BÜ BH 2016/205
BÜ BH 2016/205
2016.08.01.
A termőföld vételére elővásárlási jogosultakkal szemben a vételi ajánlatban csak a vételárban érvényesíthetők azok a fizetési kötelezettséggel járó külön költségek, amelyeket az eladó az értékesítés során érvényesíteni kíván [1994. évi LV. tv. (Tftv.) 10. §; 1959. évi IV. tv. (Ptk.) 373. §].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A felperes kizárólagos tulajdonosa a R., külterület 015/4 helyrajzi számú gyümölcsös művelési ágú ingatlannak. Ez az ingatlan szomszédos a R., külterület 015/43 helyrajzi számú ingatlannal, amely 2013. június 20. napjáig a II. és III. rendű alperesek tulajdonát képezte. Ezen ingatlan vonatkozásában az I. rendű alperes vételi ajánlatot tett, amely kifüggesztésre került 2013. március 4. és 2013. május 4. napja között a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvényben (a továbbiakban: Tftv.) foglaltak szerint. A vételár 2 600 000 forintban volt meghatározva. A vételi ajánlat tartalmazta, hogy a vevő az eladók hozzájárulásával már korábban birtokba vette az ingatlant és ettől kezdve szedi a hasznait, viseli a vele járó terheket. Ennek kapcsán hektáronként 500 000 forint összegű művelési költsége merült fel, amely összesen 1 737 500 forint. A vételi ajánlattevő a Tftv. 10. § (1) bekezdés d) pontjában meghatározottak alapján jogosult az elővásárlási jogra.
A felperes a kifüggesztett vételi ajánlatot elfogadta, ugyanakkor az ajánlatában megtagadta, hogy a felmerült talajművelési munkákat kifizesse, arra hivatkozott, hogy a vételáron felül más költséget az eladóknak nem kell megfizetnie. A felperes a Tftv. 10. § (1) bekezdés c) pontja alapján, illetve a (2) bekezdés a) és b) pontja alapján jogosult elővásárlási jogra, A II. rendű és a III. rendű alperesek 2013. június 20-án az I. rendű alperessel kötöttek adásvételi szerződést.
A kereseti kérelem és az alperesek védekezése
[2] A felperes kereseti kérelmet terjesztett elő a bírósághoz, amelyben kérte, hogy a bíróság az alperesek között létrejött adásvételi szerződésnek a felperessel szemben való hatálytalanságát állapítsa meg az 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 373. §-a alapján, állapítsa meg továbbá, hogy a szerződés a felperes, valamint a II. és III. rendű alperesek között a vételi ajánlatban szereplő vételáron jött létre a perbeli ingatlan vonatkozásában. A felperes a teljesítőképességét a vételár ügyvédi letétbe helyezésével igazolta.
[3] Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Hivatkoztak arra, hogy 2009-től az ingatlan használatát ingyenes átengedték az I. rendű alperes részére, aki azon értéknövelő beruházásokat végzett, majd 2013. január 15-én haszonkölcsön-szerződést is kötöttek egymással. A felperes a közölt ajánlatot csak a vételi ajánlatban foglaltaknak megfelelően fogadhatta el, a felperes eltért ettől az ajánlattól, így az eladókat ez az elfogadás nem kötötte.
Az első- és másodfokú ítélet
[4] Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy a II., III. rendű alperesek mint eladók, valamint az I. rendű alperes mint vevő között a perbeli ingatlanra létrejött adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan és a szerződés a felperes mint vevő, valamint a II. és III. rendű alperesek mint eladók között jött létre. Kötelezte a felperest az ingatlan vételárának a II., III. rendű alperesek javára történő megfizetésére oly módon, hogy a II. rendű alperes részére 1 200 000 forint, a III. rendű alperes részére pedig 1 400 000 forint vételár fizetésére köteles. Intézkedett az I. rendű alperes tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének törléséről és a felperes tulajdonjogának bejegyzéséről. Ítéletének indokolásában az elsőfokú bíróság kifejtette, hogy a Tftv. 10. § (1) bekezdése állapítja meg az elővásárlásra jogosultak sorrendjét, az alperesek sem tették vitássá, hogy a felperes a sorrendben előrébb áll, mint az I. rendű alperes. Az alperesek arra hivatkoztak, hogy a felperes a közölt ajánlattól eltérő elfogadó nyilatkozatot tett, a bíróság tehát azt vizsgálta, hogy a Ptk. 213. § (2) bekezdése értelmében a felperes ajánlata új ajánlatnak minősül-e, vagy pedig a vételi ajánlatot a felperes teljes terjedelemben elfogadta az alperesek állítása ellenére. Az elsőfokú bíróság egyetértett azzal, hogy nincs olyan tilalmi rendelkezés, amely alapján a vételáron kívül más feltételeket nem lehet belefoglalni a kifüggesztett vételi ajánlatba, a vételár azonban egyértelműen 2 600 000 forint volt, amely vételi ajánlatot a felperes teljes terjedelemben elfogadott. A közlésre került értéknövelő beruházások költségeit a vételár részének nem lehet tekinteni. Az I. rendű alperesnek a haszonkölcsön-szerződésben biztosított elővásárlási joga nem előzi meg a törvényen alapuló elővásárlási jogosultságot.
[5] Az alperesek részéről benyújtott fellebbezés folytán eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet megváltoztatta és a keresetet elutasította. Ítéletének indokolásában kifejtette, hogy az elsőfokú bíróság helyesen állapította meg a tényállást de az alkalmazandó jogszabályok körében téves jogi következtetést vont le azokból. A perben az nem volt vitatott, hogy a felperes az elővásárlásra jogosultak sorrendjében előbb áll, mint az I. rendű alperes. A Ptk. 213. § (2) bekezdése szerint az ajánlattól eltérő tartalmú elfogadást új ajánlatnak kell tekinteni. Az ajánlat eltérő tartalmú elfogadása a bírói gyakorlat szerint a szerződés létrejöttének akadálya. A kifüggesztett vételi ajánlat tartalmazta, hogy az I. rendű alperes értéknövelő és jelentős költségekkel járó talajművelési munkálatokat végzett, amelynek az értéke 1 737 500 forint. A felperes is akként értelmezte az ajánlatot, hogy az elővásárlásra jogosult vevőt terheli ennek megfizetésének kötelezettsége, ha a vételi ajánlatot elfogadja és az adásvételi szerződés vele jön létre. A vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatában ezért tett kifejezetten olyan nyilatkozatot, hogy ezeket a költségeket az eladóval szemben érvényesítse a másik elővásárlásra jogosult. A felperes elfogadó nyilatkozata tehát kizárólag a vételárra irányult. Miután a felek akarategysége az ajánlat eltérő tartalmú elfogadása folytán nem következett be, így nem állapítható meg, hogy a szerződés a felperes és a II., III. rendű alperesek között jött létre.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[6] A jogerős ítélet ellen a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, ebben a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérte.
[7] A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte.
A Kúria döntése és jogi indokai
[8] A felülvizsgálati kérelem megalapozott.
[9] A perben azt a kérdést kellett eldönteni, hogy a felperes teljes terjedelmében elfogadta-e a vele közölt vételi ajánlatot, ahogy azt a Ptk. 373. § (2) bekezdése, illetve az ügyben irányadó 16/2002. (II. 19.) Kormányrendelet 3. § (4) bekezdése előírja. Az utóbbi rendelkezés szerint ugyanis az eltérő tartalmú elfogadó nyilatkozatot az eladó figyelmen kívül hagyhatja. Az eljáró bíróságok ezt a kérdést eltérően ítélték meg. A Kúria az elsőfokú bíróság jogi álláspontjával ért egyet.
[10] A másodfokú bíróság helyesen utalt arra, hogy a vételi ajánlatban a vételáron kívül a szerződéskötésre vonatkozóan további feltételek is meghatározhatók, ezért az elővásárlás jogával élő jogosultnak ezeket a feltételeket is el kell fogadnia ahhoz, hogy az ajánlat teljes terjedelemben elfogadottnak minősüljön. A Kúria ugyanakkor a másodfokú bíróságtól eltérően ítéli meg azt, hogy mik lehetnek ezek a feltételek. A jelen ügyben a talajművelési munkálatok ellenértéke nem a vételár részeként szerepelt a vételi ajánlatban. A vételi ajánlat nem jelölte meg, hogy az 1 737 500 forintos értéknövelőnek minősített beruházások költségeit kinek a részére kell megfizetni. Az I. rendű alperes részére való fizetést nem is lehetett volna előírni, mert a vételi ajánlatot tevő, illetve az elővásárlási jogát gyakoroló személy között nincs jogviszony. A felperes a vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatában alappal utalt arra, hogy a talajművelési munkák ellenértéke az I. rendű, valamint a II., III. rendű alperesek egymás közötti jogviszonyában létrejött haszonkölcsön-szerződéshez kapcsolódva merült fel, arra tekintettel, hogy az I. rendű alperes a földterületet évek óta használta és annak hasznait is szedte. A Kúria egyetért a felperes felülvizsgálati kérelmében foglaltakkal abban a körben, hogy az eladók, illetve a vételi ajánlatot tevő személy jogviszonyában felmerült költségeknek a vételi ajánlatban való szerepeltetése elvezethet az elővásárlási jogosultak kijátszásához, mert az elővásárlásra jogosultak számára sem a munkák mértéke, sem azok valóságos költsége, sem pedig azoknak az ingatlan forgalmi értékére gyakorolt hatása nem ellenőrizhető. Az a tény, hogy a korábbi ajánlatot tevőnek az eladókkal szemben más jogviszony alapján követelése van, nem hathat ki a többi elővásárlásra jogosultra.
[11] A II., III. rendű alperesek oldaláról nézve a kérdést, abban az esetben, ha ők az ingatlan értékesítése miatt megszűnő haszonkölcsön-szerződés alapján esetleg őket terhelő költséget át kívánták hárítani az elővásárlási joggal élő új tulajdonosra, akkor ezt kifejezetten megjelölve, a vételárba foglaltan érvényesíthették volna. Ha sorrendben előbb álló elővásárlási jogosult hiányában az adásvételi szerződést mégis az I. rendű alperessel kötötték volna meg, úgy ő az általa már megfizetett költséget a vételárba beszámítással teljesíthette volna.
[12] A kifejtettek alapján az elővásárlási jog jogosultjának a jelen ügyben a vételár összegét kellett elfogadnia, egyrészt, mert az eladók által támasztott 1 737 500 forint megfizetésére vonatkozó kötelezettség jogosultja nem volt tisztázott, másrészt mert a vételi ajánlat az elővásárlásra jogosultakkal szemben fizetési kötelezettséget csak a vételár részeként írhat elő. A Kúria is egyetért azzal, hogy a vételi ajánlat általában a vételáron kívül is tartalmazhat különböző feltételeket, amelyeknek a teljesítését az eladó elvárja a vételi ajánlatot elfogadó elővásárlási jogosulttól, de ezek a feltételek az elővásárlásra jogosult személynek nem jelenthetnek külön fizetési kötelezettséget. Ha a kikötött feltétel egyben fizetési kötelezettséget is jelent, azt az eladó az elfogadott vételi ajánlatban csak a vételár részeként háríthatja át az elővásárlásra jogosultakra. A fentiek alapján a Kúria álláspontja szerint a felperes megfelelően gyakorolta az elővásárlási jogát, amikor a jelen ügyben a vételi ajánlatban megjelölt vételárat elfogadta.
Záró rész
[13] A kifejtettek alapján a jogerős ítélet nem felel meg a jogszabályoknak, ezért azt a Kúria hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság ítéletét helyben-hagyta.
(Kúria Pfv. VI. 20.883/2015.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás