PK ÍH 2016/101.
PK ÍH 2016/101.
2016.09.01.
Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos érvénytelenségre hivatkozva nem kérheti az ingatlan-nyilvántartásban bízva, jóhiszeműen szerző harmadik személy tulajdonjoga törlését. Az ezt megelőzően ingyenesen szerzőtől kötelmi alapon kártérítést követelhet, ha a harmadik személynek történt átruházás során felróhatóan járt el, illetve a jogalap nélküli gazdagodás megfizetését, ha felróhatóság nem terheli [1997. évi CXLI törvény 5. § (3), (4) bekezdés; 1959. évi IV. törvény 339. § (1) bekezdés, 361. §].
A felperesek testvérek. Szüleik 1971. szeptember 11-én kötöttek házasságot. Az ingatlan-nyilvántartás adatai szerint édesapjuk 1973-ban lett tulajdonosa a ny.-i 11862/1 helyrajzi számú, a valóságban Ny.-O., K. u. 29-1. számú ingatlannak, amely akkor egy üres, beépítetlen terület volt. Arra a házastársak közösen lakóházat építettek.
A felperesek édesanyja 2007. november 5-én végintézkedés hátrahagyása nélkül elhunyt. Hagyatékát a közjegyző az örökhagyó törvényes örökösei között létrejött egyezséget jóváhagyva adta át teljes hatállyal az örökhagyó gyermekeinek, e per felpereseinek, egymás között 1/2-1/2 arányban. A hagyatéki eljárás tárgyát nem képezte a perbeli ingatlan.
2009. december 1-jén érkezett a közjegyzőhöz a felperesek édesapja, N. K. nevében benyújtott kérelem, amelyben – egyebek mellett – a perbeli ingatlanra is kérte póthagyatéki eljárás lefolytatását, előadva, hogy az azon lévő felülépítmény néhai házastársával közös tulajdonukat képezte, és értéke az egész ingatlan értéke 18/20 részének felelt meg. E tulajdoni hányad 1/2 része erejéig kérte lefolytatni a póthagyatéki eljárást, akként, hogy az ingatlan 9/20 eszmei hányada egymás közt egyenlő arányban a törvényes öröklés rendje szerint kerüljön a felperesek tulajdonába. 2010. február 8-án kelt beadványában a felperesek édesapja kérte a póthagyatéki eljárás megszüntetését, azzal, hogy „a póthagyatékolást utólagosan átgondoltam és nem akarom a végrehajtását”. Hagyatéki vagyon hiányában a jegyző a póthagyaték leltározása ügyében indított eljárást megszüntette.
Időközben N. K. egészségi állapota megromlott, 2008 júliusában mindkét szemére vakságot állapítottak meg, majd egyéb betegségei, így vastagbél daganata miatt ellátása 24 órás felügyeletet kívánt. Ápolói kezdetben gyermekei voltak, utóbb gondozását a II. rendű alperes végezte, aki a felperesek édesapjával 2008. december 18-án egyházi szertartás szerint, 2010 augusztusában polgári szertartás szerint házasságot kötött. 2010. szeptember 14-én kelt, közjegyző által közjegyzői okiratba foglalt ajándékozási szerződéssel N. K. a házastársa részére ajándékozta a perbeli ingatlant, melynek értékét a szerződésben 18 000 000 forintban határozták meg. A megajándékozott tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték.
2011. december 5-én a II. rendű alperes adásvétellel vegyes csereszerződést kötött a III. és IV. rendű alperesekkel. A szerződés értelmében a II. rendű alperes a perbeli ingatlan tulajdonjogát ruházta át az azt egymás közt egyenlő arányban megszerző III. és IV. rendű alperesre, akik cserébe az ugyancsak 1/2-1/2 hányadban tulajdonukban állott Ny., Sz. I. út 55. II/6. szám alatti ingatlan tulajdonjogát adták részére. A perbeli ingatlan értékét 18 000 000, a másik ingatlan értékét 8 000 000 forintban határozták meg, s a III. és IV. rendű alperes a szerződést készítő ügyvéd előtt 10 000 000 forintot megfizetett az eladó részére. A tulajdonos-változásokat az ingatlan-nyilvántartáson átvezették.
2012. február 15-én N. K. elhunyt. A közjegyző által kibocsátott öröklési bizonyítvány szerint törvényes örökösei e per felperesei.
A perbeli ingatlan 2007. november 5-i értéke az ingatlanforgalmi szakértő véleménye szerint 33 300 000 forint, melyen belül a telek értéke 5 700 000, a felülépítmény értéke 27 600 000 forint. Tulajdoni hányadokban kifejezve a telekérték 1712/10000, a felülépítmény 8288/10000 hányadnak felel meg.
A felperesek eredetileg 2010. április 15-én indítottak pert édesapjuk ellen a perbeli ingatlan 18/40 hányada tulajdonjogának megállapítása végett, majd perbe állították a II., III., IV. rendű alperest. Az édesapjuk halála miatt félbeszakadt, majd folytatódó eljárásban módosított keresetükben annak tűrésére kérték kötelezni a II., III. és IV. rendű alperest, hogy néhai édesanyjuk közbenső tulajdonjogának feltüntetése mellett a perbeli ingatlan 2072/10 000 hányadára az I. rendű, további 2072/10 000 hányadára a II. rendű felperes tulajdonjogát, öröklés jogcímén az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék. Emellett kérték az édesapjuk és a II. rendű alperes közötti ajándékozási szerződés érvénytelenségének megállapítását, arra hivatkozással, hogy azzal édesapjuk részben olyan ingatlan tulajdonjogát ruházta át, melynek nem volt tulajdonosa, mert az ingatlan 4144/10 000 hányada házastársi vagyonközösség címén édesanyjuk tulajdonában állott, s e részben az ajándékozási szerződés lehetetlen szolgáltatásra irányult. E tulajdoni hányad erejéig a III. és IV. rendű alperes sem szerezhetett tulajdonjogot. Állították mindhárom alperes rosszhiszeműségét. Másodlagosan – amennyiben a bíróság az érvénytelenség jogkövetkezményének, az eredeti állapot helyreállításának alkalmazhatóságát nem állapítaná meg – az alperesek 12 420 000 forint egyetemleges megfizetésére kötelezését kérték, jogalap nélküli gazdagodás címén. Harmadlagosan ugyanezen összeg megfizetésére kártérítés és jogalap nélküli gazdagodás jogcímén a II. rendű alperest kérték kötelezni.
A II. rendű alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Azzal védekezett, hogy N. K. az egész ingatlanról rendelkezési joggal bírt, mert a kötelesrészt meghaladó mértékben kielégítette gyermekeit a felperesek édesanyjának halálát követően az általa értékesített ingó és ingatlan vagyontárgyakból befolyt összegből. Álláspontja szerint a szerződés érvénytelenségének megállapítása iránti kereseti kérelem kapcsán a felperesek kereshetőségi joggal nem rendelkeznek, s e kereseti kérelem azért sem teljesíthető, mert a perbeli ingatlan tulajdonjogát időközben a jóhiszemű jogszerző III. és IV. rendű alperes szerezte meg. Érvelése szerint a másodlagos és harmadlagos kereseti kérelem sem foghat helyt vele szemben, mert a jogalap nélküli gazdagodás, illetve a kártérítés jogszabályi feltételei hiányoznak.
A III. és IV. rendű alperesek ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték, azzal védekezve, hogy a perbeli ingatlan tulajdonjogát jóhiszeműen eljárva, ellenérték fejében az ingatlan-nyilvántartás adataiban bízva szerezték meg, így tulajdonjoguk törlésére nincs lehetőség.
Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy a felperesek édesapja és a II. rendű alperes között megkötött ajándékozási szerződés, valamint a II. és a III-IV. rendű alperes között megkötött adásvétellel vegyes csereszerződés a perbeli ingatlan 4144/10 000 hányadára vonatkozóan semmis. Annak tűrésére kötelezte a III. és IV. rendű alperest, hogy a perbeli ingatlan 2072/10 000 hányadára az I. rendű, ugyanilyen hányadára a II. rendű felperes tulajdonjogát szerződés érvénytelensége, az eredeti állapot helyreállítása jogcímén, öröklés jogcímének közbenső feltüntetése mellett, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék, tulajdonjogukat ugyanilyen hányadban onnan töröljék. A tulajdonos-változás átvezetése végett megkeresni rendelte a földhivatalt.
A határozata indokolásában kifejtette, hogy ugyan a felpereseknek nem volt a perbeli ingatlanra vonatkozóan az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdon- vagy egyéb joguk, így az ingatlan-nyilvántartásból szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 62. § (1) bekezdés a) pontja alapján törlési per megindításának jogosultságával nem rendelkeznek, ám a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 234. § (1) bekezdése szerinti szerződés érvénytelenségének megállapítása iránti pert jogi érdekeltségük igazolása következtében indíthattak, s a Ptk. 237. § (1) bekezdése alapján az eredeti állapot helyreállítását is jogszerűen kérhették, azaz eljárásjogi értelemben kereshetőségi joggal rendelkeznek. Megítélése szerint a felperesek kereshetőségi joga anyagi jogi értelemben is fennáll, mert a perbeli ingatlanon lévő felülépítmény szüleik házastársi közös vagyona volt a házasságról, a családról és a gyámságról szóló 1952. évi IV. törvény (Csjt.) 27. § (1) bekezdése értelmében, s annak „anyai részét” a Ptk. 598. §-a alapján édesanyjuk halálával, mint törvényes örökösök egymás közt egyenlő arányban megszerezték.
Hangsúlyozta, hogy a felperesek édesanyja a perbeli ingatlan 4144/10 000 tulajdoni hányadának ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosa volt, s a házastársi közös szerzésen, mint ingatlan-nyilvántartáson kívüli önálló tulajdonszerzési jogcímen alapuló tulajdonjoga a Csjt. 31. § (5) bekezdése szerint alkalmazandó Ptk. 115. § (1) bekezdése értelmében nem évült el. A felperesek – mint törvényes örökösei – tulajdoni igényüket érvényesíthették minden olyan harmadik személy terhére, aki az ingatlan-nyilvántartásba egyedüli tulajdonosként bejegyzett édesapjuktól a tulajdonjogot rosszhiszeműen vagy ingyenesen szerezte meg. A II. rendű alperes ajándékozás jogcímén, ingyenesen szerzett tulajdonjogot, ám mivel N. K. nem volt tulajdonosa az egész ingatlannak, az ingatlan 4144/10 000 hányada tekintetében lehetetlen szolgáltatásra vállalt kötelezettséget e hányad átruházásával, ennek következtében pedig az ajándékozási szerződés e részben semmis. A III. és IV. rendű alperes a perbeli ingatlan 4144/10 000 hányada tekintetében nem tulajdonostól nem szerezhet tulajdonjogot, így a II. rendű alperessel kötött adásvétellel vegyes csereszerződésük e részében ugyancsak semmis. Mindezek következményeként az elsődleges kereseti kérelmet alaposnak találva rendelkezett a tulajdonos-változás átvezetéséről, s okafogyottságuk miatt a másodlagos és harmadlagos kereseti kérelmet nem vizsgálta.
Az ítélettel szemben előterjesztett fellebbezésében a II. rendű alperes elsődlegesen annak hatályon kívül helyezését, másodlagosan megváltoztatását és a kereset elutasítását kérte. Sérelmezte, hogy noha több alkalommal személyes megjelenési kötelezettséggel idézte őt a törvényszék, személyes meghallgatására nem került sor, ezzel az elsőfokú bíróság az eljárás lényeges szabályait sértette meg. Ugyancsak az ítélet hatályon kívül helyezését megalapozó eljárási szabálysértésként kérte értékelni, hogy az alperesek indítványa ellenére az elsőfokú bíróság nem rendelt ki másik ingatlanforgalmi szakértőt, noha a beszerzett szakvélemény megállapításait okiratokkal tették aggályossá. Utalt arra, hogy részletes meghallgatása hiányában a tényállás felderítése sem történt meg teljeskörűen. Hangsúlyozta, hogy az események időpontjából, sorrendjéből N. K. szándéka kétséget kizáróan nyomon követhető: azt követően, hogy a felperesek vele szemben pert indítottak, 49 000 000 forintért értékesített számos ingatlant, s az onnan befolyt összeget a gyermekeivel kötött szóbeli megállapodásra figyelemmel nekik juttatta, ekként elégítette ki őket az „anyai részből” is. Utalt dr. K. A. ügyvéd és dr. N. N. közjegyző-helyettes tanúvallomására, melyek igazolják, hogy volt házastársa a perbeli ingatlant neki kívánta juttatni, mert gyermekei „bőven megkapták, ami nekik jár”. Hivatkozott arra, hogy a Ptk. 115. § (1) bekezdése, illetve 116. § (1) bekezdése alapján a felperesek édesanyja igényelhette volna tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését, a felpereseknek erre nézve csak kötelmi igénye lehetne, amit azonban édesanyjuk halála után az elévülési időn belül érvényesíthettek volna. Ilyen tartalmú kereseti kérelmet csak a 2015. március 31-i tárgyaláson terjesztettek elő, elkésve. Sérelmezte a III. és IV. rendű alperessel kötött szerződése érvénytelenségének megállapítását, hangsúlyozva, hogy szerződő partnerei jóhiszeműen jártak el, így tulajdonjoguk az Inytv. 5. § (4) bekezdése értelmében az ingatlan-nyilvántartásból nem törölhető.
A III. és IV. rendű alperes fellebbezésében elsődlegesen az ítélet megváltoztatását és a kereset velük szembeni elutasítását, másodlagosan az ítélet hatályon kívül helyezését kérte. Kifogásolták, hogy a II. rendű alperest nem hallgatta meg a törvényszék, ami különösen azért sérelmes, mert nyilatkozata alapján egyértelműen megállapítható lett volna a szerződéskötéskori jóhiszeműségük. Rámutattak, hogy a felperesek szüleivel soha nem voltak baráti kapcsolatban, csak jó ismerősök voltak, a család anyagi körülményeire nem volt rálátásuk. A szerződéskötéskor jóhiszeműen, az ingatlan-nyilvántartás adataiban bízva jártak el, a perbeli ingatlan tulajdonjogát ellenérték fejében szerezték meg, így tulajdonjoguk nem törölhető az ingatlan-nyilvántartásból. Rosszhiszeműségük bizonyítására a felperesek indítványt sem tettek, nemhogy azt bizonyították volna.
Az ítélőtábla a fellebbezéseket alaposnak találta.
Az elsődleges kereseti kérelem elbírálásához szükséges mértékben a törvényszék a tényállást felderítette, az abból levont következtetéseit, jogi álláspontját az ítélőtábla részben alaposnak találta, végső döntésével azonban nem ért egyet.
Helytállóan állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy a felperesek a szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt jogszerűen indíthattak pert az alperesekkel szemben, a II. rendű alperessel szemben tulajdonjoguk bejegyzését is kérhették volna mindaddig, míg az ingatlan tulajdonosa édesapjuk második házastársa volt. Az ezzel összefüggésben kifejtett érveket az ítélőtábla megismételni nem kívánja.
A perbeli ingatlan jelenlegi tulajdonosai azonban a III. és IV. rendű alperesek, akik az Inytv. 5. § (3) bekezdése szerint jóhiszemű jogszerzők, akik az ingatlan-nyilvántartás adataiban bízva, ellenérték fejében szerezték tulajdonjogukat, s jóhiszeműségük mellett törvényi vélelem szól. Ezzel szemben a felperesek a III. és IV. rendű alperes rosszhiszeműségére vonatkozóan még csak tényelőadást sem tettek, s azt semmilyen módon nem is bizonyították, a jóhiszeműségük fennálltára vonatkozó vélelem megdöntésére az elsőfokú ítélet sem tért ki. A felpereseknek nem volt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonjoguk, így a jóhiszemű jogszerző III-IV. rendű alperessel szemben alappal nem kérhetik tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését az Inytv. korabeli 5. §-ának (4) bekezdésére tekintettel.
Ezért az ítélőtábla a III-IV. rendű alperes ellen előterjesztett kereseti kérelemről a Pp. 213. § (2) bekezdése alapján részítéletet hozott, s a törvényszék határozatát megváltoztatva a keresetet elutasította a III. és IV. rendű alperessel szemben, ennek eredményeként mellőzte a perköltség és illeték fizetésére való kötelezésüket, illetve a földhivatal megkeresését a tulajdonos-változás átvezetése végett.
A másodlagos kereseti kérelem kapcsán az ítélőtábla megjegyzi, hogy a II., III., IV. rendű alperessel szemben előterjesztett igénynek tulajdonképpen nem volt értékelhető jogcíme, az itt megjelölt összeget a felperesek mintegy az elsődleges kereseti kérelem alaptalansága esetére, annak helyébe lépett értékként követelték, ám ez a kereset teljes mértékben alaptalan, az alperesekkel szemben nem foghat helyt.
A harmadlagos – a II. rendű alperessel szemben előterjesztett – kereset jogcímét a felperesek pontosan megjelölték. E tekintetben azonban az elsőfokú bíróság – az ítélőtábláétól eltérő jogi álláspontja következtében – nem folytatta le a szükséges bizonyítási eljárást, s az elsődleges kereseti kérelemnek helyt adó határozatára tekintettel ennek vizsgálatát mellőzte. Ennek ellenére e kereseti kérelem elbírálásához szükséges számos tényállási elem is megállapítható az eljárás eddigi adatai alapján, így mindenekelőtt a felperesek édesapjának, N. K.-nak a szándéka a perbeli ingatlannal kapcsolatban. Ez elsősorban dr. N. N. közjegyző tanúvallomásából derül ki, s azt e tekintetben megerősítette dr. K. A. I. előadása is. Az ajándékozási szerződést írásba foglaló tanú vallomása kitér a kötelesrészre is, azzal, hogy a N. K. által eladott ingatlanok ellenértéke jóval meghaladja a felpereseket illető kötelesrész nagyságát. Az adott esetben azonban e kötelesrész a perbeli ingatlan „apai részére” vonatkozhat, a per tárgyát azonban az „anyai rész” képezi, s annak II. rendű alperes általi jogszerű megszerzéséhez nem elégséges a felperesek édesapjának közjegyző előtt is kinyilvánított szándéka, ahhoz annak igazolására van szükség, hogy a felperesek is ilyen szándékkal, akarattal fogadták el az édesapjuk által értékesített vagyontömeg ellenértékét, azaz közöttük ilyen tartalommal jött létre – akár szóban is – szerződés. Ennek bizonyítása a II. rendű alperes kötelezettsége, s a sikeres bizonyítás eredményeként mentesülhet a felperesek bármilyen címen előterjesztett megtérítési igényétől.
Sikertelen bizonyítás esetén vizsgálandó a felperesek kártérítési követelése, mellyel kapcsolatban megjegyzi az ítélőtábla, hogy az eljárás adatai alapján jelen állás szerint a II. rendű alperes terhére felróhatóság nem állapítható meg. Ha az örökhagyó abban a meggyőződésben volt, hogy rendkívüli összegű ajándékaival a felperesek öröklési igényét kielégítette, a II. rendű alperes joggal bízhatott ennek valóságában. Azonban a felperesek az ezzel ellentétes tényt bizonyíthatják. Igényüket a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint elbírálva a II. rendű alperes a perbeli ingatlanból az „anyai rész” ellenében a ténylegesen megkapott ellenszolgáltatás arányos részével tartozhat helytállni, ami az ajándékozási szerződésben meghatározott 18 000 000 forintos érték figyelembevételével állapítható meg.
A követelés elévülésére vonatkozó alperesi kifogás kapcsán az ítélőtábla hangsúlyozza, hogy mindaddig, míg a felperesek a II. rendű alperessel szemben tulajdoni igényt érvényesíthettek, az elévülés a Ptk. 115. § (1) bekezdésére figyelemmel nem jöhet szóba, majd az alperesek közötti adásvétellel vegyes csereszerződés 2011. december 5-i időpontjától felmerülhet, ám ehhez képest a felperesek igényüket az 5 éves elévülési időn belül előterjesztették, ezért az érdemben bírálandó el.
Az ítélőtábla a fellebbezésben felhozott „súlyos eljárási szabálysértésekre” alapozottan nem látta indokoltnak az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezését. A Pp. 141. §-a nem ír elő olyan kötelezettséget az elsőfokú bíróság számára, hogy a peres felet személyesen, részletesen meg kell hallgatnia. A Pp. szerint a fél nyilatkozatot tehet, s az adott esetben a valóban több tárgyaláson jelenlévő II. rendű alperes személyesen tett is különböző előadásokat, illetve azokat jogi képviselője útján írásban is megtehette, s meg is tette. A fél részletes személyes meghallgatásának elmaradása csak akkor valósít meg olyan súlyos eljárási szabálysértést, mely az érdemi döntés hatályon kívül helyezését indokolttá teszi, ha azzal a fél valamilyen Pp.-ben nevesített eljárási joga sérül, vagy az ítélet egyébként megalapozatlanná válik a tényállás teljes körű felderítésének hiányában. Ugyanígy nem indokolja a törvényszék határozatának hatályon kívül helyezését az alperesek szakvéleménnyel kapcsolatos kifogása sem. Egyrészt a szakértői vélemény az ítélőtábla megítélése szerint valóban megalapozott, másrészt a szakértő által megállapított értékek – melyeket az alperesek kifogásoltak – a per eldöntése szempontjából valószínűleg irrelevánsak.
A fent kifejtettek szerint azonban az elsőfokú bíróság az eltérő jogi álláspontja következtében a harmadlagos kereseti kérelem elbírálásához szükséges tényállást nem derítette fel teljeskörűen, ezért az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 252. §-ának (3) bekezdése alapján e körben hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot ebben a keretben a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította. Megjegyzi az ítélőtábla, hogy a tárgyaláson tájékoztatta a képviselőket bizonyítási kötelezettségükről, ám ügyfeleik távollétében nem tudtak arról nyilatkozni, hogy képesek-e, kívánnak-e bizonyítási kérelmet előterjeszteni.
(Debreceni Ítélőtábla Pf.II.20.296/2016/3.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás