PÜ BH 2016/84
PÜ BH 2016/84
2016.04.01.
I. A visszavásárlási jog gyakorlása alapján az adásvételi szerződés a jogosult egyoldalú nyilatkozatával jön létre. A visszavásárlási vételár megfizetése akkor sem feltétele a szerződés létrejöttének, ha a megfizetése a szerződés létrejöttével egyidejűleg esedékes, hanem szerződésszegési kérdés.
II. Ha a kk. jogosult visszavásárlási joggal terhelt ingatlant szerzett és tulajdonszerzéséhez a gyámhatóság is hozzájárult, a visszavásárlási jog gyakorlása alapján az adásvételi szerződés létrejöttéhez nem szükséges a gyámhatóság ismételt hozzájárulása [1959. évi IV. tv. 374. § (1) és (5) bek., 373. § (4) bek.].
[1] A még kiskorú felperes 2000. november 22-én 21 000 000 forint vételáron megvásárolta a II. r. alperestől a perbeli ingatlant. A szerződés 5. pontja szerint a felek az eladó javára 5 évre visszavásárlási jogot kötöttek ki azzal, hogy a szerződésben megjelölt vételár évről évre emelkedik a hivatalos infláció mértékével és a visszavásárláskor az ilyen módon növelt érték lesz a vételár. Köteles továbbá a visszavásárlásra jogosult a vételáron túl megtéríteni a kötelezettnek az eddig az időpontig végzett, számlával igazolt beruházásai ellenértékét. A szerződés értelmében a visszavásárlás jogával az eladó, illetve a jogutódja ezen feltételek együttes teljesítésével élhet. A szerződésben az ezt követő további 5 évre elővásárlási jogot, a szerződéskötéstől számított 10 évre pedig használati jogot is kikötöttek az eladó javára. A szerződést a gyámhivatal jóváhagyta.
[2] A II. r. alperes 2005. június 1. napján, „a csatolt, 2000. szeptember 22-én” kelt szerződés szerinti, a perbeli ingatlanon fennálló visszavásárlási joga gyakorlására az I. r. alperest jelölte ki. A szerződéshez a 2000. november 22-i adásvételi szerződést csatolták, majd a 2005. július 21-én kelt átruházó nyilatkozat szerint a perbeli ingatlanon fennálló visszavásárlási jogát a II. r. alperes az I. r. alperesre ruházta át. Az I. r. alperes 2005. augusztus 16-án tett nyilatkozatával élt a visszavásárlási jogával és az abban közölt számítás szerint a vételárat 27 237 000 forintban jelölte meg és felhívta a felperest, hogy közölje a bankszámlaszámát, amelyre a visszavásárlási vételárat átutalhatja. A felperes a 2005. augusztus 24-én tett nyilatkozata szerint a visszavásárlási jogot gyakorló jognyilatkozatot nem fogadta el. Az I. r. alperes tájékoztatást kért az ingatlanon végzett beruházásokról is, de sem ezt, sem a bankszámlaszámot nem kapta meg, így letétbe helyezte az általa felajánlott vételárat, majd a per elhúzódására tekintettel azt a későbbiekben felvette a letétből. A kijelölésről szóló megállapodás érvénytelenségének a megállapítása iránti perben a bíróság a felperes keresetét jogerősen elutasította.
[3] A felperes keresetében kérte annak a megállapítását, hogy az I. r. alperes a visszavásárlási jogot gyakorló nyilatkozatával a perbeli ingatlanon nem szerzett tulajdonjogot, valamint a joggyakorló nyilatkozata érvénytelen. Kérte annak a megállapítását is, hogy a visszavásárlási jogot az I. r. alperes nem jogszerűen és jogosulatlanul gyakorolta, mert az alperesek között létrejött kijelölésre vonatkozó megállapodás nem vonatkozott a perbeli szerződésre. Kérte továbbá, hogy a bíróság keresse meg a földhivatalt a II. r. alperes javára a perbeli ingatlanra bejegyzett jogok törlése végett. Keresetét azzal indokolta, hogy az I. r. alperes a visszavásárlási jog gyakorlásával egyidejűleg nem fizette meg a vételárat, a felperes pedig ekkor még kiskorú volt, ennek ellenére nem állt rendelkezésre a gyámhatóság jóváhagyása. A kijelölés tárgyában létrejött szerződés – annak tartalma alapján – nem erre a szerződésre vonatkozott, így az I. r. alperes a jogot nem gyakorolhatta.
[4] Az alperesek a kereset elutasítását kérték.
[5] Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Az ítélet indokolása szerint alaptalanok voltak a felperesnek a kijelölő nyilatkozattal szembeni kifogásai, mert annak a mellékletét a 2000. november 22-én kötött szerződés képezte, a kijelölésben szereplő elírások pedig annak az érvényességét nem érintették. A visszavásárlási jog az I. r. alperes által a felpereshez intézett egyoldalú nyilatkozattal volt gyakorolható, amely nyilatkozat a felperes részére való megérkezéssel hatályosult és ezzel az adásvételi szerződés létrejött. [Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (régi Ptk.) 374. § (1) bekezdés, 214. § (1) bekezdés.] Az adásvételi szerződést, amelyben a visszavásárlási jog is kikötésre került, a gyámhatóság jóváhagyta, ezáltal további jóváhagyásra már nem volt szükség, mert a jog érvényesítésére irányuló nyilatkozatot nem a kiskorú felperes tette. Nem kötelezte sem jogszabály, sem a szerződés az I. r. alperest a vételár egyidejű megfizetésére. Az I. r. alperes felhívta a felperest a beruházásai és a bankszámlaszám közlésére, de a felperes e tekintetben a tájékoztatási kötelezettségét nem teljesítette, ezért az I. r. alperes bírói letétbe történt teljesítésével a felperes jogosulti késedelme bekövetkezett. A visszavásárlási ár, illetve ennek a meghatározása nem képezte a per tárgyát, ezért azt és annak összegét a bíróság nem vizsgálta, a felperes által hivatkozott bejegyzések törlésének a jogszabályi feltételei pedig nem álltak fenn, de ezeket a felperes egyébként már a földhivatalnál kérelmezte.
[6] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. A jogerős ítélet indokolása szerint a felperes a korábbi eljárásban a kijelölésről szóló megállapodást maga is létrejöttnek tekintette, az előzményi perben hozott döntés jogereje pedig a per tárgyát képező jogviszonyra is kiterjedt. Mindezek alapján ebben a perben – figyelemmel a régi Ptk. 4. §-ának (4) bekezdésében foglaltakra is – már nem hivatkozhatott az érvénytelenséget megelőző indokokra, azaz a szerződés létre nem jöttére. A szerződéses nyilatkozat tartalmát a régi Ptk. 207. §-ának (1) bekezdése szerinti értelmezéssel harmadik személy nem teheti vitássá, annak tárgyában pedig az alperesek között vita nem volt, fel sem merült, hogy más ingatlan vonatkozásában jött volna létre közöttük megállapodás.
[7] A felperes és a visszavásárlási jog gyakorlására kijelölt I. r. alperes között az adásvételi szerződés az I. r. alperes egyoldalú nyilatkozattételével 2005. augusztus 18-án létrejött. A vételár az adásvételi szerződés alapján jár, azaz az arra irányuló igény az adásvételi szerződés létrejöttét feltételezi. A vételár megfizetése tehát a szerződés megkötésével vált esedékessé, ami nem változtatott a szerződés létrejöttének tényén.
[8] A szerződés létrejötte során az akkor még kiskorú felperes törvényes képviselője nem tett nyilatkozatot, így nem volt szükség a gyámhatóság hozzájárulására sem, a törlési kereset tekintetében pedig a másodfokú bíróság osztotta az elsőfokú bíróság álláspontját.
[9] A jogerős ítélettel szemben a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte, hogy a Kúria annak hatályon kívül helyezésével az elsőfokú bíróság ítéletét változtassa meg és adjon helyt a keresetének.
[10] Az I. r. alperes felülvizsgálati ellenkérelmében kérte, hogy a Kúria a jogerős ítéletet tartsa fenn hatályában. A II. r. alperes ellenkérelmet nem terjesztett elő.
[11] A felülvizsgálati kérelmet a Kúria nem találta megalapozottnak, mert a jogerős ítélet az ügy elbírálásához szükséges mértékben feltárt és helyesen megállapított tényállásból helytálló jogi következtetéseket vont le, jogszabálysértés nem történt.
[12] A felperes által korábban megindított perben meghozott jogerős ítélet megállapította, hogy az alperesek között 2005. június 1. napján a kijelölésről szóló szerződés érvényesen létrejött. Ez a tény ebben a perben már nem volt vitatható, csak az, hogy érvényesen gyakorolta-e a kijelölés alapján az I. r. alperes a visszavásárlási jogot.
[13] A visszavásárlási jogot az arra jogosult eladó, vagy a régi Ptk. 374. §-ának (5) bekezdése szerint irányadó 373. § (4) bekezdése alapján az általa a jog gyakorlására kijelölt személy, a vevőhöz intézett egyoldalú jognyilatkozatával gyakorolja. A visszavásárlási jog alapján az adásvételi szerződés a régi Ptk. 374. §-ának (1) bekezdése értelmében tehát a jognyilatkozat megtételével jön létre. A visszavásárlási vételár megfizetésére a jog gyakorlója – a jogerős ítéletben leírtaknak megfelelően – az érvényesen létrejött szerződés alapján köteles, a vételár megfizetése azonban nem feltétele, vagy előkérdése a szerződés létrejöttének. Amennyiben a jogosult megszerezte az ingatlan tulajdonjogát, akkor a vételár fizetésén túlmenően fennállt a kötelezettsége arra is, hogy a felperes nyilatkozata alapján megtérítse az elszámolható beruházások ellenértékét. Ezek a kötelezettségek azonban nem érintik az egyoldalú jognyilatkozattal létrejött visszavásárlási jogon alapuló adásvételi szerződés érvényességét. Amennyiben ugyanis az I. r. alperes nem tesz eleget a fizetési kötelezettségeinek, akkor az a létrejött adásvételi szerződés megszegését jelenti a részéről és a felperes ennek megfelelően a szerződésszegés jogkövetkezményei alapján léphet fel igénnyel vele szemben.
[14] Az I. r. alperes tehát helyesen járt el akkor, amikor a visszavásárlási jogot gyakorló nyilatkozata megtételekor – a kiszámított vételár megjelölésével – felhívta a felperest a bankszámlaszámának a közlésére annak érdekében, hogy a vételárat átutalhassa a részére. Az I. r. alperes a későbbiekben az elszámolható beruházások közlésére is felhívta a felperest, de a felperes az egyik felhívásnak sem tett eleget, nem adta meg a bankszámlaszámát és nem jelölte meg a beruházásait sem, hanem eleve elzárkózott a teljesítés elfogadásától. Tekintettel arra, hogy ezzel a magatartásával maga a felperes nem tette lehetővé az I. r. alperes teljesítését, nem hivatkozhat megalapozottan ennek az elmaradására. A vételár és a beruházások ellenértékének összegszerűsége, valamint az azok megfizetése iránti igény valóban nem képezte ennek a pernek a tárgyát, erre irányuló kereset nem került előterjesztésre, ezért helyes volt e tekintetben az elsőfokú bíróság indokolása. Amennyiben a felek között az összegszerűség vitatott, vagy az I. r. alperes nem tesz eleget a fizetési kötelezettségének ez a felek között egy új eljárás tárgyát képezheti.
[15] A felperes és a II. r. alperes között 2000. november 22-én létrejött szerződéshez – amelyben a felek a visszavásárlási jogot is kikötötték – a gyámhatóság megadta a hozzájárulását. A szerződéssel a felperes – gyámhatósági hozzájárulással – egy, egyebek mellett visszavásárlási joggal terhelt ingatlan tulajdonjogát szerezte meg. Az egyoldalú jognyilatkozattal gyakorolt visszavásárlási jog érvényességéhez ennek megfelelően már nem kellett a gyámhivatal hozzájárulása, mert a kiskorú felperes ekkor nem tett jognyilatkozatot. A visszavásárlási jog gyakorlása tekintetében nincs jelentősége annak sem, hogy ez a joggyakorlás szolgálja-e a kiskorú felperes érdekét vagy sem, hiszen a felperes eleve csak egy ilyen joggal terhelt ingatlanon szerzett tulajdonjogot.
[16] Helyesen értékelte a jogerős ítélet az alperesek 2005. június 1-jén kelt szerződését is, mert a visszavásárlási jog gyakorlására szóló kijelölés nem csak egy szerződéshez, hanem magához az ilyen joggal terhelt ingatlanhoz is kötődik. Nem vitásan a visszavásárlási jog a perbeli ingatlanra vonatkozott, maga az ingatlan is megjelölésre került a szerződésben és nem volt más ingatlannal, vagy más jogosultsággal összetéveszthető. Az okiraton szereplő nyilvánvaló elírás ezért nem tehette érvénytelenné vagy létre nem jötté a szerződést, mert abból nem lehetett olyan következtetést levonni, hogy az más jogosultságra vonatkozhatna. Ebben a tekintetben az alperesek között nem volt vita, a szerződést egyformán értelmezték és a jogerős ítéletben leírtaknak megfelelően a régi Ptk. 207. §-ának (1) bekezdése alapján kívülálló harmadik személynek nincs perbeli legitimációja a szerződés tartalmának ilyen módon való vitássá tételére.
[17] A Kúria mindezekre tekintettel a jogszabályoknak megfelelő jogerős ítéletet, utalva annak helyes indokaira is, hatályában fenntartotta.
(Kúria, Pfv. VI. 20.067/2015.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás