PÜ BH 2015/67
PÜ BH 2015/67
2015.03.01.
Nem törölhető a II. r. alperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásból akkor, ha a III. r. alperessel szemben – akitől az ingatlant szerezte – a törlési per megindításának a feltételei nem álltak fenn [1997. évi CXLI. tv. (Inytv.) 62. § (1) bek. a) pont, 63. §].
[1] A felperes 2003. október 1-jén 70 000 000 forint kölcsönt vett fel az I. r. alperestől, amelynek biztosítására 2003. október 3-án önálló zálogjogot alapító szerződést kötöttek a felperes perbeli ingatlanára. A felek megállapodtak abban, hogy a zálogjogosult kielégítési joga akkor nyílik meg, ha a zálogszerződést alapító szerződést valamelyik fél írásban felmondja. A felperes hozzájárult ahhoz, hogy a kielégítési jog megnyíltától számított két éven belül a jogosult a jogát úgy is gyakorolhatja, hogy a zálogtárgyat maga értékesíti. A zálogjogosult az értékesítés során jogosult volt a felperes helyett eljárni, az adásvételi szerződést aláírni és a vételárat felvenni. Az önálló zálogjogot az I. r. alperes a későbbiekben átruházta a IV. r. alperesre.
[2] Az I. r. alperes a kölcsönszerződést – annak nem teljesítése miatt – 2004. február 19-én felmondta és felhívta a felperest a tartozása egyösszegű megfizetésére. A IV. r. alperes meghatalmazta az I. r. alperest az ingatlant terhelő zálogjoggal kapcsolatos eljárásokra és a képviseletére. Az I. r. alperes 2004. augusztus 10-én a felperes nevében eladta az ingatlant 77 100 000 forintért a II. r. alperesnek. A II. r. alperes tulajdonjogát a földhivatal a 2004. szeptember 13-án kelt határozatával jegyezte be az ingatlan-nyilvántartásba. 2004. augusztus 31-én a II. r. alperes önálló zálogjogot biztosított az I. r. alperes javára. A II. r. alperes 2006. augusztus 28-án eladta az ingatlant 86 241 023 forint vételáron a III. r. alperesnek, majd 2008. augusztus 25-én 90 000 000 forint és áfa összegért visszavásárolta azt.
[3] A felperes keresetében kérte az adásvételi szerződések, valamint a 2004. augusztus 31-én kelt önálló zálogjogot alapító szerződés érvénytelenségének a megállapítását, valamint az eredeti állapot helyreállítása körében az alperesek kötelezését annak tűrésére, hogy a II. r. alperes tulajdonjoga törlésre, a felperes tulajdonjoga pedig visszajegyzésre kerüljön az ingatlan-nyilvántartásba. Kérte továbbá a IV. r. alperes javára bejegyzett önálló zálogjog törlését. Keresetét elsődlegesen a szerződések jogszabályba ütköző voltára alapította. Ebben a körben előadta, hogy a zálogszerződés felmondásának hiányában a kielégítési jog nem nyílt meg [Ptk. 269. § (2) bekezdés]. Az első adásvételi szerződés akarathiányos, mert a felperes az ingatlant nem akarta eladni, az I. r. alperes tőle felhatalmazással erre nem rendelkezett, rendelkezési jog hiányában pedig nem idegeníthette el az ingatlant. Sérült a 12/2003. (I. 30.) Korm. rendelet 2. § (1) bekezdésének rendelkezése, a Ptk. 258. § (2) bekezdése szerinti értesítési kötelezettség, valamint a szerződések ellentétesek a Ptk. 277. § (1) bekezdésében foglaltakkal. Másodlagosan a szerződések semmisségét azok jóerkölcsbe ütközése miatt kérte megállapítani, figyelemmel arra, hogy az I., II. és III. r. alperesek tekintetében tartós társasági és üzleti érdekeltségi összefonódás állt fenn, hivatkozott e körben – analógiaként – a Ptk. 203. § (2) bekezdésében foglaltakra.
[4] Az alperesek a kereset elutasítását kérték.
[5] Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alpereseket annak tűrésére, hogy az ingatlanról a II. r. alperes javára bejegyzett tulajdonjog, valamint a IV. r. alperes javára bejegyzett zálogjog törlésre kerüljön és a földhivatal jegyezze vissza – a IV. r. alperest korábban megillető önálló zálogjog helyreállítása mellett – eredeti állapot helyreállítása címén a felperes javára a tulajdonjogot.
[6] Az ítélet indokolása szerint a felperes és az I. r. alperes közötti kölcsönszerződés 2004. február 19-én felmondásra került, de ezt megelőzően az önálló zálogjogot az I. r. alperes a IV. r. alperesre ruházta át. Az önálló zálogjogot alapító szerződést az arra jogosultak nem mondták fel, a kielégítési jog ezért annak alapján nem nyílt meg, az ingatlan eladása tehát jogszabályba – a Ptk. 269. § (2) bekezdésébe – ütközött. A felperes és a II. r. alperes között létrejött adásvételi szerződés ennek megfelelően érvénytelen. Az érvénytelen szerződés alapján a II. r. alperes nem szerzett tulajdonjogot, így a III. r. alperessel kötött, majd a III. r. alperes és a II. r. alperes között létrejött további szerződések a Ptk. 117. § (1) bekezdése szerint nem jártak a vevők tulajdonszerzésével. Az adásvételi szerződések tehát érvénytelenek, ezért rendelkezési jog hiányában érvényes szerződés az ingatlan megterhelésére sem jöhetett létre.
[7] A szerződések érvénytelensége folytán az elsőfokú bíróság az eredeti állapot helyreállításáról rendelkezett. Ennek álláspontja szerint nem volt akadálya, mert a III., majd a II. r. alperes tulajdonjoga bejegyzéséről szóló határozatot a felperes részére nem kézbesítették, a törlési keresetet pedig az arra nyitva álló hároméves határidőn belül a felperes benyújtotta.
[8] A felperes, valamint az I., II. és IV. r. alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a keresetet elutasította.
[9] A jogerős ítélet indokolása szerint a felperes keresetében az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlését kérte, és ez az igénye a III., majd II. r. alperes tulajdonjoga bejegyzésével függött össze. Ennek megfelelően ebben a tekintetben az Inytv. 63. § (2) bekezdésében foglaltak voltak az irányadóak.
[10] Amikor a III. r. alperes az ingatlant a II. r. alperestől megvette, az a II. r. alperes bejegyzett tulajdonában állt, így a III. r. alperes az Inytv. 5. § (3) bekezdése alapján jóhiszemű jogszerzőnek minősült. Arra, hogy a III. r. alperes, majd a harmadik adásvételi szerződés megkötésekor a II. r. alperes ne lett volna jóhiszemű, a felperes még tényelőadást sem tett, és erre vonatkozóan nem volt bizonyítási indítványa sem.
[11] A 2004. augusztus 10-én megkötött adásvételi szerződés alapján a tulajdonjog átvezetéséről szóló földhivatali határozat felperes részére történt kézbesítése nem került igazolásra, e tekintetben annyi volt megállapítható, hogy a felperes édesapja arról 2004. december 2-án már tudomást szerzett. Az Inytv. 63. § (2) bekezdése szerint, ha a kézbesítés nem történt meg, akkor a bejegyzéstől számított három éven belül lehet a törlési keresetet megindítani. 2004. szeptember 13-tól, a földhivatali határozat meghozatalától a kereset előterjesztéséig, 2008. október 27. napjáig a három év eltelt, így a felperes a törlési keresetet már elkésetten terjesztette elő, ezért a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének a megváltoztatásával a keresetet elutasította.
[12] A jogerős ítélettel szemben a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte annak az elsőfokú bíróság ítéletére is kiterjedő hatályon kívül helyezésével az elsőfokú bíróság kötelezését új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára, vagy másodlagosan, a jogerős ítélet hatályon kívül helyezésével kérte a jogszabályoknak megfelelő döntés meghozatalát.
[13] A felülvizsgálati kérelmet a Kúria az alábbiak szerint nem találta megalapozottnak.
[14] A jogerős ítélet az ügy elbírálásához szükséges mértékben feltárt és helyesen megállapított tényállásból helytálló jogi következtetéseket vont le, azokkal a Kúria is egyetértett, jogszabálysértés nem történt.
[15] A másodfokú bíróság a felperes keresetét azzal utasította el, hogy az ingatlan-nyilvántartási törlés feltételei nem álltak fenn, ezért a követelése nem teljesíthető. A Kúria egyetértett a másodfokú bíróság álláspontjával, mert a felperes keresete nem megállapításra, hanem teljesítésre, az eredeti állapot helyreállítására irányult. A 3/2010. (XII. 6.) PK vélemény 1. pontjában foglaltaknak megfelelően az ilyen jellegű érvénytelenségi per egyben törlési per is, a keresetnek ezért csak akkor lehet helyt adni, ha a felperes az őt korábban megillető jogosultságot visszaszerezheti, azaz ha a II. és III. r. alperesek javára bejegyzett tulajdonjog törlésre kerül. Helyesen járt el tehát a másodfokú bíróság akkor, amikor azt vizsgálta, hogy az Inytv. szabályai adnak-e lehetőséget a II. és III. r. alperesek tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartásból való törlésére.
[16] A törlésre az ekkor hatályban volt Inytv. 62. § (1) bekezdés a) pontja alapján az alapul szolgáló bejegyzés érvénytelensége esetén kerülhet sor. A bejegyzés érvénytelen akkor is, ha az annak alapjául szolgáló jogügylet – a perbeli esetben az adásvételi szerződés – érvénytelen. Feltételezve, hogy a szerződés az elsőfokú bíróság megállapításának megfelelően érvénytelen volt, a kereset akkor teljesíthető, az eredeti állapot akkor állítható helyre, ha a II. és III. r. alperesek javára bejegyzett jogosultság az Inytv. 63. §-ának rendelkezéseire is figyelemmel törölhető az ingatlan-nyilvántartásból.
[17] Az érvénytelen szerződés alapján az első jogszerző II. r. alperessel szemben az Inytv. 63. § (1) bekezdése alapján a törlési per határidő nélkül lett volna megindítható. A perbeli eset egyedisége azonban abban áll, hogy a II. r. alperes ezt követően harmadlagos jogszerzővé is vált, valamint figyelemmel kellett lenni a másodlagos jogszerző III. r. alperes által elfoglalt pozícióra is. A II. r. alperes jelenlegi jogosultsága, valamint a III. r. alperes tekintetében ezért már az Inytv. 63. § (2) bekezdésében foglaltak az irányadóak. A III. r. alperes köztes és a II. r. alperes évekkel későbbi ismételt jogszerzésére tekintettel a II. r. alperes nem kerül vissza az eredeti közvetlen jogszerzői státuszába. A földhivatal határozatát nem vitásan a felperes részére nem kézbesítették, ezért a perindítási határidő a jogerős ítéletben foglaltaknak megfelelően az érvénytelen bejegyzéstől számított három évig állt fenn. A 2004. szeptember 13. napjától kezdődő határidőt a felperes elmulasztotta, mert a keresetét csak 2008. október 27-én nyújtotta be, ezért, ha az alperesek az ingatlan-nyilvántartásban bízva, jóhiszeműen, ellenérték fejében szereztek jogot, a keresetet el kell utasítani.
[18] A II. r. alperes jóhiszeműsége – figyelemmel arra, hogy ő volt az első jogszerző, és az ügyvezetői, tulajdonosi körében lényegi változás nem történt – aggályos. Ahhoz azonban, hogy az eredeti állapot helyreállítható legyen, a törlési per feltételeinek az időközben már törölt III. r. alperes tekintetében is fenn kell állniuk. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzések ugyanis mindig láncolatot alkotnak, a törlés egyben bejegyzést is jelent, ezért a II. r. alperes jogosultságának törlése esetén még csak a III. r. alperes joga lenne helyreállítható. A felperes tulajdonjoga tehát csak akkor jegyezhető vissza, ha a III. r. alperes joga is törölhető. Ellenkező esetben egy többszöri adásvétel által kialakult láncolat utolsó vevőjének a rosszhiszeműsége kihatna az őt megelőző teljesen jóhiszemű személyekre is, ami egyrészt a rájuk is kiható elszámolási kötelezettség folytán súlyos méltánytalanságot jelentene velük szemben, másrészt az Inytv. rendelkezéseivel ellentétben, abba a helyzetbe kerülnének, mintha ők maguk is rosszhiszeműen szereztek volna.
[19] A jogerős ítélet azt állapította meg, hogy a III. r. alperes jóhiszemű volt. Önmagában a felperes Ptk. 203. § (2) bekezdésére való hivatkozása ennek ellenkezőjét nem bizonyította, a III. r. alperes esetén pedig olyan aggály nem merült fel mint a II. r. alperes tekintetében. A rendelkezésre álló bizonyítékok alapján nem volt megállapítható, hogy a III. r. alperes, azaz a képviseletében eljárt ügyvezető a szerződés megkötésekor tudta vagy tudnia kellett volna azt, hogy az ingatlan az ingatlan-nyilvántartási állapot ellenére nem a II. r. alperes tulajdonát képezte. A II. r. alperes ekkor már az ingatlan bejegyzett tulajdonosa volt, jogszerzését az eljárt jogi képviselő is jogszerűnek tartotta, bejegyzett jogát senki nem vitatta. A teljes bizonyító erejű magánokiratok a Pp. 196. § (1) bekezdése alapján teljes bizonyítékul szolgáltak a III. r. alperes szerzésének visszterhes voltára. A felperes tisztában volt e vonatkozásban a bizonyítási teherrel, hiszen a 47. sorszám alatti beadványában részletesen ki is fejtette az ezzel kapcsolatos álláspontját, ezért nem volt megállapítható a Pp. 3. § (3) bekezdésében foglaltak sérelme.
[20] A Kúria mindezek alapján nem látott kellő okot és alapot arra, hogy a jogerős ítélet által e körben a bizonyítékok mérlegelésével megállapított tényállást felülmérlegelje. A köztes jogosult III. r. alperes javára bejegyzett jog tehát nem törölhető még akkor sem, ha a szerződés érvénytelen volt és a II. r. alperes rosszhiszeműsége fennállt, ezért a jogerős ítéletben foglaltaknak megfelelően a keresetet el kellett utasítani.
[21] A II. és IV. r. alperesek közötti zálogszerződés önmagában nem érvénytelen, erre a felperes sem hivatkozott, az azon alapuló bejegyzés csak a II. r. alperes rendelkezési joga hiányában lett volna törölhető, ezért megállapítási keresetnek e szerződés tekintetében sem volt helye.
[22] A Kúria mindezeken felül utal arra is, hogy a felperes az általa felvett kölcsönt és kamatait nem fizette vissza, így esetleges pernyertessége esetén az ingatlan a zálogszerződésre tekintettel változatlanul a tartozása fedezetét jelentené és végrehajtás alá vonhatóvá válna.
[23] A Kúria a kifejtettekre tekintettel a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. VI. 21.368/2013.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás