PÜ BH 2016/302
PÜ BH 2016/302
2016.11.01.
I. A társasházi alapító okirat érvénytelenségének megállapítása iránti per törlési pernek minősül, ha az annak megalapozottsága esetén alkalmazandó jogkövetkezmény a tulajdonostársaknak az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogát érinti. Az ingatlan-nyilvántartásban bízó további jóhiszemű és visszterhesen szerző fél a törvényben meghatározott védelemben részesül.
II. A tulajdonostársak az alapító okiratban eltérhetnek az eredeti földrészletben korábban fennálló tulajdonviszonyoktól, ezért emiatt az alapító okirat mint szerződés nem irányul lehetetlen szolgáltatásra, és ekként az nem minősül érvénytelennek [1959. évi IV. tv. (régi Ptk.) 227. § (2) bek.; 2013. évi V. tv. (Ptk.) 5:174. § (1) bek., 5:187. §, 6:107. § (1) bek.; 1997. évi CXLI. tv. 63. § (2) bek.; 2003. évi CXXXIII. tv. 9. §].
[1] A perrel érintett osztatlan ingatlanon az 1995. évtől kezdődően a D. Kft. (Kft.) kivitelezésében folyt építési tevékenység. A társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba való feljegyzésére nem került sor. A felperesek jogelődei az 1995. augusztus 18-án kelt adásvételi szerződéssel az ingatlanból 58/2456 tulajdoni hányadot szereztek meg, amely az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került. A felperesek jogelődei 1998. november 10-én a Kft.-től megvásároltak immár a (2. helyrajzi számú ingatlanból (a továbbiakban: perbeli ingatlan) 31/943 tulajdoni hányadot abból a célból, hogy az általuk használt manzárd 7. ajtószám alatt található lakás területe arányos legyen a tulajdoni hányadukkal.
[2] Az 1998. december 14-én kelt adásvételi szerződéssel a felperesek jogelődei a perbeli ingatlanból további 17/943 tulajdoni hányadot szereztek meg. Az adásvételi szerződésben rögzítettek szerint az ingatlanon hat garázs került kialakításra, amelyből egyet testesít meg a szerződésben megjelölt 17/943 tulajdoni hányad. A további szerzés eredményeképpen a felperesek jogelődeinek a tulajdoni hányada 126/943-ra nőtt.
[3] A perbeli ingatlanban kialakult és a tulajdonostársak által elfogadott használati rendnek megfelelően a felperesek jogelődeinek a tulajdoni hányada a manzárd 7. ajtószám alatti lakásban és a pinceszinten található 6. számú garázsban (gépkocsibeálló) testesült meg.
[4] A felperesek jogelődei „adózási szempontok” miatt a per tárgyát képező gépkocsibeállót a hatóságok felé lomtárolóként jelentették be, ennek megfelelően a helyi polgármesteri hivatal műszaki osztálya által 56.704/1999. szám alatt meghozott ideiglenes használatbavételi engedélyt tartalmazó határozat a perbeli ingatlanon öt gépkocsitárolóról és egy lomtárolóról tesz említést.
[5] A felperesek a 2003. december 3-án kelt adásvételi szerződéssel megszerezték a jogelődök 126/943 tulajdoni hányadát 21 000 000 forint vételár ellenében. A manzárd 7. ajtószám alatti lakást és a lomtárolóként megjelölt helyiséget birtokba vették, azóta az utóbbit gépkocsibeállóként hasznosítják.
[6] Az építésügyi hatóság a 2004. szeptember 20-án jogerőre emelkedett határozatával a végleges használatbavételi engedélyt megadta, abban öt garázst és egy „közös lomtárolót” jelölt meg. Az építésügyi hatóság határozata ellen a felperesek jogorvoslattal nem éltek.
[7] A 2006. augusztus 4-én kelt alapító okirattal a perbeli ingatlan tulajdonostársai társasháztulajdont hoztak létre. Az alapító okiratot a felperesek nem írták alá, azonban a számukra a jogszabályban biztosított keresetindítási joggal nem éltek. Ennek alapján az okiratszerkesztő ügyvéd 2006. szeptember 6-án a bejegyzési kérelmet az ingatlanügyi hatósághoz benyújtotta, és mellékelte azt a nyilatkozatot, amelyben a tulajdonostársak rögzítik, hogy a felperesek keresetet nem indítottak.
[8] Az elsőfokú ingatlanügyi hatóság a társasháztulajdont az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezte, az alapító okirat rendelkezéseinek megfelelően. Ily módon az ingatlan-nyilvántartási adattartalom szerint az a társasházközösség tagjainak közös tulajdonaként szerepel, míg a felperesek egymás közt egyenlő arányú közös tulajdona a A/12. helyrajzi számú 98 m2 alapterületű lakásingatlan és a közös tulajdonból 106/943 tulajdoni hányad. A felperesek az elsőfokú határozatot 2007. február 12-én vették kézhez, majd eredménytelenül fellebbezéssel éltek, s ezt követően a közigazgatási határozat bírósági felülvizsgálata iránt keresetet terjesztettek elő. Az illetékes megyei bíróság ítéletével a keresetüket elutasította; a felülvizsgálati kérelmük folytán eljárt Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.
[9] Az ezt követő időszakban a perbeli ingatlanban a használati viszonyok nem változtak, a felperesek továbbra is gépkocsibeállóként hasznosítják a perbeli helyiséget. 2013. február 8-án a XXV. rendű alperes mint társasház keresetet indított a felperesek ellen, amelyben őket a perbeli helyiség kiürítésére kérte kötelezni.
A kereseti kérelem és az alperesek védekezése
[10] A felperesek módosított kereseti kérelmükben a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: 1959-es Ptk.) 117. § (1) és (3) bekezdésére, valamint a 112. § (1) bekezdésére és 227. § (2) bekezdésére hivatkozással annak a megállapítását kérték, hogy az alapító okiratnak a perbeli helyiségre vonatkozó rendelkezése mint lehetetlen szolgáltatásra irányuló, semmis, ezért a perbeli helyiségnek egymás közt egyenlő arányban tulajdonosai. További kereseti kérelmük szerint a bíróság a perbeli helyiség önálló külön tulajdoni lapon történő nyilvántartását „hozza létre” az előbbiek szerinti tulajdoni megoszlással, továbbá a tulajdonostárs alpereseknek a társasházi közös tulajdonban fennálló tulajdoni hányadát a kereseti kérelemben írtak szerinti mértékre csökkentse.
[11] Előadták, hogy a jogelődeik nem vitásan megszerezték a manzárd 7. ajtószámú lakás mellett a perbeli helyiség tulajdonjogát is, ezt az alperesek nem is tették vitássá. Arra hivatkoztak, hogy a 2003. évi adásvételi szerződéssel a perbeli helyiség tulajdonosaivá váltak, ehhez képest a 2004. évi végleges használatbavételi engedélyt tartalmazó határozat azt már közös lomtárolóként jelölte meg és ugyanígy tüntette fel a 2006. augusztus 4-én kelt alapító okirat is. Előadták továbbá, hogy az alapító okiratot nem írták alá, annak a többi tulajdonostárs általi aláírásáról az elsőfokú ingatlanügyi hatósági határozat kézhezvételéig nem volt tudomásuk. Álláspontjuk szerint az alperesek jogellenesen elvonták a tulajdonjogukat a perbeli helyiség vonatkozásában, mert olyan helyiségről rendelkeztek, amely nem volt a tulajdonukban, így az alpereseknek a perbeli helyiséget közös tulajdonba utaló jognyilatkozata lehetetlen szolgáltatásra irányult, semmis, ezért az eredeti állapot helyreállításának van helye.
[12] Az I. rendű, VI. rendű, XII-XIII. rendű, XIX-XX. rendű, XXV. rendű és a XXVIII. rendű alperesek kérték a kereset elutasítását. Kifogásolták, hogy a felperesek jogelődei kifejezetten adóelkerülési célzattal jelentették be lomtárolóként a perbeli helyiséget a különböző hatóságok felé, ennek ellenére gépkocsibeállóként hasznosították. Utaltak arra, hogy a felperesek által sérelmezett ingatlan-nyilvántartási bejegyzés óta eltelt időben a tulajdonostársak személyében változás volt, több alperes is az alapítást követően szerzett tulajdonjogot a perbeli ingatlanban, ezért velük „mint jóhiszemű szerzőkkel” szemben méltánytalan lenne a kereseti kérelem szerinti tulajdoni rendezés. Elismerték, hogy a perbeli helyiséget legkésőbb az 1998-ban megkötött adásvételi szerződés óta a felperesek jogelődei, majd 2003-tól kezdődően a felperesek használják gépkocsibeállóként. Hivatkoztak ugyanakkor arra, hogy az alapító okiratnak a perbeli helyiségre vonatkozó rendelkezése a végleges használatbavételi engedélyt tartalmazó jogerős határozaton alapult, és a felperesek az alapító okirattal szemben keresetindítási jogukkal nem éltek.
Az első- és másodfokú ítélet
[13] Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperesek keresetét elutasította.
[14] Alaposnak találta a felpereseknek azt a hivatkozását, hogy a perbeli helyiség tulajdonjogát adásvétel jogcímén megszerezték. Érvelése szerint a társasház alapítását megelőzően a perbeli ingatlanon az 1959-es Ptk. 139. § (1) bekezdésében írtak szerinti közös tulajdon állt fenn, a birtoklás és a használati jogosultság az 1959-es Ptk. 140. § (1) és (2) bekezdéseiben foglaltak alapján a tulajdoni hányadokhoz igazodott. A tulajdonostársak egyező akaratából kialakult használati rend az egyes tulajdonostársak részére az ingatlan egy része (lakás és gépkocsibeálló) felett kizárólagos birtoklási és használati jogosultságot eredményezett. A tulajdonostársak ezen megállapodása végleges jellegű volt, az egyes ingatlanrészek használatához kötelmi jogcímen többletjogosultságok is kapcsolódtak. Az ilyen tartalmú, véglegesnek szánt használati megosztás álláspontja szerint kiterjedt a közös tulajdon társasház alapítással való megszüntetésére is, ezért a felperesek alappal tarthattak igényt a társasház alapításakor az addig kizárólagos használatukban álló helyiség külön ingatlanként való kialakítására és közös tulajdonukba utalására. Ebből következően a közös tulajdonban álló perbeli helyiségen fennálló kizárólagos használati joguk a tulajdonjoggal azonos erejű státuszt keletkeztetett.
[15] Rámutatott: A 2004. január 1-jén hatályba lépett, a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) 10. § (3) bekezdése az alapító okirat létrejöttétől elválasztotta az alapító okirat hatályba lépésének időpontját és rögzítette, hogy négyötödös többség esetén, amennyiben a kisebbség harminc napos határidőn belül nem él a keresetindítási jogával, az alapító okirat hatályba lép. A 2009. évi LXXXIX. törvény 2. §-a a Tht. 10. § (3) bekezdésének előbbiek szerinti rendelkezését hatályon kívül helyezte, ugyanakkor az adott ügyben releváns időszakban, tehát a 2006. augusztus 4-től 2006. október 9-ig terjedő időszakban ez a rendelkezés hatályban volt, így a bíróságnak a jogvita elbírálásakor ezt figyelembe kellett vennie. A Tht. 10. § (3) bekezdésében foglalt szabályozás lényege a társasháztulajdon létrehozásának könnyítése volt, vagyis abban az esetben, ha a közös tulajdonban álló ingatlanban legalább négyötöd tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostársak az alapító okiratot aláírták és a szavazás napjától számított harminc napon belül a kisebbség nem indított keresetet, a jogalkotó vélelmezte, hogy a kisebbségben maradtak nem ellenzik a társasháztulajdonnak az alapító okiratban foglalt tartalommal való létrehozását. Az alapító okirat szerződés, a tulajdonostársak közötti kötelmi hatályú jogügylet, míg a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése dologi jogi hatályú és ebben az értelemben konstitutív hatállyal is bír, függetlenül attól, hogy a működését szükségszerűen megkezdő társasházközösség az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés előtt is jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat.
[16] Utalt arra: A harminc napos határidő elévülési jellegű anyagi jogi határidő, vagyis a kisebbségben maradt tulajdonostárs sérelmének orvoslását a jogszabályban írt harminc napos határidőn túl is megkísérelheti. A perbeli esetben a felperesek legkésőbb 2007. február 12-én tudomást szereztek az alapító okirat aláírásáról és a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséről, azonban igényüket polgári peres úton nem érvényesítették, hanem közigazgatási eljárást kezdeményeztek. Emiatt az alapító okirat hatályba lépett, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel a társasháztulajdon létrejött, a perbeli helyiség a bejegyzéssel a társasházközösség tagjainak közös tulajdonába került. Szerinte a felperesek sérelmét az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés okozta, amely az előbbi okfejtés szerint konstitutív hatályú, a sérelem orvoslására tehát az ingatlan-nyilvántartás rendelkezéseinek korlátai között kerülhet sor.
[17] Okfejtése szerint a felperesek sérelme csak olyan érvénytelenségi perrel orvosolható, amely egyben törlési pernek is minősül, hiszen a felperesek a bejegyzés előtt nyilvántartott joguk sérelmét állítják a társasháztulajdon bejegyzésével kapcsolatosan és lényegében a korábbi állapotot kívánják visszaállítani. Hangsúlyozta, hogy a nyilvántartott jogának sérelmét állító fél által a közvetlenül jogszerzővel szemben a szerződéskötés előtt fennállt helyzet visszaállítása iránt indított érvénytelenségi per egyben törlési per is. Ebből következően – érvelt – a felperesek önmagában az alapító okirat részleges érvénytelenségének megállapítását és a perbeli ingatlan önálló ingatlanként való kialakítását a perbeli tényállás mellett nem kérhetik, hiszen a konstitutív hatályú bejegyzéssel a sérelmezett állapot ingatlan-nyilvántartási elismerést nyert, amit áttörni csak törlési keresettel lehetséges. Hivatkozott arra, hogy törlési pert nem kizárólagosan a bejegyzés alapját képező és az érvényességében megkérdőjelezett szerződést aláíró fél, hanem bárki indíthat, akinek nyilvántartott jogát a bejegyzés sérti; ebből következően a törlési per megindítására a felperesek jogosultak akkor is, ha az alapító okiratot mint szerződést nem írták alá.
[18] Rámutatott: A felperesek módosított kereseti kérelme az alapító okirat mint szerződés részbeni érvénytelenségének megállapítására és önálló ingatlan kialakítására irányult, kifejezett nyilatkozatuk szerint nem kívántak törlési pert indítani. A perbeli – jelenleg közös tulajdonban álló – helyiségnek a felperesek külön tulajdonban álló külön ingatlanként való kialakításával azonban a felperesek a sérelmezett bejegyzés előtti állapotot kívánták visszaállítani, hiszen a fentiek szerint a perbeli helyiségre vonatkozóan korábban fennállott kizárólagos birtoklási és használati jogosultságuk a tulajdonostársak közötti véglegesnek szánt használati megosztás eredményeképpen a tulajdonjoggal egyenértékűnek tekinthető.
[19] Az elsőfokú bíróság a kifejtettek alapján a felperesek által érvénytelenség megállapítására irányuló keresetet hivatalból ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlésére irányuló keresetként bírálta el. Szerinte ellenkező esetben a törlési kereset hiánya önmagában a kereset elutasítását eredményezi, hiszen a társasháztulajdon bejegyzésével keletkező ingatlan-nyilvántartási védelmet csupán a megállapítási keresettel nem lehetséges felülírni.
[20] Kifejtette, hogy az 1959-es Ptk. 234. § (1) bekezdésében írtak szerint a szerződés semmisségen alapuló érvénytelenségének a megállapítására irányuló kereset nincs határidőhöz kötve, azonban az érvénytelen szerződésen alapuló és a felperes ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett jogát sértő bejegyzés törlésére irányuló kereset indítását a jogszabály szigorú határidőhöz köti. E vonatkozásban az elsőfokú bíróság álláspontja szerint közvetlen jogszerzőnek azok az alperesek tekinthetők, akik a társasháztulajdon bejegyzésének időpontjában az ingatlanban tulajdonjoggal rendelkeztek. Ehhez képest további jogszerzőnek tekintendők azok az alperesek, akik szerzésére a perben vitás bejegyzést követően került sor. A lehetetlen szolgáltatáson alapuló semmisségre – mutatott rá – a felperesek a közvetlen jogszerző alperesekkel szemben határidő nélkül hivatkozhatnak, azonban a további jogszerző alperesekkel szemben vizsgálandó, hogy eltelt-e az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 63. § (2) bekezdésében írt három éves határidő, amely – az 51/2009. (IV. 28.) AB határozatra is figyelemmel – jogvesztő jellegű.
[21] Hivatkozott arra is, hogy az Inytv. 63. § (2) bekezdésének korábbi rendelkezését az említett AB határozat 2009. április 28-ával kezdődő hatállyal semmisítette meg, ezért a korábban hatályos rendelkezéseket akkor kell alkalmazni, ha a bejegyzésről szóló határozatot kézbesítették, és az ettől számított hatvan napos határidő 2009. április 28-ig eltelt, ha azonban a hatvan napos határidő ettől az időponttól még nem telt el, a törlési per megindítására három éves jogvesztő határidő áll rendelkezésre. Rögzítette, hogy a perbeli iratokból kitűnően a III. rendű alperes tulajdonjogát 2008. február 12. napjával, a VII. rendű alperes tulajdonjogát 2007. szeptember 19. napjával, a IX-X. rendű alperesek tulajdonjogát 2008. február 12. napjával, míg a XXII. rendű alperes jelzálogjogát 2007. május 14. napjával jegyezte be az ingatlanügyi hatóság az ingatlan-nyilvántartásba.
[22] Az elsőfokú bíróság mellőzte annak a vizsgálatát, hogy a további jogszerző alperesek szerzését, joguk bejegyzését elrendelő ingatlanügyi hatósági határozatot mikor kézbesítették a felperesek részére, figyelemmel arra, hogy a felperesek maguk is arra hivatkoztak, hogy a jogvesztő három éves határidő több alperessel szemben eltelt.
[23] Az elsőfokú bíróság megjegyezte, hogy az Inytv. 63. § (2) bekezdésében foglalt korlátozás a jóhiszemű szerzőre vonatkozik. E körben a felperesek nyilatkozatát, miszerint törlési pert nem kívánnak indítani, úgy értékelte, hogy a közvetlen jogszerző alperesek szerzésének jóhiszeműségét nem teszik vitássá. Mindebből megállapította, hogy a keresetindításra nyitva álló jogvesztő határidő a III. rendű, VII. rendű, IX-X. rendű, XIV. rendű, XVIII-XIX. rendű, XXI-XXII. rendű alperesekkel szemben a keresetlevél benyújtásáig, azaz 2013. május 10. napjáig eltelt. Az alperesek között fennálló kényszerű pertársaságból fakadóan – álláspontja szerint – a keresetindítási jognak az alperesek egy részével szemben történő elenyészése kihat a többi alperesre is, és akadályát képezi a kereseti követelés teljesítésének. Mindezek alapján azt is megállapította, hogy a felpereseknek a társasháztulajdon létrehozásából eredő igénye kizárólag az Inytv. 62. § (1) bekezdés a) pontja szerinti törlési keresettel érvényesíthető, amely eredményességét kizárja, hogy a keresetindításra nyitva álló jogvesztő határidő a többi alperessel szemben eltelt.
[24] A felperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
[25] Utalt arra: Az Inytv. 63. § (2) bekezdése a jóhiszeműen szerző személyt az eredetileg bejegyzett jogosulttal szemben három évig nem részesíti jogvédelemben. Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességéhez fűződő jogvédelmi hatás áttörésére egyedül a törlési per alkalmas, a jóhiszemű további szerző jogának bejegyzéséhez fűződő azonnali jogvédelmi hatás alól a törvény egyedül a nyilvántartott jogában sérelmet szenvedett eredeti jogosult javára tesz kivételt és csak három évig. Úgy ítélte meg, hogy a XXV. rendű alperes társasház alapító okirata az alapításakor irányadó anyagi jogi szabályok szerint érvényes és hatályossá vált a tulajdonostársak négyötöd részének aláírásával.
[26] A másodfokú bíróság rámutatott: annak ellenére, hogy a felperesek az alapító okirat részleges érvénytelenségére hivatkoztak, az alapító okirat lényeges tartalmát és valamennyi tulajdoni hányadot érintő módosulást eredményezne a keresetük teljesítése, ezért a hivatkozásuk megalapozatlan és ellentétes a Ptk. 237. § (1) bekezdésében foglaltakkal. Szintén utalt arra, hogy a felperesek nem vitatták azt, hogy az alperesek között további jogszerzők is vannak, akik jóhiszeműnek tekintendők, és akikkel szemben a három éves jogvesztő határidő már eltelt.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[27] A jogerős ítélet ellen a felperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet, amely annak a hatályon kívül helyezésére és a keresetüknek helyt adó határozat meghozatalára irányult.
[28] Arra hivatkoztak, hogy a jogerős ítélet azért is jogszabálysértő, mert az ügyben eljáró első- és másodfokú bíróság a keresetet nem a jogvita elbírálására irányadó jogszabályok alapján bírálta el. A bíróságok a keresetüket törlési keresetnek minősítették, ezért szerintük nyilvánvaló, hogy azt a törlési keresetre az előterjesztésekor hatályos szabályok alapján kell elbírálni. Arra hivatkozott, hogy a módosított kereset előterjesztésekor, 2015. május 15-én az Inytv. 63. §-a már nem volt hatályban, a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) pedig nem tartalmazott semmilyen rendelkezést a három éves jogvesztő határidő vonatkozásában. Mindebből azt a következtetést vonták le, hogy a módosított törlési kereset előterjesztésekor nem volt hatályban olyan, a keresetre alkalmazható hatályos jogszabály, amely a kereset ingatlan-nyilvántartás adataiban bízva, ellenérték fejében jóhiszeműen jogot szerző személyekkel szembeni megindítására három éves jogvesztő határidőt írt volna elő.
[29] Érvelésük szerint, ha az ügyben eljáró bíróságok helyt adtak volna a keresetükben foglaltaknak, akkor csupán a perbeli helyiség került volna a külön tulajdonukba, illetve az egyes tulajdonostársak közös tulajdonból őket megillető eszmei hányada módosult volna, de változatlan maradt volna az alapító okirat többi rendelkezése és az alperesek külön tulajdona sem változott volna. Ezért nem látták jogi akadályát annak, hogy a bíróság az alapító okirat részleges érvénytelenségét állapítsa meg. Ebben az esetben – érvelésük szerint – lehetőség lett volna annak a megállapítására, hogy 1/2-1/2 arányú közös tulajdonuk a perbeli helyiség vonatkozásában helyreállt, hiszen ennek tulajdonjogát adásvétel címén megszerezték, alappal tarthattak igényt a társasház alapításakor arra, hogy a kizárólagos használatukban álló helyiség külön ingatlanként kerüljön kialakításra és hogy az ő tulajdonukban álljon.
[30] Hivatkoztak arra is, hogy a jogerős ítéletben foglaltak sértik a tulajdonhoz való alkotmányos alapjogukat, mivel az alperesek egy lehetetlen szerződéssel elvonták a tulajdonukat, ők az alapító okiratot nem írták alá, az alperesek őket megkerülve jártak el az alapítás során. Utaltak arra is, hogy a társasház alapításakor az egyes tulajdonosok külön tulajdonát, illetve a közös tulajdonból őket megillető egyes eszmei hányadokat az ingatlan akkori tulajdoni lapja, illetve a tulajdonostársak ott feltüntetett részilletősége alapján kellett volna megállapítani. Szerintük ha a tulajdonostársak e szerint jártak volna el, akkor a perbeli helyiség az ő tulajdonukba került volna.
[31] Az alperesek felülvizsgálati ellenkérelmet nem terjesztettek elő.
A Kúria döntése és jogi indokai
[32] A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
[33] A felperesek állítása szerint az első- és másodfokú bíróság a jogvitát nem az irányadó jogszabályok szerint bírálta el. A felperesek keresetüket arra alapították, hogy a perbeli alapító okirat mint szerződés részben érvénytelen, ezért kérték az érvénytelenség jogkövetkezményeként az eredeti állapot helyreállítását oly módon, hogy a perbeli helyiség vonatkozásában a bíróság a tulajdonjogukat az ingatlan-nyilvántartásba jegyezze be, és a társasházi törzslapon az alperesek közös tulajdoni hányadát a keresetben foglaltak szerinti módosított arányban szintén jegyezze be.
[34] Ha a szerződés tárgya tulajdonátruházás vagy tulajdonváltozást előidéző egyéb jogcím, és a szerződés alapján a tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartásba már bejegyezték, akkor annak az érvénytelensége és az érvénytelenség jogkövetkezményeként az eredeti állapot helyreállítása iránti per szükségképpen törlési per [3/2010. (XII. 6.) PK vélemény].
[35] A törlési perekre irányadó szabályokat a Ptk. hatályba lépése előtt az Inytv. tartalmazta. Az Inytv. 63. § (2) bekezdése eredetileg úgy szólt, hogy azzal szemben, aki további bejegyzés folytán, az előző bejegyzés érvényességében bízva, jóhiszeműen szerez jogot, a törlési keresetet a kézbesítéstől számított hatvan nap alatt lehet megindítani, ha az eredetileg érvénytelen bejegyzésről szóló határozatot a sérelmet szenvedő fél részére kézbesítették. A bejegyzéstől számított három év alatt lehet a törlési keresetet megindítani, ha a kézbesítés nem történt meg. Az 51/2009. (IV. 28.) AB határozat az Inytv. 63. § (2) bekezdéséből megsemmisítette a hatvan napos keresetindítási határidővel kapcsolatos rendelkezést, de változatlanul hagyta azt a szabályt, amely szerint azzal szemben, aki a további bejegyzés folytán, az előző bejegyzés érvényességében bízva, jóhiszeműen szerzett jogot, a bejegyzéstől számított három év alatt lehet a törlési keresetet megindítani.
[36] A Ptk. hatályba lépésével összefüggésben a 2013. évi CCIV. törvény 12. § k) pontja 2014. március 15-ei hatállyal hatályon kívül helyezte az Inytv. 63. §-át, de a Ptk. 5:187. §-a változatlanul három éves jogvesztő határidőhöz köti a jóhiszemű visszterhes szerzővel szemben a törlési per indításának a lehetőségét.
[37] Önmagában abból, hogy a jövőben az ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos anyagi szabályok túlnyomó részét a Ptk. tartalmazza, nem vonható le olyan következtetés, hogy a Ptk. hatályba lépése előtt nem volt a törlési perekre – ezen belül a jóhiszemű szerző védelmével kapcsolatos – szabály, amely egyébként mindig tartalmazta a három éves jogvesztő határidőre vonatkozó rendelkezést.
[38] A Kúria egyetértett az első- és másodfokú bírósággal abban, hogy a felperesek keresetének megalapozottsága esetén a jogvita elbírálására az Inytv.-nek a törlési perekre vonatkozó szabályai is irányadóak, ezért az eredeti állapot helyreállításának mindenképpen akadályát képezte, hogy a felperesek által sem vitatott módon a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követően jóhiszemű harmadik személyek az ingatlan-nyilvántartásban bízva, visszterhesen tulajdont szereztek, tulajdonszerzésük kiterjedt a külön tulajdonban álló ingatlanokhoz tartozó közös tulajdoni hányadokra is, ezért az őket megillető jogvédelem hatálya folytán a szerzésüket megelőző tulajdoni állapot nem állítható helyre, és tulajdonszerzésüket az sem érintette, ha az átruházásra nem a tényleges tulajdonossal kötött megállapodás alapján került sor.
[39] Mindazonáltal a Kúria utal arra, hogy a felperesek keresete tartalmilag nem az eredeti – a társasháztulajdon bejegyzését megelőző – tulajdoni állapot helyreállítására irányult, hanem arra, hogy a bíróság az alapító okirat érvénytelenségét oly módon küszöbölje ki, hogy az ő tulajdonukat a perbeli helyiség vonatkozásában az ingatlan-nyilvántartásba jegyezze be, és ennek megfelelően módosítsa és szintén jegyeztesse be az egyes külön tulajdonokhoz tartozó közös tulajdoni hányadokat. A kifejtettek az ilyen tartalmú keresetre is irányadóak, mivel a kérelmük ebben a formában is magában foglalta az ingatlan-nyilvántartási állapot megváltoztatását, és érintette a jóhiszemű harmadik személyek által szerzett és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogokat.
[40] A Kúria abban nem értett egyet az elsőfokú bírósággal, hogy a felperesek a perbeli helyiség tulajdonjogát adásvétel címén megszerezték. A Tht.-nak a perbeli alapító okirat elfogadásakor és annak bejegyzésekor hatályos 10. § (3) bekezdése szerint amennyiben az alapító okirattal vagy annak módosításával a tulajdonostársak négyötöde egyetért, és a kisebbségben maradt tulajdonostársak a szavazás napjától, illetve írásbeli szavazás esetén a négyötödös szavazási arány elérésétől számított harminc napon belül nem élnek keresetindítási jogukkal, úgy az alapító okirat, illetve annak módosítása hatályba lép. A Tht.-nak a perbeli jogvita elbírálására irányadó időpontban hatályos 10. § (3) bekezdésének helyes értelmezése szerint, ha az alapító okiratot alá nem író tulajdonostársak a törvényben foglalt határidőn belül nem terjesztenek elő keresetet, akkor az alapító okirat bejegyzésre alkalmas, vagyis az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak minősül, és annak érvénytelenségére önmagában amiatt nem lehet hivatkozni, hogy azt a kisebbségben maradt tulajdonostársak nem írták alá.
[41] A Tht. által biztosított kereseti jog mint jogorvoslat éppen az abból eredő jogsérelmek orvoslására szolgált, ha az alapító okiratban rögzített tulajdoni viszonyok nem tükrözik a korábbi, az ingatlanban fennálló tulajdoni viszonyokat, avagy az alapítóknak a társasházi épület létesítésével összefüggésben felmerült ráfordításait vagy az előzetes megállapodásukban foglaltakat. A felperesek azonban a keresetindítási jogukkal nem éltek, ezért erre a körülményre utóbb alappal nem hivatkozhattak.
[42] A Tht.-nak a jogvita elbírálására irányadó időpontban hatályos 10. § (3) bekezdése sem zárta ki annak a lehetőségét, hogy ha az alapító okirat egyéb okból érvénytelen, akkor arra lehessen utóbb – akár peres eljárásban – hivatkozni. Nincs azonban olyan jogszabályi rendelkezés, amely tiltaná, hogy a tulajdonostársak az alapító okiratban eltérjenek a korábban a közös tulajdonban álló és az alapítással társasházi közös tulajdonba utalt ingatlanon eredetileg fennálló tulajdoni viszonyoktól, és megállapodásukkal a társasházi külön és közös tulajdont – összhangban a Tht. 9. §-ában foglaltakkal – másképpen állapítsák meg. Ebből a szempontból nézve nincs jelentősége annak, hogy az építkezés előtt az építési telekben a felek vagy jogelődeik mekkora tulajdoni hányaddal rendelkeztek (Pfv.I.20.752/2010/7.). Társasháztulajdon létrehozása esetén a tulajdonostársak tulajdonszerzése nem az építési telekben korábban meglévő tulajdonviszonyokon alapul, nem annak a közvetlen leképezése, hanem olyan önálló tulajdonszerzési jogcím, amely mögött a társasház alapításában résztvevők alapítási szándéka húzódik. Az ilyen megállapodás nem irányul lehetetlen szolgáltatásra, és nem ütközik sem az 1959-es Ptk. 227. § (2) bekezdésébe, sem a Ptk. 6:107. § (1) bekezdésébe. A Tht. korábbi 10. § (3) bekezdésének alkalmazásával összefüggésben felmerülő esetleges sérelmek orvoslására a Tht. 10. § (3) bekezdésében foglalt keresetindítási jog szolgált.
[43] A Kúria egyetértett az első- és a másodfokú bírósággal abban, hogy ha a társasház alapító okiratának valamely a közös tulajdonban álló helyiséget érintő rendelkezése folytán érvénytelen, akkor annak eredményeképpen az alapító okirat mint szerződés egésze megdől, ezért arra az 1959-es Ptk. 239. § (1) bekezdésében foglaltak nem lettek volna alkalmazhatóak. Az osztatlan közös tulajdonban meglévő tulajdoni hányad a dolog egészén áll fenn, annak a természetbeni terjedelmében bekövetkező változás az összes tulajdonostárs tulajdoni hányadát érinti.
(Kúria Pfv.I.21.334/2015.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás