PÜ BH 2015/97
PÜ BH 2015/97
2015.04.01.
A tulajdonosi közösségnek a közös terület használatát tartós jelleggel szabályozó határozata a közösség újabb határozatával megváltoztatható. E határozat abban az esetben nem sérti a korábbi határozat által kedvezményezett kisebbség jogos érdekeit, ha annak alapjául olyan változások szolgálnak, amelyek ismeretében a használat megváltoztatásából rá háramló sérelmet meghaladja a más tulajdonosoknak a használat korábbiak szerinti fenntartásából származó sérelme [1959. évi IV. tv. (Ptk.) 140. § (1)–(2) bek., 143. § (1) bek., 241. §].
[1] A XIV. rendű alperes társasház 2011. július 26-án tartott rendkívüli közgyűlése a 3. szám alatt elfogadott határozatával a közös tulajdonú kert 1962-ben hozott közgyűlési határozat alapján fennálló használatát a felperesi jogelőd nagyszülő hátrányára, az I. rendű alperes tulajdonostárs számításai szerint a tulajdoni hányadokhoz igazította.
[2] A közgyűlési határozattal szemben előterjesztett keresetében a felperes tulajdonostárs kisebbségi érdekeinek sérelmére hivatkozással annak érvénytelenségét kérte megállapítani. Előadta, hogy a társasház lakásainak száma a hatot nem haladja meg, ezért szervezetére és működésére a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 13. §-a értelmében a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) közös tulajdonra vonatkozó szabályai az irányadók, ezért keresetének jogalapjaként a Ptk.140. § (2) bekezdését és 143. § (1) bekezdését jelölte meg. Keresete érdemét illetően arra hivatkozott, hogy a sérelmezett határozattal megváltoztatott kerthasználat közel 50 éve fennáll, a Ptk. 241. §-át is figyelembe véve a változtatást semmi nem indokolja, azt alátámasztó körülményre maga a határozat sem utal.
[3] Az I., X., XIII. és XIV. rendű alperesek a kereset elutasítását kérték. Az I. és a X. rendű alperesek arra hivatkoztak, hogy az eredetileg is közgyűlési határozat alapján fennálló kerthasználatot ugyancsak közgyűlési határozat változtatta meg, figyelemmel arra, hogy az eltelt időben a körülmények jelentősen megváltoztak.
[4] Előadták: a felperes sosem lakott és jelenleg sem lakik a társasházban, számára nem lehet sértő a nagyszülei részére a társasház közössége által, tulajdoni hányadukat jóval meghaladó kerthasználat módosítása. A felperes nagyapja időközben meghalt, 92 éves nagyanyja pedig idős kora és egészségi állapota miatt az utóbbi években gyakorlatilag nem használja a kertet, az I. és X. rendű alperesek ezzel szemben nyugdíjasok lettek és szeretnék pihenésre használni a kertet.
Az V., VI., XI. és XII. rendű alperes garázstulajdonosok a keresetre érdemben nem nyilatkoztak.
[5] Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította.
[6] A Tht. 42. § (1) bekezdése és 13. § (3) bekezdése szerint eljárva kifejtette: az I-XIII. rendű alperes tulajdonostársakkal szemben a kereset elutasításának az az oka, hogy a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítására irányuló per csak a társasházközösséggel szemben terjeszthető elő.
Az 1962-ben közgyűlési jegyzőkönyvbe foglalt kerthasználatot közgyűlési határozatnak értékelte, és megállapította, hogy annak megváltoztatására a közgyűlés jogosult. A kerthasználatot módosító 2011. július 26-i határozat érdeksértő jellegét a Ptk. 241. §-ában foglaltakra figyelemmel bírálta el és megállapította, hogy az 1962 óta eltelt időben a körülmények oly mértékben módosultak, ami indokolja a kerthasználat megváltoztatását. Rámutatott: sem a felperes, sem az édesapja nem használják a kertet, míg a nagymama számára a módosító határozat elegendő kerthasználatot biztosít.
[7] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben eltérő indokok alapján hagyta helyben. Utalt a társasház 1940. évben történt alapítása óta a társasházakra vonatkozó szabályozásban bekövetkezett módosulásokra és rámutatott, hogy a sérelmezett határozat hozatala idején hatályos Tht. 13. § (3) bekezdése értelmében a legfeljebb hatlakásos társasház maga dönthet a Tht. vagy a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályainak alkalmazása mellett.
[8] A másodfokú bíróság álláspontja szerint a perben nem igazolódott, hogy XIV. rendű alperes a Tht. rendelkezéseinek hatálya alá helyezte volna a működését, hiszen közös képviselőt sem választottak és közgyűlést is csak szükség esetén tartottak, ezért a sérelmezett határozat sem tekinthető közgyűlési határozatnak, hanem a Ptk. 140. § (2) bekezdése szerinti használati megállapodásnak. Tekintve, hogy a kerthasználat tárgyában a tulajdonostársak döntöttek, az érvénytelenségi keresetet is velük szemben kell megindítani, a XIV. rendű alperessel szemben ez az igény nem érvényesíthető, ezért a XIV. rendű alperessel szemben hozott elutasító ítéleti rendelkezést az ennek megfelelően módosított indokolással hagyta helyben a másodfokú bíróság.
[9] Az I-XIII. rendű alperes tulajdonostársakkal szemben előterjesztett kereset érdemét illetően a másodfokú bíróság egyetértett az elsőfokú bíróság álláspontjával abban, hogy a kerthasználat szótöbbséges határozattal történő módosítása a körülmények megváltozása miatt nem sérti a felperes érdekeit. Alaptalannak tartotta azt a felperesi hivatkozást is, hogy az alperesek késlekedtek az igényük érvényesítésével és a késedelem az igény „elenyészésére” vezetett volna – nem merült fel ugyanis arra vonatkozó peradat, hogy az alperesek a kerthasználati szándékuktól eltekintettek.
[10] Utalt arra: a felperes korábban nem kifogásolta az I. és a X. rendű alperesek által készített helyszínrajz és a tulajdoni hányadok közötti megfelelést, ezt az új hivatkozást a másodfokú eljárás korlátai miatt utóbb már nem terjesztheti elő.
[11] A felperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és a keresete szerinti döntés meghozatalát kérte. Hangsúlyozta, hogy a perbeli határozat megítélésére a Ptk. rendelkezéseit kell alkalmazni. Hivatkozása szerint a közgyűlési határozat az 1962-ben létrejött megállapodással létrehozott kerthasználati jogát szűkíti és ezáltal sérti a kisebbségi jogait. Az eredeti, nagyszülei és az egyik tulajdonostárs közötti megállapodást a később hozott közgyűlési határozat csak megerősítette, így a kerthasználat nem közgyűlési határozattal, hanem megállapodással jött létre, ezért az abban foglaltakat a „közgyűlés” nem írhatja felül. A megállapodás ráutaló magatartással létrejött, a körülmények lényeges megváltozására pedig nem került sor. Az I. és a X. rendű alperesek nyugdíjba vonulása nem elégséges változás, egyebekben az alperesek utóbb már arra hivatkoztak, hogy az „igazságosság” jegyében kérik megváltoztatni a kerthasználatot. A kifejtett érvei alapján tévesnek tartotta azt a bírósági álláspontot, hogy közgyűlési határozat szabályozta a használatot, amit egy másik közgyűlési határozattal meg lehet változtatni.
[12] Sérelmezte, hogy az eljárt bíróságok azt sem vizsgálták, megfelel-e az I. rendű alperes által készített vázrajz a tulajdoni hányadoknak. Álláspontja szerint tévesen állapította meg a másodfokú bíróság, hogy e hivatkozása új tény, ugyanis már az alapeljárásban becsatolta a vázrajzot, a bíróság azonban nem folytatott ezzel kapcsolatban bizonyítást, ugyanakkor annak alapján állapította meg a tulajdoni hányadnak megfelelő használatot.
Érthetetlennek tartotta: bár a másodfokú bíróság nem értett egyet azzal, hogy az elsőfokú bíróság a per tárgyát képező határozatot közgyűlési határozatként kezelte, mégis helybenhagyta az elsőfokú bíróság döntését.
[13] A felperes felülvizsgálati kérelme a következők miatt nem alapos.
[14] A Kúria elsődlegesen arra a felperesi érvelésre figyelemmel, miszerint a kerthasználat a közgyűlés által nem módosítható, kétoldalú megállapodáson nyugodott, kiemeli a következőket: a közös tulajdonú területek használatának szabályozása minden esetben – mind a Tht., mind pedig a Ptk. alkalmazási körében – a tulajdonosi közösség hatáskörébe tartozik, ezért nem sértett jogszabályt a másodfokú bíróság, amikor részben eltérő indokolással hagyta helyben az elsőfokú bíróság ítéletét. A döntés érdemét, a közös tulajdonú telek használatát illetően ugyanis a tulajdonosi közösségre tartozik a döntés, akár a Tht., akár a Ptk. szerint működik a társasház, így az a körülmény, hogy a másodfokú bíróság – helyesen, és az elsőfokú bírósággal ellentétesen – a Ptk. szabályait alkalmazta, érdemi eltérést nem jelentett.
[15] A lakások és a garázsok külön tulajdona mellett a telek, illetve a külön tulajdonba nem tartozó épületrészek a tulajdonostársak osztatlan közös tulajdonában állnak, a külön tulajdon arányának megfelelő hányadrészek szerint. E közös területek használatáról csak valamennyi tulajdonos együttesen határozhat, ez indokolta 1962-ben közgyűlési határozat hozatalát. Két tulajdonostárs egymás között érvényesen, a közös tulajdonú kertrész használatáról akkor sem állapodhatott meg. Mindezek alapján nincs jogszabályi alapja a felperes hivatkozásának, miszerint az I. rendű alperes jogelőddel kötött megállapodása jogosítja őt a tulajdoni hányadát meghaladó terjedelmű kerthasználatra.
[16] A kialakult használati viszonyok megváltoztatása körében az eljárt bíróságok helytállóan vizsgálódtak a Ptk. 241. §-ában foglalt feltételrendszer keretei között, a módosítás ugyanis nem sért kisebbségi érdekeket, ha a használat terjedelme a tulajdoni hányadokhoz igazodik és a kialakult használati rend alapjául szolgáló körülmények utóbb lényegesen és oly módon változtak meg, hogy a használat változatlan fenntartása valamelyik tulajdonos lényeges érdekeit sérti.
[17] Az adott esetben az I. és a X. rendű alperesek helyesen utaltak arra: a használat megváltoztatása sérti ugyan a felperes érdekeit, de a hivatkozott jogszabályi rendelkezéseket nem. Az eljárt bíróságok a tényállás szükséges mértékű felderítésével és a jogszabályok megfelelő alkalmazásával megalapozottan következtettek arra, hogy a per tárgyát képező határozat nem sért lényeges, jogos felperesi érdekeket.
[18] Ebben az esetben ugyanis nem lehet eltekinteni attól, hogy a közös tulajdonú kert használata valamennyi tulajdonost megilleti, a törvény értelmében – és eltérő megállapodás hiányában – tulajdoni hányadaik arányában. Az 1962-ben hozott határozat a felperes nagyszülei javára a tulajdoni hányadoktól jelentős mértékben eltérő használati rendet rögzített, a per adatai szerint az akkori élethelyzetre – a felperesi nagyszülők személyes körülményeire – figyelemmel.
[19] A fennálló tulajdonközösség miatt azonban a kisebbségi érdeksérelem megítélését nem lehet elkülöníteni a tulajdonosi érdekek, a szemben álló jogosultságok mérlegelésétől. A tulajdonostársak törvényen alapuló jogosultsága a közös tulajdon használata, amelyben a tulajdonostársak 1962-ben a felperesi nagyszülők javára, érdekeik messzemenő figyelembevételével eltértek. A több mint 50 év után napirendre kerülő módosítás során a társasháznak ugyanígy az egyes tulajdonosi érdekek mérlegelésével kellett eljárnia. Az eljárt bíróságok helytállóan következtettek arra, hogy a tulajdonostársak a határozat meghozatalánál a körülményeket – ezek a per adataiból egyértelműen megállapíthatók anélkül, hogy a határozat utalna rájuk –, teljes körűen figyelembe vették és ennek megfelelően módosították a kialakult használatot.
[20] A perben nem volt vitatott a felperesi nagyszülők kerthasználatának háborítatlansága, ezért az eljárt elsőfokú bíróság nem sértett jogszabályt a tanúkihallgatás mellőzésével, különös tekintettel arra, hogy az adott esetben nem is releváns tény a használat háborítatlansága: a kerthasználatra vonatkozó 1962-es szabályozást támasztja alá, ami ugyancsak nem vitatott tény volt a perben.
[21] Az újraszabályozás tulajdoni hányadoknak történő megfelelése pedig abból a szempontból ugyancsak nem releváns, hogy az csupán kiindulópontja a közös részek használatának, a tulajdonostársak azonban ettől eltérően is szabályozhatják a használati viszonyokat – ahogyan ez 1962-ben történt –, ugyanakkor a felperes sem hivatkozott arra, hogy tulajdoni hányadánál kisebb a módosított használat szerint őt megillető kertrész.
[22] Az eljárt bíróságok helyesen mérlegelték a felperes érdekeit: a felperesi nagyszülő idős kora, a felperes életkörülményei, az, hogy maga sem állította a kert használatát, alátámasztják, hogy a módosításnak megfelelően korlátozott mértékű kerthasználat megfelel a tulajdonosi érdekeinek, az I. és a X. rendű alperesek élethelyzetének változása ugyanakkor – és ez akkor is fennáll, ha a módosítás iránti igényüket az alperesek utóbb annak „igazságosságával” is indokolták – kellően megalapozza a kerthasználat javukra történő módosítását. A tulajdonostársak közötti személyes viszony pedig olyan tényező, amit az adott esetben a használat gyakorlása során kell a feleknek rendezniük.
[23] A Kúria értékelte, hogy a felperes személyes előadásán kívül nem merült fel olyan adat a perben, amely szerint az I., illetve a X. rendű alperesek erőszakosan léptek fel a felperesi nagyszülővel szemben.
(Kúria Pfv. I. 20.123/2014.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás