PÜ BH 2016/143
PÜ BH 2016/143
2016.06.01.
A haszonbérleti jogosultság csak akkor jelent előnyt az elővásárlásra jogosultnak, ha a haszonbérelt terület a vételi ajánlattal érintett ingatlan területére esik [1994. évi LV. tv. 10. §, 1959. évi IV. tv. (Ptk.) 452. §].
[1] Az I. r. alperes önkormányzat tulajdonát képezte a t.-i 41 helyrajzi számú 42 305 m2 alapterületű, 55,84 AK-értékű szántó művelési ágú ingatlan. Az I. r. alperes 2012. év folyamán elhatározta, hogy az ingatlant telekalakítás jogcímén két önálló helyrajzi számú ingatlanra megosztja és az egyik ingatlant értékesíti.
[2] A földrészlet megosztásáról készült, a földhivatal által záradékolt változási vázrajz szerint két ingatlan került kialakításra, mégpedig a 41/1. helyrajzi számú szántó megjelölésű 1 hektár 5000 m2 területű 19,80 AK-értékű ingatlan, valamint a 41/2 helyrajzi számú szántó megjelölésű 2 hektár 7305 m2 összterületű ingatlan.
[3] Az I. r. alperes képviselő-testülete 2012. XI. 26-án határozatot hozott arra vonatkozóan, hogy az I. r. alperes értékesít a kizárólagos tulajdonát képező t.-i 41 helyrajzi számú szántó művelésű ingatlanból 15 000 m2 nagyságú területet a II. r. alperes mint természetes személy vevő részére 1 000 000 forint vételárért.
[4] Az I. r. alperes 2012. november 27. napján elfogadta a II. r. alperes azon vételi ajánlatát, miszerint a 41 helyrajzi számú ingatlanból területmegosztást követően kialakításra kerülő 41/1 várható helyrajzi számú szántó művelési ágú, mindösszesen 1 hektár 5000 m2 összterületű, 19,80 AK értékű, 346 m2-re bejegyzett vezetékjoggal terhelt ingatlant 1 000 000 forint vételárért megvásárolja. A II. r. alperest a nyilatkozata szerint – a jelen perben még alkalmazandó – termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (Tft.) 10. § (1) bekezdés c) pontja alapján, mint helyben lakó regisztrált őstermelőt illeti meg az elővásárlási jog.
[5] A terület jellegéből adódóan a Tft. és a hozzá kapcsolódó 16/2002. (II. 18.) Korm. rendelet (továbbiakban: Rendelet) értelmében a II. r. alperestől származó vételi ajánlat az illetékes polgármesteri hivatal hirdetőtábláján kifüggesztésre került.
[6] A felperes, mint a Tft. 10. § (1) bekezdés b) pontja szerinti helyben lakó haszonbérlő a 2012. december 11. napján kelt nyilatkozatával a jegyzőnél bejelentette, hogy a vételi ajánlatot teljes terjedelmében elfogadja.
[7] A felperes és az I. r. alperes a t.-i 41 helyrajzi számú ingatlan területéből 3100 m2 területrészre vonatkozóan a 2008. április 2-án kelt szerződéssel 2008. január 1. napjától 2010. augusztus 31. napjáig terjedő időszakra, valamint 2010. szeptember 1. napjától 2014. október 31. napjáig fennálló időszakra 2011. május 9-én haszonbérleti szerződést kötöttek. A haszonbérlettel érintett területet a megosztást követően a 41/2 helyrajzi számú ingatlan foglalja magában.
[8] Az I. r. alperes 2013. február 20. napján a kifüggesztett, elfogadott vételi ajánlat tartalmával egyezően a t.-i 41/1 helyrajzi számú ingatlan 1/1 tulajdoni illetőségére vonatkozóan adásvételi szerződést a II. r. alperessel kötött.
[9] A felperes keresettel fordult a bírósághoz, melyben kérte: a bíróság állapítsa meg, hogy az alperesek között a 41/1 helyrajzi számú ingatlan vonatkozásában megkötött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan, és kérte annak megállapítását, hogy a szerződés vele jött létre. Álláspontja szerint két érvényes haszonbérleti szerződés igazolja, hogy a 41 helyrajzi számú ingatlan vonatkozásában a vételi ajánlat elfogadását megelőző három évben folyamatosan fennálló haszonbérleti jogviszony alapján haszonbérleti jogára alapított elővásárlási jog illeti meg.
[10] A felperes érvelése szerint az elfogadott vételi ajánlat kifüggesztésének az időpontjában ténylegesen a 41 helyrajzi számú ingatlan létezett, így ezen ingatlan vonatkozásában fennálló haszonbérlői minőségéből eredően jogszerűen gyakorolhatta az elővásárlási jogát, amely a II. r. alperes ezen jogát megelőzi.
[11] Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult.
[12] Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy az alperesek között 2013. február 20-án a 41/1 helyrajzi számú ingatlanra nézve megkötött adásvételi szerződés a felperes vonatkozásában hatálytalan. Egyidejűleg rendelkezett a felperes tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséről. Ítélete indokolása alapján, miután az elfogadott vételi ajánlat kifüggesztésekor az ingatlan-nyilvántartás adatai szerint kizárólag a 41 helyrajzi számú ingatlan létezett, az elővásárlási jognyilatkozatokat is a 41 helyrajzi számú ingatlan vonatkozásában, illetve ezen ingatlan egészéhez fűződő jogosultságokat illetően kell vizsgálni.
[13] Mindezek alapján az elsőfokú bíróság megállapította, hogy a felperes az elővásárlási jognyilatkozata megtételekor a Tft. 10. § b) pontja szerint helyben lakó haszonbérlőnek minősült, ekként a jogszabályon alapuló elővásárlási jog törvény szerinti rangsorában a II. r. alperest megelőzi, ezért az alperesek között létrejött szerződés a felperes vonatkozásában hatálytalan. Ennek következtében a keresetben megjelölt ingatlan tekintetében az I. r. alperes mint eladó és a felperes mint vevő között a kereset szerinti tartalommal jött létre az adásvételi szerződés.
[14] Az ítélet ellen az alperesek éltek fellebbezéssel.
[15] A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a felperes keresetét elutasította. A másodfokú bíróság álláspontja szerint az elővásárlási jogra vonatkozó jogosultság az elfogadó nyilatkozat időpontjában vizsgálható annak érdekében, hogy több elfogadó nyilatkozat esetén az elővásárlásra jogosultak sorrendje megállapítható legyen. A másodfokú bíróság nem osztotta az elsőfokú bíróság azon jogi álláspontját, hogy a felperesnek a Tft. 10. § (1) bekezdésének b) pontja szerinti jogosultsága volt az elfogadott vételi ajánlat tárgyát képező ingatlan vonatkozásában. A felperes haszonbérleti joga ugyanis a 41 helyrajzi számú ingatlannak a földhaszonbérlők között természetben egyértelműen megosztott része tekintetében állt fenn és ez az ingatlan megosztását követően teljes terjedelemben a 41/2 helyrajzi számú ingatlan területére esik. Miután a szerződés tárgya a 41/1 helyrajzi számú ingatlan volt, így e vonatkozásban a felperes nem hivatkozhat a haszonbérleti jogának fennállására.
[16] A felperes a másodfokú bíróság szerint alaptalanul hivatkozott arra is, hogy az eladásra került ingatlan a kifüggesztéskor még nem létezett. A kifüggesztett vételi ajánlat már utalt a változási vázrajzra, amely egyértelműen rögzítette, hogy a 41 helyrajzi számú ingatlanból a területmegosztást követően kialakításra kerülő 41/1 várható helyrajzi számú ingatlan a vételi ajánlat tárgya. Ez a kifüggesztett vételi ajánlatban térmértékben, aranykorona-értékben egyértelműen meg volt jelölve. A felperes tehát, mint elővásárlásra jogosult a kifüggesztett vételi ajánlat konkrét tárgyát képező 41/1 helyrajzi számú ingatlan vonatkozásában tehetett elővásárlási jognyilatkozatot. Ezt alátámasztja az elővásárlási joggal kapcsolatos egyes jogértelmezési kérdésekről szóló 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény 7. pontjában foglalt álláspont is.
[17] A másodfokú bíróság utalt arra is, hogy amennyiben a vételi ajánlat kifüggesztésekor az ingatlan-nyilvántartás adatai szerint még csak a 41 helyrajzi számú ingatlan létezett, ez sem akadálya az alperesek között később létrejött szerződés megkötésének a 41/1 helyrajzi számú ingatlan vonatkozásában. Az ingatlan tulajdonjogát ugyanis nem a szerződés megkötésekor, hanem a szerződés teljesítésekor kell átruházni.
[18] A másodfokú bíróság megítélése szerint a Tft. rendelkezéseiből egyértelműen kitűnik, hogy az az elővásárlási jogot egyedileg meghatározott, önálló ingatlanokra biztosítja. Az egyedileg meghatározott önálló ingatlannak több helyben lakó haszonbérlője is lehet, mint ahogy a perbeli esetben a felperesen kívül más haszonbérlő is élt az elővásárlási jogával. A haszonbérlőnek biztosított elővásárlási jog azonban kiterjesztve nem értelmezhető, tehát a haszonbérlő arra az ingatlanra, vagy a haszonbérelt részét is magába foglaló ingatlanra rendelkezik elővásárlási joggal, amelyet ténylegesen és jogszerűen használ.
[19] A 41/1 helyrajzi számú ingatlan területét haszonbérleti jogviszony alapján a felperes nem használta, így erre a jogcímre az elővásárlási joga körében nem hivatkozhat. Figyelemmel arra, hogy a másodfokú bíróság nem találta megalapozottnak a felperes keresetét a tekintetben, hogy az elővásárlási jogosultak rangsorában a II. r. alperest megelőzi, így azzal a kérdéssel, hogy a 3 éves folyamatos haszonbérleti jogviszony fennállt-e, már nem kellett foglalkoznia.
[20] A jogerős ítélet ellen a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. Ebben a másodfokú bíróság ítéletének hatályon kívül helyezését és az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte.
[21] Az alperesek felülvizsgálati ellenkérelmükben a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérték.
[22] A felülvizsgálati kérelmet a Kúria nem találta megalapozottnak, ezért a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta az alábbiak szerint.
[23] A felperes a felülvizsgálati kérelmében fenntartotta azt az álláspontját, hogy a 41 helyrajzi számú ingatlan megosztása csak később történt meg, mint a vételi ajánlat kifüggesztése, erre tekintettel a 41 helyrajzi számú teljes ingatlanra kell vonatkoztatni a vételi ajánlatot tevő személyek nyilatkozatát, illetve az elővásárlásra jogosultság sorrendjét is. A Kúria ezzel kapcsolatban egyetért a másodfokú bíróság ítéletében foglaltakkal, miszerint a Tft. az elővásárlási jogot egyedileg meghatározott önálló ingatlanokra biztosítja. Az eladásra kerülő ingatlanra vonatkozó vételi ajánlat utalt konkrétan a változási vázrajzra és ennek alapján egyértelműen megállapítható volt, hogy a területmegosztást követően kialakításra kerülő 41/1 várható helyrajzi számú ingatlan a vételi ajánlat tárgya. Az ajánlatban a térmérték, az aranykorona-érték is meg volt jelölve. A felperes a 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény 7. pontjában foglalt szerint csak a vételi ajánlat tárgyára tehetett elfogadó nyilatkozatot, így a 41/1 helyrajzi számú ingatlan vonatkozásában kívánta elővásárlási jogát gyakorolni. A Kúria egyetért a másodfokú bíróság azon jogi álláspontjával is, hogy a 41/1 helyrajzi számú ingatlan későbbi ingatlan-nyilvántartási bejegyzése nem volt akadálya a vételi ajánlat kifüggesztésének, az ingatlan tulajdonjogát a szerződés teljesítésekor kell átruházni az állandó bírói gyakorlat szerint.
[24] A felülvizsgálati eljárásban változatlanul az volt a jogkérdés, hogy valamely személy által gyakorolt haszonbérleti jogosultság, amely az elővásárlásra jogosultak sorrendjében őt előbbre helyezi, érvényesül-e akkor is, ha a vételi ajánlattal érintett ingatlan vonatkozásában a használat ténye nem állapítható meg. A jelen ügyben a 41 helyrajzi számú ingatlan 42 305 m2-es volt, amelyből csak 3100 m2-re volt haszonbérleti szerződése a felperesnek. Ez a haszonbérleti szerződés őt meghatározott, kijelölt terület használatára jogosította fel. A Ptk. 452. § (1) bekezdése szerint haszonbérleti szerződés alapján a haszonbérlő meghatározott mezőgazdasági földterület, vagy más hasznot hajtó dolog időleges használatára jogosult. A felperes által haszonbérelt terület általa sem vitatottan a 41/2 helyrajzi szám alatt kialakításra kerülő ingatlan területére esett.
[25] A Kúria álláspontja szerint a haszonbérleti szerződéssel használatba vett terület használati joga nem azonos megítélésű mint például a közös tulajdonban álló ingatlan használatára vonatkozó jog, hiszen ez utóbbi esetben a használat joga a tulajdonosok eltérő megállapodása hiányában a törvény erejénél fogva a közös tulajdonú terület teljes egészére fennáll. Haszonbérlet esetében azonban a használat joga és az ehhez fűződő jogosultságok a kifejtettek alapján a kijelölt területre korlátozódnak. A fentiekből következően a felperes a 41/2 helyrajzi számú ingatlan esetleges eladása esetén hivatkozhatott volna arra, hogy a területnek haszonbérlője is, így az elővásárlási jogosultak sorrendjében a jogszabály előbb jelöli meg őt, mint másokat. A jelen ügyben a kifejtettek alapján ezzel szemben az állapítható meg, hogy a felperes, illetve a II. r. alperes jogosultsága azonos ranghelyű volt, ilyen esetben a 16/2002. (II.18.) Korm. rendelet 4. §-ának értelmében az eladó választja meg, hogy melyik jogosulttal köti meg az adásvételi szerződést.
(Kúria Pfv. VI. 21.617/2014.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás