PK ÍH 2016/19.
PK ÍH 2016/19.
2016.03.01.
Egy ingatlan beépíthetősége jogszabály rendelkezésén alapul, ezért annak mértéke nem képezheti a felek megállapodásának tárgyát, a beépíthetőségre nézve az eladót tájékoztatási kötelezettség sem terheli [1959. évi IV. tv. (régi Ptk.) 205. § (2) és (3) bek.; 1997. évi LXXVIII. tv. (Étv.) 13. § (2) bek.].
A felperes módosított keresetében elsődlegesen azt kérte, hogy a bíróság kötelezze az alpereseket egyetemlegesen 12 600 000 Ft és ezen összeg után 2012. február 7. napjától a törvényes mértékű késedelmi kamat megfizetésére. A másodlagos keresete arra irányult, hogy a bíróság 6 300 000 Ft és ezen összeg után 2012. február 7. napjától a törvényes mértékű késedelmi kamat megfizetésére kötelezze az alpereseket. Tényként adta elő, hogy a felek között ingatlan adásvételi előszerződés jött létre. Az alperesek tudomással bírtak arról, hogy a tulajdonukban álló ingatlant 40%-os beépíthetőségének ismeretében kívánja megvásárolni, ennek ellenére nem tájékoztatták arról, hogy magáncélra csak 20%-os beépítésre nyílik lehetőség. Azt sem közölték, hogy az ingatlannal kapcsolatosan per van folyamatban, megsértették ilyen módon a Polgári Törvénykönyvről szóló és jelen ügyben alkalmazandó 1959. évi IV. törvény (régi Ptk.) 4. § (1) és (4) bekezdésébe foglalt jóhiszemű és tisztességes magatartásra, a 205. § (3) bekezdésébe foglalt, a szerződés megkötése során fennálló együttműködési kötelezettségre, továbbá a 367. § (1) bekezdésébe foglalt tájékoztatási kötelezettségre vonatkozó előírást. Hasonlóképpen megsértették a régi Ptk. 277. §-ának (4) és (5) bekezdése szerinti együttműködési és tájékoztatási kötelezettséget. A teljesítés a végleges szerződés megkötése esetén a régi Ptk. 305. §-ának (1) bekezdésében foglaltak szerint hibás lett volna, mert az ingatlan nem felelt meg egy lényeges tulajdonságnak, amiről az alperesek nem tájékoztatták, ezért tévedésben volt. Mindezek alapján a végleges adásvételi szerződés megkötését az alperesek magatartása hiúsította meg, aminek a következménye, hogy a régi Ptk. 245. §-ának (1) bekezdése alapján az előszerződés megkötésekor átadott 6 300 000 Ft foglaló kétszeres összegét kötelesek visszafizetni. Az alperesek kötelessége lett volna továbbá az előszerződésben foglaltak szerint az ingatlanon álló épületre a bontási engedélyt megszerezni, és az ingatlant beépítetlen építési telekké minősíteni. Ezen kötelezettségüknek nem tettek eleget, ami szintén azt támasztja alá, hogy miattuk hiúsult meg a szerződés.
A másodlagos kereseti kérelem körében hivatkozott a felperes arra, hogy a szerződés a régi Ptk. 210. §-a alapján érvénytelen, mert a beépíthetőség vonatkozásában az alperesek megtévesztették. Amennyiben az érvénytelenség nem állapítható meg, akkor a teljesítés meghiúsulása egyik félnek sem felróható, az előszerződés pedig a 12.4. pontja szerint 2012. június 30-án megszűnt, erre tekintettel a régi Ptk. 244. §-a alapján a foglaló visszajár. A szerződés teljes tartalmának értelmezése szerint ugyanis a felek abban az esetben is meg kívánták a fenti időpontban szüntetni a jogviszonyukat, hogyha a végleges adásvételi szerződés megkötésére addig nem kerül sor. Arra az esetre, ha a megszűnés a fentiek szerint nem lenne megállapítható, a régi Ptk. 218. §-ának (3) bekezdése szerint arra hivatkozott, hogy a szerződés a felek közös akaratából szűnt meg. Az alpereseknek kellett volna a teljesítéssel elöl járniuk, ezen kötelezettségüknek azonban nem tettek eleget. A megállapodástól jogszerűen elállt, ezért az alpereseket a kötelezettség teljesítésére nem is hívta fel. 2012 januárja óta egyik fél sem járt el a szerződés teljesítése érdekében, egyik fél sem szólította fel a másikat teljesítésre, ezért a szerződést az alakszerűség mellőzésével közös akarattal megszüntették.
Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Hivatkoztak arra, hogy nem állították, hogy az ingatlan beépíthetősége 40%-os, azt a hirdetést, amiből a felperes erre következtetett, az ingatlanközvetítő adta fel. A felperes ezt meghaladóan rendkívül tájékozott volt, tudomással bírt arról, hogy közút céljára való lejegyzésre vonatkozó önkormányzati rendezési terv van hatályban, építész segítségét is igénybe vette, és nem kért tájékoztatást a beépíthetőség mértékére. Nem volt továbbá ismeretük arról, hogy milyen jellegű és méretű építményt kíván felépíteni. Nem szegték tehát meg a tájékoztatási kötelezettségüket, és a szerződésben nem vállaltak kötelezettséget 40%-os beépíthetőségű ingatlan átruházására. Az eljáró ingatlanközvetítők több alkalommal is felhívták a felperest arra, hogy a pontos ismeretek megszerzése érdekében keresse fel az önkormányzatot. Végül azért állt el tudomásuk szerint az előszerződéstől, mert nem volt teljesítőképes, 2011-ben három végrehajtási eljárás is indult ellene. Tagadták, hogy a bontás engedélyeztetése, illetve az átminősítés intézése kapcsán ők lettek volna kötelesek elöl járni a teljesítéssel. Szóbeli megegyezésre hivatkoztak, mely szerint az eljárásokat a felperes fogja a megfelelő szakértelem birtokában lefolytatni.
Az elsőfokú bíróság kötelezte az alpereseket, hogy 15 napon belül fizessenek meg a felperes részére egyetemlegesen 6 300 000 Ft-ot, és ennek 2012. március 22. napjától a kifizetésig a késedelemmel érintett naptári félévet megelőző utolsó napon érvényes jegybanki alapkamattal megegyező mértékű kamatát; ezt meghaladóan a keresetet elutasította.
Tényként állapította meg, hogy az alperesek a D. H. franchise keretében működő H. Kft.-t bízták meg azzal, hogy az ingatlanuk értékesítésében közreműködjön. Az ingatlanközvetítő honlapján közzétett hirdetésben szerepelt az ingatlan területe, az építési övezet megnevezése, a beépíthető négyzetméter ára, illetőleg a teljes ingatlan irányára. Az adott építési övezetben az ingatlanok magáncélra 20%-ban, közcélra 40%-ban építhetők be. A felperes ügyvezetője alkalmazottján, P. Z.-n keresztül vette fel a kapcsolatot az eladókkal, építész társaságában megtekintette az ingatlant, többször is tárgyalt az alperesekkel, illetőleg a részükről közreműködő ingatlanközvetítővel. Ennek során tudomására jutott, hogy 118 m2 térmértékre vonatkozóan a helyi önkormányzat közút céljából lejegyzést tervez és kisajátítási eljárást fog lefolytatni, továbbá kártalanítási per van folyamatban az alperesek és az önkormányzat között. A beépíthetőség mértékére vonatkozóan nem kért és nem kapott tájékoztatást.
2011. december 27-én adásvételi előszerződés jött létre a felek között, amely tartalmazta, hogy a felperes szándéka beépítetlen telektulajdon vásárlására irányul tekintettel arra, hogy 4 éven belül lakóházat kíván építeni. Az alperesek vállalták, hogy a lakóház bontására vonatkozó engedélyt beszerzik, és a beépítetlen telektulajdonná történő átminősítési eljárást megindítják. Rögzítették, hogy a kapcsolódó költségek a vevőt terhelik, az átminősítési eljárás megindítását követően kötik meg a végleges adásvételi szerződést (2. pont). Erre csakis akkor kerül sor, ha az alperesek gondoskodtak a beépítetlen telektulajdonná történő átminősítésről (3. pont), a vétel feltétele az átminősítés (10. pont). A felperes 6 300 000 Ft foglalót fizetett a megállapodás értelmében. A vételár fennmaradó részét a végleges adásvételi szerződés megkötését és az átminősítés megtörténtét követően, 2012. március 31. napjáig volt köteles megfizetni (12.2. pont). Ha az átminősítési eljárás befejezésére nem kerül sor a fennmaradó vételár megfizetéséig, akkor az ügyvédi letéti számlára vállalta a fenti összeget átutalni azzal, hogy az eladók részére történő megfizetésére az átminősítési eljárás jogerős lezárását követő 5 munkanapon belül kerül sor (12.2.2. pont). A szerződés 12.4. pontja szerint amennyiben a végleges adásvételi szerződés megkötését követően a fennmaradó vételár 2012. június 30. napjáig nem kerül megtérítésre, az a szerződés automatikus felbontását vonja maga után, a foglaló összegét a vevő elveszti. Rögzítették azt is, hogy a felperes tudomással bír arról, hogy az ingatlanból 118 m2 kisajátítási eljárás tárgya lehet, és a kártalanítási összeg őt illeti.
A felek 2011. december 27-én külön megállapodtak arról, hogy az alperesek megindítják az átminősítési eljárást, és ehhez szükséges a bontási engedély beszerzése. A bontás kivitelezésével kapcsolatos valamennyi költséget a vevő állja.
2012 januárjában az alperesek felkeresték az önkormányzatot a bontási eljárással kapcsolatos ügyintézés céljából, ahol azt a tájékoztatást kapták, hogy 5000 Ft eljárási díj befizetése szükséges. 2012. január 23-án a felperes ügyvezetője és a megbízásából eljáró építész az önkormányzat főépítészétől egyértelműen azt a tájékoztatást kapta, hogy magáncélra az ingatlan csak 20%-os mértékben beépíthető.
Ugyanezen a napon a felperes e-mailt küldött P. Z. részére ingatlan adásvételi szerződés lemondása megnevezéssel. Kijelentette, hogy felbontja az előszerződést, mert az alperesek megsértették a tájékoztatási kötelezettségüket, valamint jelenleg is perben állnak az ingatlannal kapcsolatosan az önkormányzattal. 2012. január 30-án szintén P. Z.-nak címzett és neki megküldött levélben közölte, hogy az ingatlan bejárása során mind az eladók, mind az ingatlanközvetítő 40%-os beépíthetőségről beszélt, az eladók a tájékoztatási kötelezettségüknek nem tettek eleget. Felajánlotta, hogy amennyiben a foglaló összegét visszafizetik, költségeit megtérítik, akkor a foglaló kétszeresére vonatkozó követelését nem tartja fenn. Az alperesek 2012. február 1-jén válaszlevelükben a bontással kapcsolatos dokumentáció megküldését kérték. A felperes 2012. február 6-án az alpereseknek címzett levelében közölte, hogy a szerződést 2012. január 23-án felmondta.
Az elsőfokú bíróság jogi indokolásában megállapította, hogy a felek között a régi Ptk. 208. §-a szerinti a 365. §-ában írt ingatlan adásvételi szerződés megkötésére irányuló előszerződés jött létre. Az elsődleges kereseti kérelmet a régi Ptk. 208. §-ának (5) bekezdése alapján vizsgálta, mely szerint a végleges szerződés megkötését a fél megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy az előszerződés létrejötte után beállott körülmény alapján a végleges szerződés megkötése után elállásnak vagy felmondásnak lenne helye. Megállapította, hogy a folyamatban lévő közigazgatási per a felperes tulajdonszerzését nem érintette, miután a beépíthetőség mértékének korlátozása miatti kártalanítási összeg kifizetésére vonatkozott. A felperes nem bizonyította, hogy olyan jogvita állt volna fenn, amely a tulajdonszerzését akadályozta vagy korlátozta volna, személyes előadásában lényeges problémának a beépíthetőséggel kapcsolatos tévedését tartotta. Ebben a körben azt kellett bizonyítania, hogy a felek megállapodtak abban, hogy 40%-os mértékű beépíthetőséggel rendelkező ingatlan a vétel tárgya, és ezt egyaránt a szerződés lényeges tulajdonságának tekintették. A H. Kft. az alperesek teljesítési segédje volt, így a régi Ptk. 315. §-a alapján az alperesek az ő magatartásáért felelősséggel tartoznak. A csatolt hirdetés adataiból valóban a beépíthetőség 40%-os mértékére lehet következtetni. A hirdetés azonban nem minősül szerződési ajánlatnak. A felperes több alkalommal folytatott megbeszélést az alperesekkel, ezek alatt egyszer sem kérdezett rá a beépíthetőség mértékére. Az alperesek joggal feltételezték, hogy tisztában van a valós adatokkal. Ezt támasztotta alá, hogy az alperesek tájékoztatásának hiányában ismerte fel, hogy közút céljára történő lejegyzés várható, továbbá építésszel járt el az ingatlan megtekintése során. A tanúvallomások alapján nem volt megállapítható, hogy az alperesek kifejezetten tudomással bírtak arról, hogy a beépíthetőség mértékére vonatkozóan a felperes tévedésben van. Az értékesítésben részt vevő H. V. és Dr. H. A. alátámasztották ugyan, hogy valóban 40%-os beépíthetőségűként hirdették az ingatlant, de azt is kiemelték, hogy több alkalommal felhívták a felperes figyelmét, hogy a pontos adatokról érdeklődjön az önkormányzatnál. A tárgyalások során jelen lévő tanúk egyezően adták elő, hogy egyébként a tárgyalásokon nem hangzott el a 40%-os beépíthetőség, elsősorban árvita volt a felek között. Mindezeket mérlegelve az elsőfokú bíróság nem látta megállapíthatónak, hogy a felek egyértelműen megállapodtak abban, hogy az ingatlan lényeges szerződéses tulajdonsága, hogy annak a beépíthetősége magáncélra is 40%-os, és az alperesek ilyen tulajdonságú ingatlan szolgáltatását vállalták volna. Megállapodás hiányában nem lehetséges, hogy a teljesítésük ebben a körben hibás legyen, ezért a felperes a régi Ptk. 208. §-ának (5) bekezdése és 305. §-ának (1) bekezdése alapján nem tagadhatta volna meg a végleges szerződés megkötését. Kiemelte ugyanakkor azt is, hogy a régi Ptk. 205. §-ának (3) bekezdése és a 367. §-ának (1) bekezdése alapján az alpereseknek kötelezettsége lett volna a felperest az ingatlan lényeges tulajdonságairól tájékoztatni, miután azt építési telekként kívánták értékesíteni. Ezen tájékoztatási kötelezettségüket megszegték, ami nem azonos a szerződés hibás teljesítésével, annak egyéb kártérítési, súlyosabb esetben érvénytelenségi jogkövetkezményei lehetnek.
Kiemelte továbbá az elsőfokú bíróság, hogy a felperes mint jelentős mértékű beruházást kivitelezni kívánó cég nem az általában elvárható gondossággal járt el, amikor nem győződött meg a beépíthetőség mértékéről. A felperes felbontásra irányuló – helyesen elállási – nyilatkozatai nem alkalmasak joghatás kiváltására a régi Ptk. 320. §-ának (1) bekezdése, illetőleg 214. §-ának (1) bekezdése alapján. A 2012. január 23-án és 30-án kelt nyilatkozatokat ugyanis saját alkalmazottja, P. Z. részére küldte meg, és nem a vele szerződést kötő alpereseknek. Az ő részükre 2012. február 6-án küldött joghatályos nyilatkozatot, ez azonban csak utal arra, hogy az előszerződést meg kívánja szüntetni, a megszüntetésnek a kereset szerinti indokait nem tartalmazza. Ezenfelül a beépíthetőség mértékére vonatkozó téves felperesi ismeret a kifejtettek értelmében nem minősül jogszerű elállási oknak, így ezen nyilatkozat sem szüntette meg a megállapodást.
A foglaló kétszeresének megfizetésére irányuló kereset további indokát vizsgálva az elsőfokú bíróság megállapította azt is, hogy a rendelkezésre álló tanúvallomások nem támasztják alá azt az alperesi védekezést, hogy szóbeli megállapodás alapján a bontási engedélyeztetési, átminősítési eljárást nem nekik kellett volna lefolytatni. Ezt cáfolja, hogy saját előadásuk szerint megjelentek az önkormányzatnál ügyintézés céljából. Kötelesek lettek volna a teljesítéssel elöl járni, ugyanakkor a felperes kötelezettsége volt, hogy 2012. március 31-ig, amennyiben az átminősítési eljárás befejezésére nem kerül sor, a foglalón felüli vételárat ügyvédi letétbe helyezze. A fenti szerződéses kötelezettségeknek egyik fél sem tett eleget, és nem is hívták fel egymást a teljesítésre. A felperes ezzel szemben azt közölte, hogy a szerződést teljesíteni nem kívánja, az 5000 Ft-os eljárási költséget nem fizette ki. Mindezek alapján nem állapítható meg, hogy a szerződés teljesítése kizárólag az alperesek magatartására visszavezethető módon hiúsult meg, ezért a foglaló összegének kétszerese visszajárna.
A másodlagos kereset körében az elsőfokú bíróság arra a következtetésre jutott, hogy az előszerződés 12.4. rendelkezése nem az előszerződés megszűnésére, hanem az annak alapján már megkötött végleges szerződés megszűnésére vonatkozó határidőt tartalmaz. A szerződéses jognyilatkozatot a régi Ptk. 207. §-ának (1) bekezdése szerint értelmezve megállapította, hogy a felek biztosítani szerették volna, hogy amennyiben késedelmesen kerül sor az átminősítési eljárás lefolytatására, akkor is teljesedésbe menjen a jogügylet, ezért kívánták azt az ügyvédi letétbe helyezéssel biztosítani. Utalt arra is, hogy amennyiben a felperes ezen hivatkozásának helyt adott volna, akkor a szerződés 12.4. pontjában foglalt jogkövetkezményt kellett volna alkalmaznia, vagyis a keresetet teljes mértékben el kellett volna utasítani.
Megalapozottnak találta ugyanakkor azt a felperesi hivatkozást, hogy az alperesek ráutaló magatartással belenyugodtak az előszerződés megszüntetésére irányuló szándékába. Nem hívták fel a felperest a teljesítésre, az ingatlant eladásra hirdetik. Ilyen módon a szerződés a régi Ptk. 218. §-ának (3) bekezdésében foglalt módon az alakiság mellőzésével közös megegyezéssel megszűnt. A szerződés teljesítésének meghiúsulása ilyen módon mindkét fél nem megfelelő magatartására vezethető vissza, ezért a régi Ptk. 244. §-a értelmében az alperesek a kapott foglalót kötelesek visszafizetni. Végül kifejtette az elsőfokú bíróság azt is, hogy a régi Ptk. 210. §-a alapján a megállapodás érvénytelensége megtévesztés miatt nem áll fenn, mert az alperesek részéről aktív tevőleges megtévesztő magatartás nem valósult meg, ezt a felperes maga sem állította. Az érvénytelenséget önmagában a tévedés is csak akkor alapozná meg, ha ezt az alperesek okozták vagy felismerhették volna, ez azonban a kifejtettek szerint szintén nem állapítható meg.
Az ítélet ellen a felperes terjesztett elő fellebbezést, amelyben kérte annak megváltoztatását és az alpereseknek az elsődleges kereset szerint történő marasztalását.
Kifejtette, hogy a régi Ptk. 367. §-ának (1) bekezdése alapján az eladó nem mérlegelheti, hogy a jelentős vagy fontos kérdésben a tájékoztatást megadja-e, és nem mellőzheti ezt azért sem, mert a vevő más forrásból esetleg tudomást szerezhetett az adott körülményről. Az ingatlanközvetítés kapcsán eljáró személyek és P. B. építész is lényeges adatnak minősítette a telek vonatkozásában a beépíthetőséget. Az elsőfokú bíróság is arra a megállapításra jutott, hogy az alperesek a tájékoztatási kötelezettségüket megszegték, ebből azonban nem vonta le a megfelelő következtetést. A régi Ptk. 208. §-ának (5) bekezdése alapján ugyanis ezáltal jogosulttá vált a végleges szerződés megkötésének megtagadására, a teljesítés meghiúsulásáért nem felel. Ezt meghaladóan fenntartotta azt az álláspontot, hogy a teljesítéssel az alpereseknek kellett volna elöl járniuk, ezért a végleges szerződés megkötésének elmaradásáért szintén ők felelnek. Az előszerződés 10. és 12.2. pontja alapján megállapítható, hogy a vételárhátralék megfizetésének feltétele volt, hogy az átminősítés megtörténjen, és a végleges adásvételi szerződés megkötésre kerüljön. Mindez nem értelmezhető akként, hogy amennyiben nem történik meg az átminősítés és nem kerül sor szerződéskötésre, akkor is beáll a vételár fizetési kötelezettség, ami nem egyenlő az ügyvédi letétbe helyezéssel. Az ügyvédi letét az előszerződés 12.2.2. pont alapján nem teljesítési letét, a vételár fizetési kötelezettségét ezért nem mulasztotta el. Megalapozatlan tehát az a megállapítás, hogy a szerződéses kötelezettségének egyik fél sem tett eleget, ezért a teljesítés meghiúsulásáért mindketten felelősek.
Az alperesek fellebbezési ellenkérelme az elsőfokú ítélet helybenhagyására irányult, lényegében annak helyes indokai alapján.
Az elsőfokú ítéletnek jogerőre emelkedett az alpereseket marasztaló rendelkezése, ezt az ítélőtábla – figyelemmel arra is, hogy fellebbezés a döntés indokolását sem támadta – a Pp. 228. §-ának (4) bekezdése alapján nem érinthette.
A fellebbezés megalapozatlan.
Az elsőfokú bíróság a fellebbezéssel érintett körben releváns tényállást lényegében helyesen állapította meg. Az ítélőtábla az elsőfokú bíróság fellebbezéssel támadott érdemi döntésével is egyetért, de részben eltérő indokok alapján.
A felperes a fellebbezését arra alapította, hogy az alperesek az átvett foglaló összegének kétszeresét kötelesek visszatéríteni, ezért a másodfokú eljárásban kizárólagosan azt kellett vizsgálni a régi Ptk. 245. §-ának (1) bekezdése alapján, hogy a teljesítés meghiúsulásáért az alperesek felelnek-e.
A felperes a fellebbezésében a követelés ténybeli alapja körében kizárólag arra hivatkozott, hogy az alperesek a beépíthetőség mértékéről nem tájékoztatták, és arra a következtetésre jutott, hogy a végleges szerződés megkötésének a megtagadására vált jogosulttá. A Ptk. 208. §-ának (5) bekezdése alapján a szerződés megkötését bármelyik fél akkor tagadhatja meg, ha bizonyítja, hogy az előszerződés létrejötte után beállott körülmény folytán a szerződés teljesítésére nem képes, illetőleg a szerződés megkötése nemzetgazdasági érdeket sértene, vagy ha e körülmény alapján a szerződés megkötése után elállásnak vagy felmondásnak lenne helye. A jogszabály fenti rendelkezése tehát nem az előszerződéstől való elállásra, hanem az előszerződés teljesítésének, azaz a végleges szerződés megkötésének a megtagadására teremt lehetőséget. Ennek az a feltétele, hogy az előszerződés létrejötte után álljon be olyan körülmény, ami a felek helyzetét befolyásolja. A felperes követelésének ténybeli alapja – a beépíthetőség tényleges mértéke – azonban már az előszerződés megkötésekor is fennállt. A felperes maga sem hivatkozott arra, hogy az előszerződés megkötését követően megváltozott volna, vagyis a régi Ptk. 208. §-ának (5) bekezdésében meghatározott feltétel hiányában a felperes a szerződés megkötését nem tagadhatta meg.
Vizsgálni kellett ugyanakkor a perben, hogy mi lehet a jogkövetkezménye annak, ha az előszerződés megkötésekor a beépíthetőség vonatkozásában a ténybeli előadásának megfelelően tévedésben volt. Ezzel kapcsolatban abból kellett kiindulni, hogy az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK) 1. számú mellékletének fogalommeghatározásai között szerepel a telek legnagyobb beépítettségének, illetve az építési övezetnek a definíciója (115. és 29. pont). Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.) előszerződés megkötésekor hatályos 12. §-ának (5) bekezdése értelmében a szabályozási terv tartalmazza egyebek mellett a beépítésre szánt és a beépítésre nem szánt, illetőleg az azokon belüli egyes területrészek (építési övezetek) lehatárolását. A 13. § (2) bekezdése alapján a helyi építési szabályzat tartalmazza a beépítésre szánt területek, illetőleg az azokon belüli egyes területrészek (építési övezetek) lehatárolását, azok felhasználásának, beépítésének feltételeit, szabályait. A Budapest II. kerületi Városrendezési és Építési Szabályzatot, amely a perbeli ingatlanra is vonatkozik, Budapest II. kerületi Önkormányzat Képviselő-testületének 2/2007. (I. 18.) számú rendelete foglalja magában, ezt módosította a 3/2011. (I. 31.) önkormányzati rendelet, amelynek egy részletét a felperes maga is csatolta a 2. sorszámú előkészítő iratához (F/4. számú melléklet).
Mindezek alapján megállapítható, hogy egy ingatlan beépíthetősége jogszabály rendelkezésén alapul. A szabályszerűen kihirdetett jogszabály általánosan kötelező érvényű, a jog nem tudásából származó tévedés csak a törvényi feltételek együttes fennállása mellett ad alapot a szerződés megtámadására. A régi Ptk. 210. §-ának (2) bekezdése értelmében erre csak kivételesen van lehetőség, akkor ha a tévedés lényeges volt, és munkakörében eljáró jogi szakértő a feleknek együttesen adott a jogszabályok tartalmára nézve nyilvánvalóan téves tájékoztatást, amire a felperes maga sem hivatkozott a perben.
Az alpereseket a jogszabály tartalmára nézve tájékoztatási kötelezettség nem terhelte. A szerződő fél nem hivatkozhat a tájékoztatási kötelezettség megsértésére olyan jogokkal, adatokkal kapcsolatban, amelyeket más forrásból – adott esetben jogszabályból – ismernie kellett. Az ezt tartalmazó tételes jogi rendelkezést a Ptk. 6:62. §-ának (2) bekezdése már kifejezetten tartalmazza is. Mindezek alapján nem volt a perben jogi jelentősége annak a körülménynek, hogy az alperesek tudtak-e a felperes szándékáról, hogy a perbeli ingatlant a 40%-os beépíthetőségre tekintettel kívánja megvásárolni.
Utal az ítélőtábla arra is, hogy az ingatlan beépíthetősége nem képezheti a felek megállapodásának tárgyát és a Ptk. 205. §-ának (2) bekezdése alapján nem is kell megállapodniuk olyan kérdésekben, amelyeket jogszabály rendez.
A fentiek alapján az elsőfokú bíróság helyesen indult ki abból, hogy a Ptk. 208. §-ának (5) bekezdése alapján kell vizsgálnia, hogy a felperes megtagadhatta-e a végleges szerződés megkötését. A beépíthetőség foka azonban nem utólag beállott körülmény volt, ezért a fenti rendelkezés nem volt alkalmazható. Ennek alapján annak volt jelentősége, hogy a felperes által hivatkozott tévedésnek mi a jogkövetkezménye. A jogban való tévedésre a kifejtettek szerint a törvényi feltételek fennállásának hiányában a felperes nem hivatkozhat. A jogszabály tartalmára, a beépíthetőség fokára pedig az alpereseket tájékoztatási kötelezettség nem terhelte, ezért az ítélőtábla nem osztja az elsőfokú bíróságnak az ezzel ellentétes megállapítását. A fentiek alapján nem volt jelentősége annak sem, hogy a felperes elállási nyilatkozata hatályosult-e.
A felperes a foglaló kétszeres visszatérítésére irányuló követelését még arra alapította, hogy az alpereseknek kellett volna elől járniuk a teljesítéssel. Helyesen állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy az alperesek nem bizonyították a perben, hogy szóbeli megállapodás alapján a felperes lett volna köteles a bontással kapcsolatos engedélyezési eljárás megindítására és az átminősítéssel kapcsolatos ügyintézésre. A teljesítéssel tehát nem vitásan nekik kellett volna elöl járniuk. Nem értékelte ugyanakkor megfelelően az elsőfokú bíróság azt a körülményt, hogy a felperes az ingatlanközvetítő által az alperesekhez nem vitásan eljutott leveleivel, majd közvetlenül az alpereseknek írt levelében egyértelműen kifejezte azt a szándékát, hogy a végleges szerződést nem fogja megkötni. Ebből következően az alperesektől sem volt elvárható, hogy a továbbiakban a szerződéskötés feltételeként meghatározott bontási engedély, illetőleg átminősítés érdekében a szükséges intézkedéseket megtegyék. Ilyen módon sem állapítható meg tehát, hogy a teljesítés meghiúsulásáért őket terheli a felelősség. Mivel a Ptk. 245. §-ának (1) bekezdése alapján a foglaló kétszeres visszatérítéséhez szükséges jogszabályi feltételek nem állnak fenn, ezért a felperes elsődleges keresete nem megalapozott.
Mindezek alapján az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érintette, fellebbezett rendelkezését a Pp. 253. §-ának (2) bekezdése alapján helybenhagyta.
(Fővárosi Ítélőtábla 3.Pf.21.013/2013/4.)
(A Fővárosi Ítélőtábla jogerős ítéletét a Kúria Pfv.VI.21.966/2014/4. számú ítéletével hatályában fenntartotta.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás