PÜ BH 2015/301
PÜ BH 2015/301
2015.11.01.
I. Építőközösség által létrehozott felépítmény tekintetében a tulajdonjogot nem a megalakuló társasház alapító okirata, hanem a közös építkezés keletkezteti. Az alapító okirat az a szerződés, amelyben a felek a létrehozott épület műszaki adatait és az építkezés folytán keletkezett jogaikat rögzítik.
II. Az alapító okiratot nem teszi érvénytelenné, ha a külön tulajdonba kerülő helyiségek alapterületét nem a valósággal egyezően tünteti fel.
III. Az a körülmény, hogy az adásvétellel szerző építőközösségi tag tulajdonjogát az alapító okirat aláírásakor a földhivatal még nem jegyezte be, utóbb azonban, a társasház bejegyzése előtt arra sor került, az alapító okiratot nem teszi érvénytelenné [1959. évi IV. tv. (Ptk.) 117. § (3) bek., 578/B. §, 578/E. §].
[1] Az V-VIII. rendű alperesek, az I-II. rendű alperesek jogelődei, a III. és IV. rendű alperes, valamint a II. rendű felperes – a perbeli telekingatlan tulajdonosai – 2002. február 13-án négylakásos lakóház felépítésére építőközösségi szerződést kötöttek. A szerződés 1. pontjában leszögezték, hogy a szerződés tartalmát a 2001-ben kiadott építési engedély alapjául szolgáló tervdokumentáció képezi, amelyet a felek magukra nézve kötelezőnek ismertek el. Kötelezettséget vállaltak arra, hogy az építkezés befejezése után társasházat hoznak létre, az alapító okiratot a használati viszonyoknak megfelelően, és amennyiben a megvalósult állapot a tervtől eltér, a tényleges alapterület figyelembevételével fogják megállapítani.
[2] Az építésügyi hatóság a felek által készíttetett, módosított tervek alapján – amely a felperesi gépkocsibeállót az eredeti 17,34 m2 helyett 14,74 m2 alapterülettel tüntette fel – 2002. augusztus 29-én – a korábbi engedély egyidejű visszavonása mellett – új építési engedélyt adott ki. Az elkészült épület használatbavételi engedélye 2003. április 14-én emelkedett jogerőre.
[3] Az I-II. rendű alperesek az ingatlan 2/8 arányú tulajdoni hányadát a 2003. január 16-án kelt adásvételi szerződéssel szerezték, és a földhivatal még nem jegyezte be a tulajdonjogukat, amikor a 2004. április 20-i keltű társasházi alapító okiratot aláírták. Az alapító okirat a lakások, helyiségek és gépkocsibeállók alapterületét a második engedélyezési tervnek megfelelően – a felperesek tulajdonába kerülő 4. számú gépkocsibeállót 14,57 m2 területtel – tüntette fel és ezzel egyezően szerepel az ingatlan az ingatlan-nyilvántartásban is.
[4] Az I-II. rendű alperesek tulajdonjogát a földhivatal – az ingatlant terhelő jelzálogjog és elidegenítési tilalom törlésével kapcsolatos problémák miatti elutasítást, majd a korábbi helyett 2004. november 10-én új adásvételi szerződés megkötése után – 2004. november 11-i, míg a társasházat április 28-i hatállyal 2006-ban jegyezte be. A bejegyzett adatok szerint a felperesek tulajdonát képező gépkocsibeálló 14,57 m2 alapterületű, a felperesek azonban 2002 óta ténylegesen nagyobb, megközelítőleg 18 m2 területet birtokolnak gépkocsibeállóként.
[5] Az I-II. rendű alperesek a saját gépkocsibeállójuk használatának nehezítettségét észlelve, 2011-ben birtokháborítás megszüntetése iránti pert indítottak a felperesek ellen. A per tárgyalását a bíróság a felperesek által megindított jelen per jogerős befejezéséig felfüggesztette.
[6] A felperesek keresetükkel elsődlegesen amiatt kérték az alapító okirat érvénytelenségének megállapítását és az eredeti, osztatlan közös tulajdoni állapot helyreállítását, mert az I-II. rendű alperesek tulajdonjogát a földhivatal az alapító okirat aláírása idején még nem jegyezte be, ezért az alapító okiratot tulajdonosként nem írhatták alá. Az ebből fakadóan a szerződéskötéskor fennálló érvénytelenséget álláspontjuk szerint nem orvosolja az I-II. rendű alperesek tulajdonjogának utóbb történt bejegyzése.
[7] Másodlagosan az alapító okiratnak a gépkocsibeállók területét megállapító III. fejezet 5-9. bekezdése érvénytelenségének megállapítását kérték, mivel az alapító okirat a gépkocsibeállók alapterületét nem a ténylegesen megvalósult, a második engedélyezési tervtől eltérő állapotnak megfelelően tünteti fel, ezért az jogszabályba ütközik. Rámutattak: az alapító okirat olyan ingatlanrészeket is tartalmaz, amelyek valójában nem készültek el, másfelől az alapító okirat egyes tulajdonostársak javára jogcím nélküli többlettulajdon szerzését eredményezte. Ehhez a kereseti kérelemhez kapcsolódóan az érvénytelenség oly módon történő kiküszöbölését kérték, hogy a bíróság a gépkocsibeállók területét a tényleges állapotnak megfelelően állapítsa meg és a módosított területek ingatlan-nyilvántartási átvezetése iránt is intézkedjen. Hivatkoztak arra: az építőközösségi szerződés 4. pontja kifejezetten előírta a ténylegesen megvalósuló alapterületek figyelembevételét, ennek a követelménynek azonban az elkészült alapító okirat – vélhetőleg az alapításkor fennálló sürgető körülmények miatt – nem felel meg. Hivatkoztak arra: a II. rendű felperes az első építési engedély alapján jogszerűen kötött vállalkozási szerződést 18 m2 alapterületű gépkocsibeálló építésére, a vállalkozói díjat kifizette, ily módon eredeti szerzéssel jutott az ennek megfelelően létrejött gépkocsibeálló tulajdonába.
[8] Az I-VIII., valamint a XIII. rendű alperesek a kereset elutasítását kérték, míg a IX-XII. rendű alperesek – a társasházi külön tulajdonú ingatlanok terheinek jogosultjai – bejegyzett jogaik érintetlenül hagyása mellett a kereset teljesítését nem ellenezték.
[9] A kereset teljesítését ellenző alperesek vitatták, hogy a felperesek a 18 m2 alapterületű gépkocsibeálló területére tulajdonjogot szereztek, álláspontjuk szerint ehhez önmagában a vállalkozási szerződés – amelynek hitelességét és a vállalkozói díj kifizetését is vitatták – ehhez nem elégséges. Hangsúlyozták: az első építési engedélyt a módosított terveknek megfelelő második építési engedéllyel egyidejűleg az építésügyi hatóság visszavonta és erre már nem vonatkozott az építőközösségi szerződés 4. pontjába foglalt kötelezettségvállalás. A felperesek tisztában voltak azzal, hogy az eredetileg 18 m2-re tervezett gépkocsibeálló alapterülete 14,57 m2-re módosult, az ennek megfelelően megszerkesztett alapító okiratot nem kifogásolták. Hivatkoztak arra is, hogy a felperesek az alapító okirat mint szerződés megtámadására nyitva álló egyéves határidőt elmulasztották, így igényüket már nem érvényesíthetik. A III. rendű alperes ugyan nem vitatta, hogy tudomása volt a tervtől eltérő megvalósulásról, de maga is a kereset elkésettségére hivatkozott.
[10] Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Ítélete indokolásában kifejtette: a felperesek által érvényesített semmisségi igény előterjesztésére a törvény nem tartalmaz határidőt. Az elsődleges kérelem tekintetében a Legfelsőbb Bíróság 1/2010. (VI. 28.) PK véleménye 5. pontjában foglaltakra utalt, azzal, hogy az I-II. rendű alperesek tulajdonjogának utóbb történt bejegyzésével az érvénytelenség oka – az, hogy nem tulajdonosként írták alá az alapító okiratot – elhárult. Álláspontja szerint e körben annak van jelentősége, hogy tulajdonjog-bejegyzési kérelmüket az alperesek az alapító okirat aláírása előtt benyújtották a földhivatalhoz.
[11] Rámutatott: a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 368. § (3) bekezdése a bejegyzés előtt birtokba lépő vevőt „kvázi” tulajdonosi pozícióba helyezi. Az ennek megfelelően, tulajdonjoguk bejegyzése előtt birtokba lépő alperesek jogosultak voltak az alapító okirat aláírására akkor is, ha tulajdonjogukat az ingatlan-nyilvántartás még csak széljegyen tüntette fel.
[12] A másodlagos keresetet illetően az elsőfokú bíróság rámutatott: a felperesek által 18 m2-re kötött vállalkozási szerződés tulajdonjogot nem keletkeztet, a Ptk.-ban taxatíve felsorolt tulajdonszerzési módok közül a felperesek egyet sem jelöltek meg, a tulajdonostársak egymás közötti megállapodása pedig csupán a közös tulajdon használatát szabályozta. A felperesek a második építési engedély ismeretében mindvégig tudatában voltak annak, hogy őket 14,57 m2 alapterületű gépkocsibeálló illeti meg, az ennek ellenére 18 m2-re vonatkozó igényüket sem a tulajdonostársaiknak, sem az alapító okiratot szerkesztő ügyvédnek nem jelezték. A 18 m2 alapterületű gépkocsibeállóra vonatkozó felperesi igény legfeljebb egyoldalú titkos fenntartás lehet, amely a szerződés érvényességének megítélése szempontjából közömbös, saját felróható magatartásukra a felperesek nem hivatkozhatnak. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint nem ütközik jogszabályba, ha az építőközösség tagjai az alapító okirat szerkesztése során egyező akarattal eltérnek az építőközösségi szerződésben foglaltaktól. A kifejtettek alapján az elsőfokú bíróság egyik jogcím alapján sem állapította meg az alapító okirat érvénytelenségét.
[13] A felperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Az elsődleges hivatkozott érvénytelenségi okkal kapcsolatban kifejtette: az I-II. rendű alperesek az adásvételi szerződés megkötésével az építőközösségben a jogelődeik helyébe léptek, és az építőközösség tagjaként jogszerűen jártak el az társasház alapítása, az alapító okirat aláírása során, utóbb tulajdonjoguk bejegyzése elől is elhárult az akadály. Rámutatott: a felperesek alaptalanul hivatkoztak a föld- és az építménytulajdonos megállapodására, illetve az eredeti szerzésmódra vonatkozó törvényi rendelkezésekre is, a társasház alapítása ugyanis építőközösségi szerződés megszüntetésével egyidejűleg történt, nem pedig a Ptk. 149. § (1) és (2) bekezdése alapján. A felek a szerződéssel – az alapító okirattal – rendezték a tulajdoni viszonyokat, a felperesek pedig nem bizonyították, hogy az nem az akaratuknak megfelelően történt.
[14] A másodfokú bíróság a Ptk. 94. § (1) bekezdésének megsértését sem állapította meg, mert a garázsok elkészültek, az alapterületben való esetleges eltérés polgári jogi értelemben jogszabályba nem ütközik, jogszabály megkerülésére nem irányul, az esetleges eltérő használatra vonatkozó kötelmi igény pedig a jelen pernek nem tárgya. Helytállónak találta az elsőfokú bíróság mérlegelését is, és utalt arra: az alpereseknek nem kellett bizonyítaniuk a felperesektől való tulajdonszerzést, a birtoklás és a használat tekintetében pedig külön per van folyamatban.
[15] A jogerős ítélettel szemben előterjesztett felülvizsgálati kérelmükben az I-II. rendű felperesek a Ptk. 94., 97., 117., 237. §-ainak megsértése miatt kérték a jogerős ítélet megváltoztatását és a keresetnek helyt adó döntés hozatalát. Álláspontjuk szerint a megállapított tényekből mindkét fokon eljárt bíróság téves jogi következtetést vont le.
[16] Kifejtették: iratellenes, hogy nem jelöltek meg az igényüket megalapozó eredeti szerzésmódot, ugyanis az ingatlan 2/8 arányú tulajdonosaiként mint az önálló lakrészek megrendelői, a törvény erejénél fogva szereztek a tulajdoni hányaduknak megfelelő arányú tulajdont a felépítményben, ami – az alapító okiratban szereplő 88,81 m2-rel szemben – 118,26 m2.
[17] Álláspontjuk szerint az elsőfokú bíróság azon megállapítása is iratellenes, hogy az alapító okirat szerkesztése során nem jelezték az engedélyezési tervtől való eltérést, ez kitűnt B. L. tanúvallomásából, az általa az alapító okirat tervezetére rávezetett „18 m2” feljegyzéséből. Dr. B. F. tanúvallomása is alátámasztotta, hogy a felperesek jelezték az eltérést, B. Gy. tanú pedig úgy nyilatkozott, hogy a felpereseknek kezdettől határozott szándékuk volt a 18 m2 alapterületű garázs felépítése. Sérelmezték, hogy e két, egyértelmű tanúvallomással szemben az elsőfokú bíróság indokolás nélkül az okiratszerkesztő ügyvéd, valamint D. Gy. Zs. ellentmondásos tanúvallomásait fogadta el.
[18] Ellentmondásosnak tartották az elsőfokú bíróság ítéletét a tekintetben is, hogy annak rögzítése mellett, miszerint a megvalósult állapot eltér az ingatlan-nyilvántartástól, illetve az alapító okiratban foglaltaktól, leszögezte, hogy mindez nem jelenti nem létező dolgok bejegyzését. Hangsúlyozták: az alapító okiraton az alperesek tulajdonjoga nem alapulhat.
[19] Utaltak a tényleges állapot kialakítására vonatkozó egyező perbeli előadásokra, amelyek szerint a jelenlegi állapot a társasházi alapító okirat aláírása előtt alakult ki, azon a felek a birtokbalépést követően nem változtattak. Ez az állapot azonban eltér az alapító okiratban foglaltaktól, értékelésénél figyelemmel kell lenni a Ptk. 94. § (1) bekezdésére, miszerint ténylegesen megépült dolog lehet csak tulajdonjog tárgya. A perben nem volt vitatott az egyes ingatlanrészekre vonatkozó használati jog, mint ahogy az építőközösségben foglalt kötelezettségvállalás sem, amely szerint az alapító okiratot a felépítmény elkészülte után a tényleges használati viszonynak megfelelően kell elkészíteni. Ez a felek nem titkolt szerződéses szándéka volt, amelyet a bíróság nem értékelt. A bíróságok nem tértek ki arra sem, hogy miért tagadhatják meg az alperesek a tényleges állapotnak megfelelő módosításra vonatkozó szerződéses kötelezettségvállalásukat, ezért az ítélet emiatt is jogszabálysértő.
[20] Rámutattak: az elsőfokú bíróság a Kúria iránymutatásában foglaltakat csak részben alkalmazta, az érvénytelenségi okot csak részben küszöbölte ki és a jogszabálysértő állapotot – a felek szerződési akaratától indokolás nélkül eltérve – fenntartotta.
[21] Megjegyezték, jelenleg is a felperesi garázs közelíthető meg a legnehezebben, a jogerős ítélet alapján pedig gyakorlatilag alkalmatlanná válik a rendeltetésszerű használatra, míg a módosított építési engedélytől eltérően megvalósult tényleges állapot az I-II. rendű alperesek számára jelenleg is előnyösebb helyzetet biztosít. Az alapító okirat aláírásakor egyebekben mindenki elfogadta a kialakult használati viszonyokat, ezért valójában az alperesek tanúsítanak rosszhiszeműséget azzal, hogy jól felfogott érdekükben a kialakult és elfogadott használati, illetve tulajdoni viszonyokat meg kívánják változtatni.
[22] Álláspontjuk szerint a per adataiból megállapítható, hogy a pinceszinten megvalósult eltérésről a III., valamint a IV. rendű alperesek is tudomással bírtak, az I. és II. rendű alperesek pedig a 2001-ben kibocsátott, 17,4 m2-re vonatkozó építési engedély ismeretében vásárolták az ingatlanukat. Mindezek alapján életszerűtlen, hogy az I-II. rendű alpereseknek nem volt tudomása a kivitelezés során történt változásokról.
[23] Álláspontjuk szerint mindezek alapján megállapítható, hogy az I-II. rendű alperesek az okiratok, de a megtekintett állapot szerint is a felperesek 18 m2 alapterületű garázsának ismeretében vásárolták meg az ingatlanukat. Mindezek alapján az sem mondható ki, hogy a felperesek hanyagságából nem készült az alapító okirathoz kiegészítő nyilatkozat. A valóság az, hogy a kb. 2-3 hetet igénybe vevő további tervezést, és az azt követő építéshatósági eljárást nem kívánták kivárni a tulajdonosok, nem akartak hozzájárulni a tervezési költségekhez, kifizetni az építési bírságot. A felperesek magatartása ilyen körülmények között nem tekinthető a jogról való lemondásnak, a körülmények az ő előadásukat támasztják alá.
[24] Nézetük szerint az elsőfokú bíróság ítélete azért sem felel meg a jogszabályoknak, mert annak megállapítása mellett, hogy az alapító okiratban foglaltaktól a tényleges állapot eltér, az ellentmondást az alapító okirat egyidejű érvényessé nyilvánításával nem oldotta fel, ezért az ítélet a reparációs kötelezettség vonatkozásában a Ptk. 237. § (2) bekezdésében foglaltak szerint hiányos is.
[25] Megítélésük szerint a másodfokú bíróság jogszabálysértő módon nem tulajdonított jelentőséget annak, hogy az alapító okirat alapján, az ott írottaknak megfelelően nem létező dolgok kerültek külön tulajdonba, a felek lehetetlen szolgáltatás teljesítésére irányuló, azaz semmis kötelezettségvállalást tettek. Arra hivatkoztak: a másodfokú bíróság indokolatlanul értékelte a terhükre, hogy nem tagadták meg az alapító okirat aláírását, ugyanakkor indokolatlanul hagyta figyelmen kívül a többi tulajdonos felperesekre gyakorolt sürgető befolyását.
[26] Rámutattak: a felperesek eredeti szerzésének igazolása folytán az I-II. rendű alperesi szerzés csupán származékos lehet, így az alpereseknek többlettulajdon-szerzésükhöz jogcímet kell igazolniuk. E felperesi álláspont helyénvalóságát a másodfokú bíróság sem cáfolta, mégsem indokolta, hogy miért nem szükséges az alperesi többlettulajdon-szerzés igazolása.
[27] Álláspontjuk szerint bizonyított, hogy az alperesek tudtak a nyilvántartásban szereplő adatok és a tényleges állapot eltéréséről és a felperesek tulajdoni igényéről, körülményeik változása miatt azonban a tudottan valótlan tartalmú közhiteles nyilvántartásra hivatkozva kívánják negligálni korábbi tulajdonjog-elismerésüket.
[28] Végezetül azzal érveltek: ha más okból nem is, a Ptk. 4. és 5. §-aiban írt általános jogelvek megsértése miatt a jogerős ítéleti döntés nem foghat helyt.
[29] A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
[30] A felperesek anyagi jogi szabályok, az általuk megjelölt érvénytelenségi hivatkozások – az alapító okirattal kapcsolatos, részben színlelt szerződési akarat, az I. és II. rendű alperesek aláírási jogosultságának hiánya, az alapító okirat adatai és a tényleges állapot közötti eltérések – téves értékelését, a kapcsolódó jogszabályi rendelkezések téves alkalmazását rótták fel az eljárt bíróságoknak.
[31] A Kúria a szerződéses akarat színlelésére vonatkozó felperesi hivatkozással kapcsolatban a következőket emeli ki: ahhoz, hogy az alapító okirat színlelés miatti semmissége akár csak részben megállapítható legyen, nem csupán az szükséges, hogy valamennyi szerződő fél tudjon a színlelésről, hanem az is, hogy a leplezett – adott esetben a felperesek által ténylegesnek nevezett – megállapodás legyen valamennyiük közös akarata. Amennyiben ez nem így van, és a felek bármelyike csak „színleli” a leplezett megállapodást, annak érvényessége nem állapítható meg, a színlelt ügylet érvénytelensége nem küszöbölhető ki [Ptk. 207. § (4) bekezdés]. Ha ugyanis bármelyik szerződő fél a valós akaratával meg nem egyező, viszont – ahogyan arra a felperesek a felülvizsgálati kérelmükben utaltak – a másik fél érdekét szolgáló szándékot színlel, az nem a felperesek által hivatkozott semmisség megállapítására, hanem a szerződés megtámadására ad okot (Ptk. 210. §), ennek határidőben történő előterjesztését viszont a felperesek elmulasztották. Mivel azonban az adott esetben valamennyi alperes ellenezte a kereset teljesítését – az alapító okiratnak, mint a kereset szerint részben színlelt megállapodásnak a kereset szerinti módosítását, ezáltal érvénytelensége kiküszöbölését –, nem volt jelentősége annak, hogy mi vezette a feleket az alapító okirat adott tartalommal történő megalkotásában, ugyanis az alperesek a színlelés tényét cáfolták, az alapító okirat rendelkezéseihez ragaszkodtak.
[32] A felperesi tényelőadás szintjén felmerülő lehetetlen szolgáltatás [Ptk. 227. § (2) bekezdés] – a bejegyzett és a tényleges állapot eltérése – az adott esetben sem fizikai, sem jogi formájában nem értelmezhető kategória. A társasház alapításánál nincsenek olyan kölcsönös szolgáltatások, amelyek a szerződő felek egymás közötti viszonyában lehetetlenség miatti semmisségre vezetnének: a felek az alapító okiratban a közös építkezés eredményének műszaki, jogi kereteit rögzítik, kölcsönös szolgáltatások teljesítésére nem kerül sor.
[33] A felperesek által elsődlegesként megjelölt semmisségi okkal kapcsolatban, miszerint az alapító okirat aláírásakor az I. és II. rendű alperesek nem voltak tulajdonosok, a Kúria rámutat: az alperesek az adásvételi szerződés megkötésével jogelődeik építőközösségben elfoglalt pozícióját is megszerezték, annak tagjaivá váltak. Az építőközösség a szerződő felek speciális, kötelmi alapú egyesülése, amit építmény létesítése, és azon társasház alapítása céljából hoznak létre, valójában a mai építési projekttársaságok régi Ptk.-beli előképe. Az építkezés és a társasház alapítása hosszadalmas folyamat, amelynek során a szerződő felek arra is szövetkeznek, hogy az alapítás műszaki és jogi akadályait egymással együttműködve hárítják el. Az a körülmény, hogy az I-II. rendű alperesek tulajdonjogát az alapító okirat aláírásakor a földhivatal még nem jegyezte be, csupán annyit jelent, hogy kötelmi jogosultként vettek részt ebben a folyamatban, dologi jogosultságuk a tulajdonjoguk bejegyzéséig függő hatályú volt, azzal, hogy a tulajdonjog a kérelem benyújtásának időpontjára visszamenőlegesen jött létre [az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 7. § (1) bekezdés].
[34] Az építőközösségi projektben a tagok közösséghez fűződő és abból fakadó jogai akkor válnak teljessé, amikor az építkezés befejeződik és a felek tulajdonszerzésének feltételei teljeskörűen, jogi és műszaki értelemben egyaránt megvalósultak. Az alperesek esetében ez a tulajdonjog bejegyzését is jelenti, ekkor váltak a közösség kötelmi jogosult tagjaiból dologi értelemben vett jogosultakká. Ez a helyzet azonban nem az alapító okirat érvénytelenségét jelenti, csupán azt, hogy az alapító okirat megalkotása része az építőközösség átalakulási folyamatának. Ehhez kapcsolódóan helytállóan utalt a másodfokú bíróság arra: az adott esetben jelentősége van annak, hogy az alapító okirat nem osztatlan közös tulajdon megszüntetése [Ptk. 149. § (3) bekezdés], hanem építőközösségi működés eredményeként jött létre, utóbbi esetben ugyanis a feleket megillető dologi, kötelmi jogosultságok „szinkronba” hozatala a cél, az alapító okirat érvényessége csak a folyamat lezárásával, az építőközösség megszűnésével ítélhető meg, ebben az időpontban pedig az I-II. rendű alpereseket már bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba, így tulajdonjoguk hiánya miatt az alapító okirat nem érvénytelen.
[35] A Kúria kiemeli: ebben a folyamatban az alapító okirat a tulajdonjogot nem keletkezteti, de rendezi az építkezéssel létrehozott építmény jogi sorsát. A tulajdonjogot a közös építkezés (építőközösség) hozza létre, ez a tulajdonszerzés jogcíme, tehát nem a Ptk. 137. §-a szerint minősülő ráépítés, de nem is a Ptk. 97. §-a szerinti megállapodás: sui generis, speciális esete a különböző vagyonközösségi szerzésfajtáknak, amelyeket a Ptk. a XLVI. fejezetben, „A társaság” címszó alatt szabályozott (pl.: polgári jogi társaság, közös háztartásban élők vagyoni viszonyai, élettársak stb.).
[36] Az építőközösség olyan, az építmény létrehozását célzó gazdasági együttműködést jelent, amelyben a felek közösen határozzák meg a létrehozandó építmény műszaki paramétereit, a szükséges anyagi erőforrásokat rendelkezésre bocsátják és – ahogyan ezt a felek a perbeli esetben is tették – rendelkeznek az elkészülő építmény tulajdoni viszonyairól is.
[37] A felperesek felülvizsgálati érvelésére utalással a Kúria rámutat: az adott esetben a felek tulajdoni arányai a telekhányadtól és az építményben megszerzett tulajdoni hányadból állnak, részesedésük aránya azonban az építkezésben sem feltétlenül azonos azzal, amilyen arányban a telek tulajdonjogát megszerezték. Az építményben keletkező tulajdoni hányadokat ugyanis a felek az építőközösségi szerződésben, majd az annak alapján létrehozott alapító okiratban eltérően is megállapíthatják, mértékét általában a tulajdonostárs tényleges vagyoni hozzájárulásához, illetve az építményrészek alapterületéhez igazítják.
[38] A Kúria kihangsúlyozza: az alapító okiratban foglalt és annak alapján az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett térmértékek esetleges eltérése a ténylegestől, jogszabályba nem ütközik, ebből az okból az alapító okirat nem érvénytelen. A törvény ugyan követelményként támasztja az ingatlan-nyilvántartással szemben a közhitelességet, az úgynevezett kataszteri adatokra azonban – idetartozik az ingatlanok alapterülete is – ez a követelmény nem áll fenn, a közhitelesség vélelme és az ahhoz kapcsolódó jogvédelmi hatás ezekre az adatokra nem terjed ki.
[39] Az építőközösségből társasházzá alakuló személyi és dologi közösségben az alapító okirat funkciója sajátos, nem választható el élesen a felek tulajdonszerzésétől. A tulajdonszerzés ugyan magához az építkezéshez mint jogi tényhez és nem az alapító okirathoz mint szerződéshez kötődik – ilyen értelemben a szerzés valóban ingatlan-nyilvántartáson kívül történik –, annak mikéntjét azonban az építőközösségből társasházzá alakulás tartalmi szervezeti kereteit jelentő alapító okirat szabályozza. Ahhoz tehát, hogy a tulajdonszerzés kérdéseinek, arányának újbóli vizsgálatához eljussunk – ezt a felperesek helyesen érzékelték – az alapító okirat valamely okból fennálló érvénytelensége szükséges, a felek megállapodása ugyanis csak ily módon tehető félre.
[40] Megjegyzi a Kúria: a felperesek hivatkoztak ugyan arra, hogy az alapító okirat alapján meg nem valósult építészeti elemek nyilvántartásba vételére is sor került, ezen épületelemek körét azonban nem jelölték meg tételesen. A per adatai szerint valójában arról lehet szó, hogy az ingatlan-nyilvántartási iratok között elhelyezett engedélyes tervben feltüntetett épületrészek nem mindegyike készült el. Ez a körülmény sem ok azonban a kifejtettek szerint az alapító okirat érvénytelensége kimondásához.
[41] Végezetül a Kúria a következőkre utal: mivel a felperesek kifejezetten azt sérelmezték, hogy az általuk birtokolt gépkocsibeálló nyilvántartott alapterülete kisebb a ténylegestől, felmerül a kiigazítási per indítása [Inytv. 62. § (1) bekezdés d) pont, (2) bekezdés]. Ebben az esetben azonban egyfelől szükséges az ingatlanügyi hatóság előzetes eljárásának megindítása, másfelől a felpereseknek a bejegyzés hibáját kell bizonyítaniuk, az adott esetben tehát azt, hogy a kereset tárgyát képező ingatlan-nyilvántartási adatok – így az alapterület – a valós adatoktól eltérnek. Figyelemmel azonban arra, hogy a tulajdonjogot közös építkezés keletkeztette, a bejegyzés alapjául a felek megállapodása – az alapító okirat – szolgált, az adatok kiigazítása sem eredményezi a tulajdonjog és az abból fakadó használati jog terjedelmének módosulását: ahhoz a felek megállapodása szükséges, az ingatlan-nyilvántartás kiigazítása ugyanis a tulajdonjogi kérdéseket nem dönti el.
[42] A kifejtettek értelmében, mivel az eljárt bíróságok jogszabályt nem sértettek, a Kúria a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (3) bekezdésében foglaltakra tekintettel hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. I. 20.229/2014.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás