PÜ BH 2016/15
PÜ BH 2016/15
2016.01.01.
I. A társasházi közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítására irányuló kereset a Tht. 42. § (1) bekezdése szerinti sui generis törvényi tényálláson alapuló pertípus, amely nem vonható az úgynevezett „egyéb megállapítási” kereseteket szabályozó Pp. 123. §-ának hatálya alá.
II. Az adott évre vonatkozó közös költség összegének meghatározásánál figyelembe vett szempontok a közgyűlési határozattal szembeni érvénytelenségi kereset kapcsán akkor is felülvizsgálhatók, ha a társasház közgyűlése már korábban is azonos módon határozta meg a közös költség összegét, erre vonatkozó rendelkezést azonban az SZMSZ nem tartalmaz [1952. évi III. tv. (Pp.) 123. §, 2003. évi CXXXIII. tv. 24. § (1) bek., 42. § (1) bek.].
[1] A felperes tulajdonosa az alperes társasház III. emelet 9. számú lakásának. A társasház 2012. március 22-én tartott közgyűlése – további határozatok mellett – 4/3/2012. szám alatt elfogadta a közös képviselő költségtervét azzal, hogy a közös költség mértéke 2012. május 1-jétől az üzlethelyiségek tekintetében 100 Ft/m2, a garázsoknál 50 Ft/m2, míg a lakások esetében 130 Ft/m2.
[2] A társasház – a társasházakról szóló 1977. évi 11. tvr. rendelkezései alapján készült – alapító okiratának I.) pontja szerint a közös tulajdonnal kapcsolatos költségeket a tulajdonostársak tulajdoni hányadrészeik arányában viselik. A társasház a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) hatálybalépését követően nem alkotott szervezeti és működési szabályzatot (SZMSZ), a közgyűlés 3/2000. számú határozata értelmében 2001. január 1-jétől a közös költséghez történő hozzájárulást a társasházban a tulajdoni hányadok alapján, négyzetméterre vonatkoztatva állapítják meg.
[3] A felperes keresetében – további közgyűlési határozatok mellett – a 4/3/2012. számú közgyűlési határozat érvénytelenségének a megállapítását kérte, mert álláspontja szerint a határozattal megállapított költségviselési szabály a Tht. és az alapító okirat rendelkezéseibe ütközik, emellett lényegesen sérti a felperesi kisebbség érdekeit.
[4] Az alperes érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Előadta, hogy a társasházban a költségviselést az alapító okiratban foglaltaknak megfelelően, a tulajdoni hányadokra vetítve állapítják meg, amelyben a közgyűlési határozat nem hozott változást. A négyzetméter alapú költség eltérő mértékű meghatározását ugyanakkor az egyes ingatlantípusok – lakás, garázs, üzlethelyiség – eltérő rendeltetése indokolja, ezt azonban jogszabály nem tiltja.
[5] Az elsőfokú bíróság a keresetnek részben helyt adó ítéletével a keresetet elutasította egyebek mellett a 4/3/2012. számú határozat tekintetében. E döntését azzal indokolta, hogy előzményi perben hozott ítélet indokolásából kitűnően a társasház már 2006-ban is eltérő közösköltség-fizetési kötelezettséget állapított meg az egyes ingatlanok rendeltetése szerint, a közös költség számításának elve nem változott, csak a négyzetméterre vetített összege. Mivel a felperes nem az összegek nagyságát, hanem a korábban meghatározott költségképző elvet vitatta, a felperes által kifogásolt 4/3/2012. számú közgyűlési határozat „a jelen pernek tárgya nem lehet.”
[6] A felperes fellebbezését elbíráló másodfokú bíróság a 4/3/2012. számú közgyűlési határozattal kapcsolatos keresetet elutasító elsőfokú ítéleti rendelkezést helybenhagyta. A másodfokú bíróság ezt azzal indokolta, hogy a határozat nem sérti sem a Tht., sem a társasházi alapító okirat rendelkezését: az eltérő rendeltetésű helyiségekre eltérő összegű költség meghatározása nem érinti a tulajdoni hányadok szerinti költségviselés elvét.
[7] A felperes a jogerős ítélettel szemben előterjesztett felülvizsgálati kérelmében – részbeni hatályon kívül helyezés mellett – olyan tartalmú ítélet meghozatalát kérte, amely a 4/3/2012. számú határozat érvénytelenségét jogszabálysértő jellege miatt megállapítja.
[8] Kérelme indokaként előadta, hogy a határozat következtében a különböző rendeltetésű ingatlanok után fizetendő közös költség összege is különböző, ez pedig eltérő arányú költségviselést jelent. Rámutatott: a társasházi törvénynek nincs olyan megengedő szabálya, amely lehetővé teszi az eltérő mértékű költségviselést. A Tht. 24. § (1) bekezdésében foglaltaktól a társasház csak az SZMSZ-ben térhet el, az alperes viszont nem rendelkezik SZMSZ-szel, alapító okiratában pedig a törvény rendelkezését ismétli meg; a hiányzó SZMSZ rendelkezését a közgyűlés határozata nem pótolja. Nézete szerint a Tht. 24. § (1) bekezdése nem értelmezhető úgy, hogy csak az eltérő rendeltetésű helyiségcsoportokon belül kell tulajdoni hányadok szerint viselni a költségeket, helyes értelmezés szerint minden tulajdoni hányadot azonos mértékű közös költség terhel. Az ezzel ellentétes tartalmú közgyűlési határozat a törvény rendelkezésébe ütköző módon érvénytelen.
[9] Az alperes elsődlegesen a Pp. 271. § (4) bekezdés b) pontja alapján a felülvizsgálati kérelem elutasítását kérte, mert a másodfokú bíróság a felülvizsgálattal támadott határozat vonatkozásában azonos jogszabályi rendelkezésre utalással hagyta helyben az elsőfokú bíróság ítéletét.
[10] Arra az esetre, ha a Kúria a felülvizsgálati kérelem érdemi vizsgálatába bocsátkozik, kifejtette: az eltérő rendeltetésnek megfelelően eltérő összegben meghatározott fizetési kötelezettség nem sért jogszabályt. Ezt a költségképzési gyakorlatot és a lakások legmagasabb összegű részesedését az indokolja, hogy a lépcsőházakat, a világítást, takarítást stb. csak a lakástulajdonosok veszik igénybe, a garázs és az üzlethelyiségek tulajdonosai nem is léphetnek a lépcsőházba, ezért alacsonyabb az általuk fizetendő költség összege. A kifejtettek alapján érdemben a jogerős ítélet hatályban tartását kérte.
[11] Előrebocsátja a Kúria, hogy a felülvizsgálati kérelmet érdemben bírálta el, mert a felperes helytálló hivatkozása szerint az elsőfokú bíróság elutasító döntésének indoka valóban arra utal, hogy a kereseti kérelmet a Tht. 42. § (1) bekezdésében előírt határidő elmulasztása miatt nem vizsgálta érdemben, míg a másodfokú bíróság a kereset érdemében foglalt állást, amikor kimondta: a határozat nem sért jogszabályt.
[12] Ugyanakkor nem helytálló a felperes hivatkozása az úgynevezett „egyéb megállapítási keresetek” jogszabályi feltételeit tartalmazó Pp. 123. §-ára. A társasházi közgyűlési határozatok érvénytelenségének megállapítására irányuló keresetek jogszabályi feltételeit a Tht. szabályozza. A Tht. 42. §-ának szövegezése valóban tartalmazza a „megállapítás” kifejezést, ez a szóhasználat azonban a közgyűlési határozat érvénytelensége iránti kereseteket nem sorolja a Pp. 123. §-ának hatálya alá.
[13] A Tht. 42. § (1) bekezdésében szabályozott perlési lehetőség a Pp. 123. §-a szerinti általános megállapítási keresettel szemben sui generis, önálló pertípust szabályoz: a Tht. 42. § (1) bekezdése alapján indított kereseteknél a perlésnek különleges, kizárólag az e perekre előírt követelményei vannak (csak tulajdonostárs indíthatja és csak a társasház ellen a törvényben meghatározott határidőn belül, csak a törvényben meghatározott kereseti kérelem terjeszthető elő), ugyanakkor nem szükséges a Pp. 123. § második fordulatában foglalt feltételek (a felperes teljesítést nem követelhet, és a megállapítás a felperes alperessel szembeni, nem nevesített jogainak megóvása végett szükséges) teljesülése.
[14] A kifejtettekből következik, hogy a társasház közgyűlési határozata érvénytelenségének megállapítására irányuló kereset kizárólag a Tht. 42. § (1) bekezdésében foglalt sui generis törvényi tényállás alapján terjeszthető elő, az ott szabályozott speciális törvényi feltételek pedig kizárják a Pp. 123. §-ában foglalt általános rendelkezések érvényesülését, nem beszélve arról, hogy a Pp. 123. §-ának alkalmazása a Tht.-ban előírt keresetindítási határidő megkerülésére is lehetőséget adna.
[15] Mindezek alapján a Kúria azt állapította meg, hogy a felülvizsgálat tárgyát képező 4/3/2012. számú közgyűlési határozat vonatkozásában ugyan egybehangzóak az ítéletek, azonban nem azonos jogszabályi rendelkezésen alapulnak, ezért felülvizsgálatuknak helye van.
[16] A felperes felülvizsgálati kérelme a következők szerint alapos.
[17] A felperes felülvizsgálati érvelésében anyagi jogi szabály, a Tht. 24. § (1) bekezdés b) pontjában foglaltak téves, jogszabálysértő döntés meghozatalára vezető értelmezését rótta fel az eljárt bíróságoknak.
[18] A felülvizsgálat érdemét illetően a Kúria rámutat: az elsőfokú bíróság ítéletének indokolásában az elsőfokú bíróság egy korábbi ítéletére utalt, amelyből kitűnően az alperes közgyűlése már 2006-ban is eltérő mértékű fizetési kötelezettséget írt elő az eltérő rendeltetésű külön tulajdoni egységekre. Eszerint – bár a 2000. szeptember 25-i közgyűlés határozatából valóban nem olvasható ki – ezt a költségképzési szabályt a társasház már 2006-ban alkalmazta, ezért jutott az elsőfokú bíróság arra a következtetésre, hogy az elv utóbb, a Tht. 42. § (1) bekezdésében előírt keresetindítási határidő letelte miatt a 2012-ben hozott határozat kapcsán már nem sérelmezhető.
[19] A Kúria álláspontja e tekintetben a következő: a közös költség összegének megállapítására vonatkozó határozat elfogadása az adott költségvetési évre szól, ezért az adott évre vonatkozó közgyűlési határozat megtámadásának attól függetlenül helye van, hogy a költségeket a társasház évek óta azonos módon képzi, erre vonatkozó rendelkezést azonban az SZMSZ nem tartalmaz.
[20] A Tht. 13. § (1) bekezdésének és (2) bekezdése b) pontjának megfelelően viszont nem a közgyűlési határozat, hanem az SZMSZ alkalmas arra, hogy nem konkrét időszakra, hanem általánosságban határozza meg a költségviselés elveit és szabályait, az azzal kapcsolatos jogokat és kötelezettségeket. A Tht. 42. § (1) bekezdése szerinti jogorvoslatnak ilyen esetben az SZMSZ-t elfogadó közgyűlési határozattal szemben van helye.
[21] A kereset érdemének vizsgálatakor figyelemmel kell lenni arra, hogy a Tht. 24. § (1) bekezdése diszpozitív rendelkezésként fogalmazza meg a közös költség tulajdoni hányadok szerinti viselésének szabályát, az eltérés lehetősége azonban korlátozott: a Tht. 13. § (1) bekezdésének és (2) bekezdés b) pontjának megfelelően (amelyek kógens rendelkezések) a tulajdonostársak a tulajdoni hányadok szerinti költségviseléstől csak az SZMSZ-ben térhetnek el.
[22] Az adott esetben a felperes helytállóan hivatkozott arra: a társasház 4/3/2012. számú határozata kivételt tett a tulajdoni hányad szerinti költségviselés egységes rendező elve alól azzal, hogy a közös költség mértékét tovább differenciálta a közösköltség-fizetési kötelezettséget megalapozó külön tulajdon rendeltetése szerint. Ez a szabályozás a tulajdoni hányad nagysága mellé további költségképzési elvet, az ingatlan rendeltetését vezette be, ezzel eltért a Tht. szabályozásától, ami azt eredményezte, hogy nem minden tulajdonos részesül valamennyi költség viseléséből, azaz a tulajdoni hányadok szerinti költségviselés közös nevezőjén kialakult egységes teherviselés elve nem érvényesül maradéktalanul.
[23] A Tht. 24. § (1) bekezdésének diszpozitivitására figyelemmel annak nincs akadálya, hogy a költségviselést a társasház közössége a 4/3/2012. számú közgyűlési határozatban foglalt tartalommal szabályozza, ezt azonban – a tulajdonostársak egyetértésének hiányában – csak SZMSZ megalkotása útján teheti meg.
[24] A 4/3/2012. számú közgyűlési határozat a Tht. 24. § (1) bekezdésébe foglalt főszabálytól eltérő költségviselési szabályt állapít meg, azonban az eltéréseknek közgyűlési határozatba (s nem az SZMSZ-be) foglalása a Tht. 13. § (1) bekezdésében, a 13. § (2) bekezdésének b) pontjában és a 24. § (1) bekezdésének utolsó fordulatában foglalt kógens rendelkezésekbe ütközik, ezért a Tht. 42. § (1) bekezdése alapján a határozat érvénytelen.
[25] Mindezek miatt a Kúria a Pp. 275. § (4) bekezdése értelmében a 4/3/2012. számú határozat vonatkozásában a jogerős ítéletet – az elsőfokú bíróság ítéletére is kiterjedően – hatályon kívül helyezte, és a jogszabályoknak megfelelő, a felperes keresetének e tekintetben helyt adó határozatot hozott.
(Kúria Pfv. I. 21.882/2014.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás