesek javára, hogy esetükben a szőlőművelés gyakorlatilag folyamatos, az I. rendű alperes házastársa borait versenyekre is viszi.
[30] A kifejtettek értelmében az eljárt bíróságok gyakorlatilag teljeskörűen számba vették a peres feleknek az ingatlanhoz fűződő érdekeit, az ellentétes tartalmú ítéleti döntés az eltérő mérlegelésük eredménye volt.
[31] A Kúria ugyanakkor ezekből az ellentétes tartalmú ítéleti döntésekből, és a felsorakoztatott jogi érveknek a per adataival történt összevetéséből arra következtetett, hogy az ingatlanhoz fűződő tulajdonosi érdekek között nincs olyan számottevő különbség, amely akár egyik, akár másik tulajdonos kizárólagos tulajdonszerzését indokolja. A rendelkezésre álló adatokból egyfajta egyensúlyi helyzet körvonalazódik, amelynek valamennyi résztvevője az eljárt bíróságok által kifejtett okokból rászorul a pince használatára, számukra a tulajdon tényleges értékét a használat gyakorlása jelenti [Ptk. 112. § (1) bek.].
[32] A közös tulajdon megszüntetésének kérelmezése a rendelkezési jog (Ptk. 112. §) gyakorlását jelenti, amelynek következtében a tulajdonosok egyikének tulajdonjoga állagból pénzkövetelésbe fordul. Az adott esetben azonban – különös tekintettel az ingatlan használati értékéhez képest rendkívül alacsony forgalmi értékére –, kijelenthető, hogy a megváltási ár egyik tulajdonos ingatlanhoz fűződő érdekeit sem elégíti ki. Megjegyzi a Kúria: elképzelhető olyan érdekegyensúly, amely a használati jog gyakorlásához fűződő közömbösségében jelentkezik; ebben az esetben a közös tulajdon megváltással történő megszüntetésének értelemszerűen nincs akadálya. A jelen esetben fennálló érdekegyensúly azonban az ingatlan – elsősorban a rajta lévő pince – természetbeni használatában áll, a közös tulajdon megváltás útján történő megszüntetése ezt az egyensúlyi helyzetet bármely tulajdonostársra nézve hátrányosan változtatja meg [Legfelsőbb Bíróság 1/2008. (V. 19.) PK vélemény VII. pont].
[33] A Kúria rámutat: a közöstulajdon-megszüntetési módok között elsődlegességet élvező természetbeni megosztás [Ptk. 148. § (1) bek.] ugyancsak nem célravezető, a jelenlegi terjedelmű pincehasználatot ugyanis nem biztosíthatja a felek részére. A közös tulajdon megszüntetésének „végső megoldása”, az árverés pedig amennyiben a használati jogok teljes megszüntetését – a haszonélvezők lemondása hiányában a haszonélvezeti jogok fenntartása mellett – vonja maga után, ugyancsak nem alkalmazható.
[34] A kifejtettek értelmében az eljárt bíróságok valójában helyesen értékelték a tulajdonosok javára fennálló jogi érveket: mind a felperesi, mind az alperesi család jelentős és komoly érdekekkel kötődik a pince használatához. A használati érdekeknek ebben az egyensúlyában azonban a kifejtettek szerint nincs olyan megszüntetési mód, amely egyik vagy másik tulajdonos számára nem jár érdekei súlyos sérelmével, ezért a Kúria a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (3) bekezdése értelmében hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. § (2) bekezdése értelmében megváltoztatva, a keresetet elutasította.
(Kúria Pfv. I. 20.151/2015.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás