PÜ BH 2016/82
PÜ BH 2016/82
2016.04.01.
Ha a tulajdonostársak az ingatlan használati megosztásában tartós jelleggel, a véglegesség szándékával megegyeznek, a használati jogosultság elsődlegesen nem a tulajdoni hányadokhoz, hanem a tulajdonostársak megállapodásához igazodik. A tulajdonostárs nem ruházhat át több jogosultságot, mint amivel maga is rendelkezett [1959. évi IV. tv. (Ptk.) 140-143. §-ok, 216. § (1) bek.; PK 8. áf.].
[1] A felülvizsgálati kérelem elbírálása szempontjából irányadó, az elsőfokú bíróság által megállapított tényállás szerint a perbeli szántó, erdő, szőlő és kivett út művelési ágú, 16 hektár 620 m2 nagyságú, 73,65 AK-értékű ingatlan korábban a helyi termelőszövetkezet használatában állt. A földkiadó bizottság az 1995. december 22-i határozatával a perbeli ingatlant részaránykiadás, illetve földhöz juttatás jogcímén osztatlan közös tulajdonba adta a határozathoz mellékelt kimutatás szerint meghatározva, hogy a konkrét földkiadási kérelmek alapján kiadott részaránynak a természetben milyen művelési ágú alrészlet felel meg. A tulajdonostársak Cs. F. kivételével a földkiadó bizottságnál kifejezett kérelmet terjesztettek elő arra, hogy melyik földalapból és melyik földrészlet terhére, milyen művelési ágban kérik a részaránytulajdonuk kiadását. A kérelmezők egy szántó alrészletre – amely megfelelt Cs. F. részaránytulajdonának – a földkiadást nem igényelték. A tulajdonostársak az ingatlanból nekik juttatott részeket birtokba vették, és azokat ők és jogutódaik kizárólagosan használták.
[2] A tulajdonostársak 2009-ben felkutatták Cs. F. tartózkodási helyét, majd az alperes Cs. F.-fel 2010. január 18-án csereszerződést kötött a perbeli ingatlanon fennálló 100/7365 tulajdoni hányadra. A szerződéskötéskor az alperes előtt ismert volt, hogy a perbeli ingatlan használata a földkiadási kérelmeken és a földkiadó bizottság határozatán alapult. Az alperes Cs. F.-fel 2011. január 10-én adásvételi szerződést kötött, amellyel megszerezte Cs. F. perbeli ingatlanban fennálló további 3900/7365 tulajdoni hányadát 500 000 forint vételárért. Ezt megelőzően, 2010. december 6-án az alperes az L.-né B. T.-vel kötött szerződés alapján 500 000 forint vételár ellenében adásvétel jogcímén szerzett tulajdonjogot a perbeli ingatlanon 1694/7365 tulajdoni hányadon. Ezzel – 5694/7365 tulajdoni hányaddal – a perbeli ingatlan többségi tulajdonosa lett. Tulajdonjogát a földhivatal az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezte. Az alperes a megszerzett – a 2011. március 11. napján kelt változási vázrajzon ábrázolt I. jelű – területet nem műveli, ez a terület a tulajdonszerzése előtt sem állt művelés alatt.
[3] Az alperes igényelte, hogy a perbeli ingatlan mindegyik művelési ágú területéből kerüljön a tulajdoni hányadához igazodóan kizárólagos használatába földrészlet. A felperesek ettől elzárkóztak.
[4] A felperesek módosított keresetükben a perbeli közös tulajdonú ingatlan használatának szabályozását kérték a kialakult használati rend szerint, az általuk csatolt, változási vázrajzon feltüntetettek szerint.
[5] Az alperes a kereset elutasítását kérte. Érdemi védekezése szerint a felperesek által kért használati megosztás sérti a jogos érdekeit, ugyanis így nem jut a tulajdoni hányadának megfelelő nagyságú és az AK-értékek figyelembevételével megfelelő minőségű területrész használatához.
[6] Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította.
[7] A felperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, és a peres felek közös tulajdonában álló ingatlanhasználatát a felperesek kereseti kérelme szerint rendezte.
[8] Az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást ítélkezése alapjául elfogadta, azonban eltérő jogi álláspontot foglalt el. A jogerős ítéletben kifejtettek szerint nem hagyható figyelmen kívül, hogy a közös tulajdonban álló ingatlan használatának szabályozása során nemcsak a közös tulajdonra vonatkozó általános szabályoknak – Ptk. 140-141. §-ai – van jelentőségük, hanem az ügy sajátos körülményeinek is. Így különös jelentősége van annak a körülménynek, hogy a perbeli ingatlanon milyen módon keletkezett a közös tulajdon és az alperes az adott módon keletkezett jogközösségbe milyen körülmények között került be tulajdonostársként.
[9] A másodfokú bíróság rámutatott, hogy a peres felek között nem volt vitatott, hogy a perbeli ingatlan a részarány-földalapnak volt a része, és a földrendező és földkiadó bizottságokról szóló 1993. évi II. törvény 5. §-ában foglalt szabályozás alapján a felperesek és jogelődeik, élve a törvény által biztosított lehetőséggel, kérelmükben megjelölték azt a földrészletet, amelynek a terhére kérték kiadni a részarány-tulajdonukat.
Az alperes az elsőfokú eljárás során személyesen úgy nyilatkozott, hogy a szerződéskötést megelőzően tisztában volt a perbeli ingatlan használati viszonyaival is, ezt erősítette meg L.-né B. T. tanúvallomása is.
Az alperes által kötött szerződésekben rögzített vételár is arra utal, hogy a megvett tulajdoni hányad természetbeni állapotához igazodóan került meghatározásra a vételár, hiszen az alperes Cs. F.-től térmértékben közel háromszor akkora területet vásárolt meg, mint L.-né B. T.-től, ugyanakkor mindkét szerződésben 500 000 forint vételárat jelöltek meg.
A tulajdonjogot szerzők előtt az ügyletkötéskor a megvásárolt ingatlanrész természetbeni elhelyezkedése ismert és elfogadott volt. Ehhez képest az alperes tisztában volt azzal, hogy mit vásárol meg, illetőleg kellően gondos eljárás mellett ezt tudnia kellett. Egy tizenöt éve kialakult használati rend mellett szerzett három alkalommal tulajdoni illetőséget a perbeli ingatlanból oly módon, hogy egyik jogelődje – Cs. F. – az eltelt tizenöt év alatt nem művelte a területet, beruházást nem végzett, erdőgazdálkodási, vízgazdálkodási hozzájárulást nem fizetett, mint ahogyan a tulajdonossá váló alperes sem.
[10] A jogerős ítélet ellen az alperes élt felülvizsgálati kérelemmel, amelyben annak hatályon kívül helyezését és – tartalma szerint – az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérte.
[11] Álláspontja szerint – figyelemmel a Ptk. (1959. évi IV. tv.) 140-141. §-aiban és a Legfelsőbb Bíróság PK 8. számú állásfoglalásában foglalt elvi iránymutatásra is – a Ptk. a közös tulajdon használatának rendezésére vonatkozó szabályaitól való eltérést nem teszi lehetővé „speciális körülmények” felmerülésének esetére sem. A másodfokú bíróság ezért jogszabálysértő módon járt el: az irányadó jogszabályokból téves következtetést vont le, amikor úgy ítélte meg, hogy a tulajdonostársakat a dolog használata nem a tulajdoni hányaduk arányában illeti meg. Kiemelte, hogy a tulajdonostársakkal szerződést sem írásban, sem szóban nem kötött, iratellenes az a megállapítás, hogy az ügyletkötéskor előtte ismert és elfogadott volt a megvásárolt ingatlan természetbeni elhelyezkedése. Az pedig, hogy a földkiadási kérelemmel élő tulajdonosok között egyetértés volt, nem értékelhető az ő terhére.
[12] A Kúria a felülvizsgálati kérelmet nem találta alaposnak. A felülvizsgálati kérelemben felhozott indokok alapján kifejtette a következőket.
[13] A birtoklásra és használatra a tulajdonostársak mindegyike jogosult, e jogot azonban egyikük sem gyakorolhatja a többiek jogainak és dologhoz fűződő törvényes érdekeinek sérelmére [Ptk. 140. § (1) bek.]. Nem vitás, hogy a bíróság a közös tulajdonú ingatlan használatának szabályozása iránti perben a birtoklás és használat módját a tulajdoni hányadoknak, a tulajdonostársak jogainak és a dologhoz fűződő törvényes érdekeinek, valamint az okszerű gazdálkodás követelményének megfelelően szabályozza. Így jár el, ha a tulajdonostársaknak nincs határozatuk a használat rendezésére, és valamelyik tulajdonostárs megfelelő szabályozás végett a bírósághoz fordul. Megtörténhet ugyanis, hogy a kisebbség létesít olyan helyzetet, amely miatt a másik fél bírósági rendezést lát szükségesnek.
[14] Nincs akadálya annak, hogy a bíróság egyetértés hiányában a tulajdonostársak közt felmerült birtoklási és használati vitát úgy rendezze, hogy a használat módját végrehajtható határozattal maga állapítja meg.
Ez a rendezés nagy körültekintést kíván. Döntő szempont a tulajdoni hányad, azonban jelentősége van az okszerű gazdálkodás követelményének és a dologhoz fűződő egyéb jogos és törvényes érdekeknek is. Ez utóbbi körülmények azt is eredményezhetik, hogy a birtoklás, használat mértéke eltérhet a tulajdoni hányad szerinti aránytól.
[15] Az adott esetben a másodfokú bíróság helytállóan tulajdonított döntő jelentőséget az ügy sajátos körülményeinek, így az alperes részéről a tulajdonszerzés körülményeinek és a már tizenöt éve fennálló használati rendnek.
[16] Gyakorlattá vált, hogy a közös tulajdonon belül a tulajdonostársak az ingatlan használati megosztásában tartós jelleggel – a jogutódokra is kiterjedő hatállyal – megállapodnak, és ezáltal megállapodásuk tartalma több vonatkozásban is túlmutat a Ptk. 140-143. §-aiban foglaltakra alapított PK 8. számú állásfoglalásban kifejtett elveken. Az adott esetben a felperes – és jogelődeik – a perbeli ingatlant a véglegesség szándékával elkülönített használati rend szerint osztották meg, amely a jogutódokra is kötelező. Az így – szándékegységben és a vételárban is kifejeződő módon – létrehozott megosztás folytán a használati jogosultság elsődlegesen nem a tulajdoni hányadokhoz, hanem a tulajdonostársak visszterhes megállapodásához igazodik.
[17] Az alperes a kialakult használati viszonyokat a szerződéskötés előtt megismerte, azokat nem kifogásolta. A szerződő felek a vételár kialakításánál figyelemmel voltak a szántó művelési ágra. A másodfokú bíróság okszerűen jutott arra a következtetésre, hogy az alperes a csereszerződés és az adásvételi szerződések megkötésekor ismerte a szerződések tárgyát képező területek elhelyezkedését, tényleges művelési ágát, s a vételárat ennek megfelelően határozták meg.
[18] Ilyen körülmények között az alperes többségi tulajdonára alapított rendezés a közös tulajdon idézett szabályával össze nem egyeztethető eredményre vezetne. A per fent részletezett adatai, az ingatlan minél gazdaságosabb használatának követelménye és a tulajdonostársak egymástól való viszálymentes elhatárolása mind olyan szempontokat jelentenek, amelyek a tulajdoni hányadok szerinti megosztástól való eltérést indokolhatják. Döntő jelentősége van annak, hogy az alperes a perbeli ingatlanon fennálló tulajdoni illetőségeket egy természetben kialakult használati rendnek megfelelően, annak ismeretében szerezte meg a jogelődeitől. A jogelőd nem ruházhatott át az alperesre több használati jogosultságot, mint amivel maga is rendelkezett.
[19] A szerződéssel – ami a Ptk. 216. § (1) bekezdése szerint létrejöhetett ráutaló magatartással is – kialakított használati rend megváltoztatására pedig, szem előtt tartva a szerződéssel elérni kívánt célokat is, csak akkor kerülhet sor, ha a szabályozásnál figyelembe vett körülmények olyan lényegesen megváltoztak, hogy az eredetileg helyesnek tekintett és a véglegesség szándékával, kölcsönösen elfogadott rendezés az okszerű gazdálkodás követelményeit, vagy az egyik fél jogos érdekeit már kirívóan súlyosan sérti. Ilyen körülményre még az alperes sem hivatkozott. Önmagában a többségi tulajdon pedig a védekezését nem alapozza meg.
[20] Mindezeket értékelve a másodfokú bíróság helytállóan járt el, amikor a felperesek által kért módon szabályozta a közös tulajdon használatát.
[21] A Kúria a fentiekre tekintettel a jogerős ítéletet – a felülvizsgálati kérelemben hivatkozott jogszabálysértés hiányában – hatályában fenntartotta a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján.
(Kúria, Pfv. I. 20.023/2015.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás