PÜ BH 2017/15
PÜ BH 2017/15
2017.01.01.
Az a tény, hogy az adásvételi szerződés létrejöttéhez harmadik személy beleegyezése szükséges, nem zárja ki azt, hogy a felek között a beleegyezés beszerzéséhez szükséges kötelezettségek teljesítése körében érvényes megállapodás jöjjön létre. Az egyik fél szerződésszegéssel kapcsolatos kárigénye esetén a bíróságnak azt kell vizsgálnia, hogy a felek teljesítették-e azon kötelezettségeiket, amelyek a beleegyezés beszerzéséhez szükségesek voltak [1959. évi IV. tv. (Ptk.) 215. §].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A felperes és házastársa, V. A. adóstársként és zálogkötelezettként 2006. január 10-én szerződést kötöttek az OTP Bank Nyrt.-vel és az OTP Jelzálogbank Zrt.-vel. A japán yen (a továbbiakban: JPY) devizában nyilvántartott 28 185 000 forint kölcsön biztosítékául az adósok S. város D. utca 51. szám alatti ingatlanán elidegenítési és terhelési tilalommal biztosított jelzálogjogot alapítottak 45 032 000 forint erejéig. A felperes házassági életközössége 2010 őszén megszakadt, az ingatlan magához váltása reményében a hitelt a felperes vállalta törleszteni.
A felperes és házastársa 2010. szeptember 16-án az alperessel a S., D. u. 51. szám alatti ingatlanukra – a per-, teher- és igénymentességét szavatolva – adásvételi szerződést kötöttek. A vevő alperes vállalta, hogy a 45 000 000 forint vételárat az eladók helyett a kölcsön visszafizetésével, az ingatlan tehermentesítésével fizeti meg. Az eladók kötelezettségeként rögzítették a tehermentesítéshez szükséges eljárás megindítását. A felperes az 1/2 tulajdoni hányadára 688 553 forint erejéig bejegyzett végrehajtási jog kapcsán az adótartozás 30 napon belül történő kifizetését vállalta.
Az eladók a tehermentesítés érdekében az eljárást nem indították meg. A felperes a végrehajtási joggal érintett adótartozását nem fizette meg.
Az adásvételi szerződést a felek 2010. november 10-én módosították, rögzítették arra vonatkozó tudomásukat, hogy a jogügylet teljesítéséhez a kölcsönt folyósító pénzintézet hozzájárulása szükséges. A vételár megfizetésének a módját a bank számlájára utalással írták elő az alperes által a CIB Bank Zrt.-től felvett 14 000 000 forint lakásvásárlási és 31 000 000 forint banki hitelből legkésőbb 2010. december 18-ig. Az alperes kötelezettségeként rögzítették, hogy a szerződés aláírását követően haladéktalanul megindítja a hiteligénylési eljárást.
A felperes az ugyanakkor keltezett írásbeli nyilatkozatban kijelentette, hogy a tulajdoni lapon szereplő terheket és a közüzemi tartozásokat nem vállalja megfizetni, azok rendezése a vevőt terheli. A nyilatkozat szerint az okiratot az alperes átvette, megismerte és aláírásával tudomásul vette. A nyilatkozatot az alperes aláírta és dr. F. J. ügyvéd ellenjegyezte, a felperes házastársa mint eladó azonban a nyilatkozatban nem szerepelt, holott a nyilatkozat nevezettre külön kötelezettségeket állapított meg.
A felperes az adásvételi szerződés aláírását követően a hitelt nem törlesztette, a jelzálogjogjogosult bank hozzájárulását az ingatlan átruházásához sem szerezte be. Az alperes a CIB Bank Zrt.-hez elbírálásra alkalmas hitelkérelmet nem nyújtott be, a vételárat más forrásból sem fizette meg.
Az OTP Bank a kölcsönszerződést a fizetési kötelezettség nem teljesítése miatt 2011. január 19-én keltezett okiratban felmondta. 2011. január 11-én a tartozás 18 620 269,49 JPY volt.
[2] Az alperes a bank követelésének megvásárlására 2011. januárban, márciusban, áprilisban, augusztusban sikertelen ajánlatot tett. A 2011. szeptember 11-én az OTP Jelzálogbank Zrt. és az OTP Faktoring Zrt. a 19 410 610,30 JPY (52 350 416 forint) követelést ellenérték fejében a felperes édesapjának az érdekeltségébe tartozó M. Kft.-re engedményezte. A jogügylet során a felperes meghatalmazottként járt el.
A felperes 2011. október 20-án az alperesnek ajánlatot tett új adásvételi szerződés kötésére 39 000 000 forint vételáron, majd 2011. október 25-én a házastársával az ingatlant 29 700 000 forint vételáron perben nem álló vevők részére értékesítette.
[3] Az eladók 2011. november 7-én keltezett, az alpereshez címzett írásbeli nyilatkozattal a módosított adásvételi szerződéstől érdekmúlásra hivatkozással elálltak, mert a vevő a vételárat határidőben nem fizette meg. A kárenyhítési kötelezettség teljesítéseként kötött adásvételi szerződésben foglalt vételárra tekintettel a kölcsöntartozásból fennmaradt követelést mint a kárigényüket jelentették be.
A kereseti kérelem és az alperes védekezése
[4] A felperes keresetében az alperest szerződésszegése folytán az 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 318. § (1) és 339. § (1) bekezdése alapján kártérítésként az ingatlan vételárával nem fedezett hiteltartozás összegének megfizetésére kérte kötelezni. A követelése az engedményes M. Kft.-nek 2012. december 31-ig általa megfizetett 11 538 627 forint és a még fennálló 6 353 777,54 JPY tartozás forintösszege és annak késedelmi kamata volt.
[5] Az alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Védekezése szerint az adásvételi szerződésük a bank javára bejegyzett elidegenítési tilalomba ütközött, a bank azt nem hagyta jóvá, a kölcsönszerződés felmondásával pedig a szerződés teljesítése lehetetlenült. A felperes mulasztása folytán fennállt végrehajtási jog miatt nem jutott a CIB Banknál a hitelhez. A saját felróható magatartására előnyök szerzése végett a felperes nem hivatkozhat, a mulasztása, a késedelme az alperes egyidejű késedelmét kizárta. A felperes kára nem áll okozati összefüggésben az alperes magatartásával.
Az első- és másodfokú ítélet
[6] Az elsőfokú bíróság a kijavított ítéletével a keresetet elutasította.
Az elsőfokú bíróság ítélete indokolásában a Ptk. 318. § (1), a 339. § (1), a 4. § (1) és (4) bekezdése felhívásával rögzítette, hogy a felperesnek kellett bizonyítania a perben az alperes szerződésszegő magatartását és állított kárának azzal ok-okozati összefüggésben történt felmerülését.
A Ptk. 215. § (1), (2) és (3) bekezdése felhívásával megállapította, hogy a 2010. szeptember 16-i szerződés, és a november 10-i módosítása érvénytelen, mert annak hatályosulásához pénzintézeti jóváhagyásra lett volna szükség. A felperes „nyilatkozat"-át a felek egyező akaratnyilvánítását tükröző tartalom hiányában nem tekintette az adásvételi szerződést kiegészítő okiratnak. Az elsőfokú bíróság ezért azt állapította meg, hogy a felperes a végrehajtási joggal terhelt adótartozása megfizetését az adásvételi szerződésben vállalt kötelezettsége ellenére nem teljesítette. Az alperes hiteligénylése a tehermentesítés hiányában nem volt lehetséges.
A felperes a Ptk. 302. § b) pontja szerint késedelembe esett akkor, amikor nem intézkedett a végrehajtási jog törlése iránt. Az alperes a Ptk. 298. § a) pontja alapján esett késedelembe, amikor 2010. december 18-án, de legkésőbb 2011. január 18-ig a vételárat nem teljesítette. Ugyanakkor az alperes késedelme a felperes késedelmére tekintettel a Ptk. 303. § (3) bekezdése szerint nem állapítható meg, ily módon az alperes szerződést nem szegett.
A kölcsönszerződés felmondásával, a tartozás egyösszegű esedékessé válásával az adásvételi szerződés teljesítése egyébként is lehetetlenült, hiszen a pénzintézet hozzájárulásának a megszerzése reménytelenné vált. Az elsőfokú bíróság jelentőséget tulajdonított annak is, hogy a kölcsönszerződés felmondását követően a felperes az M. Kft. képviseletében eljárva, – ahogy az alperes is – a követelés megvásárlására tett lépéseket. Ebből azt a következtetést vonta le, hogy az adásvételi szerződésüket egymás viszonylatában már maguk sem tartották érvényesnek.
[7] Az elsőfokú ítélet ellen a felperes nyújtott be fellebbezést.
[8] A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. A másodfokú bíróság a feltárt tényállást ítélkezése alapjául elfogadta, ugyanakkor az érdemi döntéssel eltérő jogi indokolással értett egyet. A per tárgya az volt, hogy a felperes érvényesítheti-e az alperessel szemben kárigényként az OTP hitelét nem fedező vételáron mással kötött szerződés miatt fennmaradó hiteltartozását. A másodfokú bíróság álláspontja szerint az elsőfokú bíróság ítélete nem helytálló abban a kérdésben, hogy a Ptk. 215. §-a alapján a módosított adásvételi szerződés pénzintézeti jóváhagyás hiányában érvénytelen. A harmadik személy beleegyezésének formája lehet egy már megkötött szerződés jóváhagyása, vagy a szerződéskötéshez történő előzetes hozzájárulás. A felperes és házastársa által kötött kölcsönszerződés IV.1. pontjában az ingatlant csak a zálogjogosult előzetes hozzájárulásával lehetett volna elidegeníteni, ennek megfelelően a bank előzetes hozzájárulását az eladóknak kellett volna beszerezniük. Ennek megtörténtéig az adásvételi szerződés nem jön létre. A Ptk. 215. § (3) bekezdése alapján ennek csak jogkövetkezménye azonos az érvénytelenség jogkövetkezményével, vagyis az ilyen ügyletre nem lehet jogot alapítani, illetve a felek által célzott joghatások nem érhetők el, amelyre tekintettel a felperes kárigényt az alperessel szemben e szerződésre alapítottan nem érvényesíthet.
Ugyanakkor a másodfokú bíróság egyetértett az elsőfokú bíróság azon megállapításával, hogy a felperesnek a szerződésmódosítással egyidejűleg tett nyilatkozata nem vált a felek adásvételi szerződésének részévé. A felperes házastársa aláírásának hiányában a nyilatkozat mint az adásvételi szerződést módosító megállapodás a Ptk. 217. § (1) bekezdése alapján az alakiság megsértése miatt érvénytelen. Ezt az érvénytelenségi okot hivatalból is észlelni kellett [2/2010. (VI. 28.) PK vélemény]. A felperes a házastársának meghatalmazása nélkül a nyilatkozatban a tulajdonostársára, házastársára nem háríthatta volna át teljes egészében a szavatossági felelősséget. A másodfokú bíróság álláspontja szerint tehát az alperest a szerződés létre nem jötte miatt a Ptk. 365. § (1) bekezdése alapján vételárfizetési kötelezettség nem terhelte, és ez kizárja, hogy a felperes szerződésszegésre alapítottan kártérítési igényt érvényesítsen vele szemben. A felperesnek, ha az adásvételi szerződés létrejött volna, akkor kellett volna bizonyítania az alperes szerződésszegését, a kárának összegét, valamint a kár és a kötelezett jogellenes magatartása közötti ok-okozati összefüggést. A felperes kárát azonban vételár-szolgáltatási kötelezettség hiányában nem az alperes idézte elő, így kártérítésre sem kötelezhető.
[9] Az alperes felelőssége a szerződésen kívüli magatartásból származó kárért való felelősség alapján sem állapítható meg. A hitelintézet hozzájárulása miatt fennálló függő jogi helyzet megszüntetése érdekében az eladóknak, tehát a felperesnek és házastársának kellett volna a hitelintézetnél eljárnia. A kölcsönszerződés IV/1. pontja alapján az ingatlan elidegenítéséhez a bank előzetes hozzájárulását meg kellett volna szerezniük, emellett a kölcsönszerződésük III/2. pontja szerint a fennálló tartozás egyösszegű teljes visszafizetése érdekében az eladóknak kezdeményezniük kellett volna a kölcsönszerződés módosítását is. Emellett a kifejtettek alapján a felperesnek kellett volna az adótartozását rendeznie annak érdekében, hogy az alperes a vételár finanszírozásához szükséges hitelfelvétel iránt intézkedhessen. A függő jogi helyzetben a felperes és házastársa szerződésszegő magatartásának volt betudható, hogy a hitelintézet a hitelt felmondta, hiszen a törlesztőrészleteket a felperes vállalása ellenére nem fizette. A hiteltartozásnak az új vevőkkel kötött adásvételi szerződésben megállapított vételárral nem fedezett része mint kár tehát nem hárítható az alperesre.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[10] A jogerős ítélet ellen a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, ebben elsődlegesen a kereseti kérelmének történő helyt adást kérte a perben született ítéletek hatályon kívül helyezése mellett, másodlagosan pedig a hatályon kívül helyezést követően az ügyben eljáró bíróságok valamelyikét kérte új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára utasítani. A felperes vitatta a másodfokú ítélet jogi érvelésének helyességét, miszerint a felek között a hitelintézet előzetes jóváhagyásának hiányában az adásvételi szerződés nem jött létre.
[11] Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte.
A Kúria döntése és jogi indokai
[12] A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott.
[13] A jogerős ítélet helytállóan utal arra, hogy a Ptk. 215. § (1) bekezdése szerint, ha a szerződés létrejöttéhez harmadik személy beleegyezése, vagy hatósági jóváhagyás szükséges, ennek megtörténtéig a szerződés nem jön létre. Amennyiben a beleegyezés, illetve a jóváhagyás megtörténik – ha jogszabály kivételt nem tesz – a szerződés a megkötésének időpontjától kezdődő hatállyal jön létre. A (3) bekezdés értelmében pedig jóváhagyás hiányában a szerződésre az érvénytelenség jogkövetkezményeit kell alkalmazni. A felülvizsgálati kérelem a Kúria szerint megalapozott ugyanakkor abban a kérdésben, hogy az eladónak és a vevőnek előzetesen, a hitelintézet álláspontjának beszerzését megelőzőn szükségképpen meg kell állapodniuk a szerződési feltételekben, abban, hogy a tulajdonjog-átruházást megelőzően melyik fél milyen lépéseket köteles megtenni. A szerződési feltételek ismeretének hiányában a hitelintézet az előzetes jóváhagyást nem is tudja megadni. Az a tény azonban, hogy a tulajdonjog átruházásához, ebben a körben az adásvételi szerződés létrejöttéhez a hitelintézet jóváhagyása szükséges, nem jelenti azt, hogy a feleknek a jóváhagyás beszerzéséhez szükséges, azzal közvetlen összefüggésben álló kötelezettségeiket ne kellene teljesíteniük. A felek az általuk kötött adásvételi szerződésben különböző vállalásokat tettek. A felperes vállalta, hogy tehermentesíti az ingatlant a tulajdoni hányadát terhelő végrehajtási jogtól, illetve a felperes és adóstársa vállalták, hogy kezdeményezik a bankjuknál a tulajdonjog átruházásához szükséges hozzájárulás beszerzését. Az alperes ugyanakkor vállalta, hogy a fenti feltételek teljesülése esetében bankkölcsön felvételét kezdeményezi a vételár kifizetése érdekében. Ezen lépések teljesítése szükségképpen megelőzi a bank hozzájárulásának megadását a tulajdonjog átszállásához. A felek között tehát az adásvételi szerződés megkötésétől addig, amíg el nem dől, hogy a bank a jóváhagyását megadja-e, függő jogi helyzet állt fenn, amely alatt a felek nyilatkozataikhoz kötve voltak. Ez pedig azt jelenti, hogy ha ebben az időszakban valamelyik fél a vállalt kötelezettségeit nem teljesíti, nem hivatkozhat a másik féllel szemben arra, hogy a bank jóváhagyásának hiányában az adásvételi szerződés, a tulajdonjog átruházása a Ptk. 215. §-a alapján nem jött létre. Ilyen esetben ugyanis ez a körülmény az ő terhére esik.
[14] Az eljáró bíróságok a Kúria szerint jogszerűen állapították meg, hogy a felperes ún. nyilatkozata a felesége, mint szerződő fél aláírása nélkül nem tekinthető az adásvételi szerződést módosító megállapodásnak, így az alperest annak tudomásulvétele ellenére nem kötelezi.
[15] A függő jogi helyzetben végrehajtandó kötelezettségek teljesítésével a felperesnek és házastársának kellett volna elöl járnia. A peradatok szerint a felperes volt az, aki a függő jogi helyzet megszűnéséhez szükséges lépéseket nem tette meg. A CIB Bank a perben igazolta, hogy a tehermentesítés hiánya miatt nem kerülhetett sor arra, hogy az alperes hitelkérelmet nyújtson be és azt érdemben megvizsgálják, a felperes és adóstársa nem is kezdeményezte a bankjuk jóváhagyásának beszerzését az adásvételi szerződéshez. A Kúria álláspontja tehát eltérő a másodfokú bíróság jogerős ítéletében kifejtettektől annyiban, hogy a Kúria szerint a felek közötti adásvételi szerződés azon elemeit, amelyek a felek előzetes kötelezettségvállalásait tartalmazták, a pénzintézet hozzájárulása nélkül is teljesíteni kellett volna. E kötelezettségvállalások teljesülése előfeltétele volt a függő jogi helyzet megszűnésének, vagyis annak, hogy a tulajdonjog átruházását is eredményező adásvételi szerződés létrejöttéhez a felperesek hitelintézete a hozzájárulását megadja a kölcsönszerződés, illetve a Ptk. 215. § (1) bekezdése szerint. A függő jogi helyzet azonban jóváhagyás hiányában is megszűnt a kölcsönszerződés felmondásával a törlesztés felperes részéről történő beszüntetése miatt. Azáltal, hogy a hitelező a követelést engedményezte, a felek adásvételi szerződésében előírt rendelkezéseket már nem lehetett teljesíteni. Ezt mindkét fél így értékelte, hiszen a banki követelés megvásárlása iránt tett lépéseket.
[16] A Kúria álláspontja szerint a felperes a függő jogi helyzetben már ezt megelőzően megszegte a megállapodást azzal, hogy vállalt kötelezettségeinek nem tett eleget, a tehermentesítésről nem gondoskodott. Az eljáró bíróságok helyesen mutattak rá arra, hogy a felperes késedelme a Ptk. 303. § (2) bekezdése szerint az alperes késedelmét kizárta. Nem esik tehát az alperes terhére az, hogy hitelkérelemmel végül is nem élt. Az alperest, szemben a felperes álláspontjával, a szerződésben foglalt határidő lejárta ellenére nem terhelte vételárfizetési kötelezettség, a vételár megfizetésének határidejét elmulasztva nem esett késedelembe, hiszen a fizetési kötelezettsége akkor állt volna be, ha a hitelező bank az ingatlan tulajdonjogának átruházásához a hozzájárulását megadja, ezáltal a függő jogi helyzet megszűnik. A banki hozzájárulás beszerzését azonban a felperes és adóstársa nem is kezdeményezték.
[17] A felperes a Kúria álláspontja szerint alaptalanul hivatkozott a felülvizsgálati kérelmében a Ptk. 286. §-ára is. Az alperesnek ugyanis a kifejtettek alapján a bank jóváhagyásának felperes által történő kérelmezése, illetve beszerzése előtt nem állt fenn vételárfizetési kötelezettsége, emellett pusztán a vételár-hátraléknak, a kölcsön összegének a bank részére történő megfizetésével a felperes és adóstársa helyett nem teljesíthetett volna. A felperes és felesége által kötött kölcsönszerződés egyértelműen rögzítette, hogy milyen módon lehet beszerezni a bank hozzájárulását az ingatlan értékesítéséhez, illetve azt is, hogy a kölcsön visszafizetésére milyen rendszerben kerülhet sor. A felperes is tisztában volt ezzel, ezért rendelkeztek a felek az általuk kötött szerződésben a tehermentesítés menetrendjéről.
[18] A felülvizsgálati kérelemben a felperes alaptalanul utal arra is, hogy a bíróságoknak a szerződést hatályossá kellett volna nyilvánítaniuk a Ptk. 237. § (2) bekezdése alapján. A szerződés hatályossá nyilvánítása elsődlegesen arra szolgál, hogy a bíróság rendelkezhessen az esetleg ellenszolgáltatás nélkül maradó szolgáltatás visszatérítéséről abban az esetben, ha a szerződéskötés előtt fennállott helyzetet nem lehet visszaállítani. A felek között egymás részére szolgáltatásnyújtás nem történt, az ingatlan birtokában a felperes és adóstársa maradt, így a jelen ügyben a hatályossá nyilvánítás jogi feltételei nem állnak fenn. A szerződéskötést megelőző eredeti állapot az ügyben mindaddig fennállt, amíg a felperes és adóstársa az ingatlant perben nem álló harmadik személyek részére értékesítette.
[19] A Kúria álláspontja szerint tehát a bíróságnak a felperes kárigényével kapcsolatban azt kellett vizsgálnia, hogy melyik fél nem teljesítette azokat a – végül létre nem jött – szerződésben vállalt kötelezettségeit, amelyek a harmadik személy beleegyezésének a beszerzéséhez szükségesek voltak. A kifejtettek alapján az adásvételi szerződésnek azon részei, amelyeket a függő jogi helyzetben a felperes és adóstársa vállalt teljesíteni, a felperes és adóstársa magatartása miatt nem teljesültek, és ez vezetett oda, hogy a kölcsönszerződés felmondása következtében a bank hozzájárulásának a beszerzésére már nem kerülhetett sor. A kifejtettekre tekintettel a felperes az alperessel szemben kártérítési igényt nem érvényesíthet.
[20] A fentiek alapján a jogerős ítélet nem jogszabálysértő, ezért azt a Kúria – részben eltérő indokkal – hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. VI. 22.066/2015.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás