PÜ BH 2016/146
PÜ BH 2016/146
2016.06.01.
A bejegyzési engedély érvénytelensége miatt a vevő ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonjoga nem törölhető, ha a szerződés teljesítésre került és az eladó jogutódjának a bejegyzési engedélyt ki kellene adnia, mert ilyen körülmények között a törlési kereset előterjesztéséhez szükséges jogsérelem fennállása nem állapítható meg [ 1997. évi CXLI. tv. 62. §; 1959. évi IV. tv. (Ptk. (200. § (1) bek.].
[1] Az I-II. rendű felperesek jogelődje, a 2001. augusztus 16-án megkötött ingatlan adásvételi szerződéssel 40 000 000 forint vételár ellenében eladta a Budapest XV. kerületében lévő 90989 helyrajzi számú lakóház, udvar és gazdasági épület megnevezésű ingatlant az I. rendű alperesnek. Abban állapodtak meg, hogy a vevő 2001. augusztus 31-ig 30 000 000 forintot, majd 2001. november 30-ig további 10 000 000 forintot fizet meg készpénzben az eladónak, aki tulajdonjogát a vételár teljes kiegyenlítéséig fenntartja, és külön nyilatkozatban ad bejegyzési engedélyt a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéséhez.
[2] A 2001. augusztus 22-i keltezésű, ügyvéd által ellenjegyzett írásbeli nyilatkozattal az eladó hozzájárult ahhoz, hogy a vevő tulajdonjogát soron kívül, „nyomban” bejegyezzék az ingatlan-nyilvántartásba. A nyilatkozaton lévő névaláírás azonban nem a felperesi jogelődtől származik. Az ingatlan-adásvételi szerződés és a bejegyzési engedély alapján a földhivatal 2001. szeptember 5-én meghozott határozatával vétel jogcímén bejegyezte az I. rendű alperes tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba.
[3] A vevő 2001. augusztus 31. és 2002. november 5. között több részletben kifizette a teljes vételárat az eladónak. A felperesi jogelőd 2003. július 29-én elhunyt, törvényes örökösként jogutódai az I-II. rendű felperesek. A II. rendű alperes javára 2008. május 29-i hatállyal 38 000 000 forint és járulékai erejéig az ingatlan egészére önálló zálogjogot jegyeztek be az ingatlan-nyilvántartásba.
[4] Az I-II. rendű felperesek módosított keresetükben az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 62. § (1) bekezdés a) pontja alapján a bejegyzési engedély érvénytelenségére hivatkozással az I. rendű alperes tulajdonjogának, valamint a II. rendű alperes önálló zálogjogának az ingatlan-nyilvántartásból való törlését és jogelődjük tulajdonjogának a visszajegyzését kérték.
[5] Az I. rendű alperes arra hivatkozott, hogy a teljes vételárat kiegyenlítette, melyre figyelemmel tulajdonjoga nem törölhető az ingatlan-nyilvántartásból. A II. rendű alperes ellenkérelmet nem terjesztett elő.
[6] Az elsőfokú bíróság ítéletével annak tűrésére kötelezte az I. rendű alperest, hogy érvénytelenség címén töröljék tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásból és az ingatlan egészére visszajegyezzék a felperesi jogelőd tulajdonjogát. Ezt meghaladóan elutasította a keresetet.
[7] Döntése jogi indokolása szerint az I-II. rendű felperesek az Inytv. 63. § (2) bekezdésében meghatározott hároméves perindítási határidőt elmulasztották a II. rendű alperessel mint származékos jogszerzővel szemben, mivel az igényérvényesítésre 2012 áprilisában került sor. A törvényi határidő elmulasztása folytán a II. rendű alperessel szemben indított keresetet minden további vizsgálat nélkül elutasította. Ugyanakkor az első jogszerzővel szemben érvénytelenség (semmisség) esetén a törlési per megindítása nincsen határidőhöz kötve, ezért az Inytv. 63. § (1) bekezdése értelmében az I. rendű alperessel szemben érvényesített keresetet érdemben vizsgálta. Kifejtette, hogy a büntetőügyben beszerzett szakvélemény egyértelműen bizonyítja, hogy a bejegyzési engedélyen lévő aláírás nem a jognyilatkozatot tevő eladótól származik, ezért az érvénytelen. Ennek következtében az érvénytelen okiraton alapuló ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törléséről, és az eredeti állapot helyreállításáról rendelkezett.
[8] Az elsőfokú bíróság ítélete ellen az I-II. rendű felperesek és az I. rendű alperes egyaránt fellebbezést jelentett be.
[9] A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta és az I. r. alperessel szemben előterjesztett keresetet is elutasította. Egyebekben az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Ítéletének indokolásában kifejtette, hogy az I., II. r. felperesek az Inytv. 62. §-a, annak a) pontja alapján érvényesítették a keresetüket, az I. r. alperes tulajdonjogának bejegyzésére alapot adó jognyilatkozat érvénytelenségére hivatkoztak és kérték az I. r. alperessel szerződő származékos jogszerző II. r. alperes jelzálogjogának törlését is az ingatlan-nyilvántartásból. Az I. és II. r. alperesek jogszerzésének sorrendje meghatározza a velük szemben érvényesített kereset elbírálásának sorrendjét is. A II. r. alperes jelzálogjoga csak abban az esetben törölhető, ha az I. r. alperessel szemben indított törlési kereset megalapozott. A másodfokú bíróságnak az volt a jogi álláspontja, hogy a korábbi nyilvántartott tulajdonos örököseiként az I. és II. r. felperesek is jogosultak törlési kereset előterjesztésére, ugyanakkor keresetük sikeressége esetén sem lenne lehetőség a jogelődjük tulajdonjogának visszajegyzésére, hiszen halála folytán e személynek már megszűnt a jogképessége. A keresetnek való helytadás a felperesek tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését vonná maga után.
[10] A másodfokú bíróság szerint az nem volt vitatott a perben, hogy a 2001. augusztus 22-i bejegyzési engedélyen lévő névaláírás nem származott a nyilatkozatot tevő felperesi jogelődtől, vagyis az 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 199. §-a alkalmazásával nevezett nem adott hozzájárulást az I. r. alperes tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez a Ptk. 205. § (1) bekezdésében foglaltakra figyelemmel.
[11] Ennek ellenére az Inytv. 62. § (1) bekezdésének a) pontja értelmében az I. r. alperes tulajdonjoga csak abban az esetben törölhető, ha az érvénytelen bejegyzés sérti a korábban nyilvántartott tulajdonos jogait. Az I. és II. r. felperesek nem jelölték meg, hogy milyen jogsérelmet szenvedtek el az érvénytelen bejegyzés folytán. Az I. r. felperes csak arra utalt, hogy 9 000 000 forint vételár-hátralékot az I. r. alperes nem teljesített, ezt az állítását azonban megcáfolták a büntetőügy iratai között fellelhető eredeti aláírással ellátott átvételi elismervények, valamint az a nyilatkozat, amelyet a felperesi jogelőd tett és ebben elismerte a 9 000 000 forint vételár megfizetését is.
[12] A fentiekből tehát tényként megállapítható, hogy az I. r. alperes a fizetési kötelezettségének eleget tett, vagyis a 2001. augusztus 16-i adásvételi szerződésből eredő vevői kötelezettsége teljesítésre kerültek. A Ptk. 365. §-ának (1) bekezdése szerint a tulajdonjog átruházása az adásvételi szerződés egyik fő tartalmi eleme, az időközben elhunyt eladó jogutódaiként ez a kötelezettség az I., II. r. felpereseket terheli. Lényegében az adásvételi szerződésből eredő eladói kötelezettség teljesült azzal, hogy a vételár megfizetése ellenében az I. r. alperes tulajdonjogát bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba, vagyis az érvénytelen bejegyzés folytán az I. és II. r. felpereseket nem érte jogsérelem. Erre tekintettel az I. r. alperes tulajdonjoga nem törölhető az ingatlan-nyilvántartásból. Miután pedig az I. r. alperessel szembeni törlési kereset sikertelen volt, így a II. r. alperes zálogjoga érvénytelenségére vonatkozó kereseti kérelmet már nem is kellett vizsgálnia, az az elsődleges kereset alaptalanságára tekintettel nyilvánvalóan nem teljesíthető.
[13] A jogerős ítélettel szemben a felperesek nyújtottak be felülvizsgálati kérelmet, ebben a jogerős ítélet megváltoztatását, az I. r. alperes tulajdonjoga bejegyzése érvénytelenségének megállapítását kérték, valamint azt, hogy a II. r. alperest a jelzálogjoga törlésének tűrésére kötelezze a bíróság. Megismételték azt az igényüket, hogy ennek következtében a néhai felperesi jogelőd 1/1 arányú tulajdonjogát jegyezzék vissza az ingatlan-nyilvántartásba. Másodlagosan a jogerős ítélet hatályon kívül helyezése mellett a másodfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását kérték. Állították, hogy a jogerős ítélet sérti a Pp. 3. §-ában foglalt kérelemhez kötöttség elvét, másrészt a Ptk. 200. § (2) bekezdésének rendelkezését.
[14] Kétséget kizáróan megállapításra került, hogy a felperesek édesanyja nem adott a tulajdonjog bejegyzéséhez engedélyt, így a bejegyzés jogellenes, alkalmatlan okiraton alapult. A másodfokú bíróság ezt elismerte, ennek ellenére fenntartotta a jogellenes okiraton alapuló joghatásokat. Nem vette figyelembe a BH 2008.87., 2009.1942. számú határozatot, valamint a Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiumának 2005. június 5. napján kelt véleményét. Az Inytv. rendelkezése nem érdeksérelmet, hanem jogsérelmet ír elő, a felperesek jogát nyilvánvalóan sérti a bejegyzés, mert amiatt nem tudták törvényes öröklés címén az ingatlan tulajdonjogát megszerezni. A keresetnek nem volt tárgya az I. r. alperes esetleges teljesítése, a másodfokú bíróság pedig az ítéletét erre alapította. Ebben a körben a másodfokú bíróság túlterjeszkedett a felek kereseti kérelmén, az alperesek ugyanis az elsőfokú eljárásban nem tettek hatályos jognyilatkozatot, így a vételár kifizetésének kérdésköre nem merült fel. A felperesek állították, hogy a vételár nem került megfizetésre a jogelődjük részére, az ezzel kapcsolatos ítéleti megállapítás iratellenes.
[15] Az I. r. alperes ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte.
[16] A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott.
[17] A felperesek változatlanul fenntartották azon kereseti kérelmüket, amely alapján a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges bejegyzési engedély érvénytelenségére alapítottan a néhai édesanyjuk nevére kérték az ingatlan-nyilvántartásba a perbeli ingatlan tulajdonjogát visszajegyeztetni és a II. r. alperest a jelzálogjoga törlésének tűrésére kötelezni. A felperesek azt helyesen állították és azt igazságügyi szakértői vélemény is igazolta az előzményként szolgáló büntetőügyben, hogy a felperesek édesanyja a bejegyzés iránti engedélyt nem saját kezűleg írta alá, azon ismeretlen személy aláírása szerepel. Ennek ellenére ténykérdés, hogy a tulajdonjog-fenntartással eladott ingatlant a vételár megfizetése előtt bejegyezték az I. r. alperes tulajdonaként az ingatlan-nyilvántartásba.
[18] A felperesek azonban a Kúria álláspontja szerint alaptalanul hivatkoztak arra, hogy a bejegyzési engedély érvénytelensége következtében az I. r. alperes ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonjogának törlésére is sor kerülhetne. A felperesek az adásvételi szerződésnek az érvénytelenségére vonatkozóan kereseti kérelmet nem terjesztettek elő, magának az adásvételi szerződésnek az érvényességét tehát nem vitatták, így ezzel kapcsolatban az eredeti állapot helyreállítása sem merülhet fel. A bejegyzési engedély érvénytelenségének jogkövetkezményeit tehát a per során, illetve a felülvizsgálati kérelemben a felperesek tévesen jelölték meg. Helytállóan állapította meg a másodfokú bíróság, hogy a felperesek mint az eladó jogutódai jogosultak voltak az Inytv. 62. § (1) bekezdésének a) pontja értelmében pert indítani. A Kúria egyetért azzal a jogi állásponttal is, hogy a jelen ügyben azt kell vizsgálni, miszerint megállapítható-e az ügyben az Inytv. 62. § (1) bekezdésében foglalt jogsérelem, amely a törlési kereset eredményességéhez vezethet.
[19] Abban az esetben, ha az érvénytelen bejegyzési engedély figyelmen kívül marad, a jogi helyzet az lenne, hogy az I. r. alperes érvényes adásvételi szerződéssel megvásárolta a perbeli ingatlant a felperesek édesanyjától, aki a tulajdonjogát a vételár kifizetéséig fenntartotta. A felperesek vitatása ellenére a per, illetve az előzményként csatolt büntetőügy irataiból egyértelműen megállapítható, hogy a vételár kifizetése az I. r. alperes részéről megtörtént. Az I. r. felperes nem is vitatta, hogy 31 000 000 forintot ő vett fel az édesanyja helyett, a büntetőiratok között azonban szerepel az édesanyjának a 9 000 000 forint átvételére vonatkozó átvételi elismervénye, amelyen lévő aláírás valódiságát sem a büntetőügyben, sem a későbbiekben senki sem tette vitássá. A felperesek tagadásával szemben tehát egyértelműen megállapítható, hogy az I. r. alperes a vételárfizetési kötelezettségének eleget tett. Ennek a kérdésnek a vizsgálata a per tárgyához tartozik, arra külön kérelem előterjesztésére nem volt szükség, így nem történt eljárási szabálysértés, szemben a felülvizsgálati kérelemben foglaltakkal.
[20] A vételár megfizetésére tekintettel a felperesek mint örökösök kötelesek lettek volna az I. r. alperes kérésére az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonosként való bejegyzéséhez szükséges bejegyzési engedély kiadására és abban az esetben, ha ezt önként nem adták volna meg, úgy a bíróság a Ptk. 295. §-a alapján ezt az I. r. alperes kérésére ítéletével pótolta volna.
[21] A kifejtettek alapján megállapítható: az a tény, hogy az I. r. alperes az ingatlan-nyilvántartásban a perbeli ingatlan tulajdonosaként szerepel, egy jogszerű állapot létrejöttét jelenti. A másodfokú bíróság tehát alappal állapította meg, hogy a felpereseknek az I. r. alperes tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése folytán a perindítás időpontjában jogsérelme nem állott fenn. A felperesi kereset elutasítását nem a felperesi legitimáció hiánya, hanem a jogsérelem hiánya alapozta meg.
[22] A peradatokból egyébként az is megállapítható, hogy az I. r. felperes kifejezetten tudott arról, hogy a tulajdonjog fenntartása ellenére a perbeli ingatlan a vételár kifizetése előtt az I. r. alperes tulajdonaként kerül az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre. A büntetőeljárás során a 21. sorszámú, 2008. május 23-án tett nyilatkozatában előadta, beleegyezett abba, hogy a vételár teljes kifizetése előtt az ingatlan tulajdonjoga az I. r. alperes nevére bejegyzésre kerüljön az ingatlan-nyilvántartásba, mert az I. r. alperesnek kölcsönre volt szüksége a vételár kifizetéséhez és ennek feltétele volt, hogy az ingatlan bejegyzett tulajdonosa legyen. Az I. r. felperes azt a kifejezést használta e nyilatkozatában, hogy az ingatlant „átírtuk a vevő nevére”. Az ingatlan-nyilvántartási állapot kialakulása tehát az eladót képviselő I. r. felperes és az I. r. alperes megegyezésén alapult. Miután az I. r. alperessel szemben a kereset nem volt megalapozott a felperesek a II. r. alperes jogszerzését nem kifogásolhatják.
[23] A kifejtettek alapján a jogerős ítélet nem jogszabálysértő, ezért azt a Kúria hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. VI. 21.775/2014.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás