PK ÍH 2016/104.
PK ÍH 2016/104.
2016.09.01.
I. Öröklési szerződés esetén az örökhagyó örökössé nevezés útján rendelkezik tulajdonjoga átszállásáról, ezért az örökösnek nem kötelmi, hanem dologi jogi igénye van tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási feltüntetésére. A jogváltozást azonban kizárólag az örökléssel szerzett jogok tanúsítására hivatott – ingatlan esetén kötelező – hagyatéki eljárásban hozott határozatával a közjegyző, vagy az öröklésből eredő igény érvényesítésére irányuló perben hozott bírósági ítélet igazolhatja és rendelkezhet az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésről.
II. A tulajdonjog bejegyzését nemcsak az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog, hanem bejegyzett tény is akadályozhatja.
Az öröklési szerződés alapján, az örökhagyóval szerződő jóhiszemű fél javára – az öröklési joga biztosítására – bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalom miatt az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos tulajdonjoga nem jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba [1959. évi IV. törvény (régi Ptk.) 116. § (1) bekezdés, 655. §, 657. §, 673. § (2) bekezdés; 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 5. §, 7. §, 17. §].
A felperes szülei – id. dr. M. F. és D. E. – 1937-ben kötöttek házasságot, melyből két gyermek származott: a felperes és az I. rendű alperes édesapja. A szülők 1973 novemberében vásárolták meg a perbeli ingatlant, amelynek tulajdonjoga D. E. javára került bejegyzésre. 1978-ban az ingatlan megosztásra került a /1. és /2. hrsz.-ú önálló ingatlanokra, melynek tulajdonjoga a megosztott ingatlannal egyezően D. E. javára került bejegyzésre. A felperes édesanyja 1994. február 22-én írásbeli magánvégrendeletet készített, melyben úgy rendelkezett, hogy a /1. hrsz. alatti ingatlant unokája, az I. rendű alperes örökölje, melyre kötelesrésze kielégítéseként fia (az I. rendű alperes édesapja) holtig tartó haszonélvezeti jogot örököljön. A beépítetlen /2. hrsz.-ú ingatlant másik unokája, a felperes gyermeke örökölje azzal, hogy arra a felperes haszonélvezeti jogot örököl. Id. dr. M. F. 1997-ben, ezt követően 1998-ban az I. rendű alperes édesapja is elhunyt.
D. E. 2000. március 31-én újabb végrendeletet készített, melyben úgy rendelkezett, hogy a kizárólagos tulajdonát képező /1. és a /2. hrsz.-ú ingatlanait minden tehertől mentesen elhunyt fia gyermeke, az I. rendű alperes örökölje, és kinyilvánította, hogy e végrendeletével egyidejűleg minden korábbi végrendeletét érvénytelennek nyilvánítja. Az I. rendű alperes és házastársa a 2000. november 3. napján kötött szerződéssel a II. rendű alperestől jelzálogjog biztosításával 10 000 000 forint lakásépítési kölcsönt vettek fel. A szerződésben D. E. készfizető kezesként és a tulajdonaként bejegyzett /1. hrsz.-ú ingatlanra zálogkötelezettként vett részt. A szerződés alapján a /1. hrsz.-ú ingatlanra a II. rendű alperes javára 10 000 000 forint kölcsön és járulékai erejéig jelzálogjog, valamint annak biztosítására elidegenítési és terhelési tilalom került bejegyzésre. 2002. április 26. napján D. E. mint örökhagyó és az I. rendű alperes öröklési szerződést kötöttek. A szerződésben az örökhagyó úgy rendelkezett, hogy szerződéses kötelezettségei ellenében az /1. és a /2. hrsz.-ú ingatlanai kizárólagos örökösévé az I. rendű alperest teszi. Az I. rendű alperes kötelezettséget vállalt arra, hogy 2002. május 1. napjától kezdődően viseli a szerződésben megjelölt ingatlanok fenntartásával felmerülő összes költséget, beleértve az ingatlanok gondozását, takarítását, a közüzemi díjakat és az esetleges felújítási költségeket, valamint rászorultsága esetén mindenre kiterjedően gondoskodik az örökhagyó eltartásáról, szükség esetén orvosi ellátásáról és ápolásáról. Az örökhagyó ezzel összefüggésben kijelentette, hogy az örökös az unokája, aki a megjelölt szolgáltatásokat már korábban is teljesítette. A szerződés 7. pontjában az örökhagyó nyilatkozataként rögzítésre került, hogy az örökös a korábban elhalálozott egyik gyermekétől származó unokája, másik gyermekét örökrészét illetően megfelelően kielégítette.
D. E. (továbbiakban: örökhagyó) 2010. november 11. napján végintézkedés hátrahagyása mellett elhunyt. Törvényes örökösei gyermeke a felperes, valamint az előtte elhunyt gyermeke leszármazójaként az I. rendű alperes. Az örökhagyó hagyatékát a /1. és /2. hrsz.-ú ingatlanok (51 090 000 forint és 25 064 000 forint értékben), valamint az örökhagyó nevén vezetett lakossági folyószámla ismeretlen összegű követelése képezte. A hagyatéki eljárásban az I. rendű alperes csatolta az örökhagyóval kötött öröklési szerződést, amelynek alapján a hagyatéki leltárba felvett ingatlanok részére való átadását kérte. A felperes az öröklési szerződést a hagyaték átadásának alapjául „elfogadta”, de mindkét leltárba vett ingatlan 1/4 részére tulajdoni igényt jelentett be arra hivatkozással, hogy az ingatlanokat az örökhagyó házassága fennállása alatt házastársával szerezte meg, ezért az egyenlő arányban a házastársak közös tulajdonát képezte. Erre tekintettel a közjegyző 30 napos határidőt engedélyezett a felperesnek arra, hogy a hagyatékba felvett ingatlanokra bejelentett tulajdoni igényét perben érvényesítse.
A felperes keresetében a perbeli /1. és /2. hrsz.-ú ingatlanok 1/4-1/4 részére tulajdonjoga megállapítását, annak bejegyzését és az alperesek ennek tűrésére kötelezését kérte. E kérelme ténybeli alapjaként előadta, hogy az örökhagyó hagyatékába felvett ingatlanokat szülei házasságuk fennállása alatt közösen vásárolták, ezért a Csjt. 27. § (1) bekezdése szerinti törvényi vélelem alapján az ingatlanok 1/2 része édesapja, id. dr. M. F. ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonát képezte, ami halálakor hagyatékába tartozott. A hagyaték 1/2 részét a felperes örökölte, ami mindkét ingatlan vonatkozásában azok 1/4 része. Igénye jogalapjaként a Ptk. 598. §-ára, valamint a 115. § (1) bekezdésére és a 116. § (1) bekezdésére hivatkozott.
További kérelme az örökhagyó 2000. március 31-én kelt végrendelete, valamint az örökhagyó és az alperes között 2002. április 26-án létrejött öröklési szerződés érvénytelenségének megállapítására irányult. A végrendelet érvénytelenségét a Ptk. 17. § (1) bekezdésére alapította, az öröklési szerződés tekintetében a Ptk. 17. § (1) bekezdése mellett az érvénytelenséget másodlagosan színlelésre [Ptk. 207. § (6) bekezdése], harmadlagosan jóerkölcsbe ütközésre [Ptk. 200. § (2) bekezdése] alapította. Mindezek mellett az öröklési szerződés relatív hatálytalanságának megállapítását is kérte a Ptk. 203. § (1) bekezdése alapján, fedezetelvonás miatt.
Az alperesek a kereset elutasítását kérték.
Az I. rendű alperes védekezésként előadta, hogy nagyszülei házasságuk alatt három ingatlant szereztek: az örökhagyó hagyatékába tartozó két ingatlant, továbbá tanácsi bérlakásként vagyoni értékű joggal rendelkeztek B.-n egy 175 m2-es lakásra. Öröklési elvük az volt, hogy gyermekeik az unokák számától függetlenül, nagyjából 1/2-1/2 arányban örököljenek. A privatizáció során a bérlakást a felperes lánya nevére vásárolták meg szimbolikus vételárért, holtig tartó haszonélvezeti joggal terhelten. Erre tekintettel készítette az örökhagyó az 1994-es végrendeletét – amikor még nem volt látható a belvárosi lakásingatlan felértékelődése –, mely szerint a két ingatlan közül az I. rendű alperes és apja kapja az értékesebb felépítményes, míg a felperes és fia a beépítetlen ingatlant.
A belvárosi lakás felértékelődése miatt 2000-ben az örökhagyó már olyan végrendeletet készített, melyben mindkét ingatlana örököséül az I. rendű alperest nevezte meg, amelynek megerősítéseként kötötték az öröklési szerződést. Az I. rendű alperes azt nem vitatta, hogy a Csjt. 27. § (1) bekezdésében foglaltak alapján az örökhagyó hagyatékába felvett két ingatlan a házastársi vagyonközösségbe tartozott, de e körbe tartozó volt a legértékesebb, a belvárosi prémiumkategóriás lakás 70 000 000 forint értékben. Hivatkozása szerint a végrendeletet az akarati elv, a favor testamenti szem előtt tartásával kell értelmezni úgy, hogy az örökhagyó akarata a legmesszebbmenően érvényre jusson. Ebből következően nagyszülei akaratát és az ingatlanokat komplexen, egységesen kell kezelni annak figyelembevételével, hogy a szülők vagyonából a felperes és gyermeke hatalmas előnyhöz jutott. Utalt továbbá arra is, hogy a felperes édesapja halálát követően igényét 14 éven át nem érvényesítette az ingatlanokra. Az öröklési szerződésre vonatkozó kérelemmel összefüggésben arra hivatkozott, hogy a felperes a 2011. május 2. napján tartott hagyatéki tárgyaláson a szerződést érvényesnek fogadta el, és annak alapján kérte a hagyaték átadását. Ebből következően a szerződés érvényességét eredményesen nem kérdőjelezheti meg, és nem kérheti tulajdonjogának megállapítását. Elismerő nyilatkozatára tekintettel a Ptk. 236. § (1) bekezdése alapján a szerződés érvénytelensége azért sem vizsgálható, mert a felperes a szerződés megtámadására irányadó jogvesztő határidőt elmulasztotta. A felperes által hivatkozott egyes érvénytelenségi okok tekintetében az I. rendű alperes előadta, hogy az örökhagyó a halálát megelőző 1-2 évig briliáns szellemi állapotban volt. A felperes fiával kapcsolata megromlott, és az ellenséges légkör motiválta a 2000-ben készített végrendelet megalkotására, majd az öröklési szerződés megkötésére. Amennyiben a szerződéskötéssel a felek célja a felperesi érdekek csorbítása lett volna, akkor nem öröklési, hanem adásvételi vagy ajándékozási szerződést kötnek, ami az I. rendű alperes tulajdonjogának azonnali bejegyzését eredményezte volna. A szerződés hatálytalanságával összefüggésben az I. rendű alperes utalt arra, hogy a felperesnek vélt igényét édesapja halálának időpontjában kellett volna érvényesítenie.
A II. rendű alperes a /1. hrsz.-ú ingatlanra vonatkozóan a kereset elutasítását kérte. Amennyiben a bíróság a keresetnek helyt adna és a felperes tulajdonjogát az ingatlan egy részére megállapítaná, úgy ezzel egyidejűleg állapítsa meg azt is, hogy a felperes tulajdonjogát a II. rendű alperes jelzálogjogával, valamint az elidegenítési és terhelési tilalom terhével szerzi meg, és így amennyiben a zálogjogosult kielégítési joga az I. rendű alperessel szemben megnyílik, úgy a felperes a II. rendű alperesi követelés kielégítését tulajdoni hányadából tűrni köteles.
A II. rendű alperes érvelése értelmében az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 5. § (1) bekezdése szerint az ingatlan-nyilvántartás – ha a törvény kivételt nem tesz – a bejegyzett jogok és feljegyzett tények fennállását hitelesen tanúsítja. Ha valamely jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek, illetve valamely tényt oda feljegyeztek, senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról nem tudott. Emellett hivatkozott az Inytv. 5. § (3) és (4) bekezdésében foglaltakra is. Álláspontja szerint az alapelvi szintű rendelkezések alapján a felperes tulajdoni igénye nem megalapozott. Az, aki az ingatlan tulajdonjogát ingatlan-nyilvántartáson kívül szerezte, igényt tarthat arra, hogy tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartás feltüntesse. Ezt a jogot azonban korlátozzák az Inytv. hivatkozott szabályai, melyek szerint az ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogszerző jogát megelőzi annak a jóhiszemű jogszerzőnek a joga, aki azt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztette, illetve annak is, aki őt megelőzően kérte jogának bejegyzését. A jogok konkurálása esetén tehát a törvény nem annak a jogát ismeri el, aki a törvény erejénél fogva előbb szerezte meg a jogát, de annak bejegyeztetését elmulasztotta, hanem azét, aki nem késlekedett joga bejegyeztetésével.
Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy a /1. és a /2. hrsz. alatt felvett ingatlanok 1/4-1/4 arányú tulajdonjogát a felperes – néhai id. dr. M. F. házastársi közös vagyon címén történő közbenső jogszerzésével – törvényes öröklés jogcímén megszerezte. Az alpereseket az /1. hrsz.-ú, az I. rendű alperest a /2. hrsz.-ú ingatlan tekintetében annak tűrésére kötelezte, hogy az ingatlanok 1/4 részére a felperes tulajdonjogát néhai id. dr. M. F. közbenső jogszerzésére utalással törvényes öröklés jogcímén bejegyezzék. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította.
A felperes tulajdoni igénye tekintetében hivatkozott az elsőfokú bíróság az 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 115. § (1) bekezdésére, valamint a 116. § (1) és (2) bekezdésében, az 598. §-ban, az 599. § (1) és (2) bekezdésekben, valamint a 607. § (1) és (2) bekezdésekben foglaltakra, melyek alapján az ingatlanokra vonatkozó kereset alapos. Az 1952. évi IV. törvény (továbbiakban: Csjt.) 27. § (1) bekezdése alapján a perben nem volt vitás, hogy az örökhagyó hagyatékába tartozó ingatlanokat – amelyek korábban egy önálló ingatlant képeztek – a felperes szülei házastársi életközösségük fennállása alatt közösen szerezték, ami egyenlő arányú osztatlan közös tulajdont eredményezett. A törvényi vélelemmel szemben az I. rendű alperest terhelte a bizonyítás a tekintetben, hogy a vásárolt ingatlan nem közös, hanem az örökhagyó különvagyona. Mivel az I. rendű alperes ezzel összefüggésben bizonyítással nem élt, indítványt nem tett, a törvényi vélelem folytán az ingatlanok 1/2-1/2 arányban id. dr. M. F. és D. E. közös tulajdonát képezték. Ezzel összefüggésben rámutatott az elsőfokú bíróság arra, hogy a házastársi közös vagyon címén történő tulajdonszerzés nem a bíróság ítéletével vagy a jognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésével jön létre, hanem a törvény rendelkezése folytán keletkezik. Id. dr. M. F. tulajdonszerzése időben megelőzte az örökhagyó 2000. évi végrendelkezését, illetőleg az öröklési szerződés megkötését.
Az elsőfokú bíróság az Inytv. 5. § (1), (3) és (4) bekezdései alapján annyiban osztotta az alperesek által kifejtett álláspontot a jóhiszemű jogszerzést illetően, hogy az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy akkor nem igényelheti tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási feltüntetését, ha tulajdonszerzését követően az ingatlan-nyilvántartásba más jóhiszemű személy tulajdonjogát bejegyezték, vagy tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelme őt rangsorban megelőzi [2/2005. (VI. 15.) PK vélemény]. Jelen esetben a felperes tulajdonszerzése jóval korábbi, mint az I. rendű alperes öröklési jogának biztosítására szolgáló, bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalom. Emellett az I. rendű alperes tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezték be, és nincs olyan kérelme, ami rangsorban megelőzné a felperest. A nyilvántartásba bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalom nem minősül bejegyzett jognak, különösen nem tulajdonjognak. Ez csupán egy biztosíték, ami az örökhagyó rendelkezési jogát korlátozta, és azt a célt szolgálta, hogy az örökhagyó az ingatlant ne adja el, ne terhelje meg. Az öröklési szerződés alapján az I. rendű alperesnek kötelmi igénye van a tulajdonjogra. Mindezek alapján nincs olyan ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, az I. rendű alperest illető jog, ami gátolná a felperes tulajdonszerzését. A felperes édesapjától származó tulajdoni igénye nem évült el, és az örökhagyó más tulajdonában álló ingatlannal nem rendelkezhetett sem végrendelet, sem öröklési szerződés formájában.
Az /1. hrsz.-ú ingatlanra a II. rendű alperes javára jelzálogjog van bejegyezve, amit elidegenítési és terhelési tilalom biztosít. Az elsőfokú bíróság helytállónak tartotta a II. rendű alperesnek azt az álláspontját, hogy a felperes az ingatlanra a tulajdonjogot kizárólag a II. rendű alperes jogával és a tilalommal terhelten szerezheti meg. A BDT 2001.422. számú eseti döntésre utalással kiemelte, hogy a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének elmulasztásából eredő hátrányokat a mulasztó félnek kell viselnie. A felperes nem gondoskodott tulajdonjoga bejegyeztetéséről, a II. rendű alperes pedig jóhiszeműen bízott az ingatlan-nyilvántartásban. A közhitelesség elvét sértené, ha a bíróság a később érvényesített tulajdoni igényre való tekintettel megfosztaná a II. rendű alperest a szerződést biztosító mellékkötelezettségtől. A tulajdonjog tekintetében a valóságnak meg nem felelő bejegyzés következményét a felperesnek kell viselnie, mivel nem gondoskodott időben ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett tulajdonjogának bejegyzéséről. Ennek folytán az /1. hrsz.-ú ingatlan 1/4 részét a II. rendű alperes jelzálogjogával, valamint az elidegenítési és terhelési tilalommal terhelten szerzi meg. Téves az I. rendű alperesnek a Ptk. 236. § (1) bekezdésére alapított védekezése. A hivatkozott jogszabályi rendelkezés kötelmi jogi szabály, és a szerződés megtámadásáról szól. A perbeli esetben a felperes tulajdoni igényének alapja nem végrendelet vagy öröklési szerződés eredményes megtámadásából eredő érvénytelenség. A felperes öröklési igénye tulajdonjogi, dologi igénynek minősül, ezért a Ptk. 236. § (1) bekezdésének alkalmazhatósága fel sem merült. A kifejtettek alapján az elsőfokú bíróság elrendelte a felperes által megszerzett tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási feltüntetését, és az alpereseket a felperesi tulajdonjog bejegyzésének tűrésére kötelezte.
A felperes további kereseti kérelmében az örökhagyó 2000. március 31-ei végrendeletének érvénytelensége, valamint az örökhagyó és az I. rendű alperes között 2002. április 26-án létrejött öröklési szerződés érvénytelenségének, illetve hatálytalanságának megállapítását kérte. A Ptk. 653. és 654. §-ainak rendelkezése alapján a végrendelet, illetve az öröklési szerződés érvénytelenségét csak a felek viszonyában lehet megállapítani, és az örökös igénye alapvetően tulajdoni jellegű igény. Erre tekintettel az öröklési szerződés megtámadására a Ptk. 236. § (1) bekezdése mint kötelmi jogi szabály nem alkalmazható. Az adott kérelemmel összefüggésben ezért a bíróságnak elsődlegesen a felperes kereshetőségi jogát kellett vizsgálnia. Levelezése szerint azonban ez nem áll fenn: erre figyelemmel az elsőfokú bíróság érdemben nem vizsgálta az örökhagyó végrendelete, valamint az örökhagyó és az I. rendű alperes között létrejött öröklési szerződés érvénytelenségét megalapozó, felperes által hivatkozott érvénytelenségi okok fennállását, valamint az öröklési szerződés felperessel szembeni relatív hatálytalanságát és a felperesnek a végrendelettel és öröklési szerződéssel kapcsolatos kérelmét elutasította.
Az elsőfokú bíróság ítélete ellen az I. rendű alperes terjesztett elő fellebbezést, melyben kérte, hogy az ítélőtábla az ítéletet megváltoztatva a keresetet teljes egészében utasítsa el.
A fellebbezés indokolása szerint a felperes elsődleges kereseti kérelmével összefüggésben a Ptk. 116. § (1) bekezdésére hivatkozott, mely törvényhely (2) bekezdése alapján az ingatlan-nyilvántartás a tulajdonjog és más jogosultságok fennállását hitelesen tanúsítja. Ő az ingatlan-nyilvántartásban bízva kötött öröklési szerződést az örökhagyóval, és ennek alapján teljesített szolgáltatásokat részére. Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességéről a Ptk. hivatkozott általános szabályát kibontva az Inytv. 5. §-a rendelkezik. Az 5. § (3) bekezdése szerint védelemben részesül a jóhiszemű szerző, akivel szemben az (4) bekezdés értelmében az ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogosult (tulajdonos) sem érvényesítheti jogát. A visszterhesen jogot szerző jóhiszeműsége mellett törvényi vélelem szól, melynek megdöntésére a felperesnek kellett volna bizonyítást felajánlania. Jóhiszeműségét egyébként még erre irányuló bizonyítás esetén sem lehet alappal megkérdőjelezni, mert id. dr. M. F. halálát követően a felperes nem kérte tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését. Ennek egyértelmű oka az volt, hogy id. dr. M. F. és az örökhagyó házastársi vagyonközösségébe beletartozott az a 2003-ban 70 000 000 forintra becsült belvárosi öröklakás, ami a felperes lányának kizárólagos tulajdonába került. Ezen ingatlanra az örökhagyó a peres felek tudtával 2003. február 28-án hivatalos értékbecslést készíttetett. Erről a felperes jegyzőkönyvben rögzített nyilatkozata szerint tudomással bírt, ezért alappal nem hivatkozhat arra, hogy nem tudott a szülei hagyatékába tartozó vagyontárgyaknak a törvényes lemenőági örökösök két ága közötti értékarányos elosztásáról. Mindezeknek a jóhiszeműség kérdéskörében van jelentősége, és esetlegesen egy későbbi peres eljárás alapjául szolgálhatnak.
Hivatkozott arra, hogy javára csupán elidegenítési és terhelési tilalom van bejegyezve, ami nem minősül bejegyzett jognak, különösen nem tulajdonjognak; ez csupán egy biztosíték, ami azt a célt szolgálta, hogy az örökhagyó az ingatlant ne adja el, ne terhelje meg, hiszen neki kötelmi igénye van a tulajdonjogra az öröklési szerződés alapján. Az ingatlan-nyilvántartási törvény rendelkezései egyértelműek: „az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy (a kereset szerint a felperes) nem érvényesítheti megszerzett jogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jóhiszemű jogszerzővel szemben.” Jogszerző bármilyen jog megszerzője lehet, akarata szerint a jogalkotó ezt az igényt nem szűkíti le a tulajdonjog megszerzőjére, továbbá a jóhiszeműséget az ellenkező bizonyításáig vélelmezni kell. Nem bír jelentőséggel az, hogy tulajdonjogát nem jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba, illetve iratellenes az elsőfokú bíróságnak az a megállapítása, mely szerint az I. rendű alperesnek nincs olyan kérelme, ami rangsorban a felperest megelőzné. A javára ugyanis elidegenítési és terhelési tilalom van bejegyezve öröklési joga biztosítására, ami rangsorban egyértelműen megelőzi a felperest. A tulajdonjog-fenntartás konstrukciójához hasonlóan, öröklési szerződés esetén a tulajdonjog átszállása az ellenérték teljesítéséhez, az eltartott elhalálozásának feltételéhez kötött, mely alapján az eltartónak várományi joga van: a tulajdonjog a szerződés teljesítésével, az örökhagyó halálával ipso iure átszáll anélkül, hogy ehhez az ingatlan tulajdonjogát átruházó szerződéses örökhagyónak bármilyen további jogcselekménye szükséges volna. Mindezekre tekintettel jogszabálysértő az ítélet indokolásának az a része, mely szerint a várományi jog nem minősül bejegyzett jognak, valamint az I. rendű alperesnek kötelmi és nem tulajdoni igénye van a szerződés alapján.
A fellebbezés alaptalan.
A felperes első kereseti kérelme tárgyában az elsőfokú bíróság érdemi döntése helyes, indokolása azonban csak részben megalapozott.
A Csjt. 27. § (1) bekezdése szerinti törvényi vélelem alapján az elsőfokú bíróság helyesen állapította meg, hogy az örökhagyó tulajdonaként nyilvántartott ingatlanok a házastársi vagyonközösségre tekintettel az örökhagyó és házastársa, id. dr. M. F. egyenlő arányú közös tulajdonát képezték, és id. dr. M. F. halálával a felperes az ingatlanok 1/4 része tulajdonjogát örökléssel ingatlan-nyilvántartáson kívül megszerezte. A per elbírálására alkalmazandó 1959. évi IV. törvény (továbbiakban: Ptk.) rendelkezései szerint a tulajdoni igények nem évülnek el, és ha az ingatlan tulajdonos a tulajdonjogot ingatlan-nyilvántartáson kívül szerezte, igényt tarthat arra, hogy tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartás feltüntesse [Ptk. 115. és 116. §-ok (1) bekezdései], e jog érvényesíthetőségét azonban az Inytv. 5. § (4) bekezdése korlátozza. Ezzel összefüggésben az I. rendű alperes helytállóan utalt arra, hogy a bejegyezhetőség megítélésénél az Inytv. 5. § (4) bekezdésének tartalmából kell kiindulni. Ez alapján a jóhiszemű jogszerző javára szóló bejegyzés nem azonosítható kizárólag a tulajdonjog bejegyzésével, illetve a tulajdonjog bejegyzési kérelemmel, továbbá téves, hogy az alperesnek az öröklési szerződés alapján kötelmi igénye van tulajdonjoga bejegyzésére. Az elsőfokú bíróság ezzel kapcsolatos álláspontját a 2/2005. (VI. 15.) PK véleményre alapította, ami az ingatlan-átruházási szerződés érvénytelenségének megállapítása iránti és az ingatlan-nyilvántartási perek összefüggései tekintetében tartalmaz iránymutatást. Erre figyelemmel az átruházással történő elidegenítésre irányadóan, az arra vonatkozó anyagi jogi szabályok [Ptk. 117. § (5) bekezdése] alapján interpretálja az Inytv. 5. (4) bekezdését. Öröklési szerződés esetén azonban az örökhagyó nem ruházza át ingatlana tulajdonjogát, hanem az örökös örökössé nevezésével rendelkezik tulajdonjoga átszállásáról. A Ptk. 673. § (2) bekezdése szerint az örökös a hagyaték megnyíltával – elfogadás vagy bármely más jogcselekmény nélkül – megszerzi a hagyatékot, ebből következően az örökös az öröklési szerződéssel lekötött ingatlanra az örökhagyó halálával ingatlan-nyilvántartáson kívül szerez tulajdonjogot. Erre tekintettel az örökösnek nem kötelmi, hanem a Ptk. 116. § (1) bekezdése alapján dologi jogi igénye van tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási feltüntetésére. Tulajdonjoga bejegyzésére azonban az Inytv. 6. § (1) bekezdése alapján ügyfélként közvetlenül kérelmet nem terjeszthet elő, mert a 29. § szerint jogok bejegyzésének és tények feljegyzésének – ha törvény másként nem rendelkezik – olyan közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezeknek a közjegyző által hitelesített másolata (a továbbiakban: okirat) alapján van helye, amely a bejegyzés tárgyát képező jog vagy tény keletkezését igazolja. Öröklés esetén a tulajdonjog az örökhagyó halálával a törvény rendelkezése alapján száll át, a jogváltozást azonban kizárólag az örökléssel szerzett jogok tanúsítására hivatott – ingatlan esetén kötelező – hagyatéki eljárásban hozott határozatával a közjegyző, vagy az öröklésből eredő igény érvényesítésére irányuló perben hozott bírósági ítélet igazolhatja és rendelkezhet az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésről.
Az ingatlan-nyilvántartás jelenlegi adatai szerint a perbeli ingatlanok bejegyzett tulajdonosa az örökhagyó, a felperes és az I. rendű alperes ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosok, ezért a kereset elbírálásánál az a kérdés, hogy az öröklési szerződés alapján bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalom akadálya-e a felperesi tulajdonjog bejegyzésének. A 3/2010. (XII. 6.) PK vélemény ugyan az érvénytelenségi és törlési per kapcsolatáról nyilvánít véleményt, az ilyen perekben felmerülő egyes kérdésekben azonban iránymutatása a közhitelességgel kapcsolatos jogszabályokra alapított általános megállapításokon és következtetéseken alapul, amelyek ezáltal más perekre is irányadók. A vélemény szerint a Ptk. 116. §-ának (2) bekezdése értelmében az ingatlan-nyilvántartás – ha a jogszabály kivételt nem tesz – a tulajdonjog és más jogosultságok fennállását hitelesen tanúsítja. Az Inytv. 5. §-ának (3) bekezdése pedig úgy rendelkezik, hogy a jóhiszemű szerző javára az ingatlan-nyilvántartást – az ellenkező bizonyításáig – az oda bejegyzett jogok és feljegyzett tények tekintetében akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha az a valóságos helyzettől eltér. A közhitelesség – idézett jogszabályhelyekben is kifejeződő – ingatlan-nyilvántartási alapelve azt jelenti, hogy az ingatlan-nyilvántartást a jóhiszemű és ellenérték fejében jogot szerző javára valónak kell tekinteni. Az ilyen személy tehát bízhat abban, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett jogok valóban fennállnak, és jogosultjuk valóban az, akit az ingatlan-nyilvántartás feltüntet, a fel nem tüntetett dologi jogok pedig az ingatlanon nem állnak fenn. Ebből következően még ha az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett jogok a valóságban nem is állnak fenn, az, aki az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett jogosulttal jóhiszeműen szerződött, úgy szerez jogot, mintha az ingatlan-nyilvántartási állapot volna a valódi jogi állapot. Jogát nem érintheti más jog vagy korlátozás, mint ami az ingatlan-nyilvántartásból kitűnik.
Mindezekből következően a törvényalkotó szándéka – a szerzés jogcímétől függetlenül – valamennyi, az ingatlan-nyilvántartásban bízó, jóhiszemű és ellenérték fejében jogot szerző védelme, ennek törvényi szabályozása azonban a leggyakrabban előforduló, a tulajdonjog átruházására irányuló ügyleteken alapul, amelyek alapján a jogszerző szerződésből eredő jogát közvetlenül érvényesítheti az ingatlan-nyilvántartási eljárásban. Az Inytv. 5. § (4) bekezdésének rendelkezésére figyelemmel öröklési szerződés esetén a törvényi jogvédelem kétséges, mert a szerződés alapján az abban lekötött ingatlanra az örökös a jövőben, előre nem meghatározható időpontban, az örökhagyó halálakor a törvény erejénél fogva ingatlan-nyilvántartáson kívül szerez tulajdonjogot, továbbá jogszerzésének ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséről a közjegyző vagy a bíróság rendelkezhet.
Az Inytv.-nek a jogvita elbírálására irányadó időpontban hatályos 5. § (4) bekezdése szerint az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy nem érvényesítheti megszerzett jogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, „illetőleg őt rangsorban megelőző, jóhiszemű jogszerzővel szemben”. Ezzel összefüggésben az elsőfokú bíróság azt helyesen állapította meg, hogy az I. rendű alperesnek a per tárgyát képező ingatlanra bejegyzett tulajdonjoga nincs, a javára bejegyzett elidegenítési, terhelési tilalom – ami az I. rendű alperes álláspontjával szemben nem jog, hanem az Inytv. 17. § 17.1. pontja szerint bejegyzett tény – tekintetében azonban indokolása téves. Az I. rendű alperes tulajdonjoga bejegyzésének hiányában az vizsgálandó, hogy a felperes „rangsorban megelőző, jóhiszemű jogszerzőnek” minősül-e. A rangsorról az Inytv. 7. § (1) bekezdése rendelkezik, mely szerint a rangsort a „bejegyzés” – ami jog vagy tény is lehet –, illetve az erre irányuló kérelem vagy megkeresés időpontja határozza meg. Ebből következően a tulajdonjog bejegyzését nem csak az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog, hanem bejegyzett tény is akadályozhatja. A perbeli öröklési szerződés alapján az ingatlan-nyilvántartásba az I. rendű alperes javára az elidegenítési és terhelési tilalom „öröklési joga biztosításaként” került bejegyzésre, mely biztosíték alapján a felperest rangsorban megelőző jogszerzőnek minősül.
Az elsőfokú bíróság az elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzésével kapcsolatos álláspontjára tekintettel nem vizsgálta, így nem is foglalt állást annak kérdésében, hogy az I. rendű alperes ingatlan-nyilvántartásban bízó jogszerzőnek minősül-e. Az ítélőtábla e tekintetben az elsőfokú ítélet indokolását a következőkkel egészíti ki.
Az „ingatlan-nyilvántartásban bízva” kifejezés magában foglalja a jóhiszeműségnek azt a szubjektív elemét is, hogy a fél az ingatlan-nyilvántartástól eltérő valóságos jogi állapotról nem tud, és nem is kell tudnia. Nem jóhiszemű viszont az a szerző, aki abban bízik, hogy az ő ellenkező tudomásával szemben erősebb lesz az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés (2/2005. PK vélemény). Az I. rendű alperes az elsőfokú eljárásban a keresettel szemben előterjesztett védekezés körében előadta, hogy nagyszülei három ingatlant szereztek, öröklési elvük az volt, hogy gyermekeik egyenlő arányban örököljenek, ezért a nagyszülők akaratát és az ingatlanokat komplexen, együttesen kell kezelni. A nagyszülők a privatizáció során a belvárosi lakást a felperes egyik gyermeke, M. Zs. részére vásárolták meg, ezt követően készült az örökhagyó 1994-es végrendelete a megmaradt ingatlanok elosztásáról. Mindezekből következően, előadása alapján az I. rendű alperes az öröklési szerződés megkötését megelőzően tudomással bírt arról, hogy a szerződés tárgyát képező két ingatlan az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéstől eltérően az örökhagyó és házastársa közös tulajdona volt, akik az ingatlanok öröklését közös és egyező akarattal kívánták két gyermekük ága között megosztani. Az örökhagyó a közös akaratnak megfelelően, annak megvalósulásához rendelkezett házastársa ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonában álló részeire is kiterjedően az ingatlanokról az 1994-ben készített végrendeletében. A házastársak ingatlanaik öröklésével kapcsolatos akarata, és hogy az az örökhagyó 1994. évben írt végrendeletével valósul meg, a családban ismert volt. Erre tekintettel az, hogy a felperes apja halála után az ingatlanokból az apai hagyatékra nem érvényesítette anyjával szemben öröklési igényét, egyértelműen arra utal, hogy tiszteletben tartotta szülei akaratát, mely szerint az apai hagyaték az örökhagyó 1994. évi végrendelete szerint száll át.
Az ingatlanok házastársi közös vagyonba tartozása és a tényleges tulajdonosoknak az azok öröklésére vonatkozó akarata ismeretében az I. rendű alperes kétséget kizáróan tudott arról, hogy az ingatlan-nyilvántartási állapot eltér a valóságos jogi állapottól, és hogy az örökhagyó az öröklési szerződésben az ingatlanok házastársát illető részéről házastársa akaratától eltérően rendelkezik. A peradatok szerint az örökhagyó és az I. rendű alperes az örökhagyó házastársa halálát követően alkotott 2000. évi végrendeletét, majd az öröklési szerződés megkötését a felperes elől titkolták. Ennek célja okszerű következtetéssel csak az lehetett, hogy a felperes változatlanul bízzon abban, hogy az örökhagyó 1994. évi végrendelete hatályos, ezért anyja hagyatékával az apai hagyaték is az abban foglaltak alapján háramlik majd a megjelölt örökösökre, ezáltal ne legyen oka apja jogán öröklési igényét az ingatlanokra érvényesíteni. A kifejtettek alapján aggálytalanul megállapítható, hogy az I. rendű alperes nem minősül ingatlan-nyilvántartásban bízó, jóhiszemű szerzőnek. Ebből következően a felperes ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett tulajdonjoga még abban az esetben is bejegyezhető lenne, ha az öröklési szerződés alapján az I. rendű alperes öröklés jogcímén szerzett tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba már bejegyzést nyert volna.
A felperes tulajdoni igénye az egyes alperesekkel szemben különböző szempontok alapján ítélendő meg. A II. rendű alperes jóhiszeműsége nem kétséges, mert az általa kötött hitelszerződésben az ingatlan bejegyzett tulajdonosa, az örökhagyó is félként vett részt, aki hozzájárult az ingatlan terhére az elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzésére, ami a szerződésből eredő követelés biztosítéka. A javára szóló bejegyzés csak az ingatlan elidegenítését és megterhelését tiltja. A felperes ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett tulajdonjoga viszont nem elidegenítésen alapul, és annak bejegyzése nem megterhelés, ezért a II. rendű alperes javára szóló bejegyzés nem akadálya a felperes tulajdonjoga bejegyzésének. Az elsőfokú bíróság indokolásában szükségtelenül hivatkozott arra, miszerint a közhitelesség elvét sértené, ha a bíróság a később érvényesített tulajdoni igényre való tekintettel megfosztaná a II. rendű alperest a szerződést biztosító mellékkötelezettségtől. Ennek kérdése csak abban az esetben merülhetne fel, ha a felperes kérte volna a II. rendű alperes javára bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalom törlését. Ilyen kérelme azonban nem volt, keresete a II. rendű alperessel szemben kizárólag tulajdonjoga bejegyzésének tűrésére irányult.
Az I. rendű alperes alaptalanul kifogásolta a végrendelet és az öröklési szerződés érvénytelenségének megállapítására irányuló keresettel összefüggésben az elsőfokú ítélet Ptk. 236. § (1) bekezdésével kapcsolatos indokolását. Indokolásából kitűnően az elsőfokú bíróság e kérelem tekintetében elsődlegesen a felperes perbeli legitimációját vizsgálta, ami a kérelem jogalapja alapján ítélhető meg, melyből következően a jogalappal kapcsolatos álláspont kifejtése nem a bíróság feladatán és hatáskörén való túlterjeszkedés. Az ítélőtábla ezzel összefüggésben az elsőfokú ítélet indokolását azzal egészíti ki, hogy az öröklési jog az érvénytelenséget a szerződésekre irányadó általános rendelkezésektől eltérően szabályozza, melyek az öröklési szerződésre is irányadók. Az öröklési jogban nincs külön semmisségi és megtámadási ok, bármilyen érvénytelenséget eredményező ok a végintézkedést megtámadhatóvá teszi, és a megtámadás jogát a Ptk. 653. §-a szerinti jogosult a Ptk. 654. §-ának rendelkezése alapján bármikor érvényesítheti. Mindezekből következően az I. rendű alperes tévesen hivatkozott arra, hogy a felperes a Ptk. 236. § (1) bekezdése szerinti megtámadási határidőt elmulasztotta, mert az a végintézkedés megtámadásánál nem alkalmazható, az öröklési jogban ugyanis a Ptk. 654. §-ának eltérő rendelkezése alapján a megtámadási jog bármikor érvényesíthető.
A kifejtettek alapján az ítélőtábla az elsőfokú ítéletet a Pp. 253. § (2) bekezdése szerint a per fellebbezett főtárgya tekintetében helybenhagyta.
(A jogerős ítéletet a Kúria Pfv.I.20.956/2015/8. számú ítéletével hatályában fenntartotta.)
(Fővárosi Ítélőtábla 1.Pf.22.387/2013/3.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás