PÜ BH 2015/98
PÜ BH 2015/98
2015.04.01.
A tulajdonostárs által az elővásárlási jog gyakorlása folytán létrejövő adásvétel nem tekinthető a tulajdonostársak közötti olyan szerződésnek, amely a termőföldről szóló törvény alapján fennálló elővásárlási jogot kizárja [1994. évi LV. tv. 10. § (1), (2), (3) bek.; 1959. évi IV. tv. (Ptk.) 145. § (2) bek.].
[1] A peres felek és a perben nem álló további személyek osztatlan közös tulajdonát képezi a K.-i külterületi szántó művelési ágú ingatlan. A felperes tulajdoni illetősége 5006/214675, míg az I. és II. r. alpereseké 1769-1769/214675. Az I-II. r. alperesek 2011. november 9-én elfogadták a III. r. alperes vételi ajánlatát a tulajdoni illetőségük vonatkozásában 353 800 – 353 800 forint vételár ellenében.
[2] A termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (továbbiakban: Tft.) és a hozzá kapcsolódó 16/2002. (II. 18.) Korm. rendelet értelmében a vételi ajánlatot az illetékes polgármesteri hivatal hirdetőtáblájára szabályszerűen kifüggesztették. A felperes a kifüggesztést követő napon, mint az ingatlan társtulajdonosa bejelentette a jegyzőnél, hogy elővásárlási jogával élni kíván. Az I-II. r. alperesek ennek ellenére a III. r. alperessel kötöttek adásvételi szerződést és a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges engedélyt a III. r. alperes részére adták meg. A III. r. alperes javára 2012. február 24. napján a tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezte az illetékes földhivatal.
[3] A felperes keresetében kérte, hogy a bíróság állapítsa meg, az alperesek között a perbeli ingatlanhányadra létrejött adásvételi szerződés vele szembeni hatálytalanságát és kérte annak megállapítását, hogy a szerződés közte és az I-II. r. alperesek között jött létre. Kérte a földhivatal megkeresését a tulajdonjoga átvezetése, valamint a III. r. alperes tulajdonjogának törlése iránt és kérte a III. r. alperes kötelezését az ingatlanrész birtokba adására.
[4] Az I-II. r. alperesek a kereset teljesítését nem ellenezték. A III. r. alperes a kereset elutasítását kérte, álláspontja szerint a Tft. 10. § (1) bekezdés c) pontja, valamint a (2) bekezdés a) pontja szerinti jogosultsága megelőzi a felperes Ptk. 145. §-ában és a Tft. 10. § (1) bekezdés c) pontjában foglalt elővásárlási jogát.
[5] A felperes nem vitatta, hogy a III. r. alperes elővásárlási jogosultsága a Tft. szerinti sorrendjében megelőzi őt, azonban az volt a jogi álláspontja, hogy a Ptk., illetve a Tft. rendelkezései alapján mint tulajdonostárs előnyt élvez a III. r. alperessel szemben az elővásárlási jog gyakorlása során.
[6] Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperes keresetét elutasította. Határozatának indokolásában kifejtette, hogy a Tft.-ben szabályozott elővásárlási jog mint jogszabályra alapított elővásárlási jog megelőzi a Ptk.-ban szabályozott, a tulajdonostársakat megillető elővásárlási jogot, figyelemmel arra, hogy a Ptk. 145. § (3) bekezdése szerint a külön jogszabályokban más személy részére biztosított elővásárlási jog, ha a törvény kivételt nem tesz, megelőzi a tulajdonostárs elővásárlási jogát.
[7] A felperes fellebbezése folytán eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és megállapította, hogy az I-II. r. alperesek által a perbeli ingatlan tulajdoni illetőségére 2012. február 13-án kötött adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan. A szerződés a felperes, továbbá az I. és II. r. alperesek között jött létre. A felperest kötelezte az ingatlanhányadok vételárának 15 napon belüli megfizetésére az I. és II. r. alperes részére és intézkedett a földhivatalnál az ítéletének megfelelő tulajdonjogi helyzet bejegyzése iránt, azzal, hogy a földhivatal a tulajdonosváltozást a vételár megfizetésének igazolását követően vezesse át.
[8] A másodfokú bíróság ítéletének indokolásában kifejtette, hogy a perben annak a jogkérdésnek az eldöntésére volt szükség, hogy a felperest mint tulajdonostársat megillető elővásárlási jog megelőzi-e a Tft.-ben szabályozott elővásárlási jogosultságot. Az ugyanis nem volt vitás a perben, hogy a Tft. alapján a III. r. alperes a rangsorban előbb áll. Kifejtette, hogy a Ptk. 145. § (3) bekezdése értelmében a külön jogszabályokban más személy részére biztosított elővásárlási jog – ha törvény kivételt nem tesz – megelőzi a tulajdonostárs elővásárlási jogát, vagyis a Ptk. és a külön jogszabályok ez irányú rendelkezései az általános és a különös viszonyában állnak. Ebből következően abban az esetben, ha a Tft. a tulajdonostárs elővásárlási jogára vonatkozóan rendelkezést nem tartalmazna, úgy a Tft. 10. §-án alapuló elővásárlási jog megelőzné a Ptk. 145. §-ában foglalt, a tulajdonostársat megillető elővásárlási jogot. A Tft. azonban tartalmaz rendelkezéseket a tulajdonostársak elővásárlási jogát illetően is.
[9] A másodfokú bíróság a Ptk. és a Tft. szabályozását összevetve azt állapította meg, hogy ha az adásvétel a tulajdonostársak között jön létre, úgy a Tft. kizárja az általa megállapított elővásárlási jogosultsági sorrend érvényesülését. A tulajdonostársak közötti az adásvételi szerződés akkor, ha a vételi ajánlatot az ingatlan társtulajdonosa teszi meg, de akkor, ha a vételi ajánlat nem társtulajdonostól származik, de a kifüggesztés alapján a társtulajdonos alakiságában és tartalmában a jogszabályi feltételeknek megfelelő, az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot tesz. A felperes tehát a másodfokú bíróság szerint alappal hivatkozott arra, hogy a Ptk.-ban szabályozott elővásárlási joga folytán a szerződés közte, valamint az I-II. r. alperesek között jött létre.
[10] A jogerős ítélettel szemben a III. r. alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. Ebben a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérte. Álláspontja szerint a másodfokú bíróság tévesen értelmezte a Ptk. 145. §-ában, illetve a Tft.-ben foglalt szabályokat, a külön jogszabályban foglalt jogosultság ugyanis megelőzi a Ptk. 145. §-ának (2) bekezdésén alapuló jogosultságot. Kifejtette, hogy nem lehet a tulajdonostársak közötti adásvételi szerződésnek tekinteni azt az esetet, ha a nem tulajdonostárstól származó vételi ajánlat kifüggesztésre kerül és erre az ajánlat kifüggesztés időtartama alatt a tulajdonostárs alakiságában és tartalmában a jogszabályi feltételeknek megfelelő ajánlatot elfogadó nyilatkozatot tesz.
[11] A Kúria a felülvizsgálati kérelmet alaposnak találta.
[12] A perben nem volt vitatott, hogy a felperes a perbeli ingatlanban tulajdonostárs, ezért a Ptk. 145. § (2) bekezdésében foglaltak alapján elővásárlási jog illeti meg. Az sem vitatott, hogy a felperes helyben lakó őstermelő, ezért elővásárlási joga a Tft. 10. § (1) bekezdés d) pontja alapján is fennáll. A III. r. alperes nem tulajdonostárs, azonban elővásárlási joga a Tft. 10. § (1) bekezdés c) és (2) bekezdés a) pontja alapján a felperesnek az ezen a jogszabályon alapuló elővásárlási jogát megelőzi.
[13] A perben az sem vitatott, hogy a felperes a kifüggesztett vételi ajánlat tekintetében a jogszabály által biztosított határidő alatt alakiságában és tartalmában is megfelelő elfogadó nyilatkozatot tett.
[14] A 2011. évi CI. törvény 3. § (1) bekezdésével módosított Tft. 10. § (3a.) bekezdés szerint az (1) bekezdés b)-e) pontjai szerinti elővásárlási jog nem áll fenn a tulajdonostársak közötti adásvétel esetén. A magyar állam kivételével tehát a Tft. 10. § (1) bekezdés b)-e) pontjaiban felsorolt személyek nem gyakorolhatnak elővásárlási jogot akkor, ha az adásvételi szerződés tulajdonostárak között jön létre.
[15] A másodfokú bíróság ítéletében tulajdonostársak közötti adásvételnek minősítette azt az esetet is, amikor a tulajdonostársak között a más személy által tett vételi ajánlat elfogadásával jön létre az adásvételi szerződés. A Kúria megítélése szerint azonban ez az álláspont nem helytálló.
[16] A Tft. 10. § (3a.) bekezdése ugyanis egyértelműen úgy rendelkezik, hogy elővásárlási jog nem áll fenn abban az esetben, ha a tulajdonostársak között jön létre az adásvételi szerződés. Ez a rendelkezés nem értelmezhető kiterjesztően oly módon, hogy a tulajdonostársak között az adásvétel az elővásárlási jog gyakorlásával jön létre. Ebben az esetben ugyanis azt kell vizsgálni, hogy az elővásárlási jogával élő tulajdonostárs ezen joga megelőzi-e a vételi ajánlatot tévő személy elővásárlási jogát.
[17] A jogalkotónak az a szándéka, hogy a tulajdonostársak száma az egymás közötti adásvétel útján csökkenjen, méltányolható és támogatható. A Tft. előzőekben idézett rendelkezései azonban nem teszik lehetővé azt az értelmezést, hogy az elővásárlási jog gyakorlása folytán létrejövő adásvételi szerződés tulajdonostársak közötti adásvételnek minősüljön.
[18] Abban az esetben, ha a tulajdonostárs él elővásárlási jogával, az elővásárlási jogra vonatkozó Ptk. 145. § (3) bekezdésében és a Tft. 10. § (1) és (2) bekezdésében foglalt rendelkezések az irányadóak annak megállapítása során, hogy az elővásárlási jog gyakorolható-e. Ha ugyanis a vételi ajánlatot tevő az elővásárlási jogosultság sorrendjében az elővásárlási jogával élni kívánó ezen jogosultságát megelőzi, az elővásárlási jog nem gyakorolható. A perbeli esetben tehát nem volt lehetőség arra, hogy a Tft. 10. § (3a.) bekezdésének kiterjesztő értelmezésével a bíróság megállapítsa, hogy elővásárlási jogának gyakorlása folytán az adásvételi szerződés a felperes és az I. és II. r. alperesek között jött létre.
[19] A kifejtettek alapján a másodfokú bíróság ítélete jogszabályba ütközött, az elsőfokú bíróság pedig helyesen járt el akkor, amikor a felperes keresetét elutasította.
[20] A fentiekre tekintettel a Kúria a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. § (2) bekezdésében foglaltak alapján helybenhagyta.
(Kúria Pfv. VI. 21.833/2013.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás