PÜ BH 2015/304
PÜ BH 2015/304
2015.11.01.
Ha a fedezetet jelentő ingatlanokat az alperesek rosszhiszeműen továbbértékesítették, pénzbeli helytállási kötelezettségüket a kötelezett által létrehozott állapotnak megfelelően a végrehajtási eljárás felperes által történő megindítása időpontjában fennálló forgalmi érték alapján kell megállapítani [1959. évi IV. tv. (Ptk.) 203. §].
[1] A felperes a D. Bt. (a továbbiakban: bt.) részére 2002. január 23-án 18 500 000 forint kölcsönt nyújtott 2002. november 30-i visszafizetési határidővel. A követelés biztosítékaként a bt. kastély ingatlanára jelzálogjogot alapítottak. A bíróság jogerős ítélettel kötelezte a bt.-t a felperes javára 18 500 000 forint, annak 2002. december 1-jétől esedékes kamatai és 750 000 forint perköltség megfizetésére. Úgy rendelkezett, hogy amennyiben a felperes követelése a bt.-től nem hajtható be, D. J. és a II. r. alperes mint a bt. beltagjai, egyetemlegesen kötelesek fizetésre.
[2] A bt. ellen foganatosított végrehajtás során a jelzáloggal terhelt kastélyingatlant a felperes 1/2 becsértéken, 15 500 000 forintért a követelése beszámításával átvette. A végrehajtás behajthatatlanság miatt 2013. augusztus 11. óta szünetel, ekkor a még fennálló tartozás 52 767 788 forint volt.
[3] A II. r. alperes ellen folyamatban lévő végrehajtási eljárásban a P. Kft.-ben lévő, 2007 szeptemberében lefoglalt üzletrészének árverése eredménytelen volt, a végrehajtás behajthatatlansága miatt 2013. augusztus 11. óta szintén szünetel.
[4] Az I-III. r. alperesek már 1998. évben is ismerték egymást. A III. r. alperes élettársa a II. r. alperes testvérének, D. Sz.-nek. Az I. és II. r. alperesek házastársak, az első gyermekük 2006 szeptemberében született. 2005. október 3-án a II. r. alperes az I. r. alperesnek ajándékozta az e-i 1102/2 helyrajzi számú ingatlan 60/151 tulajdoni illetőségét.
[5] A II. r. alperes 2005. június 2-án kötött adásvételi szerződésekkel az e.-i 1057/6 helyrajzi számú, 403 m2 alapterületű eszpresszó és udvar ingatlanát az I. r. alperesnek, az e.-i 1057/7 helyrajzi számú, 46 m2 alapterületű üzlet ingatlanát a III. r. alperesnek értékesítette. A vételár mindkét esetben 2 500 000 forint volt, amely a szerződések szerint korábban kifizetésre került. (Az ingatlanok jelenleg már egyesített 1057/7 hrsz. alatt szerepelnek az ingatlan-nyilvántartásban.)
[6] Az I. és III. r. alperes a két ingatlant a szerzéskori állapotban 2007. szeptember 24-én kötött adásvételi szerződéssel eladta tehermentesen a IV. r. alperesnek ingatlanonként 2 750 000 forint vételár ellenében.
[7] A szerződések mindegyikét dr. N. Gy. ügyvéd szerkesztette és ellenjegyezte.
[8] Az ingatlanban lévő étterem üzemeltetője 2005-ben a P. Kft. volt, majd az üzemeltetését az I-III. r. alperes által a II. r. alperes ügyvezetése mellett alapított M. Kft. vette át. A IV. r. alperes hozzájárult, hogy az ingatlanon az M. Kft. székhelyet létesítsen szívességi használat jogcímén.
[9] 2011-ben a IV. r. alperes elleni végrehajtási eljárásban az ingatlanokon 9 000 000 forintért árverési vétel jogcímen a Vita Perfetto Kft. (volt VI. r. alperes) szerzett tulajdonjogot. (A korábbi V. r. alperes természetes személynek a per során létrejött jelzálogjoga miatt került sor az árverést kiváltó vételre.)
[10] A felperes a megismételt eljárásban a módosított kereseti kérelmében a 2005. június 2-án és a 2007. szeptember 24-én kötött adásvételi szerződések relatív hatálytalanságának megállapítását kérte azzal, hogy a bíróság az alpereseket egyetemlegesen kötelezze az ingatlanok szakértő által megállapított 35 600 000 forint értékének a megfizetésére. A felperes kereseti kérelmében előadta, hogy a szerződéskötésekkel az I. r. és a III. r. alperes személyenként 15 000 000 forint ingyenes vagyoni előnyhöz jutott, a IV. r. alperes pedig 30 000 000 forintot meghaladó ingyenes vagyoni előnyt kapott, az ingatlanok értéke ugyanis jóval meghaladta az adásvételi szerződésben megjelölt vételárat.
[11] Az alperesek célja a felperes követelése fedezetének elvonása volt, az I. és II. r. alperesek esetében az ingyenességet és a rosszhiszeműséget vélelmezni kell, mert a szerződéskötéskor már élettársak voltak. A felperes a kereseti kérelmét az 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 203. §-ára alapította. A felperes – pénzkövetelést arra tekintettel terjesztett elő, hogy az ingatlant a IV. r. alperes a per során megterhelte, illetve az továbbértékesítésre került, a felperes pedig az V. és VI. r. alperesekkel szemben előterjesztett kereseti kérelmétől elállt, ezen személyekkel szemben a per megszűnt.
[12] Az alperesek érdemi ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték. Az I. és II. r. alperes tagadta az élettársi kapcsolat fennállását, arra hivatkoztak, hogy a kapcsolatuk 2005. december körül fűződött szorosabbra. Az I. és III. r. alperesek vitatták, hogy tudtak volna a felperesnek a bt.-vel és beltagjaival szemben fennálló követeléséről. Állították, hogy a bt. tulajdonában álló kastély ingatlan 75 000 000 forint értékű volt, ez megfelelő fedezetül szolgált a felperes követelésére. A II. r. alperes tehát nem számított arra a szerződéskötés időpontjában, hogy helytállási kötelezettsége keletkezik. Ebből következően erről a vele szerződő felek sem tudhattak.
[13] Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Ítéletének indokolásában megállapította, hogy a felperes követelése a II. r. alperessel szemben a szerződéskötések időpontjában már fennállott. A bt.-nek ugyanis már 2002. november 30-án esedékessé vált a kölcsön-visszafizetési kötelezettsége. A II. r. alperessel szemben a kereseti kérelem már 2004-ben előterjesztésre került, ettől kezdve a II. r. alperes számíthatott arra, hogy helytállási kötelezettsége keletkezik, ha a gazdasági társaság vagyona a tartozást nem fedezi.
[14] Ugyanakkor az elsőfokú bíróság nem látta bizonyítottnak a felperes részéről azt, hogy a II. r. alperessel szerződést kötő I. r., illetve III. r. alperes, továbbá az I. és III. r. alperesekkel szerződő IV. r. alperes rosszhiszemű lett volna, vagy, hogy az adásvételi szerződésből ingyenes előnyük származott volna. A Ptk. 203. § (2) bekezdésében meghatározott vélelmet az elsőfokú bíróság az I. és II. r. alperesek vonatkozásában nem látta fennállónak, álláspontja szerint a szerződéskötés időpontjában élettársi kapcsolatban még nem álltak. A 2005. június 2-án kötött adásvételi szerződésekkel átruházott 1057/6., illetve 1057/7. helyrajzi számú e.-i ingatlanokat az igazságügyi szakértő a 2005. évi értéken 32 000 000 forintra értékelte, a 2007. évi értéket pedig, amikor az ingatlanok továbbértékesítésére kerültek 35 600 000 forintban határozata meg. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint azonban az ügylet teljes ingyenességének kellett volna megvalósulnia ahhoz, hogy az ingyenesség miatt az ügylet fedezetelvonó jellegének vélelme érvényesüljön. Az I. r., illetve a III. r. alperes vételárat fizetett a megvásárolt ingatlanokért. Arra, hogy a vételár kifizetése nem történt meg, csak a felperes hivatkozott, erre vonatkozóan a perben adatok nem merültek fel.
[15] Az elsőfokú bíróság nem látta megállapíthatónak az ingatlanokat megszerző I., III. r. és IV. r. alperesek rosszhiszeműségét sem. A felperesnek kellett volna azt bizonyítania, hogy az alperesek tudtak a követelése fennállásáról, illetve az adásvételi szerződések megkötésének célja a fedezetének elvonása volt.
[16] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Ítéletének indokolásában kifejtette, hogy az elsőfokú bíróság helytállóan vizsgálta a szerződések megkötésének időpontjában fennálló három együttes feltételt a relatív hatálytalanság megállapíthatósága körében. Az nem volt vitatott, hogy a felperes követelése már az első adásvételi szerződés megkötésének időpontjában is fennállott. Az ingyenesség és a rosszhiszeműség mint vagylagos feltételek vizsgálata körében, a másodfokú bíróság a fellebbezés folytán elsőként azt vizsgálta, hogy az I. és II. r. alperesek között az élettársi kapcsolat fennállott-e. Tény, hogy az I. és II. r. alpereseknek 2006 szeptemberében gyermekük született, ez azonban önmagában nem bizonyítja, hogy az élettársi kapcsolatuk már 2005. június 2-án is fennállott volna.
[17] A másodfokú bíróság szerint helyes az az elsőfokú bírósági álláspont, hogy az ingyenes előnyszerzést is a felperesnek kellett a perben a Pp. 164. § (1) bekezdése szerint bizonyítania. Ebben a körben a másodfokú bíróság nem osztotta az elsőfokú bíróság azon álláspontját, hogy a vélelem csak a teljes ingyenesség esetén állapítható meg. A másodfokú bíróság utalt az 1/2011. (VI. 15.) PK vélemény 5. pontjában kifejtettekre, valamint a Ptk. 579. §-ában foglaltakra. Álláspontja szerint tehát a szerződés fedezetelvonó jellege akkor is megállapítható, ha az nem teljesen ingyenes, de a juttatás az ajándékozó vagyonát apasztja, a megajándékozott számára pedig vagyoni előnyt jelent. A fentiek ellenére a másodfokú bíróság arra a következtetésre jutott, hogy az adásvételi szerződések megkötésének időpontjában a szerző felek jelentősebb ingyenes vagyoni előnyhöz nem jutottak. A másodfokú bíróság utalt B. B. szakértő 2009. május 29-i szakvéleményére, amelyben a már ismertetett forgalmi értékeket arra tekintettel állapította meg, ha a 2007. évi értékesítést követően az épület állapotában nem történt változás. Az alperesek ugyanakkor a perben bizonyították, hogy az ingatlan a IV. r. alperes tulajdonszerzését követően felújításra került. Ezt alátámasztotta a T.-i Polgármesteri Hivatal által végzett helyszíni ellenőrzés is. Erre figyelemmel a szakértő által 2005. júniusra meghatározott 15 000 000 forint, illetve a 2007. szeptemberre meghatározott 16 700 000 forint forgalmi érték az irányadó. Ebből az értékből csak 60 százalék lakott érték vehető figyelembe, tekintettel arra, hogy a tulajdonosváltozás nem érintette az éttermet, amely változatlanul üzemelt az ingatlanban. Az, hogy a kikötött vételár a forgalmi értékhez képest nem mutatott kirívó aránytalanságot, alátámasztja az is, hogy 2011-ben a IV. r. alperes elleni végrehajtás során a vevő 9 000 000 forintért szerezte meg a teljes ingatlant. A másodfokú bíróság szerint tehát az ingatlanokat megszerző személyek esetében az ingyenességre tekintettel a fedezetelvonás törvényi vélelme nem alkalmazható.
[18] Ezt követően a másodfokú bíróság azt vizsgálta, hogy nevezett alperesek, mint ellenérték fejében szerző felek rosszhiszeműek voltak-e az ügyletkötés időpontjában. A rosszhiszeműség fennállása esetén ugyanis a szerződés fedezetelvonó jellege akkor is megállapítható, ha a szerző fél ellenértékét nyújtott a kapott szolgáltatásért. A másodfokú bíróság szerint az elsőfokú bíróság a bizonyítékok hiányában, illetve okszerű mérlegelésével jutott arra a következtetésre, hogy az I. és III. r. alperesek rosszhiszeműsége a szerződéskötés időpontjában nem volt megállapítható, így értelemszerűen a IV. r. alperesé sem.
[19] A jogerős ítélettel szemben a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, ebben a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és a kereseti kérelmének megfelelő határozat meghozatalát kérte.
[20] A felülvizsgálati kérelem az alábbiak szerint megalapozott.
[21] A Kúria szerint a bíróságok által elfoglalt jogi álláspontra tekintettel a tényállás teljes körű feltárása elmaradt és így az ügy érdemi elbírálásra a megállapított tényállás alapján nem alkalmas. Az eljáró bíróságok a Pp. 206. §-ában foglalt mérlegelési kötelezettségüknek helytelenül tettek eleget, a Kúria álláspontja szerint a tényállás feltáratlan maradt, több ponton iratellenes és logikai ellentmondásokat is tartalmaz.
[22] A Kúria szerint – szemben a jogerős ítéletben foglaltakkal – az ügyben a jelenleg rendelkezésre álló adatok alapján is tényként megállapítható, hogy az I., II. és III. r. alperesek 1998 óta szoros családi jellegű kapcsolatban állnak egymással. Ezt igazolja a perben a felperes által csatolt számos újságcikk, amelyben saját maguk nyilatkoznak a kapcsolatukról és annak kezdő időpontjáról. Különösebb jelentősége nincs annak, hogy az I. r. alperes élettársa volt-e a szerződéskötés időpontjában a II. r. alperesnek. Az élettársi kapcsolat csak annyiban jelentős, hogy a Ptk. 203. § (2) bekezdésében foglalt vélelemre tekintettel a bizonyítási teher az alperesekre hárulna. A felperes azonban a vélelem hiányában is bizonyíthatja azt a tényt, hogy az I. r. alperes tisztában volt azzal, hogy az általa kötött ügylet a felperes követelése fedezetének elvonására szolgál. Ez meg is történt a III. és a IV. r. alperes vonatkozásában is.
[23] A Kúria a peradatokból egyértelműen megállapíthatónak tartja, hogy az I., III. és IV. r. alperesek a szerződéskötésük során rosszhiszeműnek minősülnek. Az 1/2011. (VI. 15.) PK vélemény 5. pontja értelmében rosszhiszemű a szerző fél általában akkor, ha a szerződéskötéskor tudott, vagy tudnia kellett a kötelezettet terhelő követelésről és arról, hogy a szerződéssel a jogosult kielégítési alapját elvonják, vagyis a szerződés teljesítése következtében a követelés behajthatatlanná válik. A jelen ügyben számos tény mutat arra, hogy az alperesek tudtak a II. r. alperes kötelezettségeiről és az ügyletek célja a fedezetelvonás volt. Ennek jele az is, hogy az I. és III. r. alperes a térmértékben jelentősen eltérő ingatlanokat ugyanazon vételáron vette meg, ezekben a szerződésekben még fel van tüntetve az ingatlant terhelő banki kölcsön összege is. Ezzel szemben, mintegy két évvel később a IV. r. alperes már teljesen tehermentesen, csak 250 000 forinttal drágábban vásárolta meg az ingatlanokat, mint az I. és a III. r. alperesek a teherrel együtt.
[24] A IV. r. alperes bár látszólag kívülálló személy az ügyben, szívességből megengedte, hogy az éttermet üzemeltető kft. továbbra is ingyenesen használja az ingatlanát, illetve előbb az I. r. és III. r. alperesek által, majd a saját maga által végeztetett értéknövelő felújításokra hivatkozott, ezt igazolandó a felperes által jogosan vitatott számlák bemutatásával az ingatlan értékét kívánta az I. és III. r. alperesek szerződéskötésének időpontjára nézve csökkenteni. A IV. r. alperes emellett a per során az ingatlant – a vele szemben is előterjesztett felperesi kereseti kérelem ellenére – megterhelte, majd ennek kapcsán az ingatlan továbbértékesítésére került sor. A kifejtettek alapján tehát egyértelműen megállapítható, hogy a felperessel szemben mind a 2005-ben, mind a 2007-ben kötött szerződések fedezetelvonó jellegűek, amelyek a felperessel szemben hatálytalanok. (A kikötött vételárra tekintettel erősen valószínűsíthető az ügyletek részbeni ingyenessége is.)
[25] A felperes kereseti kérelmében a továbbértékesítés-re tekintettel az 1/2011. (VI. 15.) PK vélemény 8. és 9. pontjaira alapítottan a vagyontárgy értékéig terjedő mértékű egyetemleges helytállási kötelezettség megállapítására vonatkozó kérelmet terjesztett elő a további szerzőkkel szemben. Ez a helytállási kötelezettség lényegét tekintve egy kártérítési kötelezettség, amely ahhoz a jogellenes magatartáshoz kapcsolódik, hogy az alperesek a fedezetelvonás szándékával kötöttek szerződést és a felperes követelésének fedezete emiatt már nem áll rendelkezésre. A fedezetet képező vagyontárgyat rosszhiszeműen továbbértékesítő személyek pénzbeli helytállási kötelezettsége azonban csak arra a követelésre terjedhet ki, amely a felperes esetében még nem térült meg. A jelen ügyben a felperes a kikiáltási ár feléért vásárolta meg a bt. kastélyingatlanát, amelyet a peradatok szerint rövid időn belül továbbértékesített. Lehetséges, hogy a felperes követeléséből nagyobb érték térült meg, mint az az összeg, amelyért a követelése beszámításával a kastélyt megvásárolta. A felperes kára tehát az az összeg, amely még ezen a módon, illetve az egyéb végrehajtási eljárások során nem térült meg.
[26] A II. r. alperes mint beltag felelősségét a felperes követeléséért már jogerős ítélet megállapította. A felperes követelésének a II. r. alperes tulajdonában álló ingatlanok képezték volna a fedezetét. Abban az esetben, ha a II. r. alperes jogkövető magatartást tanúsít és az ingatlanokat fedezetelvonás céljából nem értékesíti tovább, a felperesnek ezek az ingatlanok álltak volna rendelkezésére a követelése behajtására, akkor, amikor a végrehajtási eljárást megindíthatta, tehát 2007 szeptemberében. Figyelemmel arra, hogy a II. r. alperes az ingatlanokat 2005-ben értékesítette, az alperesek helytállási kötelezettsége a 2005. évi állapotnak megfelelően állapítható meg. Teljesen érdektelen kérdés, hogy ezt követően bárki felújította, vagy továbbépítette-e az ingatlant és az milyen értékű beruházás volt, nyilvánvaló ugyanis, hogy a II. r. alperessel szemben fennálló követelés csak olyan vagyoni elemekkel szemben érvényesíthető, amelyek a II. r. alperes vagyonából kerültek megvalósításra az ingatlanban. A későbbi átépítés tehát nem lehet fedezete a felperes követelésének. (Más kérdés az, hogy a peradatok szerint nem is volt későbbi átépítés, csak egy kandalló és a hozzá tartozó kémény készült el később. A becsatolt iratok szerint a II. r. alperes már 2002-ben kezdeményezte a nyitott terasz befedését és az egyéb munkálatokat az illetékes építésügyi hatóságnál. Lásd 175. sorszámú irat.)
[27] A Kúria álláspontja szerint az alperesek helytállás kötelezettsége alapjául szolgáló forgalmi érték meghatározása körében az a forgalmi érték irányadó, amely a 2007. szeptember 10-én, a végrehajtási eljárás megindításakor fennállott, ezt azonban a kifejtettek alapján 2005. évi állapotra vonatkoztatva kell megállapítani. Abban az esetben, ha a II. r. alperes az ingatlannal még rendelkezett volna, a 2007. évi forgalmi érték lett volna a fedezete a felperes követelésének. Miután ebben az időszakban az I. és III. r. alperesek voltak már az ingatlanok tulajdonosai, az ő esetleges beruházásuk a kifejtettek alapján a felperesnek fedezetül nem szolgálhat, így nevezettek a 2005. évi állapotnak megfelelő, de a 2007. évi forgalmi értékkel tartoznak helytállni a felperes követeléséért, hiszen a felperes követelésének, ha az ingatlanokat nem értékesítik fedezetelvonó céllal, ez az érték szolgált volna kielégítési alapul.
[28] Ebben a körben vizsgálni kell azt is, hogy az adásvételi szerződésben megjelölt banki kölcsön kifizetése kit terhelt. Abban az esetben, ha az ingatlanok tehermentesítését az I. és III. r. alperesek végezték el, úgy helytállási kötelezettségüket csökkenteni kell az ingatlanokra hárult teherrel, ugyanis ez a felperesnek az ingatlanokból történő kielégítése esetében is levonásra került volna, így ez az összeg a felperes követelésének fedezetét nem képezte volna. Figyelemmel arra, hogy a III. r. alperes csak 46 m2-t vásárolt meg a már ismertetett feltételekkel, elképzelhető, hogy a III. r. alperes semmiféle vagyoni előnyhöz nem jutott az ügylet kapcsán.
[29] A Kúria álláspontja szerint az I. és III. r. alperesek helytállási kötelezettségének összegét tehát az általuk megvett ingatlanok vonatkozásában külön-külön kell a bíróságnak megállapítania, ugyanakkor a IV. r. alperes helytállási kötelezettsége az az összeg, amelyért az I. és III. r. alperesek külön-külön kötelesek helytállni. Az I. és IV. r. alperesek, valamint a bizonyítás eredményétől függően a III. és IV. r. alperes helytállási kötelezettsége egyetemleges.
[30] A kifejtettek alapján sem a jogerős, sem az elsőfokú ítélet nem felelt meg a jogszabályoknak, ezért a Kúria a jogerős ítéletet, valamint az elsőfokú bíróság ítéletét is hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította.
[31] Az elsőfokú bíróságnak tehát a Kúria ítélete indokolásának megfelelően be kell szereznie a banki kölcsönnek a 2005. június 2-án fennálló pontos összegére vonatkozó kimutatást és vizsgálnia kell, hogy a tehermentesítés milyen forrásból történt meg. A felek kérelmére igazságügyi szakértőt kell kirendelnie és bizonyítást kell lefolytatnia az ingatlanok 2005. évi állagának és 2007. évi értékének tisztázására, többek között az építésügyi hatóság iratainak beszerzése útján. Ezt követően a szakértőnek meg kell állapítania, hogy a végrehajtási eljárás megindításakor, 2007. év szeptemberében milyen forgalmi értéket képviseltek a perbeli ingatlanok külön az I. r. és külön a III. r. alperesek vonatkozásában. Miután a IV. r. alperes mintegy 10 nappal később szerezte meg az ingatlant, mint ahogy a végrehajtási eljárás megindult, a forgalmi érték külön megállapítására esetében nincs szükség, hiszen a IV. r. alperes, ha rendelkezett volna a végrehajtási eljárás során az ingatlanokkal, az akkori értéknek megfelelő fedezetet nyújthatott volna a felperes követelésére. Vizsgálni kell továbbá, hogy a felperesnek milyen összegű meg nem térült követelése áll fenn. Az ismertetett bizonyítási eljárás eredményére tekintettel lehet a megadott szempontok figyelembevételével megalapozott döntést hozni az ügyben.
(Kúria Pfv. VI. 20.858/2014.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás